2013-2018年中國商業地產市場規模預測及行業分析報告

第一章  商業地產行業發展背景與階段分析 15
1.1 商業地產行業定義及分類 15
1.1.1 商業地產行業定義 15
1.1.2 商業地產行業分類 15
1.2 商業地產行業的投資背景 16
1.2.1 商業地產行業的發展歷程 16
1.2.2 商業地產行業的驅動因素 18
（1）外部驅動因素分析 18
（2）內部價值潛力分析 21
1.2.3 商業地產行業發展的必然性 23
1.3 商業地產行業的發展環境 25
1.3.1 經濟環境分析 25
（1）行業與經濟發展相關性 25
（2）國家宏觀經濟發展現狀 25
（3）國家宏觀經濟發展前景 30
1.3.2 融資環境分析 32
（1）金融機構貸款投向分析 32
（2）中央銀行貨幣政策解讀 34
1.3.3 城鎮化進程分析 35
（1）我國城鎮化進程分析 35
（2）國家城鎮化進程規劃 37
（3）行業與城鎮化相關性 37
1.3.4 消費環境分析 38
（1）居民收入水平分析 38
（2）居民消費水平分析 39
（3）零售業的擴張速度 40
1.4 商業用地供應情況及價格分析 42
1.4.1 土地市場供應情況分析 42
（1）推出土地結構分析 42
（2）成交土地變化趨勢 43
1.4.2 土地市場價格變動分析 44
（1）土地價格增長速度 44
（2）限購對地價的影響 45
1.5 商業地產行業運營數據分析 46
1.5.1 商業地產行業開發投資額分析 46
1.5.2 商業地產行業銷售面積分析 47
1.5.3 商業地產行業銷售價格分析 47
1.6 商業地產行業投資空間與潛力 49
1.6.1 商業地產行業投資空間分析 49
1.6.2 商業地產開發潛力規模分析 49
（1）當前商業地產潛力規模發展誤區 49
（2）商業地產潛力規模影響要素分析 49
（3）合理確定商業地產潛力規模建議 52

第二章  商業地產項目的開發運營分析 53
2.1 商業地產項目條件判斷 53
2.1.1 交通條件 53
2.1.2 市政配套 54
2.1.3 物業配套 54
2.1.4 規劃設計 55
2.2 商業地產項目商業規劃 56
2.2.1 商業經營規劃的成本分析 56
2.2.2 商業經營規劃的布局順序 57
2.2.3 商業經營規劃的整體利益 57
2.2.4 商業經營規劃的風險瓶頸 58
2.2.5 商業規劃的黃金分割定律 58
2.2.6 配套設施的作用與投入 60
2.2.7 商鋪格局規劃分析 68
2.3 商業地產項目經濟測算 73
2.3.1 項目總投資構成的估算 73
（1）固定資產投資總額估算 73
（2）流動資金投資情況估算 74
2.3.2 項目總成本費用及經營成本估算 74
（1）固定資產折舊及無形資產攤銷 74
（2）總成本費用及經營成本估算 75
2.3.3 物權轉移銷售模式定價策略分析 75
（1）定價策略分析 75
（2）全物權轉移定價策略分析 77
（3）帶條件物權轉移定價策略分析 77
（4）不完全物權轉移定價策略分析 78
2.3.4 商鋪的定價方式分析 78
2.3.5 項目收入、稅費及收益 79
（1）項目收入估算 79
（2）項目稅費估算 80
（3）項目收益預測 80
2.4 商業地產項目營銷推廣 82
2.4.1 銷售與經營的平衡分析 82
2.4.2 商業物業商鋪營銷特性 82
2.4.3 商業項目營銷推廣流程 83
2.4.4 商業物業常用銷售方式 84
2.5 商業地產項目招商實施 85
2.5.1 商業地產項目招商對象 85
2.5.2 商業地產項目招商流程 86
2.5.3 商業地產項目招商策略 87
（1）項目招商通用策略 87
（2）購物中心招商策略 88
（3）寫字樓的招商策略 89
（4）商業街的招商策略 91
（5）餐飲品牌招商策略 93
2.6 商業地產項目開業策略 99
2.6.1 借裝修為開業造勢 99
2.6.2 借周末為開業造勢 100
2.6.3 借氣氛為開業造勢 100
2.6.4 借促銷為開業造勢 100
