2012-2016年長沙房地產市場調研及前景預測報告

【導讀】

【報告描述】：

內容介紹

2011年在以“限貸”、“限購”為核心的房地產市場政策調控下，長沙商品房市場供銷雙降，二手房市場持續低迷，房價開始出現實質性的松動。總的來看，調整、回歸是2011房地產市場發展的主要特征。2011年長沙市完成房地產開發投資886.92億元，同比增長29.6%。商品房施工面積7670.96萬㎡，同比增長14.7%，其中新開工面積2328.38萬㎡，同比增長1.1%；竣工面積1451.77萬㎡，同比增長4.3%。2011年長沙市累計批準預售2020.62萬㎡，同比減少19.8%；實現商品房銷售面積1497.89萬㎡，銷售金額880.99億元，同比分別增長-10.9%、18.7%。2012年一季度長沙房地產開發投資206.51億元，增長28.1%。商品房銷售面積下降41.6%；住宅銷售額下降37.1%。

預計“十二五”期間，隨著長沙市城市建設步伐的加快，城市改造和拆遷力度將進一步加大，這將會產生進一步的被動房產需求。預計到2015年長沙市城鎮化率將達到70%左右，全市房地產將處于快速發展時期。城鎮居民人均住房建筑面積為29.27平方米，預計到2015年，達到35平方米。新增城鎮人口住房需求及改善性需求將繼續推動長沙市房地產業的發展。
 
預計“十二五”期間，長沙市房地產開發投資計劃力爭達到3000億元，年均投資計劃完成600億元；其中住宅開發投資計劃達到2250億元，年均投資計劃完成450億元，占整個房地產開發投資的75%。預計長沙市2011-2015年商品房竣工面積計劃為7966萬平方米，年均竣工面積1593.2萬平方米，其中住房竣工面積計劃為6116萬平方米，年均竣工面積1223.2萬平方米。

十二五期間，長沙的樓市至少還有超過一億平方米以上的消費潛力，消費市場巨大。

本研究報告由公司領銜撰寫。首先介紹了房地產的定義、分類、市場特點等，接著分析了中國房地產行業的發展概況、長沙房地產業的發展環境以及長沙房地產業的運行情況，然后分別介紹了長沙土地市場、住宅市場、別墅市場、商業地產市場、寫字樓市場、二手房市場的發展。隨后，報告對長沙房地產市場做了市場營銷分析、投資機會分析和政策背景分析。最后在前面大量分析、預測的基礎上，研究了長沙房地產市場今后的發展與投資策略，為長沙房地產企業在激烈的市場競爭中洞察先機，根據市場需求及時調整經營策略，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供了準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。

報告目錄

第一部分  市場分析

第一章 房地產行業相關概述 1
第一節 房地產概念闡釋 1
一、房地產的定義 1
二、房地產的特征 1
三、房地產的自然形態 1
四、房地產的類別 2
第二節 房地產行業概述 3
一、房地產行業的定義 3
二、房地產行業的主要領域 3
三、房地產行業的特點 4
四、房地產行業的地位 4
第三節 房地產市場分析的內容和特點 6
一、房地產市場分析的層次 6
二、房地產市場分析的內容 7
三、房產地市場分析的特點 8
四、提高房地產市場分析有效性的途徑 9

第二章 中國房地產市場發展分析 10
第一節 中國房地產行業的發展綜述 10
一、改革開放30年中國房地產的發展概述 10
二、中國房地產行業的改革發展 11
三、中國房地產行業周期化特征 18
四、中國房地產行業整體利潤率 21
第二節 2011年中國房地產市場分析 23
一、國房景氣指數變動情況 23
二、房地產開發投資情況 24
三、房地產開發企業資金來源情況 28
四、商品房建筑與銷售情況 29
1、土地購置與開發情況 29
2、商品房施、竣工面積 30
3、全國商品房銷售情況 32
五、全國房地產市場價格變動情況 33
第三節 2012年全國房地產開發和銷售情況 36
一、房地產開發投資完成情況 36
二、商品房銷售和待售情況 37
三、房地產開發企業資金來源情況 37
四、房地產開發景氣指數 37
第四節 2012年房地產業發展趨勢預測 43
一、宏觀經濟形勢預測 43
二、房地產調控政策仍將繼續從緊 44
三、供求關系將有所改善 房價漲幅將繼續回落 45
四、相關政策建議 46

第三章 長沙房地產行業的發展環境分析 48
第一節 中國房地產周期性波動的取決因素 48
一、中國房地產業發展存在經濟周期的事實 48
二、影響房地產周期波動的因素分析 49
第二節 長沙市宏觀環境概述 52
一、地理環境 52
二、行政區劃 53
三、交通運輸 55
四、產業結構 58
第三節 長沙市經濟社會發展 60
一、新中國成立60年長沙經濟社會發展成就及啟示 60
二、2011年長沙市經濟運行分析 68
三、2011年長沙市城市宏觀經濟總結 84
四、2012年長沙市經濟運行簡析 85
第四節 長沙市城市建設及規劃 86
一、改革開放30年長沙城市建設日新月異 86
二、2011年長沙城市建設重點工程回眸 88
三、2012年《長沙國家創新型城市建設總體規劃》獲省發改委批復 92
四、2012年長沙城市規劃管理補充規定施行 92
五、2012年長沙全面啟動高鐵新城片區建設打造城市副中心 94
六、“十二五”期間長沙建設國際化城市 95
七、未來5年長沙將突出抓好城市重點工程建設 98

