碧桂園規模二次騰飛漲價預期下再尋毛利突破

公司來源：中商情報網時間：2016年03月20日 15:18 編輯：中商情報網

雖然過去幾年越來越多的房企在淡化規模目標，但千億房企碧桂園在經過三年的重整穩固后，今年再次提出了規模增長的訴求。3月15日下午，碧桂園在香港舉行的2015年度業績會上宣布，今年碧桂園在國內的銷售目標是1680億元，同比今年增長達到20%，這還不包括海外市場的銷售。

“自2015年以來，隨著政府刺激政策逐步落地，房地產市場正迎來最寬松的政策周期，城鎮化勢頭持續，我們對2016年行業發展保持相對樂觀，今年公司的總可售貨量可以達到3000億元。”碧桂園總裁莫斌在業績會上表示，今年碧桂園不僅規模要上一個臺階，在利潤表現上，隨著碧桂園合伙人機制的推進，今年也有望實現突破。在行業去庫存的壓力之下，碧桂園能在規模與利潤上實現再增長嗎？

規模二次騰飛

碧桂園年報顯示，2015年碧桂園實現合同銷售金額約人民幣1401.6億元，合同銷售面積約2153萬平方米，分別同比增長7.1%和10.7%。其中，2015年度下半年實現合同銷售金額約856.9億元，比上半年顯著增長約312.2億元，環比增長57.3%。

去年下半年以來一二線城市市場的快速回暖是碧桂園去年業績增長的顯著因素。按照目標市場計算，2015年碧桂園合同銷售額有52%都來自于瞄準一二線城市的項目，另外46%才來自于其原來占有優勢地位的三四線城市項目。

“來自一二線城市銷售占比的上升反映了集團對中國城鎮化的理解，拓展一二線，鞏固三四線，提高全國范圍內的市場份額將是碧桂園長期的戰略方向。”莫斌透露稱，在過去一年時間里，碧桂園合共斥資約560億元拓展新的土地項目，其中目標為一二線城市的新購土地金額占了總購地金額的75%。

在三四線城市整體庫存量較大，經營利潤越來越低的大背景下，向一二線城市進軍被認為是碧桂園過去一年最為重要的一個轉型方向。尤其是擁有豐富一線城市項目拓展經驗的知名職業經理人朱榮斌加盟碧桂園后，碧桂園在一二線的拓展如虎添翼，去年接連在北京、上海、深圳開疆辟土，成為去年土地市場的贏家之一。

碧桂園在一二線城市的拓展曾經也受到過質疑，包括其在一二線城市的運營能力以及對其報表所帶來不利影響。過去一年，碧桂園的資產負債表表現并不搶眼，由于積極擴充土儲，其負債比率由2015年6月的60%急升至88%，招商證券即認為，2015年碧桂園進取的購地策略是一把雙刃劍，雖然增加了可售資源，但也給資產負債表帶來壓力。

尤其值得注意的是，碧桂園2015年發行了一筆9.5厘的永續債用于潛在并購機會，但截至2015年底部分并購并未達成，這反而增加了碧桂園的利息壓力。

對此，碧桂園首席財務官吳建斌在業績會上解釋稱，過去一年增加土儲是出于市場環境變化的考慮。“2015年初，拿地預算200億元，實際上560億元，多了300多億元。政策有所好轉，看到了形勢，并購機會多一些，所以多買了一些地。這些是好土地，會賣出好價格。”

根據碧桂園的預測，今年目標市場為一二線城市的項目預計可以提供3290億元的貨量，三四線城市的城市項目可供貨2980億元，這將是今年碧桂園沖刺1680億元目標的保障。“房地產市場正迎來最寬松的政策周期，我們對2016年行業發展保持相對樂觀的態度。”莫斌說。

要實現這個目標，貨量只是基礎，關鍵還是產品。莫斌告訴記者，碧桂園當前在產品結構上已經有所調整。在一二線城市及其周邊地區，碧桂園充分發揮20多年的成功經驗，捕捉大城市外溢的購房需求，在城鎮化拓展方向上打造大型項目，持續支持業績；在三四線，碧桂園則會繼續保持競爭優勢，聚焦高凈值人群，專注改善性需求，做三四線城市的“勞斯萊斯”項目。

尋求毛利突破

主動調整產品結構，一方面是碧桂園去庫存的現實壓力，另一方面則是其提升盈利能力的考量。《中國經營報》記者查閱其年報發現，2015年碧桂園的毛利、凈利雖然有所增長，土地增值稅撥備前毛利約為228.6億元，同比增長3.7%；核心凈利潤97.1億元，同比增長5.1%，但其毛利率卻出現了下滑的趨勢：2015年碧桂園毛利率只有20.2%，同比去年的26%下滑了6個百分點。

“毛利率下滑主要是因為2015年交付的產品為2014年簽約，而當年房地產整體情況較差，碧桂園采取了包括價格等方式在內的去庫存手段，導致拉低了毛利。”莫斌解釋道，隨著市場的向好以及公司戰略布局、產品結構的調整，今年的毛利率預計會有很好的改善：“首先，土地和市場方面做了優化，現在是一、二、三、四線齊頭并進。在三四線城市，我們面向改善性需求做高端項目，價格比同行在同一地段的項目要貴10%~20%，也會提升我們的利潤率。其次，我們實行了內部合伙人機制，堅持下去的話，不僅毛利率水平會提升，而且整個公司財務狀況會得到進一步改善。”

據碧桂園方面介紹，從2014年10月起，碧桂園所有新獲取的項目均采取跟投機制，即集團及項目管理層需跟投不超過15%的項目股權。截至2015年底，已有168個項目引入合伙人機制。其中，73個項目開盤在售，累計合同銷售額達到338億元，凈利潤率由此前的10%提升到12%，年化自有資金收益率由約30%提升到約56%。

而通過產品結構的調整，碧桂園希望改變過往碧桂園房子“白菜價”的形象，提高利潤率水平。數據顯示，碧桂園2015年物業確認收入的平均銷售均價只有約6194元/平方米，不僅較2014年同期的6724元/平方米下降了7.9%，在龍頭房企中也處于低位水平。莫斌透露，今年碧桂園三四線城市項目只會升價銷售，絕對不會再降價銷售，“而且這是一個持續升價的趨勢”。

碧桂園漲價底氣同樣來源政策大環境的變化。“大家看到國家的政策是大力去庫存，供給側改革。國家的政策出臺后，一線城市應聲上漲，國家是希望三四線城市去庫存，我相信未來的金融政策，稅收政策和各項刺激政策，一定會傾斜于三四線。在三四線城市我們是品牌供應商，存貨的年限不長，品質優良，所以我們只會升價銷售，不會降價銷售。”

“鑒于碧桂園合同銷售均價去年已經升至每平方米6820元人民幣，預期今年其入賬均價可以按年復蘇4%至約6400元人民幣，但同時因為其投地成本的上升，預計碧桂園今年的毛利率仍將維持在20%左右”，通過對碧桂園的銷售數據分析后，美林美銀的分析師并不樂觀，其認為碧桂園仍需要更多的努力來提升毛利水平。

海外市場可能是碧桂園尋求毛利突破的另外一條路徑。據莫斌透露，碧桂園開拓海外市場的一個重要考慮就是海外項目的利潤比國內高，“我們馬來西亞的森林城市項目，利潤率肯定比國內項目要高，只要自己打造好，利潤空間會越來越好”，莫斌稱，森林城市項目對碧桂園而言有至關重要的作用，將這個項目做成功后會進一步考慮海外擴張。（來源：中國新聞網）

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