銀行支持保障性住房建設金融服務方案

報告描述 \ REPORT DESCRIPTION

在城鎮化快速發展時期，保障性住房建設不僅有利于改善民生，增加投資，帶動相關產業發展，當前經濟形勢下保障性住房建設在彌補市場化房地產投資的回落，避免經濟二次探底方面起到積極作用。2010年國家確定建設保障性住房和各類棚戶區改造住房580萬套，根據2009年出臺的未來3年住房建設規劃，到2011年全國將建設581萬套廉租房、390萬套經濟適用房。預測，在未來兩年，保障性住房將占市場住房總供應量的20%。
本期專題對我國保障性住房分類、特點、現狀、問題和趨勢進行了分析，綜合概括各地保障房建設規劃、建設情況、資金土地供應情況，分別從橫向和縱向比較了不同保障性住房建設運作差異及保障性住房的金融合作關鍵節點、金融服務模式，以資同業參考對比。
在目前銀行流動性較為寬松，房地產市場又普遍低迷的情況下，如果有一套成熟的操作模式來保證風險，大型商業銀行仍有介入意愿。本期專題為商業銀行提供了豐富而詳實的內容，以資參考。
本期報告共分為七個主要部分：
第一部分：保障性住房概況
本部分主要介紹了保障性住房的定義、分類及不同類型保障性住房特征比較，保障性住房建設的意義。
第二部分：我國保障性住房發展現狀分析
本部分闡述我國保障性住房建設基本運行情況、政策支持、存在問題及發展趨勢。
第三部分：地方保障性住房規劃及建設情況
本部分綜合分析各地方保障性住房規劃，建設進度，資金投入及土地供應完成情況。
第四部分：不同類型保障性住房建設項目的運作差異
本部分比較分析經適房、兩限房、公租房、兩租房不同運作模式及建設方式。
第五部分：保障性住房的金融合作關鍵節點
處于不同階段保障性住房土地儲備、開發建設資金、資金過橋貸款及個人貸款的金融合作關鍵節點，本部分從縱向分析各階段銀行信貸產品、銀行授信操作流程和信貸風險。
第六部分：保障性住房建設與運行金融服務模式
本部分從橫向分析經適房、兩限房、公租房、兩租房不同類型保障新住房采取的金融服務模式。
第七部分：保障性住房建設授信指引
本部分保障性住房建設授信指引從三個方面進行分析，一是銀行支持保障性住房建設授信情況，二是保障性住房建設授信操作模式，三是銀行支持保障性住房建設發展的路徑分析。
希望通過本報告，可以為保障性住房建設的研究提供參考，并為此領域有關問題的深入研究提供基礎。

報告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  保障性住房概況 7
一、保障性住房定義及分類 7
二、不同類型保障性住房特征比較 7
（一）不同類型保障性住房共性特征 7
（二）不同類型保障性住房差異分析 8
三、我國建設保障性住房重要意義 10

第二章  我國保障性住房發展現狀分析 12
一、我國保障性住房建設基本運行情況分析 12
（一）建設情況 12
（二）投資情況 19
（三）土地供應 22
（四）地方進展 24
二、我國保障性住房政策支持情況分析 25
（一）近年保障性住房綱領性政策 25
（二）2010年保障性住房規劃 28
三、我國保障性住房建設存在問題分析 29
四、我國保障性住房發展趨勢 34

第三章  地方保障性住房規劃及建設情況 35
一、各地區保障性住房規劃 35
二、各地區新增保障性住房建筑面積 39
三、各地區保障房建設資金投入規劃 40
四、各地區保障房用地供應計劃及完成情況 41

第四章  不同類型保障性住房建設項目的運作差異 44
一、經濟適用房 44
二、兩限商品房 45
三、廉租房 46
四、公共租賃房 48
五、不同類型保障性住房建設方式及資金來源 50

第五章  保障性住房的金融合作關鍵節點 53
一、土地儲備 53
二、保障性住房的開發建設資金 55
（一）保障性住房委托貸款 55
（二）保障性住房開發貸款 59
三、資本金過橋貸款 62
四、保障性住房個人貸款 64

第六章  保障性住房建設與運行金融服務模式 68
一、經濟適用住房 68
二、兩限商品住房 70
三、廉租房 71
四、公共租賃住房 71

第七章  保障性住房建設授信指引 73
一、銀行支持保障性住房建設授信情況 73
二、保障性住房建設授信操作模式 76
三、銀行支持保障性住房建設發展的路徑分析 79
（一）保障房建設目標區域選擇 79
（二）保障房建設授信策略分析 79
（三）保障房建設信貸產品選擇 81
（四）保障房建設授信風險提示 82