第四章 長沙房地產行業發展現狀 101
第一節 長沙房地產市場的發展綜述 101
一、長沙房地產市場培育與發展歷程 101
二、長沙房地產的板塊布局 103
三、2011年長沙房地產市場的發展特點分析 103
四、長沙保障性住房建設取得顯著成績 104
第二節 2011年長沙房地產市場分析 106
一、2011年長沙房地產市場運行概況 106
二、2011年長沙商品房市場運行分析 106
三、2011年長沙房地產批準預售情況 110
四、2011年長沙房地產新建商品房銷售總量 111
五、2011年長沙房地產房產一、二級市場交易量對比分析 113
六、2011年長沙房地產銀行抵押貸款情況 113
七、2011年長沙房地產土地招拍掛情況 114
八、2011年長沙（內六區）新建商品住房供銷套型結構分析（按套數計） 115
九、2011年長沙（內六區）新建商品房待銷情況 116
第三節 2011年長沙房地產主要區域市場分析 117
一、開福區 117
二、天心區 120
三、雨花區 123
四、岳麓區 126
五、芙蓉區 130
六、望城區 133
第四節 2012年長沙房地產市場分析 136
一、2012年3月長沙房地產市場分析 136
二、2012年“品質型”剛需產品重構長沙樓市價值格局 137
三、2012年三大熱點攪熱節前長沙樓市 138
第五節 2012年長沙房地產市場預測 140
一、2012年長沙市房地產市場形勢展望 140
二、2012年房地產市場發展趨勢分析 143
三、2012年房地產市場發展展望 145
第六節 長沙房地產市場的問題及對策分析 145
一、長沙房地產市場存在的主要問題 145
二、長沙房地產市場運行中應注意的問題 146
三、長沙房地產市場的調控對策 147

第二部分  細分市場分析

第五章 長沙土地市場 149
第一節 土地利用機制與城鎮化發展分析 149
一、城鎮化的涵義 149
二、約束中國城鎮化進程的土地問題 150
三、城鎮化土地問題的解決措施 152
第二節 2011年長沙土地市場的發展 154
一、2011年長沙土地市場概述 154
二、2011年長沙土地市場供應分析 156
三、2011年長沙土地市場成交分析 161
四、2011年長沙土地市場價格分析 168
五、2011年長沙重點企業新增土地儲備 173
第三節 2012年長沙土地市場的發展 174
一、2012年3月長沙土地市場成交情況分析 174
二、2012年4月長沙土地市場供應量分析 176
三、2012年11月底長沙完成全市農村集體土地確權 177
第四節 2011-2012年我國土地政策分析 177
一、2011年國土部發文完善土地招拍掛制度 177
二、2011年國土部土地監控擴大至全國縣域 178
三、2011年國土部再緊“地根”土地按需供應時代終結 178
四、2011年國土部嚴禁通過土地登記將違法用地合法化 179
五、2012年中國將實施新一輪土地利用規劃 180
六、2012年國土部土地市場監控力度升級 180
七、2012年國土部立八項制度緊控土地資源 187

第六章 長沙住宅市場 189
第一節 住宅產業的相關概述 189
一、住宅產業的定義 189
二、住宅產業的特點 189
三、住宅產業的分類 193
第二節 中國住宅市場的發展 193
一、2011年中國住宅市場回顧 193
二、2012年全國住宅市場分析 194
第三節 2011年長沙住宅市場發展分析 195
一、2011年長沙住宅市場綜述 195
二、2011年長沙住宅供求關系方面 196
三、2011年長沙住宅供應量分析 197
四、2011年長沙住宅成交量分析 204
五、2011年長沙住宅成交均價分析 211
六、2011年長沙住宅成交排行 218
七、2011年長沙住宅存量分析 220
第四節 2012年長沙住宅市場的發展 221
一、2012年3月住宅新開工樓盤面積和套數 221
二、2012年3月住宅新竣工樓盤面積和套數 222

第七章 長沙別墅市場 224
第一節 別墅的相關概述 224
一、別墅的定義 224
二、別墅的分類 226
三、別墅的設計要點 227
四、影響別墅品質的因素分析 228
第二節 2011年長沙別墅市場的發展綜述 230
一、長沙別墅產品市場現狀 230
二、長沙別墅競爭市場現狀 231
三、長沙別墅客戶市場現狀 232
四、長沙別墅價格市場現狀 232
第三節 長沙別墅市場未來趨勢展望 232
一、長沙樓市首現精裝別墅 233
二、精裝別墅：金字塔尖賣別墅 賣的是服務 233
三、新古典主義 刷新長沙別墅風格 234

第八章 長沙商業地產市場 235
第一節 商業地產的相關概述 235
一、商業地產的定義 235
二、商業地產的分類 235
三、商業地產存在的三種模式 237
第二節 中國商業地產的發展現狀 238
一、中國商業地產投資三年翻番 238
二、2011年中國商業地產發展概括與特征 239
三、2012年第一季度全國業性質產品行情大好 241
四、2012年中國商業地產增長勢頭 242
五、2012年中國商業地產發展趨勢 245
第三節 2011年長沙商業地產市場的發展綜述 246
第四節 2011-2012年長沙商業地產市場的發展 248
一、2011年長沙商業地產市場供求關系分析 248
二、2011年長沙商業地產供應量分析 248
三、2011年長沙商業地產成交量分析 251
四、2011年長沙商業地產成交均價分析 253
五、2011年長沙商業地產成交排行 254
六、2012年長沙商業地產仍在升溫 255

