2011-2015年中國房地產中介市場調查及投資前景咨詢報告

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本報告主要依據了國家統計局、國家商務部、國務院發展研究中心、國家經濟信息中心、中國房地產行業協會、北京房地產中介服務行業協會、上海市房地產經紀行業協會、全國商業信息中心、中國經濟景氣監測中心、國內外相關報刊雜志的基礎信息，及相關研究單位等公布和提供的大量資料。立足于房地產中介服務行業整體發展環境，對中國房地產中介業的市場運行情況、發展狀況、政策狀況及各區域市場等進行了分析及預測，同時深入地分析了我國二手房市場、租賃市場發展狀況，并利用SWOT模型分析，對未來房產中介行業發展的整體環境及發展趨勢進行探討和研判，最后在前面大量分析、預測的基礎上，提出了未來房產中介企業如何面對金融危機及低迷的市場經濟，提高行業和相關產業競爭力及應采取的戰略措施，為房產中介企業以及計劃投資該行業的機構全面把握行業發展趨勢、準確了解市場運行情況提供科學的依據。

報告目錄

第一部分   行業發展分析

第一章 房地產中介服務行業概述 1
第一節 房地產中介相關概念 1
一、房地產中介的基本概念 1
二、房地產中介的定義與內涵 1
三、房地產中介活動的特點 2
第二節 房地產中介業與房地產市場的關系 3
一、有機組成部分 3
二、橋梁與紐帶 3
三、升級的重要力量 3

第二章 我國房地產中介發展分析 4
第一節 我國房地產中介行業發展概況 4
一、我國房地產中介發展歷程 4
二、房地產中介經營范圍 4
三、房地產中介公司運營模式及各模式優劣分析 5
四、房地產中介收費標準 8
五、房地產中介行業的作用和價值 10
第二節 我國房地產中介存在的問題 11
一、房地產中介現狀之法律思考 11
二、人才問題 14
三、企業規模問題 14
四、信息問題 14
五、行業監管問題 14
六、房地產中介誠信問題 15
七、風險防范措施問題 15
第三節 中國房地產中介市場分析 16
一、我國房地產中介發展現狀及特點 16
二、住房市場化變革對房地產中介發展的要求 17
三、2010年房地產中介市場調整期發展分析 19
四、2010年房地產中介信息化發展分析 20
五、2011年房地產中介市場發展形勢 22
六、2011年二手房中介行業的挑戰與機遇 23
七、2011年二手房中介行業擴張情況分析 24
第四節 中國房產中介公司盈利狀況 26
一、房地產中介公司營業收入分析 26
二、房地產中介“現金收房”及其變種 26
三、2011年我國房地產中介利潤情況 29
第五節 2010-2011年中國各地房產中介發展分析 32
一、上海房產中介行業狀況 32
二、北京房產中介行業狀況 33
三、廣東房產中介行業狀況 34
四、成都房地產中介狀況 35
五、海口房產中介行業狀況 37
六、福州房產中介行業狀況 39
七、南京房產中介市場狀況 44
八、東莞房產中介行業狀況 44
九、杭州房產中介行業狀況 45
第六節 我國房地產金融中介服務的發展方向 45
一、房地產金融中介服務的功能 46
二、我國房地產金融中介服務的發展取向 46
三、我國房地產金融中介服務業的發展路徑 47
四、我國房地產金融中介服務業發展的基本思路 48

第三章 中國房地產中介行業政策分析 51
第一節 全國政府對房地產中介政策分析 51
一、2011年政府對房地產中介政策調整 51
二、我國房地產中介法律法規及政策 54
三、交易結算資金賬戶管理規范政策 56
四、政府對房地產經紀市場的監管 58
五、中介代收代管交易金調整分析 61
六、關于放開部分房地產中介服務收費的通知及其影響 62
第二節 2011年地方房地產中介行業政策分析 64
一、北京市 64
二、天津市 65
三、上海市 66
四、山西省 67
五、海南省 68
六、深圳市 68
七、廣州市 70
八、福建省 71
九、河南省 72
十、河北省 72
十一、南昌市 74
十二、四平市 75