2.6.5 借商品為開業造勢 100
2.7 商業地產項目商業運營 100
2.7.1 商業地產項目開發運營模式 100
（1）按投資回收劃分的模式 101
1）完全銷售模式分析 101
2）完全持有模式分析 101
3）過渡模式分析 102
（2）按運營主體劃分的模式 103
1）地產開發商模式分析 103
2）商業運營商模式分析 104
（3）開發運營模式選擇分析 105
1）單獨開發運營模式分析 105
2）股權合作運營模式分析 105
2.7.2 商業地產項目經營管理 106
（1）商業項目的租戶管理 106
（2）商業項目的營銷管理 109
（3）商業項目的物業管理 115

第三章  商業地產行業細分市場定位模式分析 120
3.1 商業地產市場細分分析 120
3.1.1 商業地產市場細分的含義 120
3.1.2 商業地產市場細分的標準 120
（1）按地域條件細分市場 120
（2）按人口統計細分市場 121
（3）按心理因素細分市場 121
（4）按行為特征細分市場 122
（5）按消費類別細分市場 122
（6）按社會階層細分市場 123
（7）按生活方式細分市場 123
3.1.3 商業地產市場細分的運用 124
（1）市場細分標準組合性分析 124
（2）市場細分標準動態性分析 124
3.1.4 商業地產市場細分的原則 124
（1）市場細分的可衡量性 124
（2）市場細分的可執行性 124
（3）市場細分的可進入性 125
（4）市場細分的有效益性 125
3.2 商業地產目標市場選擇 125
3.2.1 目標市場的基本含義 125
3.2.2 目標市場的選擇策略 125
（1）集中化進入策略 126
（2）商品專業化策略 126
（3）市場專業化策略 126
（4）選擇性進入策略 127
（5）市場全覆蓋策略 127
3.2.3 目標市場的競爭考量 128
3.3 商業地產市場定位分析 129
3.3.1 商業地產項目的定位流程 129
3.3.2 商業地產項目的客戶定位 129
（1）商圈范圍的界定 130
（2）消費者定位 131
（3）商家定位 132
（4）投資者定位 132
3.3.3 商業地產項目業態組合定位 133
（1）業態分類與特點 133
（2）項目的業態定位 135
（3）業態的合理構成 136
3.3.4 商業地產項目的檔次定位 136
3.3.5 商業地產項目的功能定位 137
3.3.6 商業地產項目的規模定位 137
3.3.7 商業地產項目的形象定位 137
3.4 不同業態細分市場分析 138
3.4.1 寫字樓市場分析 138
（1）2012年寫字樓市場景氣度分析 138
（2）2012年寫字樓市場供需平衡分析 139
（3）2012年寫字樓市場的空置率分析 145
（4）2012年寫字樓市場競爭格局分析 148
（5）寫字樓市場未來發展趨勢 149
3.4.2 酒店市場分析 150
（1）2012年酒店市場建設情況分析 150
（2）2012年酒店市場競爭情況分析 150
（3）2012年酒店市場市場經營現狀 152
（4）酒店類型與經營特點分析 153
（5）酒店建設發展趨勢分析 154
3.4.3 購物中心市場分析 155
（1）購物中心的主要類型分析 155
（2）購物中心分布與存量分析 159
（3）購物中心的業態構成分析 162
（4）購物中心競爭現狀分析 169
（5）購物中心未來發展趨勢 170
3.4.4 零售商業地產分析 174
（1）零售地產快速發展背景分析 174
（2）2012年零售地產投資交易規模分析 175
（3）2012年零售地產市場投資份額分析 175
（4）近年零售地產投資者關注重點分析 176
（5）2012年零售地產主要投資交易項目 177
（6）未來零售市場投資前景與風險分析 179
（7）主要零售商業地產細分市場分析 181
3.4.5 城市綜合體分析 187
（1）城市綜合體存量市場分析 187
（2）城市綜合體增量市場分析 189
（3）城市綜合體經營情況分析 190
（4）城市綜合體建成項目分析 191