第九章 長沙寫字樓市場 257
第一節 寫字樓的相關概述 257
一、寫字樓的概念 257
二、寫字樓的特點 259
三、寫字樓的分類 260
第二節 中國寫字樓市場的發展綜述 261
一、2011年全國寫字樓市場分析 261
二、2011年一線城市寫字樓租金 262
三、2012年寫字樓市場分析 264
第三節 長沙寫字樓市場的發展綜述 265
第四節 2011年長沙寫字樓市場發展特征分析 266
一、2011年長沙寫字樓市場供求關系分析 266
二、2011年長沙寫字樓市場供應量分析 267
三、2011年長沙寫字樓市場成交量分析 269
四、2011年長沙寫字樓市場成交價格分析 271
五、2011年長沙寫字樓市場成交排行 272
第五節 長沙寫字樓市場發展前景 273
一、長沙寫字樓投資潛力可期待 273
二、長沙寫字樓進入高檔專業時代迎來商機 274
第六節 投資寫字樓的風險及建議 276
一、投資寫字樓的三大風險 276
二、投資寫字樓需注意的問題 276
三、個人投資寫字樓的八個要點 277

第十章 長沙二手房市場 279
第一節 二手房的相關概述 279
一、二手房的概念及種類 279
二、二手房專有名詞的概念 279
三、分析二手房升值的特點 280
第二節 中國二手房市場的發展綜述 281
一、2011年全國重點城市二手房市場分析 281
二、2012年全國重點城市二手房市場分析 286
三、2012年全國各地二手房成交回升 291
第三節 2011年長沙二手房市場發展分析 293
一、2011年長沙房地產二手房銷售面積 293
二、2012年長沙房地產二手房市場分析 294