第二部分  市場發展分析

第四章 2011年房地產整體市場發展分析 81
第一節 2011年房地產市場運行分析 81
一、土地開發及購置面積 81
二、房地產投資完成額 81
三、資金來源分析 84
四、房屋施竣工面積 86
五、商品房銷售面積與銷售額情況 87
六、房地產市場價格變動情況 88
七、國房景氣指數分析 94
第二節 我國房地產制度改革與市場發展的歷程 97
一、初步形成時期 97
二、房地產過熱時期 100
三、市場調整時期 102
四、培育新的經濟增長點時期 105
五、宏觀調控時期 109
第三節 關于我國房地產泡沫的實證分析 115
一、房地產泡沫的定義和測度方法 115
二、對房地產泡沫的指標法分析 116
三、對房地產泡沫的計量分析 116
四、結論 118
第四節 當前我國房地產宏觀調控中的問題探討 119
一、我國房地產宏觀調控中出現的問題與分析 119
二、結論與政策建議 123
第五節 中國房地產供需分析 125
一、住房潛在需求分析 125
二、我國購置未開發土地情況 127
三、我國房地產市場調整分析 129
四、我國房地產價格走勢預測 131
第六節 2011年中國房地產市場發展分析 131
一、2011年我國房地產市場主要特點 131
二、影響2011年房價的主要原因分析 133
三、2011年我國房地產市場發展趨勢和相應政策 134
第七節 中國房地產政策分析 135
一、2010年中國房地產主要政策事件 135
二、2011年我國調控房地產市場政策措施 137
三、2011年保障性住房建設對房地產市場的影響 140
四、2011年年底房地產政策盤點與2011年展望 144
第八節 房地產業的產業細分研究 148
一、房地產業細分的理論分析和現狀 148
二、房地產業細分變量 149
三、房地產業細分矩陣 150
四、房地產業細分與競爭優勢 151

第五章 部分地區二房手價格指數分析 154
第一節 2010-2011年北京二手房價格指數分析 154
一、2010年北京二手房價格指數 154
二、2011年北京二手房價格指數 157
第二節 2010-2011年深圳二手房價格指數分析 159
一、2010年深圳二手房價格指數 160
二、2011年深圳二手房價格指數 164
第三節 2010-2011年上海二手房價格指數分析 166
一、2010年上海二手房價格指數 167
二、2011年上海二手房價格指數 170
第四節 2010-2011年重慶二手房價格指數分析 179
一、2010年重慶二手房價格指數 179
二、2011年重慶二手房價格指數 183

第六章 中國二手房市場發展分析 186
第一節 2011年我國二手房市場發展分析 186
一、政策環境寬松 樓市顯著回暖 186
二、價格快速攀升 租金表現平平 189
三、政策微調 后市穩中有升 192
第二節 二手房消費分析 195
一、年輕人成二手房消費主力軍 195
二、經濟低迷下二手房熱賣的優勢分析 196
三、二手房價格居高難下的原因分析 197
四、二手房中介公司營業范圍變革 198
五、二手房消費者保障權益的七大戒律 200
六、2011年初大城市二手房消費情況 203
第三節 中國部分地區二手房市場分析 203
一、2011年上海二手房市場分析與展望 203
二、2011年天津二手房市場分析與展望 213
三、2011年深圳二手房市場分析與展望 226
四、2011年北京二手房市場分析與展望 230
五、2011年成都二手房市場分析 234
六、2011年廣州二手房市場分析與展望 236

第七章 房屋租賃市場發展分析 246
第一節 2010年房屋租賃市場分析 246
一、2010年我國房屋租賃市場供需分析 246
二、2010年外企租房津貼與涉外房屋租賃情況 247
三、房屋租賃市場成熟狀況分析 248
第二節 房屋租賃政策 249
一、中國個人出租住房所得稅調整情況 249
二、廉租房稅收新政出臺 250
三、深圳居住證制度 251
四、出租房綜合稅調整情況 255
五、政府提高廉租房質量 256
第三節 我國部分地區房屋租賃市場分析 257
一、北京房屋租賃市場分析 257
二、成都房屋租賃市場分析 267
三、上海房屋租賃市場分析 268
四、天津房屋租賃市場分析 269
五、杭州房屋租賃市場分析 270
六、深圳房屋租賃市場分析 272

