萬科A（000002）2015年報解析多半是火焰少半是海水

公司來源：中商情報網時間：2016年03月15日 10:28 編輯：中商情報網

3月13日，萬科A（000002.SZ）發布了2015年的財報。縱觀2015年，全國商品住宅銷售面積為11.24億平方米，銷售金額為7.28萬億元，較2014年分別上升6.9%和16.6%。受全國房地產市場回暖的影響，萬科在期內實現銷售面積為2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長14.3%和20.7%。

2015年萬科雖然飽受“萬寶之爭”的困擾，但仍然從綠地（2015年銷售額為2301.0億元）手里奪回了老大的寶座。只不過，呈現的業績，升降互現，多半是火焰，少半是海水。

營業額上升，毛利率下滑

報告期內，萬科實現營業收入1955.5億元，較2014年的1463.9億元增長33.6%；實現歸屬于股東的凈利潤為181.2億元，較2014年的157.5億元增長15.1%。其中，公司的毛利率為20.16%，較2014年下降0.79%。造成毛利下滑的原因是因為萬科的營業成本由2014年的1025.6億元上漲為2015年的1381.3億元，增速為34.71%，超過營業收入33.6%的增速，因為萬科在2015年的結算成本有所增加。而未扣除少數股東損益的凈利潤率為13.27%，較2014年增長0.09%；基本每股收益為1.64元，較2014年的1.43元增長14.8%。此外，萬科在2015年的分紅派息預案為每10股派送人民幣7.2元（含稅）現金股息（以分紅派息股權登記日股份數為基數）。

萬科的主營業務主要是房地產開發與物業服務（見表1），報告期內房地產開發取得的營業收入為1902.1億元，同比增長32.52%；物業服務取得的營業收入為29.70億元，同比增長49.41%。這主要得益于萬科物業服務面積的增加，和2014年相比，萬科物業服務已覆蓋中國大陸64個大中城市，提供服務的合同項目為980個，服務合同約定的建筑面積21，487萬平方米，較2014年同期增長107.8%。

區域分化ing

截至2015年底，萬科進入中國大陸66個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域，以及由中西部中心城市組成的成都區域（見表2）。由此可見，萬科在中國大陸仍然堅持聚焦城市圈帶的發展戰略。

雖然萬科整體業績尚可，但城市之間的分化也在加劇。在萬科進駐的14個城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州），商品住宅銷售面積從2014年4季度開始率先回升，2015年銷售面積較2014年增長35.1%，較2013年增長18.2%。而剔除這14個主要城市后，其余城市（廣深區域包括：清遠、福州、莆田、廈門、長沙、惠州、珠海、中山、三亞；上海區域包括嘉興、南通、鎮江、昆山、揚州、徐州、合肥、蕪湖、寧波、溫州、南昌；北京區域包括唐山、秦皇島、太原、晉中、大連、鞍山、撫順、長春、吉林、濟南、青島、煙臺；成都區域包括重慶、西安、鄭州、貴陽、昆明、烏魯木齊）的銷售面積從2014年1季度開始持續同比下滑，直至2015年2季度才恢復增長，且全年同比增幅僅為3.3%，全年銷售面積并未恢復到2013年的水平。

出現城市之間的分化主要是因為各地面臨的庫存壓力有所不同。據悉，2015年底，上述14個城市的新房庫存（已取得銷售許可、尚未售出的面積）由年初的1.55億平方米下降至1.39億平方米，庫存去化周期（庫存面積/最近三月移動平均成交面積）由11.5個月下降至8.4個月。

“萬科的業績分布呈現了區域業績不均衡的尷尬。這和目前各個城市市場復蘇力度不平衡有關系。比如部分三四線城市，整個銷售業績的提升就比較困難，這和此類城市庫存規模相對高、樓盤營銷較為困難有關系。另外，包括清遠、福州、溫州等城市的樓市呈現了明顯的復蘇，而萬科銷售業績并沒有提高，或和可售房源不足的態勢有關。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

目前看來，一二線城市與三四線城市出現了嚴重的分化，一線城市及二線部分城市的庫存處于可控范圍，但三四線城市的去庫存工作仍然十分嚴峻，相對于萬科的整體布局而言，2016年仍需實行跑量策略。

此外，萬科自2013年開始投資海外項目。截至2015年底，公萬科已進入舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦等5個海外城市。在2015年公司的銷售業績中，海外項目貢獻銷售面積2.8萬平方米，貢獻銷售收入人民幣28.8億元。

（來源：地產雜志）

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