第十一章 2011-2012年長沙房地產主要板塊數據分析 295
第一節 省府紅星板塊 295
一、2011年1-2月省府紅星板塊樣本樓盤數據分析 295
二、2011年3月省府-紅星板塊樣本樓盤數據分析 297
三、2011年4月省府-紅星板塊樣本樓盤數據分析 298
四、2011年5月省府-紅星板塊樣本樓盤數據分析 300
五、2011年6月省府-紅星板塊樣本樓盤數據分析 301
六、2011年7月省府-紅星板塊樣本樓盤數據分析 303
七、2011年8月省府——紅星板塊樣本樓盤數據分析 304
八、2011年9月省府-紅星板塊樣本樓盤數據分析 305
九、2011年10月省府-紅星板塊樣本樓盤數據分析 307
十、2011年11月省府-紅星板塊樣本樓盤數據分析 309
十一、2011年12月省府-紅星板塊板塊樣本樓盤數據分析 311
十二、2012年1-2月份省府-紅星板塊板塊樣本樓盤數據分析 313
十三、2012年3月份省府-紅星板塊板塊樣本樓盤數據分析 314
第二節 武廣新城板塊 316
一、2011年1-2月武廣新城板塊樣本樓盤數據分析 316
二、2011年3月武廣新城板塊樣本樓盤數據分析 318
三、2011年4月武廣新城板塊樣本樓盤數據分析 319
四、2011年5月武廣新城板塊樣本樓盤數據分析 320
五、2011年6月武廣新城板塊樣本樓盤數據分析 322
六、2011年7月武廣新城板塊樣本樓盤數據分析 323
七、2011年8月武廣新城板塊樣本樓盤數據分析 324
八、2011年9月武廣新城板塊樣本樓盤數據分析 326
九、2011年10月武廣新城板塊樣本樓盤數據分析 327
十、2011年11月武廣新城板塊樣本樓盤數據分析 328
十一、2011年12月武廣新城板塊樣本樓盤數據分析 330
十二、2011年1-2月武廣新城板塊樣本樓盤數據分析 331
十三、2012年3月武廣新城板塊樣本樓盤數據分析 332
第三節 芙蓉區政府-馬王堆板塊 334
一、2011年1-2月芙蓉區政府-馬王堆板塊樣本樓盤數據分析 334
二、2011年3月芙蓉區政府-馬王堆板塊樣本樓盤數據分析 336
三、2011年4月芙蓉區政府-馬王堆板塊樣本樓盤數據分析 337
四、2011年5月芙蓉區政府-馬王堆板塊樣本樓盤數據分析 338
五、2011年6月芙蓉區政府-馬王堆板塊樣本樓盤數據分析 340
六、2011年7月芙蓉區政府-馬王堆板塊樣本樓盤數據分析 341
七、2011年8月芙蓉區政府-馬王堆板塊樣本樓盤數據分析 342
八、2011年9月芙蓉區政府-馬王堆板塊樣本樓盤數據分析 343
九、2011年10月芙蓉區政府-馬王堆板塊樣本樓盤數據分析 344
十、2011年11月芙蓉區政府-馬王堆板塊樣本樓盤數據分析 346
十一、2011年12月芙蓉區政府-馬王堆板塊樣本樓盤數據分析 347
十二、2012年1-2月芙蓉區政府-馬王堆板塊樣本樓盤數據分析 348
十三、2012年3月芙蓉區政府-馬王堆板塊樣本樓盤數據分析 349
第四節 星沙板塊 351
一、2011年1-2月星沙板塊樣本樓盤數據分析 351
二、2011年3月星沙板塊樣本樓盤數據分析 353
三、2011年4月星沙板塊樣本樓盤數據分析 354
四、2011年5月星沙板塊樣本樓盤數據分析 355
五、2011年6月星沙板塊樣本樓盤數據分析 357
六、2011年7月星沙板塊樣本樓盤數據分析 358
七、2011年8月星沙板塊樣本樓盤數據分析 360
八、2011年9月星沙板塊樣本樓盤數據分析 361
九、2011年10月星沙板塊樣本樓盤數據分析 362
十、2011年11月星沙板塊樣本樓盤數據分析 363
十一、2011年12月星沙板塊樣本樓盤數據分析 364
十二、2012年1-2月星沙板塊樣本樓盤數據分析 365
十三、2012年3月星沙板塊樣本樓盤數據分析 367
第五節 麓谷板塊 368
一、2011年1-2月麓谷板塊樣本樓盤數據分析 368
二、2011年3月麓谷板塊樣本樓盤數據分析 369
三、2011年4月麓谷-雷鋒板塊樣本樓盤數據分析 371
四、2011年5月麓谷板塊樣本樓盤數據分析 372
五、2011年6月麓谷板塊樣本樓盤數據分析 373
六、2011年7月麓谷板塊樣本樓盤數據分析 374
七、2011年8月麓谷板塊樣本樓盤數據分析 376
八、2011年9月麓谷板塊樣本樓盤數據分析 377
九、2011年10月麓谷板塊樣本樓盤數據分析 378
十、2011年11月麓谷板塊樣本樓盤數據分析 380
十一、2011年12月麓谷板塊樣本樓盤數據分析 381
十二、2012年1-2月麓谷板塊樣本樓盤數據分析 383
十三、2012年3月麓谷板塊樣本樓盤數據分析 385
第六節 麓南板塊 386
一、2011年1-2月麓南板塊樣本樓盤數據分析 386
二、2011年3月麓南板塊樣本樓盤數據分析 388
三、2011年4月麓南板塊樣本樓盤數據分析 389
四、2011年5月麓南板塊樣本樓盤數據分析 390
五、2011年6月麓南板塊樣本樓盤數據分析 391
六、2011年7月麓南板塊樣本樓盤數據分析 392
七、2011年8月麓南板塊樣本樓盤數據分析 393
八、2011年9月麓南板塊樣本樓盤數據分析 394
九、2011年10月麓南板塊樣本樓盤數據分析 395
十、2011年11月麓南板塊樣本樓盤數據分析 396
十一、2011年12月麓南板塊樣本樓盤數據分析 397
十二、2012年1-2月麓南板塊樣本樓盤數據分析 399
十三、2012年3月麓南板塊樣本樓盤數據分析 400
第七節 麓北板塊 401
一、2011年1-2月麓北板塊樣本樓盤數據分析 401
二、2011年3月麓北板塊樣本樓盤數據分析 403
三、2011年4月麓北板塊樣本樓盤數據分析 404
四、2011年5月麓北板塊樣本樓盤數據分析 405
五、2011年6月麓北板塊樣本樓盤數據分析 406
六、2011年7月麓北板塊樣本樓盤數據分析 408
七、2011年8月麓北板塊樣本樓盤數據分析 409
八、2011年9月麓北板塊樣本樓盤數據分析 410
九、2011年10月麓北板塊樣本樓盤數據分析 411
十、2011年11月麓北板塊樣本樓盤數據分析 413
十一、2011年12月麓北板塊樣本樓盤數據分析 414
十二、2012年1-2月麓北板塊樣本樓盤數據分析 416
十三、2012年3月麓北板塊樣本樓盤數據分析 417
第八節 伍家嶺-月湖板塊 418
一、2011年1-2月伍家嶺-月湖板塊樣本樓盤數據分析 418
二、2011年3月伍家嶺-月湖板塊樣本樓盤數據分析 420
三、2011年4月伍家嶺-月湖板塊樣本樓盤數據分析 421
四、2011年5月伍家嶺-月湖板塊樣本樓盤數據分析 422
五、2011年6月伍家嶺-月湖板塊樣本樓盤數據分析 424
六、2011年7月伍家嶺-月湖板塊樣本樓盤數據分析 425
七、2011年8月伍家嶺-月湖板塊樣本樓盤數據分析 426
八、2011年9月伍家嶺-月湖板塊樣本樓盤數據分析 427
九、2011年10月伍家嶺-月湖板塊樣本樓盤數據分析 428
十、2011年11月伍家嶺-月湖板塊樣本樓盤數據分析 430
十一、2011年12月伍家嶺-月湖板塊樣本樓盤數據分析 431
十二、2012年1-2月伍家嶺-月湖板塊樣本樓盤數據分析 432
十三、2012年3月伍家嶺-月湖板塊樣本樓盤數據分析 433
第九節 北城板塊 435
一、2011年1-2月北城板塊樣本樓盤數據分析 435
二、2011年3月北城板塊樣本樓盤數據分析 437
三、2011年4月北城板塊樣本樓盤數據分析 438
四、2011年5月北城板塊樣本樓盤數據分析 439
五、2011年6月北城板塊樣本樓盤數據分析 441
六、2011年7月北城板塊樣本樓盤數據分析 442
七、2011年8月北城板塊樣本樓盤數據分析 443
八、2011年9月北城板塊樣本樓盤數據分析 444
九、2011年10月北城板塊樣本樓盤數據分析 445
十、2011年11月北城板塊樣本樓盤數據分析 446
十一、2011年12月北城板塊樣本樓盤數據分析 448
十二、2012年1-2月北城板塊樣本樓盤數據分析 449
十三、2012年3月北城板塊樣本樓盤數據分析 450
第十節 中心板塊 452
一、2011年1-2月中心板塊樣本樓盤數據分析 452
二、2011年3月中心板塊樣本樓盤數據分析 454
三、2011年4月中心板塊樣本樓盤數據分析 455
四、2011年5月中心板塊樣本樓盤數據分析 456
五、2011年6月中心板塊樣本樓盤數據分析 457
六、2011年7月中心板塊樣本樓盤數據分析 459
七、2011年8月中心板塊樣本樓盤數據分析 460
八、2011年9月中心板塊樣本樓盤數據分析 462
九、2011年10月中心板塊樣本樓盤數據分析 464
十、2011年11月中心板塊樣本樓盤數據分析 465
十一、2011年12月中心板塊樣本樓盤數據分析 467
十二、2012年1-2月中心板塊樣本樓盤數據分析 468
十三、2012年3月中心板塊樣本樓盤數據分析 470
第十一節 大托-暮云板塊 472
一、2011年1-2月大托-暮云板塊樣本樓盤數據分析 472
二、2011年3月大托-暮云板塊樣本樓盤數據分析 473
三、2011年4月大托-暮云板塊樣本樓盤數據分析 475
四、2011年5月大托-暮云板塊樣本樓盤數據分析 476
五、2011年6月大托-暮云板塊樣本樓盤數據分析 477
六、2011年7月大托-暮云板塊樣本樓盤數據分析 478
七、2011年8月大托-暮云板塊樣本樓盤數據分析 479
八、2011年9月大托-暮云板塊樣本樓盤數據分析 480
九、2011年10月大托-暮云板塊樣本樓盤數據分析 481
十、2011年11月大托-暮云板塊樣本樓盤數據分析 482
十一、2011年12月大托-暮云板塊樣本樓盤數據分析 483
十二、2012年1-2月大托-暮云板塊樣本樓盤數據分析 484
十三、2012年3月大托-暮云板塊樣本樓盤數據分析 486