第三部分  主要企業分析

第八章 主要房地產中介公司分析 275
第一節 21世紀中國不動產 275
一、公司簡介 275
二、公司市場動態 279
三、2011年公司發展戰略 280
第二節 中國信義房產 281
一、公司簡介 281
二、公司新動態 281
第三節 我愛我家(控股)公司 283
一、公司簡介 283
二、公司經營策略分析 283
三、公司發展戰略分析 288
第四節 滿堂紅（中國）置業有限公司 289
一、公司簡介 289
二、公司發展戰略和目標 290
三、公司發展新動態 291
第五節 深圳市中聯房地產企業發展有限公司 292
一、公司簡介 292
二、公司增強競爭力舉措 293
三、公司新動態 294
第六節 深圳中原地產代理有限公司 296
一、公司簡介 296
二、公司新動態 297
第七節 上海漢宇房地產顧問有限公司 300
一、公司簡介 300
二、公司經營狀況數據分析 301
三、公司新動態 302
第八節 深圳市世華房地產投資顧問有限公司 303
一、公司簡介 303
二、2010年公司業績情況 303
三、2011年世華地產大肆擴店 304
第九節 合富輝煌集團 305
一、公司簡介 305
二、2011年公司經營情況分析 307
第十節 太平洋房屋公司 307
一、公司簡介 307
二、公司新動態 310

第四部分  行業發展趨勢及策略

第九章 房地產中介發展趨勢分析 311
第一節 2011年中國房地產發展環境分析 311
第二節 房地產業發展趨勢與預測 315
一、我國房地產發展前景 315
二、我國房地產市場未來趨勢的判斷 322
三、房地產市場營銷新趨勢 325
四、2011年中國房地產市場預測 327
第三節 房地產中介業發展趨勢分析 329
一、企業化市場化發展趨勢 329
二、專業化品牌化發展趨勢 329
三、集團化規模化發展趨勢 329
四、信息化網絡化發展趨勢 330
五、人員素質綜合化發展趨勢 330
第四節 房地產中介行業的SWOT分析 331
一、優勢 331
二、劣勢 332
三、機會 332
四、威脅 333
第五節 房屋中介危機中轉型發展趨勢分析 334
一、地產中介面臨“關店潮” 334
二、中介經紀面臨轉型 335
三、地產中介尋求新路 336

第十章 房地產中介發展策略分析 338
第一節 當前房地產營銷策略分析 338
一、房地產營銷中的問題 338
二、房地產營銷策略 339
第二節 房地產中介應對市場困境策略分析 340
一、市場困境下房地產中介企業信心的來源 340
二、房地產中介應對市場困境策略 341
三、房地產中介企業發展的關鍵因素 343
第三節 房地產中介營銷模式研究 345
一、單一的門店式營銷模式 346
二、縱向的連鎖店營銷模式 346
三、橫向的聯動式營銷模式 347
四、便捷的網絡化營銷模式 348
第四節 房地產網絡營銷模式分析 349
一、房地產網絡營銷優勢分析 350
二、房地產網絡營銷劣勢分析 351
三、房地產網絡營銷的主要手段 351
四、房地產整合互補策略分析 352
第五節 房產中介戰略措施變化情況 353
一、服務質量的變化 353
二、創新渠道的變化 354
三、戰略布局的變化 354
四、競爭核心的變化 355

