2012-2016年中國物業管理市場調查與產業投資分析報告

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內容介紹

本報告主要依據國家統計局、物業管理行業協會、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、中國建設部、國內外相關刊物的基礎信息以及物業管理行業研究單位等公布和提供的大量資料，結合深入的市場調查資料，立足于世界物業管理行業整體發展大勢，對中國物業管理行業的發展情況、費用收取、招投標、主要地區物業管理的發展、競爭格局、重點企業、相關行業等進行了分析及預測，并對未來物業管理行業發展的整體環境及發展趨勢進行探討和研判，最后在前面大量分析、預測的基礎上，研究了物業管理行業今后的發展、經營策略，為物業管理等企業在激烈的市場競爭中洞察先機，根據市場需求及時調整經營策略，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供了準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。

報告目錄

第一部分   行業發展分析

第一章 物業管理行業相關概述 1
第一節 物業管理的介紹 1
一、物業管理的定義 1
二、物業管理服務的內容 2
三、物業管理七大特色 4
四、水準物業管理的九條原則 6
第二節 國內外物業管理基本特征的比較 7
一、國外物業管理的基本特征分析 7
二、國內物業管理的基本特征分析 10
第三節 物業管理產權理論分析 12
一、產權理論簡介 12
二、物業管理產生的產權理論分析 12
三、我國物業管理發展的產權理論分析 13

第二章 國際物業管理業發展分析 16
第一節 國外物業管理的發展綜述 16
一、國外物業管理的特點 16
二、發達國家的物業管理模式 16
三、國外物業稅特點 19
四、國外物業管理模式 20
第二節 美國物業管理的發展情況 24
一、美國物業管理的主要特點 24
二、美國的樓宇星級管理 26
三、美國物業管理收費制度及啟示 26
四、美國物業管理企業的經費運作概況 31
第三節 新加坡物業管理的發展情況 34
一、新加坡物業管理概況 34
二、新加坡的共管式物業管理 35
第四節 澳大利亞物業管理的發展情況 37
一、澳大利亞物業管理的主要特點 37
二、澳大利亞物業管理特色 39

第三章 中國物業管理的發展概況 41
第一節 中國物業管理發展歷程 41
一、中國物業管理的產生與發展 41
二、中國物業管理的三個階段 41
三、三大問題困擾我國物業管理行業 42
四、影響物業管理服務行業健康發展的“八大”瓶頸 44
第二節 物業管理的經濟環境分析 46
一、物業管理的經濟分析 46
二、全球金融危機對我國物業管理行業的影響 51
三、2012年國家研究開征物業稅 54
四、物業管理多項法規施行 55
第三節 物業管理發展現狀分析 59
一、物業服務行業總體結構情況 59
二、2011中國物業服務企業發展研究 60
三、2008-2012年我國物業管理價格指數分析 69
第四節 物業管理行業生存狀況調查報告 81
一、物業管理行業對社會經濟發展的貢獻 82
二、行業發展的基本狀況 83
三、行業生存與發展面臨的主要問題 89
四、關于本調查報告的說明 92
第五節 物業管理的法律特色分析 92
一、物業糾紛類型 92
二、物業糾紛的法律特征 93
三、物業糾紛的法律分析 94
四、物業糾紛的解決辦法及國外經驗 95
五、物業管理市場糾紛的信息經濟學分析 96
六、物業管理的市場化是解決物業矛盾糾紛的根本辦法 101
第六節 物業管理行業風險 104
一、物業管理風險的表現形式 104
二、物業管理風險的規避方式 105
第七節 物業管理消費分析 108
一、物業管理消費的特征和功能 108
二、物業管理消費滿意度分析 111
三、物業管理的消費者分析 112
第八節 中國物業管理的發展模式分析 112
一、酒店式物業管理模式分析 112
二、服務集成型物業管理模式分析 115
三、《物權法》實施后物業管理有新模式 117
四、對《物業管理條例》實施中幾個問題的認識 119
第九節 《物權法》的實施對行業的影響 121
一、《物權法》對物業管理的影響分析 122
二、《物權法》對物業管理的法制作用 128
三、《物權法》的實施對物業管理發展格局的影響 130
四、物權法及2012年新司法解釋背景下的物業管理問題 134
第十節 我國開征物業稅的難點透析與政策建議 137
一、物業稅開征的難點透析 138
二、開征物業稅的政策建議 140
第十一節 《勞動合同法》對物業管理行業的影響與對策 141
一、《勞動合同法》對物業管理行業的影響 141
二、物業企業要積極推進管理模式創新 145
三、幾點認識與建議 148