第三部分  市場營銷分析

第十二章 長沙房地產市場營銷分析 488
第一節 中國房地產營銷概況 488
一、中國房地產營銷已進入第三輪變革時代 488
二、中國房地產行業危中有機的銷售轉型之途 489
三、中國房地產營銷存在的問題 491
第二節 2012年房地產市場營銷趨勢 494
一、營銷模式呈現多元化發展趨勢 495
二、房地產電子商務 未來發展趨勢 495
三、直接降價作用短期內明顯大于硬性的廣告推廣 495
四、2012年樓市回暖后的房地產企業營銷建議 498
第三節 長沙房地產市場的營銷概況 499
一、2011年長沙房地產市場營銷策略 499
二、2012年長沙房地產市場營銷動態 501
第四節 房地產企業的綠色營銷分析 502
一．房地產綠色營銷概念 502
二、房地產綠色營銷在中國的發展與演化 506
三．房地產企業實施綠色營銷的必要性和可行性 509
四、房地產企業實施綠色營銷對策探究 510
五、政府對房地產企業實施綠色營銷的支持 519
第五節 房地產企業網絡營銷分析 520
一、房地產企業開展網絡營銷的優勢 520
二、房地產企業開展網絡營銷的問題 521
三、2011年傳統企業網絡營銷催生房地產電子商務 522
四、2011年中國房地產企業網絡營銷投入分析 523
第六節 房地產市場營銷策略探討 525
一、房地產市場營銷價格策略分析 525
二、新形勢下房地產的服務式營銷 526
三、房地產低成本營銷策略分析 528
四、房地產項目的小眾營銷模式分析 530

第四部分  政策背景及前景預測

第十三章 長沙房地產行業政策背景分析 533
第一節 中國房地產業的國家政策調控回顧 533
一、2010年主要房地產政策綜述 533
二、2011年主要房地產調控政策分析 536
三、2011年試點征收房產稅對房價的影響 540
四、保障性住房建設繼續成為政府的工作重點 543
五、國土資源部對《閑置土地處置辦法（修訂草案）》征求意見 547
六、一系列“限購”政策對房地產行業產生深遠影響 548
第二節 2012年國房地產宏觀調控預測 550
一、房地產市場調控處于關鍵階段 551
二、房價還遠遠沒有回到合理價位 551
三、亟須做好房地產發展頂層設計 552
四、財稅金融可發揮更大作用 552
第三節 2011-2012年長沙房地產市場的政策環境 553
一、2011年湖南省及長沙市發布主要房地產市場調控措施 553
二、2011年長沙市地方政策解讀 554
三、2011年長沙市區域規劃 561
四、2011年長沙市交通建設規劃 565
五、2012年長沙市首套房貸利率下浮空間打開 569
六、2012年長沙市城市政策展望 569
第四節 中國房地產法律法規介紹 571
一、中華人民共和國土地管理法 571
二、中華人民共和國城市房地產管理法 586
三、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定 596
四、房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 602
五、中華人民共和國物權法 612
六、中華人民共和國建筑法 644
第五節 長沙房地產行業政策法規介紹 656
一、長沙市征地補償實施辦法（2009） 656
二、長沙市房地產開發企業資質管理辦法 660
三、關于印發《長沙市商品房銷售明碼標價實施辦法》（試行）的通知（2011年） 668
四、長沙市閑置土地處理辦法（2011年） 670
五、長沙市國有土地上房屋征收與補償實施辦法 674

第十四章 2012-2016年長沙房地產行業前景預測 684
第一節 2012-2016年中國房地產行業的發展前景及趨勢 684
一、2012年房地產行業整體理性回歸 684
二、中國房地產市場轉型的動力與方向 689
三、2012-2020年我國房地產市場預測 691
四、“十二五”末全國保障性住房覆蓋面要求 692
五、商業地產將成房企發展重點 698
第二節 2012-2016年長沙房地產市場面臨新的機遇及挑戰 700
一、宏觀社會經濟背景 700
二、長株潭城市群“兩型社會”建設背景分析 700
三、長沙市大河西先導區建設背景分析 701
四、產業機構調整對長沙市房地產業的影響分析 702
五、城市地鐵建設的影響 702
六、高鐵建設的影響 703
第三節 長沙房地產“十二五”發展規劃 703
一、“十二五”規劃的指導思想及總體目標 703
二、房地產業發展“十二五”具體內容 704
三、房地產業發展規劃實施保障措施 711