圖表目錄
圖表：以房產為主的房地產價格評估收費標準計算表 10
圖表：房產中介的收入比例各占比 26
圖表：2010～2011年度成都地區知名房產中介公司網站排行榜 37
圖表：2010年河南公布的降低標準的經營服務性收費項目涉及二手房的部分表 72
圖表：2011 年1-5月主要城市住宅類土地供應情況（占地面積） 81
圖表：2005-2011年全國房地產開發投資走勢 82
圖表：2011年1-5月房地產開發企業完成投資及增速情況 82
圖表：2003年-2010年各月累計固定資產投資及房地產開發投資增速變動情況 83
圖表：2005-2010年各月累計住宅投資完成額對比情況 84
圖表：2005-2010年各月累計住宅投資完成額同比增長率對比情況 84
圖表：2010-2011年6月全國房地產開發企業資金來源構成情況 85
圖表：2007年6月-2011年6月全國房地產開發企業資金來源構成增長率變動情況 86
圖表：2007-2011 年全國商品房與住宅供應類指標增長率 86
圖表：2007-2011年全國商品房銷售面積與銷售額增長率 87
圖表：2011年1-5月商品房銷售面積和銷售額增長情況 87
圖表：2007年6月-2011年6月全國70個大中城市房屋銷售價格指數變動情況 90
圖表：2011年5月份70個大中城市房屋銷售價格指數 90
圖表：2011年5月份70個大中城市房屋銷售價格指數(90平米及以下) 92
圖表：2007年5月-2011年6月國房景氣指數及主要分類指數走勢 95
圖表：2010年2月-2011年5月全國房地產開發景氣指數趨勢圖 95
圖表：2005年4季度-2010年4季度全國行業企業與房地產企業景氣指數走勢 96
圖表：2006年12月-2010年12月國房景氣指數及主要分類指數走勢 96
圖表：1987-2006年商品房、商品住宅的價格變化及其與GDP增長的比較 103
圖表：2000-2007年房地產開發投資及其增長情況 110
圖表：2000-2007年商品房價格及其上漲情況 112
圖表：2000-2007年全國房價平均增長率與GDP增長率的比值 116
圖表：1990-2007年房價與上證指數、深證指數、貨幣供給表 119
圖表：2011年其他房地產政策 139
圖表：國際上三種保障模式 141
圖表：2011-2011年經濟適用房和商品住宅銷售量預測 142
圖表：國外相關保障性住房立法情況 143
圖表：2011年12月中央政府公布的關鍵房地產政策 146
圖表：北京市公寓細分市場 150
圖表：房地產業簡單產業細分矩陣 151
圖表：房地產行業五力分析（忽略替代品的威脅） 152
圖表：2005年3月-2010年12月北京二手房價格指數走勢圖 154
圖表：2010年10-11月北京市全市二手房價格指數變化趨勢表 155
圖表：2010年10-12月北京市海淀區二手房價格指數變化趨勢表 155
圖表：2010年10-12月北京市朝陽區二手房價格指數變化趨勢表 155
圖表：2010年10-12月北京市西城區二手房價格指數變化趨勢表 155
圖表：2010年10-12月北京市東城區二手房價格指數變化趨勢表 156
圖表：2010年10-12月北京市宣武區二手房價格指數變化趨勢表 156
圖表：2010年10-12月北京市崇文區二手房價格指數變化趨勢表 156
圖表：2010年10-12月北京市豐臺區二手房價格指數變化趨勢表 156
圖表：2010年10-12月北京市石景山區二手房價格指數變化趨勢表 156
圖表：2010年10-12月北京市昌平區二手房價格指數變化趨勢表 156
圖表：2010年10-12月北京市大興區二手房價格指數變化趨勢表 157
圖表：2010年10-12月北京市通州區二手房價格指數變化趨勢表 157
圖表：2011年5月北京二手房價格指數變化表 157
圖表：2005年-2011年5月北京二手房價格指數走勢圖 157
圖表：2005年-2011年5月北京各城區二手房價格指數走勢圖 158
圖表：2011年5月份北京各城區二手房價格指數對比圖 158
圖表：2005年-2011年5月北京市二手房成交量走勢圖 159
圖表：2004年12月-2010年12月深圳二手房價格指數走勢圖 160