（5）城市綜合體擬建項目分析 195
（6）城市綜合體投資機會分析 197
3.4.6 主題式商業地產分析 198
（1）奢侈品主題商業市場分析 198
（2）女性主題商業市場分析 199
（3）青年主題商業市場分析 200
（4）兒童主題商業市場分析 201
3.4.7 復合式商業地產分析 201

第四章  商業地產行業盈利模式分析 203
4.1 國外商業地產企業盈利模式分析 203
4.1.1 美國商業地產企業盈利模式分析 203
（1）美國商業地產企業盈利模式變化歷程 203
（2）美國商業地產企業盈利模式特點分析 205
4.1.2 新加坡商業地產企業盈利模式分析 207
（1）新加坡商業地產企業盈利模式變化歷程 207
（2）新加坡商業地產企業盈利模式特點分析 209
4.2 商業地產企業開發銷售盈利模式 211
4.2.1 商業地產企業散售盈利模式 211
（1）一般散售模式分析 211
（2）帶租約銷售模式分析 212
（3）帶回報銷售模式分析 212
（4）散售模式適用物業類型分析 212
（5）散售模式的優劣勢分析 212
4.2.2 商業地產企業整售盈利模式 213
（1）整售模式操作方式 213
（2）整售模式主要特點 214
（3）整售模式適用物業類型 214
（4）整售模式的優劣勢分析 214
4.2.3 典型企業分析——SOHO中國盈利模式 214
（1）開發選址分析 215
（2）銷售和售后分析 216
（3）品牌建設分析 216
（4）營運能力分析 216
4.3 商業地產企業持有經營盈利模式 216
4.3.1 完全自營模式分析 216
（1）完全自營模式資源要求 216
（2）完全自營模式優劣勢分析 217
4.3.2 自營+經營貸模式分析 217
（1）模式操作方式 217
（2）模式資源要求 217
（3）模式優劣勢分析 217
4.3.3 資本運作模式分析 217
（1）資本運作模式操作方式 217
（2）資本運作模式優劣勢分析 218
4.3.4 典型企業分析——中國國貿盈利模式 218
（1）開發選址分析 220
（2）業績增長模式 220
（3）市場定位分析 220
（4）資本回收分析 220
4.4 商業地產企業混合運作盈利模式分析 220
4.4.1 混合運作模式操作方式分析 220
4.4.2 混合運作模式主要特點分析 221
4.4.3 混合運作適用物業類型分析 221
4.4.4 混合運作模式優劣勢分析 221
4.4.5 典型企業分析——大連萬達盈利模式 221
（1）開發選址分析 222
（2）招商模式分析 222
（3）租售模式分析 223
（4）融資渠道分析 223
（5）品牌建設分析 223
4.5 主要商業地產盈利模式對比分析 223

第五章  商業地產行業管理模式分析 225
5.1 商業地產行業開發商自行管理模式 225
5.1.1 開發商自行管理模式特征 225
5.1.2 開發商自行管理模式分析 225
5.1.3 開發商自行管理模式優劣勢 225
5.2 商業地產行業專業管理公司模式 226
5.2.1 管理商以管理品牌參與項目 226
5.2.2 開發商委托管理商進行項目的管理 226
5.2.3 開發商與管理商共同投資建立新的管理公司 226
5.3 商業地產行業咨詢管理公司模式 226
5.3.1 咨詢管理公司模式分析 226
5.3.2 咨詢管理公司的作用 227
（1）投資顧問、商業策劃 227
（2）決策支持 227
（3）財務整合系統 227

第六章  商業地產行業融資模式分析 228
6.1 商業地產行業融資需求分析 228
6.1.1 商業地產行業資金需求 228
6.1.2 商業地產行業融資特點 229
6.1.3 商業地產行業融資現狀 229
6.2 商業地產行業傳統融資方式分析 230
6.2.1 自有資金注入模式分析 230
（1）企業自有資金注入的方式 230
（2）運用自有資金融資方式的重要性 231
6.2.2 預租預售款和定金模式 231
6.2.3 銀行信貸融資模式分析 231