第四章 物業管理費用收取分析 150
第一節 物業管理費的介紹 150
一、物業管理費的構成 150
二、物業管理費的收費標準 152
三、物業管理費的主要用途 154
四、物業管理消費的特征和功能 155
第二節 廣州物業管理費漲價問題探討 158
一、物業管理服務收費的現狀 158
二、物業公司高呼提價的原由 159
三、業主反對漲價的主要原因 160
四、解決雙方矛盾的幾點建議 161
第三節 物業管理費用收取存在的問題及對策 162
一、收費難的現狀及其原因 162
二、解決收費難的基本思路 164
三、物業服務收費矛盾糾紛的成因 165
四、物業服務收費矛盾解決的基本思路與對策 169
五、解決物業收費難完善法規是關鍵 173
第四節 完善物業服務收費定價機制的思考 174
一、物業服務產品屬性決定其價格形成的市場化 174
二、現階段物業服務收費制度值得商榷的問題 175
三、完善物業服務市場化機制面臨的困難 175
四、推進物業服務收費市場化的法律保障 176
五、完善物業服務收費管理政策的幾點思路 177

第五章 物業管理招投標的發展 178
第一節 物業管理招投標機制的綜述 178
一、物業管理招投標的重要性及其意義 178
二、物業管理招投標的特點及其要點 180
第二節 中國物業管理招投標方法的分析 184
一、我國物業管理三種招標方法分析 184
二、住宅小區物業管理招投標方法分析 186
第三節 物業管理招投標存在的問題及對策 191
一、實施物業管理招投標所面臨的主要問題 191
二、物業管理招投標中存在的問題及對策 192
三、實施物業管理招投標的措施 194
四、完善物業管理招投標的六點建議 197
五、物業管理招投標策略分析 199

第六章 主要地區發展分析 201
第一節 深圳物業管理的發展 201
一、深圳物業管理行業發展現狀 201
二、深圳物業管理行業存在的問題 201
三、深圳物業管理行業問題解決思路 203
四、深圳物業管理模式 204
五、深圳物業管理發展的趨勢 205
第二節 北京物業管理的發展 210
一、北京物業管理現狀分析 210
二、北京市寫字樓市場物業管理市場分析 212
三、2012年西城區物業管理企業經營狀況有待提高 214
四、2012年《北京市物業服務企業資質動態監督管理暫行辦法》出臺 214
第三節 上海物業管理的發展 216
一、上海物業管理市場分析 216
二、上海物業管理企業公眾滿意度分析 219
三、上海售后公房物業管理現狀及對策分析 222
第四節 鄭州物業管理的發展 226
一、鄭州寫字樓物業管理的現狀與發展 226
二、《鄭州市物業管理條例》于2011年起實施 229
三、2012年鄭州出臺物業管理招投標辦法 230
四、2012年底前鄭州所有住宅小區實施物業管理 231
五、鄭州市物業市場滿意度調查分析 231
第五節 西部開發：物業管理也需要跨越式發展 240
一、西部物業管理現狀 240
二、西部物管跨越式發展的必要性 241
三、西部物管跨越式發展的可行性 241
第五節 其他地區物業管理發展情況分析 242
一、江蘇省物業管理發展分析 242
二、天津市物業管理發展情況 243
三、杭州物業服務行業邁入高速發展期 243
四、2012年《遼寧省物業管理條例》正式施行 245