圖表：2010年12月份深圳各城區二手房價格指數對比圖 160
圖表：2010年10-12月份深圳鹽田區各片區二手房價格指數對比圖 161
圖表：2010年10-12月份深圳羅湖區各片區二手房價格指數對比圖 161
圖表：2010年10-12月份深圳福田區各片區二手房價格指數對比圖 161
圖表：2010年10-12月份深圳南山區各片區二手房價格指數對比圖 162
圖表：2010年10-12月份深圳龍崗區各片區二手房價格指數對比圖 162
圖表：2010年10-12月份深圳寶安區各片區二手房價格指數對比圖 162
圖表：2010年11-12月深圳市各片區二手房價格指數變化趨勢表 163
圖表：2011年11月深圳二手房價格指數變化表 164
圖表：2006年-2011年11月深圳二手房價格指數走勢圖 164
圖表：2006年-2011年11月深圳各城區二手房價格指數走勢圖 165
圖表：2011年11月份深圳各城區二手房價格指數環比變化圖 165
圖表：2011年1-11月深圳市二手房成交量走勢圖 166
圖表：2004年12月-2010年12月上海二手房價格指數走勢圖 167
圖表：2010年11-12月上海市二手房價格指數變化趨勢表 167
圖表：2010年11-12月上海市黃浦區二手房價格指數變化趨勢表 167
圖表：2010年11-12月上海市靜安區二手房價格指數變化趨勢表 168
圖表：2010年11-12月上海市盧灣區二手房價格指數變化趨勢表 168
圖表：2010年11-12月上海市浦東區二手房價格指數變化趨勢表 168
圖表：2010年11-12月上海市徐匯區二手房價格指數變化趨勢表 168
圖表：2010年11-12月上海市普陀區二手房價格指數變化趨勢表 169
圖表：2010年11-12月上海市閘北區二手房價格指數變化趨勢表 169
圖表：2010年11-12月上海市虹口區二手房價格指數變化趨勢表 169
圖表：2010年11-12月上海市長寧區二手房價格指數變化趨勢表 169
圖表：2010年11-12月上海市閔行區二手房價格指數變化趨勢表 170
圖表：2010年11-12月上海市寶山區二手房價格指數變化趨勢表 170
圖表：2010年11-12月上海市楊浦區二手房價格指數變化趨勢表 170
圖表：2005年-2011年5月上海二手房價格指數走勢圖 171
圖表：2005年-2011年5月上海各城區二手房價格指數走勢圖 171
圖表：2011年5月上海各城區二手房價格指數對比圖 173
圖表：2011年5月上海各城區二手房價格指數對比圖 173
圖表：2011年9、10、11月上海內環各城區份指數對比圖 174
圖表：2011年9、10、11月中外環各城區份指數對比圖 175
圖表：2011年10、11月上海各片區二手房價格指數變化表 176
圖表：2007年6月-2010年12月重慶二手房價格指數走勢圖 179
圖表：2010年12月份重慶各城區二手房價格指數對比圖 180
圖表：2010年10-12月重慶市渝中各片區二手房價格指數對比圖 180
圖表：2010年10-12月重慶市渝北區各片區二手房價格指數對比圖 181
圖表：2010年10-12月重慶市南岸區各片區二手房價格指數對比圖 181
圖表：2010年10-12月重慶市江北各片區二手房價格指數對比圖 182
圖表：2010年10-12月重慶市沙坪壩、九龍坡、大渡口區各片區二手房價格指數對比圖 182
圖表：2010年11-12月重慶市各片區二手房價格指數變化趨勢表 183
圖表：2011年5月成都二手房價格指數變化表 183
圖表：2005年-2011年5月重慶二手房價格指數走勢圖 184
圖表：2005年-2011年5月重慶各城區二手房價格指數走勢圖 184
圖表：2011年5月重慶各城區二手房價格指數環比變化圖 185
圖表：2007-2011年中國五大城市二手住宅市場量價走勢圖 187
圖表：2005-2011年中國五大城市二手住宅成交量走勢 187
圖表：2010年1月-2011年5月中國五大城市二手住宅成交量月度走勢圖 188
圖表：2005-2011年中國五大城市二手住宅成交所占比重 189
圖表：2011年5月中國二手住宅價格指數核心數據表 190
