2012-2016年中國房貸行業市場調查及研究預測報告

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【報告描述】：

本研究咨詢報告由公司領銜撰寫。首先介紹了房貸的概念、接著對我國房貸市場發展的經濟社會環境進行了全面分析，尤其對我國房地產市場的發展進行了全面的剖析，對我國房貸市場運行狀況進行了剖析，然后對我國各主要區域的房貸市場發展作了介紹，對各大銀行放貸業務發展進行了描述，并對我國房貸市場的競爭格局進行了分析，最后分析了2011年新政之下我國房貸市場的未來前景和發展趨勢。本報告是您了解銀行房貸這一市場的重要資料，同時對銀行信貸部門、政府部門也具有極大的參考價值。

報告目錄

第一部分  市場發展環境

第一章 房貸的相關概述 1
第一節 房地產市場的基本概念 1
一、房地產業相關概念 1
二、房地產市場的相關概念 1
三、房地產行業對經濟和生活的影響 4
四、房地產行業管理的思考 7
第二節 房地產貸款的基本介紹 8
一、房地產貸款的定義 8
二、房地產貸款的主要種類 8
三、房地產信貸申請條件 8
四、房地產貸款的三種擔保方式 9
第三節 房地產信貸資金相關簡述 10
一、房地產信貸資金的概念 10
二、房地產信貸資金的構成 10
三、房地產信貸資金的來源 12
四、房地產信貸資金的循環運行 15

第二章 房貸市場發展的經濟社會環境分析 16
第一節 經濟環境 16
一、2010年中國主要經濟指標統計 16
二、2011年經濟運行狀況 21
三、中國一攬子經濟復蘇計劃成效顯現 29
四、我國城鎮居民可支配收入增長快速 31
五、中國地區經濟發展嚴重失衡 31
第二節 社會環境 32
一、2011年中國社會民生環境現狀 32
二、我國居民消費結構漸趨多元化 40
三、節能時代房地產發展形勢分析 46
四、房地產行業誠信受質疑 46
第三節 產業環境 47
一、2010年中國土地交易市場景氣持續上升 47
二、2011年全國土地市場價格分析 55
三、2010年建材工業經濟運行態勢 56
四、2012年建筑行業發展趨勢 57
五、中國房地產中介行業發展概況 58
第四節 金融環境 61
一、國際金融市場發展形勢透析 61
二、2011年中國金融市場運行綜述 64
三、2012年中國金融市場運行分析 70
四、中國資本市場運行概覽 73

第三章 房地產行業運行分析 74
第一節 中國房地產行業發展概述 74
一、中國房地產行業發展的進程 74
二、中國房地產與經濟發展的相關性 75
三、中國房地產行業發展特點 77
四、中國房地產開發模式的蛻變歷程 79
五、2011年房貸新政下的樓市變局 80
第二節 2008-2011年中國房地產景氣指數分析 83
一、2008年中國房地產景氣指數分析 83
二、2009年中國房地產景氣指數分析 84
三、2010年中國房地產景氣指數分析 85
四、2011年中國房地產景氣指數分析 86
第三節 2008-2011年中國房地產行業運行綜述 87
一、2008年我國房地產市場運行狀況回顧 87
二、2009年中國房地產市場運行數據分析 90
三、2009年中國房地產行業發展特征透析 92
四、2009年我國三大重點區域房地產市場比較分析 94
五、2010年房地產市場運行數據解讀 98
六、2011年我國房地產市場運行指標分析 98
（一）房地產開發投資情況 98
（二）房地產開發企業資金來源情況 102
（三）商品房建筑與銷售情況 104
（四）全國房地產市場價格變動情況 108
第四節 中國房地產行業面臨的主要問題 111
一、中國房地產行業存在的三大弊端 111
三、中國房地產市場存在諸多矛盾 113
三、新形式下房地產行業所面臨的挑戰 113
第五節 中國房地產行業發展的策略 115
一、促進房地產業健康發展的措施 115
二、當前房地產行業的應對策略 116
三、經濟低迷狀態下房地產行業的政策應對 118