第二部分   行業競爭分析

第七章 物業管理行業競爭分析 247
第一節 物業管理的市場競爭分析 247
一、物業管理進入市場競爭的必然趨勢 247
二、物業管理應對市場競爭分析 248
三、物業管理在競爭中走向成熟分析 250
四、2012中國物業服務百強企業 252
五、2012年首家全國性的股份制物業管理集團成立 254
第二節 中國物業管理行業結構分析 255
一、潛在的進入者 255
二、替代品 257
三、購買者的討價還價能力 257
四、供應者的討價還價能力 258
五、行業內部現有競爭者的抗衡 258
第三節 物業管理中的品牌競爭探析 259
一、物業管理的品牌支撐點 259
二、物業品牌價值戰略的定位 260
三、物業品牌的價值戰略 261
四、物業管理的市場競爭與對策 263

第八章 行業重點企業分析 266
第一節 上海陸家嘴物業管理有限公司 266
一、公司概況 266
二、公司服務產品 266
三、上海陸家嘴物業管理公司轉變服務模式紀實 268
第二節 第一太平戴維斯 270
一、公司概況 270
二、公司動態 271
第三節 浙江綠城物業管理有限公司 272
一、公司概況 272
二、公司動態 273
第四節 中海物業管理有限公司 274
一、公司概況 274
二、公司動態 275
第五節 深圳市中航物業有限公司 277
一、公司概況 277
二、2012年公司業績 277
三、中航物業首推經營型物業管理模式 277
第六節 深圳市萬科物業服務有限公司 279
一、公司概況 279
二、主要業務的開拓歷程 279
三、主要業績 281
第七節 上海明華物業公司 283
一、公司概況 283
二、明華物業獲得2012上海世博會中國館物業項目 284
第八節 深圳市萬廈居業有限公司 284
一、公司概況 284
二、公司動態 285

第三部分   行業發展趨勢預測

第九章 2012-2016年物業管理行業發展趨勢預測 287
第一節 網絡時代的物業管理 287
一、網絡對物業管理的影響 287
二、網絡時代的客戶需求及行為分析 288
三、網絡時代的物業管理市場競爭策略 289
第二節 高校物業管理的發展趨勢 290
一、高校住宅物業管理的現狀 290
二、高校物業管理的發展趨勢 292
第三節 中國物業管理的發展趨勢 294
一、21世紀中國物業管理的發展戰略展望 294
二、中國物業管理發展趨勢分析 301
三、未來中國物業管理發展的十大趨勢 303
四、和諧物管是當代物業管理的發展方向 307
五、從開發商視角看物業管理企業的發展趨勢 311
六、菜單式物業服務收費將成主導模式 314
七、資產管理：物業管理的發展趨勢 315

第十章 2012-2016年房地產行業分析、預測及與物業管理的關系 319
第一節 2012年我國房地產業主要運行指標 319
一、土地開發及購置面積 319
二、房地產投資完成額 323
三、資金來源分析 331
四、房屋施竣工面積 335
五、國房景氣指數分析 338
第二節 2012年我國房地產市場運行狀況 341
一、土地市場 341
二、房地產開發投資 341
三、商品房銷售面積與銷售額 342
四、房地產價格 349
五、住宅市場 358
六、辦公樓、商業營業用房市場 360
第三節 2012-2016年中國房地產發展環境分析 365
第四節 2012-2016年中國房地產發展預測 369
一、促進房地產市場長期繁榮的因素 369
二、2012-2016年我國房地產市場預測 371
三、2012-2016年我國房地產價格預測 372
四、2012-2016年中國樓市消費者變化趨勢 373
五、2012-2016年中國樓市政策預測 375
第五節 房地產與物業管理的發展分析 376
一、物業管理公司與房地產開發企業關系的回顧與分析 376
二、房地產經營與物業管理的關系 379
三、優秀的物業管理是房地產開發業的圖騰 379
第六節 物業管理前期介入對房地產開發項目的影響 386
一、物業管理前期介入的內容及其運作過程 386
二、物業管理前期介入的現狀與存在問題 387
三、改進物業管理前期介入的幾點建議 388

