萬科搭上深圳地鐵摘下深圳地產王冠？
之前還有很多人困惑，按照萬科的江湖地位，還有多少企業能有資格做它的大股東？而萬科日前公告擬增發收購深圳地鐵資產，規模介于400億～600億，這才覺得萬科臨時能抱到深圳地鐵這樣的佛腳，算是抱對了。
深圳地鐵至少目前還不是深圳樓市的主力軍，更不是深圳樓市中活躍的民企。但未來幾年深圳房地產的王冠戴在深圳地鐵頭上，似乎已無太大疑問。
有的地產公司辛辛苦苦打拼，年收入總算躋身“千億元俱樂部”；有些公司大著膽子融資，杠桿之上加杠桿，膽大押寶還每次都對，運氣好到無以復加……可任你財技再高超，股權運作再怎么眼花繚亂，也架不住人家在一線城市有地，尤其是低成本的地。
在2012年之前，深圳地鐵的拿地方式是設定定向條件的公開招拍掛，提前鎖定地價，而車輛段上蓋物業屬土地二次利用，免征地價或先征后返。
2012年之后，深圳市把土地作為一種資產，直接注入深圳地鐵，此所謂“作價出資”，而不必通過招拍掛模式。
去年深圳地鐵負責人透露，深圳地鐵已取得8宗土地，開發建筑面積383萬平方米，深圳市政府計劃配置的項目開發指標為676.55萬平方米。
拿到土地之后，深圳地鐵項目開發速度并不快，卻恰好享受到了土地大幅增值的收益。深圳地鐵拿地成本不到1萬元/平方米，而現在深圳即使偏遠區域的地鐵住宅也在5萬元左右，更何況深圳地鐵所拿土地主要集中在市區地鐵沿線。
坐擁1000萬平方米大幅增值的土地，深圳地鐵的實力遠非那些在招拍掛現場舉牌子的公司能比，也因此完全有資格、有實力成為萬科的大股東。
深圳地鐵未來還會有更多的土地儲備。地鐵線修到哪里，土地儲備就增長到哪里。
這種模式是否合理？
全世界唯一盈利的地鐵公司——港鐵就是用這種模式。深圳、北京、武漢等地，也都仿效香港地鐵“以地養鐵”的模式，通過土地開發彌補地鐵建設和運營虧損。深圳地鐵的二期工程，財政投資比例已降到50%；三期工程開建前，深圳決定建立市場化軌道交通投融資模式，注入土地而非資金。
其實，政府籌措地鐵建設資金，完全可以靠拍賣地鐵附近的土地獲得受益，地鐵上蓋物業也可以拍賣，價高者得，再拿這部分收益來建地鐵，也是所謂以土地增值收益養地鐵。如果讓一個不熟悉地產的地鐵公司介入地產開發，效率必然受到影響。
萬科這次要擁抱的，正是這個體制受益者。萬科如果通過這種方式拿到低成本土地，當然是萬科股東之福，但也可能引發爭議，此后政府還以什么理由，來向深圳地鐵注入土地資產？
地產公司是資金無底洞，地鐵公司也不例外，政府注入土地資產是為解決地鐵公司的建設資金問題，地鐵公司需要靠房產回哺本業，假如深圳地鐵將地產資產注入萬科，成為萬科的控制者，靠萬科的分紅恐怕難以解決根本問題。
（來源：證券時報 余勝良）
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