（1）適合商業地產項目類型分析 231
（2）銀行信貸融資模式成本分析 232
（3）2012年房企信貸規模分析 232
（4）銀行信貸融資模式優劣勢分析 232
6.3 商業地產企業上市融資模式分析 233
6.3.1 商業地產企業上市融資的必要性 233
6.3.2 商業地產企業上市融資的模式 234
6.3.3 商業地產企業上市融資效應分析 235
（1）上市融資的正面效應 235
（2）上市融資的負面效應 236
6.3.4 商業地產企業上市融資的風險 236
（1）買殼上市的風險 236
（2）IPO形式的風險 237
（3）其他類型的風險 238
6.4 商業地產行業房地產信托融資模式分析 239
6.4.1 房地產信托融資的主要模式 239
6.4.2 房地產信托與REITs的主要區別 240
6.4.3 房地產信托融資模式的優劣勢 241
6.4.4 房地產信托融資模式成本分析 242
6.4.5 房地產信托產品發行規模分析 242
6.4.6 房地產信托產品發行情況分析 243
6.4.7 創新房地產信托產品類型分析 244
6.4.8 房地產信托融資模式趨勢分析 245
6.5 商業地產行業基金融資模式分析 245
6.5.1 商業地產基金融資成本及適合項目 245
6.5.2 房地產投資基金定義 246
6.5.3 房地產投資基金的類型 246
（1）公募房地產投資基金 246
（2）私募房地產投資基金 246
6.5.4 房地產投資基金的管理模式 246
（1）自我管理模式分析 246
（2）委托管理模式分析 247
6.5.5 房地產投資基金運作流程 247
6.5.6 房地產投資基金介入地產開發時點 247
6.5.7 房地產投資基金盈利模式 248
（1）以投資管理為主導的盈利模式 248
（2）以融資業務為主導的盈利模式 248
（3）以投資銀行業務為主導的盈利模式 248
6.5.8 海外房地產基金在中國的運作機構及基金產品 249
（1）在華主要海外基金機構及產品分析 249
（2）海外基金介入房地產市場的方式 252
6.5.9 國內房地產基金產品及運作機構分析 252
（1）國內主要房地產基金產品及運作機構 252
（2）國內房地產基金運作模式總結 253
6.6 房地產投資信托基金融資模式分析 253
6.6.1 REITs的概念及運作方式 253
（1）REITs的概念及特點 253
（2）REITs的基本運作方式 254
（3）REITs產品的風險收益特征 255
（4）REITs對發展商的吸引力 257
6.6.2 REITs在境外市場的發展現狀 258
（1）美國REITs發展分析 258
（2）香港REITs發展分析 259
（3）新加坡REITs發展分析 259
6.6.3 REITs在中國大陸的發展現狀 260
（1）REITs在中國大陸發展現狀 260
（2）目前中國REITs的發展困境 260
（3）發展REITs融資的對策建議 261
6.7 私募股權房地產投資基金融資模式分析 262
6.7.1 私募股權房地產投資基金的定義 262
6.7.2 私募股權房地產投資基金的特點 262
6.7.3 國際私募股權房地產投資基金發展分析 263
（1）國際私募股權房地產投資基金綜述 263
（2）國際私募股權房地產投資基金發展現狀 268
（3）國際私募股權房地產投資基金投資策略及風險 272
6.7.4 國內私募股權房地產投資基金發展分析 274
（1）私募股權房地產投資基金發展現狀 274
（2）私募股權房地產投資基金規模分析 276
（3）私募股權房地產投資基金主要問題 278
（4）私募股權房地產投資基金發展意義 279

NO.第七章  商業地產行業標桿案例分析 282
7.1 萬達集團商業地產模式分析 282
7.1.1 企業發展背景分析 282
（1）發展歷程與節點事件 282
（2）資產規模與業務板塊 286
（3）管理團隊與企業文化 295
（4）組織架構與企業管理 297
7.1.2 企業發展現狀分析 301
（1）融資模式分析 301