第四部分   行業發展、經營戰略

第十一章 2012-2016年行業發展策略探討 390
第一節 中國物業管理發展的策略 390
一、物業管理的市場競爭與對策 390
二、物業管理當以構建和諧社會為己任 392
三、物業管理應成為和諧平衡器 394
四、增強物業管理企業市場競爭力的“三把利器” 395
第二節 我國物業管理企業品牌創新策略分析 397
一、物業管理品牌形象的構成要素 397
二、物業管理企業煉好內功的主要策略 398
三、物業管理企業外部傳播策略 400
第三節 中國物業管理可持續發展戰略分析 401
一、物業管理可持續發展的必要性 401
二、我國物業管理持續發展的對策 402
三、創新服務理念實現物業行業可持續發展 405
第四節 對調整轉型期物業管理企業發展新戰略的思考 407
第五節 物業管理跨區域發展的策略分析 410
一、初始規模不經濟問題 411
二、拓展區規模效益問題 412
三、地域文化差異問題 412
四、本地化與特色化問題 413
五、人力資源本地化問題 413

第十二章 2012-2016年企業經營策略探討 418
第一節 我國經營性物業發展面臨的困惑及對策 418
一、發展我國經營性物業的意義 418
二、發展經營性物業面臨的困惑 419
三、促進我國經營性物業發展的對策 420
四、面對危機在高品質服務中尋找機遇 421
第二節 物業管理公司企業文化構建策略 422
一、建立物業管理企業文化的必要性 422
二、構建物業管理企業文化的幾點建議 423
第三節 拓寬物管行業盈利空間策略 425
一、物業管理企業拓展盈利空間的理論思考 425
二、物業管理行業盈利能力的重新定位 427
三、物業管理企業盈利點的設計 428
四、淺析物業管理企業虧損現狀及扭虧的建議 430
第四節 物業管理企業績效管理分析 432
一、物業管理行業績效管理的特點及要求 432
二、物業管理行業績效管理現狀分析 434
三、完善物業管理行業績效管理的建議 438
第五節 物業管理企業成本的特點及管控分析 445
一、物業管理企業成本的特點 445
二、物業管理企業成本管理的現狀 446
三、完善物業管理企業成本管控的對策 447
第六節 物業管理專項外委服務的選擇與監管 449
一、物業管理專項外委服務招標方法分析 450
二、以委托服務的策劃方案為評標重點的招標方法 450
三、以外委服務支出測算標準為重點的招標方法 450
四、建立科學的專項外委服務監管考核指標體系 451
五、加強專項外委服務合同履約執行與監督管理 451
六、外委各項服務的管理制度應完善到位 451
七、管理服務經費測算的指標體系 452
八、加強物管服務外委業務的日常管控 452

第十三章 2012-2016年企業營銷策略探討 454
第一節 物業管理營銷特點與規律分析 454
一、內在、持續的過程性營銷 454
二、營銷過程中“人”的要素作用 454
三、等值等價的營銷原則 455
四、差別化營銷理論的正確運用 456
第二節 行業市場營銷存在的問題及相應對策 457
一、物業管理市場營銷的必要性 457
二、物業管理企業在市場營銷中存在的問題 457
三、解決物業管理企業在市場營銷中存在問題的對策 459
第三節 物業管理市場營銷博弈分析 462
一、物業管理企業之間的博弈分析 462
二、物業管理企業與物業消費者的博弈 463
三、物業管理企業、業主與社會利益三者博弈分析 464
第四節 物業管理服務營銷策略 465
第五節 物業管理工作中的危機公關管理 467