第五部分  投融資策略

第十五章 房地產行業融資分析 714
第一節 中國房地產融資渠道的多元化 714
一、銀行貸款 714
二、上市融資 714
三、房地產債券融資 714
四、夾層融資 715
五、房地產信托 715
六、海外地產基金 715
七、房地產信托投資基金（REITS） 716
八、其他方式 719
第二節 中國房地產融資現狀 720
一、2011年我國房地產市場融資形勢分析 720
二、2011年房地產百強企業融資增長情況 722
三、2011年地產基金或成地產融資新方向 723
四、2012年房貸增速持續回落 723
五、2012年房地產企業再掀高息舉債潮 724
六、2012年開發商嘗試地產金融新模式 725
七、面對融資困境的房地產企業的主要應對策略 726
第三節 房地產信托投資基金拓寬融資渠道 728
一、房地產投資信托基金的基本概念與特點 728
二、發展房地產投資信托基金的重要意義 729
三、中國房地產信托投資基金發展概況 729
四、發展我國REITs運作模式選擇 732
五、2011年房地產信托發展分析 733
第四節 房地產企業融資能力研究 736
一、內源融資能力 737
二、權益融資能力 737
三、負債融資能力 741
四、提升房地產企業融資能力的對策建議 745
第五節 房地產融資存在的問題及發展策略建議 746
一、我國房地產企業融資存在的主要問題 746
二、房地產企業的融資對策 750
三、房地產融資方式創新的思路分析 752
四、房地產融資方式的選擇 754

第十六章 2012-2016年長沙房地產市場投資策略探討 757
第一節 中國房地產行業投資現狀 757
一、中國房地產開發投資占GDP近13% 757
二、2012年中國房地產開發投資概況 757
三、2012年房地產投資信托發展分析 758
第二節 2010-2012年長沙房地產市場的開發投資現狀 761
一、2010年長沙房地產投資狀況分析 761
二、2011年長沙房地產投資狀況分析 761
三、2012年長沙房地產投資狀況分析 761
第三節 2012-2016年長沙房地產市場投資機會及建議 761
一、2012年長沙房地產市場投資機會 761
二、2012年長沙商業地產進入全面發力期 762
三、2012-2016年長沙房地產市場投資機會及建議 765
第四節 2012-2016年房地產投資風險分析 766
一、利率風險 766
二、購買力風險 767
三、資金變現風險 767
四、2012年中國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢 767