圖表：2011年1-5月中國五大城市高檔住宅成交量走勢圖 190
圖表：2004-2011年5月中國二手住宅價格指數趨勢圖 190
圖表：2004-2011年5月中國二手住宅租金指數趨勢圖 191
圖表：2004-2011年5月中國五大城市二手住宅租金回報率走勢圖 191
圖表：營業稅征收年限2年改5年前后影響 193
圖表：2010-2011年五大城市VS香港二手住宅流通量 193
圖表：2001-2011年上海全年二手房成交面積 204
圖表：2011年上海全年二手房住宅月度成交套數和成交均價 205
圖表：2011年上海全年區域二手住宅成交套數比例 206
圖表：2011年上海各區域二手住宅成交比例 206
圖表：2011年全年上海二手住宅面積成交板塊套數排行 207
圖表：2001-2011年中原（上海）價格領先指數走勢 208
圖表：2011年全年上海二手住宅總價成交結構 209
圖表：2011年全年上海二手住宅面積成交結構 209
圖表：2011年1-5月天津市二手房市場交易狀況分析 216
圖表：2007年-2011年天津市二手房均價走勢比對 217
圖表：2010年與2011年天津市中心城區二手房均價 217
圖表：2011年1-5月天津市二手房交易價格比重對比 217
圖表：2011年1-5月天津市一、二手房市場交易狀況對比 218
圖表：2011年1-5月天津市中心城區一、二手房成交比例變化趨勢 218
圖表：2010年與2011年天津市二手房交易面積比重對比 219
圖表：2010年與2011年天津市二手房交易居室比重對比 220
圖表：2011年天津市二手房成交區域比重對比 221
圖表：2011年1-5月天津市二手房付款方式比重對比 221
圖表：2005年-2011年天津市二手房成交量變化趨勢 223
圖表：2011年1-5月深圳市二手房月成交量走勢圖 227
圖表：2011年5月深圳市二手房各區交易情況圖 228
圖表：2011年1-5月北京二手住宅網簽量統計（套） 230
圖表：2011年1-5月廣州二手住宅存量市場整理交易情況 237
圖表：2001-2011年廣州一手住宅與二手住宅成交情況 238
圖表：2011年1-5月廣州二手住宅買賣成交均價走勢圖 240
圖表：2011年1-5月廣州二手住宅套均總價走勢圖 240
圖表：2011年1-5月廣州二手住宅交易登記量、宗數的閱讀走勢圖 241
圖表：2011年1-5月廣州二手住宅市場的成交結構 242
圖表：2011年1-5月廣州各區域二手住宅成交單價分布情況 243
圖表：2011年1-5月廣州各區域二手住宅套均總價分布情況 243
圖表：2011年1-5月北京住宅租賃市場供需狀況分析 258
圖表：2010-2011年北京住宅租賃市場供需狀況分析 259
圖表：2007-2011年北京住宅租賃市場價格指數走勢分析 260
圖表：2010年與2011年北京八城區住宅租賃價格狀況 260
圖表：2010年與2011年北京住宅租賃市場區域成交量比重狀況 261
圖表：2011年北京住宅租賃市場二級區域季度平均價格變化分析 262
圖表：2011年北京住宅租賃市場交易居室成交量比重狀況 263
圖表：2010年與2011年北京住宅租賃市場交易居室成交量比重狀況 264
圖表：2011年北京住宅租賃市場年投資回報率對比 265
圖表：21世紀不動產美譽度 277
圖表：21世紀不動產品牌廣告認知度 277
圖表：21世紀不動產品牌認知度 278
圖表：21世紀不動產品牌潛在使用度 278
圖表：21世紀不動產品牌電視廣告認知度 278
圖表：21世紀不動產的地區分布情況 279
圖表：2004-2010年漢宇業績變化表 301
圖表：2004-2010年漢宇門店變化表 301
圖表：太平洋中國發展遠景 308
圖表：太平洋中國發展短期目標 309
圖表：太平洋中國發展中期目標 309
圖表：太平洋中國發展長期目標 310
圖表：2007-2011 年全國商品房銷售面積和房價指數增長率對比 311
圖表：2011年三、四季度全國經理人對住宅市場成交量的預測 312
圖表：2011年三、四季度全國經理人對政策環境的預測 313
圖表：1995-2010年我國房地產投資情況 321