附錄 473
附錄一 物業管理條例 473
附錄二 中華人民共和國物權法 482
附錄二 建設部關于修改《物業管理企業資質管理辦法》的決定 516

圖表目錄
圖表：傳統房屋管理與現代物業管理的區別 14
圖表：注冊物業經理的平均時間分配 33
圖表：注冊物業經理的各類收入比列 33
圖表：注冊物業經理在各項地產行業的比例 34
圖表：物業服務從業人員崗位統計圖 59
圖表：樣本企業2009年主要指標均值（按成立時間劃分） 60
圖表：主要城市各類型企業占比圖 61
圖表：民營、國有企業2009年主要指標均值 62
圖表：全國及主要城市非隸屬關系企業數量比例分布圖 62
圖表：2005-2009年物業服務企業管理非關聯項目面積均值 63
圖表：2011中國物業服務百強企業(部分優秀企業名單) 63
圖表：2005-2009年優秀企業管理項目個數均值 64
圖表：2005-2009年優秀企業管理項目總建筑 64
圖表：2005-2009年優秀企業管理項目類型結構 65
圖表：2005-2009年優秀企業營業收入及其增長率 65
圖表：2005-2009年優秀企業營業收入構成 66
圖表：2011年中國物業服務企業滿意度TOP10企業 67
圖表：TOP10樣本企業業主滿意度調查部分分項結構 68
圖表：2008年1-4季度物業管理價格指數 69
圖表：2008年4季度35個大中城市物業管理價格指數 70
圖表：2008年1-4季度物業管理價格指數(住宅) 70
圖表：2008年1-4季度物業管理價格指數(辦公樓) 70
圖表：2008年1-4季度物業管理價格指數(商業娛樂用房) 70
圖表：2009年1-4季度物業管理價格指數 71
圖表：2009年4季度70個大中城市物業管理價格指數 71
圖表：2009年1-4季度物業管理價格指數(住宅) 73
圖表：2009年1-4季度物業管理價格指數(辦公樓) 73
圖表：2009年1-4季度物業管理價格指數(商業娛樂用房) 73
圖表：2011年1-4季度物業管理價格指數 73
圖表：2011年1-4季度70個大中城市物業管理價格指數 73
圖表：2011年1-4季度物業管理價格指數(商業營業用房) 75
圖表：2011年1-4季度物業管理價格指數(辦公樓) 75
圖表：2011年1-4季度物業管理價格指數(住宅) 75
圖表：2011年1-4季度物業管理價格指數(普通住宅) 76
圖表：2011年1-4季度物業管理價格指數(商品住宅) 76
圖表：2011年1-4季度物業管理價格指數(非住宅) 76
圖表：2011年1-4季度物業管理價格指數(高檔住宅) 76
圖表：2011年1-4季度物業管理價格指數(經濟適用房) 76
圖表：2011年1-4季度物業管理價格指數(其他用房) 76
圖表：2009年1季度-2012年4季度全國物業管理價格指數情況 77
圖表：2012年1季度物業管理價格指數 78
圖表：2012年1季度70個大中城市物業管理價格指數 78
圖表：2012年1季度物業管理價格指數(商業營業用房) 80
圖表：2012年1季度物業管理價格指數(其他用房) 80
圖表：2012年1季度物業管理價格指數(住宅) 80
圖表：2012年1季度物業管理價格指數(非住宅) 80
圖表：2012年1季度物業管理價格指數(辦公樓) 80
圖表：2012年1季度物業管理價格指數(經濟適用房) 81
圖表：2012年1季度物業管理價格指數(商品住宅) 81
圖表：2012年1季度物業管理價格指數(高檔住宅) 81
圖表：2012年1季度物業管理價格指數(普通住宅) 81
圖表：物業管理企業企業成立時間走勢圖 83
圖表：物業管理企業各資質等級面積、人員之間關系 85
圖表：物業管理企業從業人員情況——以工作崗位劃分 86
圖表：物業管理企業操作人員收入情況 88
圖表：物業管理企業保險、住房公積金繳納情況 88
圖表：市場信息傳遞機制不健全所導致物業管理糾紛的作用機理 96
圖表：物業管理市場信息傳遞機制 98
圖表：消費者對小區物業管理各方面滿意度狀況 111
圖表：各城市消費者對小區物業管理滿意度指數比較 112
圖表：物業管理行業“服務代理集成商”模式 208
圖表：2009年1至4季度物業服務公眾滿意度測評結果的柱狀圖表 219
圖表：在2009年4季度的上海物業管理企業公眾滿意度百強榜 220
圖表：業主委員會成立與否調查 233