圖表目錄
圖表：2009年2月-2011年12月房地產開發綜合景氣指數及主要分類指數走勢 24
圖表：2010年11月-2011年12月累計全國房地產開發投資及同比增長率變動趨勢 25
圖表：2010年11月-2011年12月累計不同用途房地產開發投資完成額構成情況 26
圖表：2009年6月-2011年12月累計不同用途房地產開發投資增長率變動趨勢 26
圖表：2010年11月-2011年12月累計不同地區房地產投資額完成情況 27
圖表：2008年5月-2011年12月累計東、中、西部地區房地產投資增長率變動趨勢 27
圖表：2010年11月-2011年12月累計全國房地產開發企業資金來源構成情況 28
圖表：2009年2月-2011年12月累計全國房地產開發企業資金來源構成增長率變動趨勢 29
圖表：2010年11月-2011年12月累計全國房地產土地購置與待開發面積及同比增長率變動趨勢 30
圖表：2010年11月-2011年12月累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動趨勢 31
圖表：2010年11月-2011年12月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢 31
圖表：2010年11月-2011年12月累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢 32
圖表：2010年11月-2011年12月累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢 33
圖表：2011年12月份70個大中城市住宅銷售價格指數 33
圖表：2011年12月份70個大中城市住宅銷售價格指數（續） 35
圖表：2009年9月-2011年12月全國商品房竣工及銷售面積增長率變動趨勢 46
圖表：長沙市行政區劃 55
圖表：2011年長沙市商品房月度供求比走勢 107
圖表：2011年長沙市商品房累計供求比走勢 108
圖表：2011年長沙市商品房月度供應面積走勢（六區） 108
圖表：2011年長沙市商品房月度成交面積走勢對比（六區） 109
圖表：2011年長沙市商品房累計成交量及同比走勢（六區） 109
圖表：2011年長沙市商品房月度成交均價走勢 110
圖表：2011年長沙市新建商品房、住宅供應情況 110
圖表：2011年長沙市新建商品房、住宅銷售備案情況 111
圖表：2011年長沙市房產一、二級市場交易量對比 113
圖表：2011年長沙市房屋抵押情況 113
圖表：2011年長沙市土地供應和交易情況 114
圖表：2011年長沙市各用途土地成交情況 115
圖表：2011年長沙內六區新建商品住宅戶型供銷關系分析表 115
圖表：2011年長沙市開福區供需走勢比較 117
圖表：2011年長沙市開福區成交面積前三 117
圖表：2011年長沙市開福區成交價格走勢 118
圖表：2011年長沙市開福區單價區間成交走勢 118
圖表：2011年長沙市2011年開福區總價區間成交走勢 119
圖表：2011年長沙市開福區數據表 120
圖表：2011年長沙市天心區供需走勢比較 120
圖表：2011年長沙市天心區成交面積前三 121
圖表：2011年長沙市2011年天心區成交價格走勢 121
圖表：2011年長沙市天心區單價區間成交占比走勢 122
圖表：2011年長沙市天心區總價區間成交占比走勢 122
圖表：2011年長沙市天心區數據表 123
圖表：2011年長沙市雨花區供需走勢比較 123
圖表：2011年長沙市雨花區成交面積前三 124
圖表：2011年長沙市雨花區成交價格走勢 124
圖表：2011年長沙市雨花區單價區間成交占比走勢 125
圖表：2011年長沙市雨花區總價區間成交占比走勢 125
圖表：2011年長沙市雨花區數據表 126
圖表：2011年長沙市岳麓區成交量走勢 127
圖表：2011年長沙市岳麓區成交面積前三 127
圖表：2011年長沙市岳麓區成交價格走勢 128
圖表：2011年長沙市岳麓區單價區間成交占比走勢 128
圖表：2011年長沙市岳麓區總價區間成交占比走勢 129
圖表：2011年長沙市岳麓區數據表 130
圖表：2011年長沙市芙蓉區供需走勢比較 130
圖表：2011年長沙市芙蓉區成交面積前三 131
圖表：2011年長沙市芙蓉區成交價格走勢 131
圖表：2011年長沙市芙蓉區單價區間成交占比月度走勢 132
圖表：2011年長沙市芙蓉區總價區間成交占比月度走勢 132
圖表：2011年長沙市芙蓉區數據表 133
圖表：2011年長沙市望城區成交量走勢 133
圖表：2011年長沙市望城區成交面積前三 134
圖表：2011年長沙市望城區成交價格走勢 134
圖表：2011年長沙市望城區單價區間成交占比走勢 135
圖表：2011年長沙市望城區總價區間成交占比走勢 135
圖表：2011年長沙市望城區數據表 136
圖表：2011年關鍵政策時點與商品住宅成交趨勢 141
圖表：2011年關鍵政策時點與商品住宅同比增速 141
圖表：2011年長沙市本級（內五區）供應計劃結構 156
圖表：2008年-2011年長沙市土地市場供應走勢 157
圖表：2008年-2011年長沙市經營性用地供應走勢 157
圖表：2011年長沙市經營性用地市場供應走勢 157
圖表：2011年長沙市各區域土地供應情況 158
圖表：2011年長沙市各區域經營性土地供應情況 158
圖表：2011年長沙市各區域土地供應面積占比 158
圖表：近四年各區域供地面積市場份額變化 159
圖表：梅溪湖板塊2011年土地供應分布圖 159
圖表：洋湖垸板塊2011年土地供應分布圖 160
圖表：2011年長沙市土地供應用途結構 160
圖表：2011年長沙市土地供應用途結構占比分布圖 161
圖表：2008年-2011年長沙市土地市場成交走勢 162
圖表：2008年-2011年長沙市經營性土地成交走勢 162
圖表：2011年長沙市經營性土地成交走勢 162
圖表：2011年長沙市各區域土地成交情況 163
圖表：2011年長沙市各區域經營性土地成交情況 163
圖表：2011年長沙市各區域經營性土地成交占比分布 164
圖表：2011年長沙市經營性土地成交分布區位圖 164
圖表：梅溪湖板塊2011年土地成交分布圖 165
圖表：洋湖垸板塊2011年土地成交分布圖 166
圖表：2011年長沙市土地成交用途結構 166
圖表：2011年長沙市土地成交用途結構占比分布 167
圖表：2011年長沙市經營性土地流標率走勢 168
圖表：2008-2011年長沙市經營性土地供應價格走勢 168
圖表：2008年-2011年長沙市經營性土地成交價格走勢 169
圖表：2011年長沙市經營性土地成交價格走勢圖 169
圖表：2011年長沙市各區域土地供應情況 170
圖表：2011年長沙市各區域土地供應價格對比 170
圖表：2011年長沙市各區域經營性土地成交情況 171
圖表：2011年長沙市各區域土地成交價格對比 171
圖表：2008年-2011年長沙市經營性土地成交價格走勢 172