（2）運營模式分析 301
（3）盈利模式分析 302
（4）戰略合作伙伴 303
（5）品牌發展戰略 304
7.1.3 企業產品與市場分析 305
（1）主要產品類型及系列設計 305
（2）產品組合構成分析 307
（3）自持/銷售比例分析 307
（4）項目業態組合分析 308
（5）當前主要商家構成 309
（6）項目孵化操作特點、經營周期 311
7.1.4 資本與合作模式分析 312
（1）開發、銷售、持有物業規模及構成 312
（2）經營利潤率情況分析 312
（3）資金來源和融資渠道構成 312
（4）主要資本合作伙伴與合作模式 314
（5）經營性指標數據分析 315
7.1.5 項目獲取與開發分析 316
（1）項目選址標準分析 316
（2）項目獲取途徑分析 317
（3）項目獲取商業操作 318
7.1.6 主要的核心競爭優勢 318
7.1.7 萬達訂單地產模式分析 318
（1）訂單地產模式運作流程 318
（2）訂單地產模式推廣分析 319
（3）訂單地產模式應用要求 320
（4）訂單地產模式的優劣勢 320
7.1.8 萬達集團四代產品分析 321
（1）第一代產品  單體模式分析 321
（2）第二代產品  純商業組合模式分析 321
（3）第三代產品  城市綜合體模式分析 321
（4）第四代產品  萬達城分析 321
7.1.9 萬達廣場案例分析 322
（1）沈陽萬達商業廣場——敗筆與轉型 322
（2）北京萬達廣場——萬達盈利模式典范 326
（3）寧波萬達廣場——第三代產品升級 329
7.2 恒隆地產商業地產模式分析 333
7.2.1 企業概況與歷史沿革 333
（1）企業發展概況 333
（2）企業歷史沿革 334
7.2.2 企業總體經營情況分析 336
（1）企業主要指標分析 336
（2）企業盈利能力分析 336
（3）企業運營能力分析 337
（4）企業償債能力分析 337
（5）企業發展能力分析 338
（6）企業經營狀況優劣勢 339
7.2.3 企業資本運作策略分析 339
7.2.4 企業在香港市場發展策略 341
（1）90年代以前發展策略 341
（2）90年代初期發展策略 341
（3）1997年發展策略分析 342
（4）1997-1999年發展策略 342
（5）1999年至今的發展策略 343
7.2.5 企業在內地市場發展策略 345
（1）內地市場發展路徑分析 345
（2）內地市場土地策略分析 347
（3）內地項目商業模式分析 349
（4）內地項目經營情況分析 352
7.2.6 企業在內地發展中的項目 354
7.2.7 企業管理與企業文化分析 355
（1）企業管理架構分析 355
（2）企業核心管理層分析 356
（3）企業文化研究分析 359
（4）企業的人才培養策略 360
（5）社會投資與社會活動 360
7.3 中糧集團商業地產模式分析 362
7.3.1 企業概況與歷史沿革 362
（1）中糧置業發展概述 362
（2）中糧集團地產戰略 365
（3）中糧置業發展路線 368
7.3.2 企業資本與擴張策略 369
（1）企業資本策略分析 369
（2）企業擴張策略分析 370
7.3.3 企業產品定位與經營 371
（1）品牌核心內涵與特征 371
（2）戰略目標與組合策略 372
（3）產品結構形態分析 373
（4）企業經營策略創新 373
7.3.4 企業主流產品線分析 374
（1）商業綜合體分析 374
（2）都市綜合體分析 375
（3）區域性城市綜合體分析 375
7.3.5 大悅城商業模式分析 377
（1）商業模式的基本特征 377
（2）商業模式的核心價值 377
（3）模式核心競爭力評價 379
（4）模式發展瓶頸與難題 379
7.3.6 大悅城系列重點項目 383
（1）北京西單大悅城分析 383
（2）北京朝陽大悅城分析 389
（3）沈陽中街大悅城分析 393
（4）天津大悅城分析 396
（5）上海大悅城分析 398
（6）杭州大悅城分析 401
（7）成都大悅城分析