 
圖表目錄
圖表 1：保障性住房及其不同類別保障性住房定義 7
圖表 2：限價房、經濟適用房、廉租房、政策性租賃房的區別（以北京為例） 8
圖表 3：國房景氣指數 11
圖表 4：2010年1-8月保障性住房開工建設情況 13
圖表 5：2010年1-8月各類保障房開工率情況 14
圖表 6：2009年保障性住房建設竣工套數 15
圖表 7：2002-2009年經濟適用房新開工面積及占房屋新開工面積比例 16
圖表 8：2002-2009年經濟適用房新開工面積及占房屋新開工面積比例 16
圖表 9：經濟適用房竣工面積占房屋竣工面積比持續下降 17
圖表 10：1999年-2009年全國廉租住房新開工量（萬套） 17
圖表 11：全國2009－2011年廉租住房保障規劃 18
圖表 12：保障房供求缺口估算 18
圖表 13：2009年各類保障性住房投資情況 19
圖表 14：2002-2010年前8月年經濟適用房累計投資額及同比增長 20
圖表 15：2002年-2009年經濟適用房投資占比 21
圖表 16：2002-2010年度經濟適用住房建設情況 21
圖表 17：1999年-2008年全國廉租住房資金投入 22
圖表 18：2010年住房建設用地計劃分類型供應總量 23
圖表 19：2010年住房建設用地計劃中不同類型用地供應比例 23
圖表 20：2008-2010年保障房用地供應比例變動情況 24
圖表 21：部分省市保障房建設進展情況 24
圖表 22：國外部分國家的住房政策變遷 26
圖表 23：1998-2010年發布的綱領性保障性住房政策 26
圖表 24：2009年保障房投資及土地供應完成情況 29
圖表 25：保障房資金需求估算 31
圖表 26：住房公積金增值收益補充廉租資金估算 31
圖表 27：土地增值稅或可部分補充保障性住房資金缺口 31
圖表 28：不同類型保障性住房資金安排 32
圖表 29：2009年以來保障房出現質量問題 33
圖表 30：2010年各地市保障性住房及供地計劃一覽表 35
圖表 31：2010年各省保障性住房建設目標（不完全統計） 37
圖表 32：2008、2009各地市年新增經適房住房面積及占比 39
圖表 33：2010年各地區新增保障房建筑面積 40
圖表 34：2010年部分省市保障房建設資金投入規劃 40
圖表 35：2010年部分熱點省市保障性住房供地計劃 41
圖表 36：2010年各省市不同類型保障房用地供應情況 41
圖表 37：2010年1-6月各省市保障房用地供應量完成情況 42
圖表 38：經濟適用房運作模式 44
圖表 40：廉租房供給模式分類圖 46
圖表 39：廉租房運作模式 47
圖表 41：公共租賃房運作模式 48
圖表 42：公共租賃房建設方式 49
圖表 43：保障性住房開發模式 51
圖表 44：不同類型保障性住房建設方式及資金來源比較 52
圖表 45：土地儲備貸款風險分析 54
圖表 46：保障性住房委托貸款類別 55
圖表 47：部分保障性住房公積金貸款試點城市獲得貸款金額 56
圖表 48：保障性住房委托貸款風險 58
圖表 49：廉租房PPP模式運作結構 60
圖表 50：保障性住房建設開發貸款產品 60
圖表 51：保障性住房建設開發貸款創新業務品種 61
圖表 52：保障性住房開發貸款風險 61
圖表 53：保障性住房資金本過橋貸款運行環節 63
圖表 54：保障性住房資金本過橋貸款產品分類 63
圖表 55：保障性住房資本金過橋貸款業務操作流程 63
圖表 56：保障性住房資本金過橋貸款風險 64
圖表 57：個人住房保障類貸款產品 65
圖表 58：三銀行的限價房貸款政策 65
圖表 59：購買商品房、經濟適用住房貸款流程 66
圖表 60：個人保障性住房貸款風險 66
圖表 61：經濟適應房金融服務模式 69
圖表 62：公共租賃住房不同建設方式貸款情況 72
圖表 63：2008-2010年銀行機構與有關政府機構合作情況 73
圖表 64：2008-2010年銀行機構與有關企業合作情況 75
圖表 65：保障性住房建設金融服務模式 77

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