圖表：2008年-2011年長沙市經營性土地成交價格走勢 172
圖表：2008年-2011年長沙市經營性土地成交價格走勢 173
圖表：2011年重點企業在長沙新增土地儲備主要指標 173
圖表：2012年3月長沙市土地出讓情況 175
圖表：長沙近一年來土地市場成交走勢 175
圖表：長沙市商品住宅2001-2011年度供求比走勢(五區) 197
圖表：長沙市商品住宅2011年度市場供求比走勢（六區） 197
圖表：長沙市商品住宅2001-2011年度供應面積走勢（五區） 198
圖表：長沙市2011年商品住宅月度新增供應量走勢 198
圖表：長沙市2011年商品住宅新增供應量月度走勢對比 199
圖表：長沙市2011年商品住宅新增供應各區域分布情況 199
圖表：長沙市2011年商品住宅新增供應各區域同比情況 199
圖表：長沙市各區域2010年供應占比情況 200
圖表：長沙市各區域2011年供應占比情況 200
圖表：長沙市2011年商品住宅各戶型新增供應分布情況 201
圖表：長沙市各戶型2010年供應占比情況 201
圖表：長沙市各戶型2011年供應占比情況 201
圖表：長沙市2011年商品住宅供應量各面積段分布情況 202
圖表：長沙市各面積段2010年供應占比情況 202
圖表：長沙市各面積段2011年供應占比情況 203
圖表：長沙市商品住宅2010年各物業占比 203
圖表：長沙市商品住宅2011年各物業占比 204
圖表：長沙市商品住宅2001-2011年度成交面積走勢（五區） 204
圖表：長沙市2010、2011年商品住宅成交量走勢比較（六區） 205
圖表：長沙市2010、2011年內六區商品住宅成交量比較 206
圖表：長沙市2010年六區成交量占比 206
圖表：長沙市2011年六區成交量占比 206
圖表：長沙市2011年內六區各戶型成交量 207
圖表：長沙市2010、2011年不同戶型成交量比較（按面積） 207
圖表：長沙市2010年各戶型成交占比（按套數） 207
圖表：長沙市2011年各戶型成交占比（按套數） 208
圖表：長沙市2011年內六區商品住宅各面積段成交量 208
圖表：長沙市2010年各面積段成交占比 209
圖表：長沙市2011年各面積段成交占比 209
圖表：長沙市限購令前后各面積段成交比重變化 209
圖表：長沙市2010、2011年不同物業形態成交對比 210
圖表：長沙市2010年不同業態成交占比 210
圖表：長沙市2011年不同業態成交占比 210
圖表：長沙市商品住宅2001-2011年度成交均價走勢（五區） 211
圖表：長沙市2010、2011年商品住宅單月成交均價走勢比較（六區） 212
圖表：長沙市2010、2011年六區成交價格對比 212
圖表：長沙市2011年12月各區商品住宅成交均價對比 212
圖表：長沙市2011年內六區商品住宅各單價區間成交量 213
圖表：長沙市2010年單價區間分布 213
圖表：長沙市2011年單價區間分布 214
圖表：長沙市2011年各單價區間成交占比走勢變化 214
圖表：長沙市2011年各總價區間成交量 215
圖表：長沙市2010年各總價區間比重 215
圖表：長沙市2011年各總價區間比重 215
圖表：長沙市2011年各總價區間成交占比走勢變化 216
圖表：長沙市2011年各形態住宅產品成交均價對比 217
圖表：長沙市2011年各形態住宅產品成交均價月度走勢對比 217
圖表：長沙市2011年項目商品住宅銷售面積排行 218
圖表：長沙市2011年項目商品住宅銷售金額排行 218
圖表：長沙市2011年企業商品住宅銷售面積排行 219
圖表：長沙市2011年企業商品住宅銷售金額排行 220
圖表：長沙市商品住宅2011年可售存量區域分布 221
圖表：長沙市2012年3月新開工樓盤面積和套數 221
圖表：長沙市2012年3月竣工樓盤面積和套數 222
圖表：中國高端消費群之“馬洛斯”成長圖 230
圖表：2011年全國辦公樓和商業營業用房開發主要指標完成情況 239
圖表：2012年1-3月份全國房地產開發和銷售情況 241
圖表：2011年1-12月長沙銷售型商業營業用房供求比走勢 248
圖表：2011年1-12月長沙銷售型商業營業用房供應走勢 249
圖表：長沙市各區域2011年商業新增供應量對比 250
圖表：長沙市各區域2010年供應占比情況 250
圖表：長沙市各區域2011年供應占比情況 250
圖表：2011年長沙商業物業成交走勢 251
圖表：2011年長沙市各區商業物業成交量對比 252
圖表：各區域2010年成交占比情況 252
圖表：各區域2011年成交占比情況 252
圖表：2011年長沙主城區主要板塊商業物業交易面積對比 253
圖表：2011年長沙商業物業成交均價走勢 253
圖表：2011年長沙各區商業物業成交均價對比 254
圖表：2011年長沙商業成交面積前三排行榜 255
圖表：2011年長沙商業成交金額前三名排行 255
圖表：2011年1-12月份長沙銷售型寫字樓供求比走勢 267
圖表：2011年1-12月份長沙銷售型寫字樓供應面積走勢 268
圖表：2011年長沙各區寫字樓供應面積對比 268
圖表：各區域2010年供應占比情況 269
圖表：各區域2011年供應占比情況 269
圖表：2011年1-12月份長沙辦公寫字樓成交面積走勢 270
圖表：2011年長沙市各區辦公物業成交面積對比 270
圖表：各區域2010年成交占比情況 271
圖表：各區域2011年成交占比情況 271
圖表：2011年1-12月份長沙市辦公物業成交均價走勢（五區） 272
圖表：2011年長沙市各區辦公物業成交均價對比 272
圖表：2011年1-12月份長沙寫字樓成交面積前三排行榜 273
圖表：2011年長沙寫字樓成交金額前三排行榜 273
圖表：2008-2012年2月重點城市二手房成交均價 292
圖表：2011年長沙市二手房、住宅銷售情況 293
圖表：2010年主要房產相關政策匯總 533
圖表：2011年中央發布主要房地產市場調控政策 537
圖表：2011年重慶、上海兩地房產稅征收對象、計稅依據以及稅率等相關比較 540
圖表：2011-2012年加快推進保障性住房建設相關舉措 543
圖表：2011年部分已出臺限購令城市相關情況 549
圖表：2011年湖南省及長沙市發布主要房地產市場調控措施 553
圖表：長沙市總體規劃圖 562
圖表：望城總體規劃圖 564
圖表：長沙市軌道交通規劃圖 566
圖表：長沙市過江通道規劃示意圖 568
圖表：2012年調控政策預判 570
圖表：長沙市“十二五”期間商品住宅市場需求預測 706
圖表：長沙市十二五期間房產市場總需求 707
圖表：“十二五”期間長沙市商品住宅建設布局規劃 708
圖表：“十二五”期間辦公寫字樓房產空間布局規劃 708
圖表：“十二五”期間長沙市商業房產空間布局規劃 709
圖表：房地產資金流動過程 736
圖表：部分海外房地產基金投資中國的房地產案例 740
圖表：萬科與外資房地產投資商HI合作方式示意圖 741
圖表；萬科十七英里信托計劃操作示意圖 743
圖表：中國房地產開發企業(單位)資金來源 746