圖表：業主對物業收費是否清楚分析 233
圖表：小區與寫字樓業主對物業收費是否清楚對比分析 233
圖表：業主對公用設施和場所使用分析 234
圖表：業主對物業服務人員滿意度評價分析 234
圖表：小區和寫字樓業主對物業服務人員滿意度對比評價分析 234
圖表：業主對物業服務項目滿意度評價分析 235
圖表：小區和寫字樓業主對各種物業服務項目滿意度評價分析 235
圖表：最讓業主不滿意的行為分析 236
圖表：業主認為最不到位的服務分析 236
圖表：業主是否遇到物業公司不履行合同分析 236
圖表：物業公司不履行合同原因分析 237
圖表：業主認為解決服務不到位的措施分析 237
圖表：業主對未來一年的物業服務還有哪些需求 237
圖表：業主對物業服務的改善提出好的意見 238
圖表：被訪者年齡構成分析 238
圖表：被訪者學歷構成分析 238
圖表：被訪者職業構成分析 239
圖表：2012中國物業服務百強企業(部分優秀企業名單) 252
圖表：2012中國優秀物業服務企業服務規模TOP10 253
圖表：2012中國優秀物業服務企業服務質量TOP10 253
圖表：2012中國特色物業服務領先企業 253
圖表：2012年深圳市中航物業管理有限公司業績表 277
圖表：中航物業經營型物業管理模式 278
圖表：深圳市中航物業管理有限公司組織結構 278
圖表：2009-2012年各月累計全國房地產企業購置與完成開發土地面積及同比增長情況 319
圖表：2009-2012年各月累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長情況 320
圖表：2009-2012年各月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長情況 320
圖表：2012年1月-5月累計全國購置土地面積及同比增長情況 320
圖表：2005-2012年各月累計購置土地面積及同比增長率對比情況 321
圖表：2012年1月-5月累計完成開發土地面積及同比增長情況 321
圖表：2005-2012年各月累計完成開發土地面積及同比增長率對比情況 322
圖表：2003年-2012年各月累計固定資產投資及房地產開發投資增速變動情況 326
圖表：2012年1月-5月累計住宅投資完成額及同比增長情況 326
圖表：2005-2012年各月累計住宅投資完成額對比情況 327
圖表：2005-2012年各月累計住宅投資完成額同比增長率對比情況 327
圖表：2005-2012年全國房地產開發投資走勢 329
圖表：2003年-2012年各月累計固定資產投資及房地產開發投資增速變動情況 330
圖表：2005-2012年各月累計住宅投資完成額對比情況 331
圖表：2005-2012年各月累計住宅投資完成額同比增長率對比情況 331
圖表：2008年5月-2012年5月房地產開發企業資金來源結構運行趨勢 332
圖表：2009年5月-2012年5月累計全國房地產開發企業資金來源及同比增長情況 332
圖表：2009-2012年全國商品房與住宅供應類指標增長率 337
圖表：2005年3季度-2012年3季度全國行業企業與房地產企業景氣指數走勢 338
圖表：2005年3季度-2012年3季度全國行業企業與房地產企業景氣指數走勢 340
圖表：2008年5月-2012年5月國房景氣指數及主要分類指數走勢 340
圖表：2005-2012年全國房地產開發投資走勢 342
圖表：2009-2012年各月累計全國商品房銷售面積及同比增長情況 343
圖表：2009年5月-2012年5月累計商品房銷售面積及同比增長情況 343
圖表：2005-2012年各月累計商品房銷售面積及同比增長率對比情況 344
圖表：2005-2012年各月累計商品住宅銷售面積及同比增長率對比情況 344
圖表：2009-2012年各月累計全國商品房銷售額及同比增長情況 345
圖表：2009年5月-2012年5月累計商品房銷售額及同比增長情況 345
圖表：2009-2012年全國商品房銷售面積與銷售額增長率 348
圖表：2009-2012年各月全國70個大中城市房屋銷售價格指數變動情況 350
圖表：2012年5月70個大中城市房屋銷售價格指數 350
圖表：2012年5月0個大中城市房屋銷售價格指數（續表） 351