2011-2015年中國商業地產市場調研及發展前景分析報告

中國的經濟增長一直伴隨著快速的城市化。1990年至今，中國城市人口增長超過1倍，從2.54億增加到6.01億。同樣，實際GDP增長近25倍，從1.6萬億元增至39.8萬億元。伴隨著民間投資向城市聚集，中產階級擴大的現象也主要出現在城市。預計到2025年，城市人口將再增加近1倍，這將對城市經濟生活產生巨大的影響。城市空間將受到巨大挑戰，近10年的發展中，地產行業一直是城市經濟的支柱，地產投資占到了全國資本的18.9%。

然而，2010年以來，房地產市場“限”時代來臨。在一段時期內對住宅市場，尤其是一二線城市的住宅市場產生了較大的影響。2011年“新國八條”再次重拳出擊，限購令擴大到二三線城市，限貸、稅收政策繼續加碼，住宅市場出現了大范圍成交迅速凍結的局面。

在這種情況下，商業地產反而由于受調控政策的影響很小，成為了投資避風港。同時，中國住宅地產的投資回報率大概為3%-5%，而商業地產的投資回報率則有6%-8%，二者相差將近一倍。巨大的利益也必將吸引眾多的投資前往。自2010年3季度以來，辦公樓和商業營業用房的開發投資額、銷售額增速明顯回升。2010年，全國辦公樓和商業營業用房開發投資額分別達1807億元和5599億元，同比增長31.2%和34.2%；相應的銷售額分別達2149億元和5354億元，同比增長31.2%和46.3%。與此同時，雖然住宅開發投資額仍保持在32.9%的高位上，銷售額的增速則放慢到14.4%。

從開發商拿地的情況來看，2010年至今，主要一二線城市商辦用地成交比例明顯提升，尤其是作為商業地產重要產品之一的寫字樓成為了近期投資熱點。從房地產行業投資流向來看，2011年1季度投資于寫字樓的資金比重較2010年4季度提高了5.61%-8.07%；而投資于住宅的資金比重則下跌了7.3%-38.85%。2011年在各大城市中，深圳、長沙、青島等地的商辦用地占比增幅最為巨大，進一步證實了從住宅地產流出的資金正在向辦公類商業地產轉移。

未來從人口結構來看，對比國外可知，1920年美國的城市人口首超農村人口，2007年世界城市人口首超農村人口，2010年中國的城鎮人口首超農村人口。中國已是世界上城市化速度最快的國家。全球超過50萬人口的城市中，1/4在中國。中國二線城市的活力，正藏于這185個超過50萬人的中國城市中。

從租金前景來看，隨著城鎮化率和工資水平的不斷提高，二三線城市商業地產的物業面積將在未來10年呈爆發式增長。但是同其他國家成熟商業城市相比，即使是中國一線城市的寫字樓和商鋪，租金仍有較大升值潛力，因此未來租金價格有望進一步提升。顯然不同于住宅而言，商業地產未來前景更為廣大，屬于朝陽行業。

本報告詳盡描述了中國商業地產行業運行的環境，重點研究并預測了其下游行業發展以及對商業地產需求變化的長期和短期趨勢。針對當前行業發展面臨的機遇與威脅，提出了我們對商業地產行業發展的投資及戰略建議。本報告以嚴謹的內容、翔實的數據、直觀的圖表幫助商業地產企業準確把握行業發展動向、正確制定企業競爭戰略和投資策略。我們的主要數據來源于國家統計局、國家信息中心、海關總署、中國房地產業協會等業內權威專業研究機構以及我中心的實地調研。本報告整合了多家權威機構的數據資源和專家資源，從眾多數據中提煉出了精當、真正有價值的情報，并結合了行業所處的環境，從理論到實踐、宏觀與微觀等多個角度進行研究分析，其結論和觀點力求達到前瞻性、實用性和可行性的統一。這是我中心經過市場調查和數據采集后，由專家小組歷時一年時間精心制作而成。它是業內企業、相關投資公司及政府部門準確把握行業發展趨勢，洞悉行業競爭格局、規避經營和投資風險、制定正確競爭和投資戰略決策的重要決策依據之一，具有重要的參考價值！