第二部分  市場發展現狀

第四章 房貸市場分析 119
第一節 房地產開發融資渠道與模式解析 119
一、中國房地產行業基本融資模式綜述 119
二、我國房地產融資市場的主要特征解析 122
三、REITs必將成為新形勢下房地產融資熱點 124
四、中國房地產行業融資面臨的難點及對策 125
五、淺析房地產融資市場的發展趨勢 129
第二節 中國房地產貸款市場概況 130
一、新時期房地產信貸市場發展概述 130
二、2008年中國房貸市場發展回顧 130
三、我國房貸轉按揭市場發展透析 133
四、房貸緊縮對樓市的影響 135
第三節 2009-2011年中國房貸市場運行現狀 137
一、2009年中國房貸市場總體運行狀況 137
二、2009年個人房貸市場運行分析 144
三、2010年國內個人房貸市場強勁回升 146
四、2010年我國房地產開發貸款呈穩步回升勢頭 146
五、2010年房地產開發貸款情況簡述 148
六、2010年房貸市場分餐：大行棄小 信托撿漏 148
七、2011年房貸市場運行分析 152
八、2011年二手房貸市場形勢分析 153
第四節 商業銀行房地產信貸加速擴張現象解讀 155
一、我國商業銀行房貸快速擴張現狀淺析 155
二、我國商業銀行房貸快速擴張典型范例 157
三、透析商業銀行房貸快速擴張的潛在風險 158
四、商業銀行房貸業務市場擴張的相關建議 163
第五節 住房信貸與住宅市場的相關性評析 164
一、住房消費信貸與住宅市場的關系淺析 164
二、中美住房市場對住房消費信貸的依賴度比較 167
三、當前住房消費信貸市場面臨的主要問題 169
四、房貸新政對住宅市場調整周期的影響判斷 171
五、我國住房消費信貸及住房市場發展的對策措施 175
第六節 房貸市場存在的問題與對策 177
一、我國房地產信貸市場存在的漏洞 177
二、房貸新政實施中面臨的障礙 179
三、加強房地產金融監管的對策措施 180
四、商業銀行房貸業務發展重點及建議 181
五、房地產開發企業信貸業務發展建議 182
六、完善中國房地產金融體系的對策建議 183

第五章 中國房貸區域市場分析 227
第一節 北京 227
一、2010年北京房貸市場 227
二、2011年北京房貸市場 232
三、北京公積金“組合貸”市場成效不佳 235
四、2011年房貸新政出臺首周 北京房貸市場交易量下降15% 236
第二節 上海 236
一、2008年上海房貸市場運行回顧 236
二、2009年上海房貸市場運行淺析 239
三、2010年上海房貸市場運行數據透析 242
四、2011年上海房貸市場運行數據透析 243
五、上海房貸市場將進入差異化競爭時代 244
第三節 廣州 245
一、利率下浮影響廣州房貸市場競爭加劇 245
二、2010年廣州房貸市場運行狀況分析 247
三、廣州二套房公積金貸款政策暫無調整 249
四、廣州房貸7折利率優惠全面退出 249
第四節 深圳 251
一、2009年甚至房貸市場 251
二、深圳房貸市場外緊內松 251
三、2011年房貸新政或引發深圳房貸市場重新“洗牌” 253
四、深圳房貸斷供現象及其影響解讀 256
五、深圳房貸市場競爭激烈誘發信貸風險 259
六、圳房貸市場優惠轉向 首付越多利率優惠越多 262
第五節 其他地區 262
一、天津市場房貸新品層出不窮 262
二、重慶房貸市場增長迅猛 264
三、南京房貸市場發展火爆 266
四、最高省4%利息 武漢首現房貸“以存抵貸” 267
五、外資銀行攪亂杭州房貸市場格局 268

第三部分  市場競爭格局

第六章 房貸市場競爭分析 271
第一節 中國房地產行業的競爭格局 271
一、中國房地產競爭格局及發展模式 271
二、房地產企業的五大核心競爭要素 272
三、房地產市場中的低成本競爭戰略解析 273
四、房地產行業未來競爭趨向 275
第二節 中國房貸市場中外銀行競爭現狀 277
一、外資銀行在中國房貸市場的競爭力解析 277
二、外資行圈地二手房貸市場 瘋狂攬客利率下浮30% 280
三、2010年中外銀行競謀國內個人房貸市場 283
四、銀行房貸市場大打折扣戰 284
五、低利差時代 房貸競爭轉向風險與效率管理 285
第三節 中資銀行房貸市場競爭策略探討 289
一、發揮優勢加大自有資源的投入 289
二、圍繞客戶需求提高服務效率和服務水平 289
三、全力推進產品創新 289
四、加速向理財型服務視點轉化 290