第一部分　中國商業地產深度剖析
第一章　商業地產相關概述
第一節　房地產簡述
第二節　商業地產綜述
第三節　商業地產運作及銷售應把握的原則
第二章 2010-2011年全球房地產業運行狀況淺析
第一節 2010-2011年國際房地產業運行環境分析
第二節 2010-2011年世界房地產市場分析
第三節 中美房地產市場發展對世界的影響分析
第三章　2010-2011年中國房地產市場運行分析
第一節　中國房地產供需分析
第二節　2011年1-5月全國房地產市場運行情況
第三節　2010-2011年我國大中城市房屋市場銷售價格指數
第四章　2010-2011年中國商業地產行業運行新形勢透析
第一節　2010-2011年中國商業地產行業市場現狀分析
第二節　2010-2011年中國商業地產中的城市綜合體分析
第三節　2010-2011年中國商業地產發展新格局
第四節　2010-2011年中國商業地產行業發展中存在的問題
第五章　2010-2011年中國商業地產重點區域市場運行動態分析
第一節　2010-2011年北京商業地產市場分析
第二節　2010-2011年上海商業地產市場分析
第三節　2010-2011年其他區域商業地產市場分析
第二部分　中國商業地產競爭力測評
第六章　2010-2011年中國商業地產競爭新格局透析
第一節　2010-2011年中國房地產行業的競爭格局分析
第二節　2010-2011年中國商業地產的競爭分析
第七章　2010-2011年中國商業地產重點企業競爭力對比及關鍵性財力數據分析
第一節　萬科企業股份有限公司
第二節　金地（集團）股份有限公司
第三節　上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司
第四節　廣州珠江實業開發股份有限公司
第五節　天津市房地產發展（集團）股份有限公司
第六節　保利房地產(集團)股份有限公司
第三部分　中國商業地產前瞻
第八章　2011-2015年中國商業地產前景展望與趨勢預測
第一節　2011-2015年我國房地產市場趨勢勢分析
第二節　2011-2015年中國商業地產發展趨勢
第九章2010-2011年中國商業地產行業運行環境分析
第一節2010-2011年中國宏觀經濟環境分析
第二節2010-2011年中國商業地產行業政策環境分析
第三節2010-2011年中國商業地產行業社會環境分析
第十章　2010-2011年中國商業地產行業投資贏利模式分析
第一節　商業地產盈利運營簡述
第二節　國內商業地產三大主流盈利模式
第十一章　2011-2015年中國商業地產投資戰略分析
第一節　2010-2011年中國商業地產投資概況
第二節　2011-2015年中國商業地產投資機會分析
第三節　2011-2015年中國商鋪地產投資風險預警
第四節　投資建議
法律聲明

圖表目錄
圖表1　2004-2010年我國房屋銷售價格同比增長情況
圖表 2　2011年5月國房景氣指數持續回升，漲幅減小
圖表 3　2011年5月全國房屋新開工面積連續大幅增加
圖表 4　2011年5月全國商品房銷售面積環比增加10.7%
圖表 5　2011年5月房企利用外資最近10個月以來環比首次下跌，跌幅為43.6%
圖表6　萬科企業股份有限公司主要經濟指標
圖表7　萬科企業股份有限公司盈利指標走勢圖
圖表8　萬科企業股份有限公司償債指標走勢圖
圖表9　萬科企業股份有限公司運營指標走勢圖
圖表10　萬科企業股份有限公司成長指標走勢圖
圖表11　金地（集團）股份有限公司主要經濟指標
圖表12　金地（集團）股份有限公司盈利指標走勢圖
圖表13　金地（集團）股份有限公司償債指標走勢圖
圖表14　金地（集團）股份有限公司運營指標走勢圖
圖表15　金地（集團）股份有限公司成長指標走勢圖
圖表16　上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司主要經濟指標
圖表17　上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司盈利指標走勢圖
圖表18　上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司償債指標走勢圖
圖表19　上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司運營指標走勢圖
圖表20　上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司成長指標走勢圖
圖表21　廣州珠江實業開發股份有限公司主要經濟指標
圖表22　廣州珠江實業開發股份有限公司盈利指標走勢圖
圖表23　廣州珠江實業開發股份有限公司償債指標走勢圖
圖表24　廣州珠江實業開發股份有限公司運營指標走勢圖
圖表25　廣州珠江實業開發股份有限公司成長指標走勢圖
圖表26　天津市房地產發展（集團）股份有限公司主要經濟指標
圖表27　天津市房地產發展（集團）股份有限公司盈利指標走勢圖
圖表28　天津市房地產發展（集團）股份有限公司償債指標走勢圖
圖表29　天津市房地產發展（集團）股份有限公司運營指標走勢圖
圖表30　天津市房地產發展（集團）股份有限公司成長指標走勢圖
圖表31　保利房地產(集團)股份有限公司主要經濟指標
圖表32　保利房地產(集團)股份有限公司盈利指標走勢圖
圖表33　保利房地產(集團)股份有限公司償債指標走勢圖
圖表34　保利房地產(集團)股份有限公司運營指標走勢圖
圖表35　保利房地產(集團)股份有限公司成長指標走勢圖
圖表36　2005-2010年中國GDP總量及增長趨勢圖
圖表37　2010年中國三大產業增加值結構圖
圖表38　2009-2010年中國CPI、PPI月度走勢圖
圖表39　2005-2010年我國城鎮居民可支配收入增長趨勢圖
圖表40　2005-2010年我國農村居民人均純收入增長趨勢圖
圖表41　2005-2010年中國社會消費品零售總額增長趨勢圖
圖表42　2005-2010年我國全社會固定投資額走勢圖
圖表43　2005-2010年我國城鄉固定資產投資額對比圖
圖表44　2005-2010年我國貨物進出口總額走勢圖
圖表45　2005-2010年中國貨物進口總額和出口總額走勢圖
圖表 46  2008-2011年央行利率調整統計表
圖表47　1978-2009年我國人口出生率、死亡率及自然增長率走勢圖
圖表48　1978-2009年我國總人口數量增長趨勢圖
圖表49　2009年人口數量及其構成
圖表50　2005-2010年我國普通高等教育、中等職業教育及普通高中招生人數走勢圖
圖表51　2001-2010年我國廣播和電視節目綜合人口覆蓋率走勢圖