第七章 房地產信貸重點銀行分析 291
第一節 中國銀行 291
一、企業簡介 291
二、2010年中國銀行經營狀況分析 291
三、2011年中國銀行經營狀況分析 293
四、中行房貸業務開發現狀 296
（一）中行上調存量房貸利率 296
（二）中行房貸業務：由單純讓利轉向服務升級 297
第二節 中國農業銀行 298
一、企業簡介 298
二、2009年農業銀行經營狀況分析 300
三、2010年農業銀行經營狀況分析 301
三、2011年農業銀行經營狀況分析 301
四、農行個人房貸利率變化情況 303
第三節 中國工商銀行 304
一、企業簡介 304
二、2010年工商銀行經營狀況分析 306
三、2011年工商銀行經營狀況分析 306
四、工行存量房貸調整新政出臺 308
第四節 中國建設銀行 309
一、企業簡介 309
二、2010年建設銀行經營狀況分析 311
三、2011年建設銀行經營狀況分析 314
四、建行個人房貸業務分析 315
（一）建設銀行：中國最大個人房貸銀行 148%新業務增長能量 315
（二）建行：淡化房貸優惠 重點支持首套房消費 316
（三）2011年建行收緊房貸 房價波動大區域再升首付 317
第五節 招商銀行 318
一、企業簡介 318
二、2010年招商銀行經營狀況分析 319
三、2011年招商銀行經營狀況分析 322
四、招商銀行放貸業務發展分析 322
（一）招行房貸業務實施多元化突圍策略 322
（二）2011年招商銀行收緊個人房貸政策 324
第六節 中信銀行 324
一、企業簡介 324
二、2010年中信銀行經營狀況分析 324
三、2011年中信銀行經營狀況分析 328
四、中信銀行放貸業務發展分析 329
（一）中信房貸產品主打高端市場 329
（二）2011年中信銀行上調房貸利率 稱房地產貸款風險可控 329

第四部分  政策環境及前景

第八章 房貸市場發展的政策環境分析 331
第一節 2010年房地產行業宏觀調控政策回顧 331
一、土地政策方面 331
二、金融政策方面 331
三、稅收政策方面 332
四、保障性住房體系的建設 333
第二節 2011年房地產行業主要政策分析 333
一、土地政策方面 333
二、金融政策方面 333
三、稅收政策方面 335
四、保障性住房體系的建設 340
第三節 2011年房地產調控及信貸新政解讀 358
第四節 房地產及房貸業相關法律法規介紹 360
一、中華人民共和國城市房地產管理法 360
二、城市房地產抵押管理辦法 370
三、住房公積金管理條例 379
四、中國人民銀行個人住房擔保貸款管理條例 389
五、經濟適用住房開發貸款管理辦法 394

第九章 2012-2016年房貸市場發展前景預測 397
第一節 房地產行業發展前景展望 397
一、2011房地產行業謀轉型經營計劃轉戰二、三線城市 397
二、我國房地產行業發展方向透析 400
三、未來十年房地產仍是我國熱門行業 405
第二節 2012-2016年中國房貸市場發展趨勢分析 406
一、2011年房地產信貸市場發展前景透析 406
二、中國房貸證券化市場未來發展空間廣闊 408
三、我國個人房貸市場前景分析 409
四、各行個貸差異化擴大 預計房貸投放新計劃待產 410

第五部分  市場風險及對策

第十章 2012-2016年房貸市場風險及對策 413
第一節 房地產開發貸款存在的主要風險與管理 413
一、政策風險 413
二、市場風險 413
三、客戶風險 413
四、項目風險 414
五、法律風險 414
六、風險管理 414
第二節 銀行業房貸市場存在的風險與對策 415
一、淺析房地產市場周期與銀行信貸風險的相關性 415
二、房地產市場不斷升溫，我國商業銀行面臨巨大潛在風險 416
三、2011年商業銀行房地產信貸面臨的風險 418
四、銀行業房地產信貸風險產生的原因透析 419
五、國內銀行業房地產信貸風險的應對之策 422
第三節 “雙軌制”下房地產信貸風險評析 423
一、房地產市場的“雙軌制”運行特征 423
二、“雙軌制”運行與房地產市場的相關性 424
三、房地產信貸投機回報情況 425
四、“雙軌制”下房地產信貸潛在的風險及策略 426

圖表目錄
圖表：1998年I季度—2010年IV季度國內生產總值季度累計同比增長率 16
圖表：1999年12月—2010年12月工業增加值月度同比增長率 17
圖表：1999年12月—2010年12月固定資產投資完成額月度累計同比增長率 18
圖表：1999年12月—2010年12月出口總額月度同比增長率與進口總額月度同比增長率 19
圖表：1999年12月—2010年12月工業品出廠價格指數（上年同月=100） 20
圖表：1999年12月—2010年12月貨幣供應量月度同比增長率 21
圖表：2011年12月—2011年12月工業增加值月度同比增長率（%） 22
圖表：2011年12月—2011年12月社會消費品零售總額月度同比增長率（%） 23
圖表：2000年1-12月—2011年1-12月固定資產投資完成額月度累計同比增長率（%） 24
圖表：2011年12月—2011年12月出口總額月度同比增長率與進口總額月度同比增長率（%） 25
圖表：2011年12月—2011年12月居民消費價格指數（上年同月=100） 26
圖表：2011年12月—2011年12月工業品出廠價格指數（上年同月=100） 27
圖表：2011年12月—2011年12月貨幣供應量月度同比增長率（%） 28
圖表：政府出臺的一系列政策具有明顯的正面效應 32
圖表：逾8成城市居民對政府完善社會保障制度方面的措施效果表認可 33
圖表：2010年全國土地出讓金前20城市排名 48
圖表：2010年中國住宅用地成交總價前10排行榜 49
圖表：2010年中國住宅用地成交樓面地價前10排行榜 50
圖表：2010年流拍地塊情況 51
圖表：2010年1-12月住宅用地月度供應量呈上升態勢 53
圖表、2010年1-12月住宅用地月度成交量呈上升態勢 53
圖表：2010年1-12月住宅用地成交價格走勢 54
圖表：近年來銀行間債券市場主要債券品種發行量變化情況 64
圖表：近年來銀行間市場成交量變化情況 66
圖表：2010年貨幣市場利率走勢圖 67
圖表：2010 年銀行間市場國債收益率曲線變化情況 68
圖表：銀行間債券市場參與者增長情況 69
圖表：2010 年上證指數走勢圖 69
圖表：2008年2月-2009年12月國房景氣指數 85
圖表：2010年國房景氣指數 86
圖表：2009年12月-2011年12月國房景氣指數及主要分類指數走勢 86
圖表：2009年12月-2011年12月累計固定資產投資與房地產開發投資增長率變動趨勢 98
圖表：2010年2月-2011年12月累計不同用途房地產開發投資構成情況 99
圖表：2009 年12月-2011年12月累計不同用途房地產開發投資增長率變動情況 100
圖表：2010年2月-2011年12月累計不同地區房地產投資額完成情況 101
圖表：2009年12月-2011年12月累計東、中、西部地區房地產投資增長率變動趨勢 101
圖表：2010年2月-2011年12月累計全國房地產開發企業資金來源構成情況 102
圖表：2009年12月-2011年12月累計全國房地產開發企業資金來源構成增長率變動趨勢 103
圖表：2009年12月-2011年12月累計全國房地產土地購置與開發面積及同比增長率變動趨勢 104
圖表：2009年12月-2011年12月累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動趨勢 105
圖表：2009年12月-2011年12月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢 105
圖表：2009年12月-2011年12月累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢 106
圖表：2009年12月-2011年12月累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢 107
圖表：2009年五次上調存款準備金率 138
圖表：2009年出臺的各項金融政策一覽表 140
圖表：2008-2009年北京房產個貸市場交易走勢對比圖 142
圖表：2009年房貸類型對比 143
圖表：1998-2008年商業銀行房地產貸款擴張情況 156
圖表：1998-2008年房地產投資與社會固定資產投資、GDP比較 157
圖表：2008年11行房地產貸款增長情況比較 158
圖表：1998-2008年貸款利率調整幅度與商業銀行房地產貸款增長幅度 161
圖表：無基本假設的月供支出對加息幅度的敏感性 162
圖表：2010年房貸市場交易量走勢圖 227
圖表：二套房貸利率上浮與下浮對比 229
圖表：內外資銀行房貸業務優勢對比 231
圖表：2011年一季度房貸市場交易量走勢圖 232
圖表：2011年一季度房貸市場政策一覽 234
圖表：2009年1季度-2010年四季度中國銀行凈利潤與存貸款情況 294
圖表：主要財務指標 325
圖表：高級管理層薪酬一覽： 327
圖表：2011年以來出臺的綜合性遏制房價過快上漲的政策及主要內容 334
圖表：2011年以來出臺的主要保障性住房政策及主要內容 340