大連市房地產金融季度跟蹤研究報告（2013年第一季度）

報告描述 \ REPORT DESCRIPTION

報告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  2013年一季度全國房地產行業整體發展趨勢分析 12
一、一季度全國經濟發展情況 12
（一）工業生產增速總體平穩，企業利潤恢復性增長 12
（二）固定資產投資較快增長，房地產銷售大幅增加 13
（三）農業生產形勢較好，畜牧業生產穩定增長 14
（四）市場銷售穩定增長，餐飲銷售增速有所回落 14
（五）進出口增速回升，貿易順差增加 15
（六）居民消費價格漲幅回落，工業生產者價格同比下降 15
（七）居民收入繼續增長，農村居民收入增速快于城鎮 16
（八）貨幣供應量穩定增長，新增貸款同比多增 16
二、一季度全國信貸金融環境分析 16
（一）M2首超百億，預期全年通脹壓力大 16
（二）一季度信貸需求旺盛 18
三、一季度全國房地產行業政策解讀 18
四、土地市場結構分化趨勢明顯 24
（一）地方政府把城鎮化當救星，2013年土地供給或增加 24
（二）土地市場結構分化趨勢明顯 26
五、全國70個大中城市房價上漲情況分析 30
（一）新建商品住宅：超7成城市房價環比上漲 31
（二）二手住宅：價格上漲城市進一步增加 33
六、新型城鎮化轉型 35
（一）國務院抓緊制定城鎮化中長期發展規劃 35
（二）新型城鎮化轉型給銀行帶來的機遇和挑戰 37
第二章  2013年一季度全國房地產行業整體風險分析 42
一、樓市政策風險分析 42
（一）政府工作報告再提調控，十年九調房價愈高 42
（二）國務院擬建社會誠信平臺，不動產將統一登記 47
（三）多地進行房產稅前期準備，開征時點仍未定 49
（四）調控組合拳為市場降溫，二季度樓市成交有望回落 52
二、樓市區域風險分析 55
（一）一線城市被指供求關系惡化 55
（二）宅地供應計劃差別化，房企慎入三四線城市 60
（三）零售商進軍商業地產難言坦途 62
三、房地產金融風險分析 64
（一）一季度房地產貸款同比增長16.34% 64
（二）3月房地產信托再居榜首，暗含的風險也逐漸暴露 69
第三章  2013年一季度房地產企業經營情況分析 74
一、全國房地產企業季度監測 74
（一）一季度龍頭房企業績全線飄紅 74
（二）強者愈強，行業集中度明顯提升 76
（三）龍頭房企2013年銷售目標現分化，持續戰略轉型 76
（四）標桿房企紛紛亮出商業地產路線圖 79
（五）龍頭房企拿地態度現分歧 81
二、大連區域內房地產企業一季度動態 84
（一）大連品牌房企分化明顯 84
（二）八盤聯動，2013萬科回歸大連市中心 86
（三）3月大連品牌房企入市情況 86
第四章  2013年一季度大連市房地產市場運行情況 88
一、一季度大連市宏觀經濟發展趨勢分析 88
（一）大連市地區生產總值及增速分析 88
（二）大連市工業情況分析 89
（三）大連市投資情況分析 89
（四）大連市對外貿易情況分析 90
（五）大連市消費情況分析 91
（六）大連市新增貸款余額分析 91
二、一季度大連房地產行業政策解讀 92
三、大連房地產投資情況分析 93
（一）房地產投資情況分析 93
（二）到位資金充裕程度分析 94
（三）投資資金來源分析 96
（四）房地產投資結構分析 98
四、大連房地產細分市場分析 100
（一）土地市場分析 100
（二）商品房市場分析 103
（三）住宅市場分析 110
（四）辦公樓市場分析 117
（五）商業營業用房市場分析 124
第五章  2013年一季度大連市房地產行業授信機會與風險分析 131
（一）2013年一季度大連市房地產行業整體發展情況 131
（二）大連軌道交通全系升級，沿線地塊增值提速 132
（三）大連大幅放寬買房落戶門檻，平衡"限購效用" 134
（四）大連市房地產行業授信機會風險分析 135
（五）大連市樓盤開發與擬在建項目列表 139

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圖表目錄
圖表 1：2007年-2013年一季度GDP增長情況 12
圖表 2：2011年-2013年3月CPI指數變化情況 15
圖表 3：2010年-2013年一季度貨幣供給量 17
圖表 4：2013年一季度房地產行業政策一覽 18
圖表 5：新“國五條”主要內容 21
圖表6：“國五條”實施細則重點內容一覽 22
圖表7：個人售房所得稅征收的三種主要方式 23
圖表8：2009年-2012年北京土地出讓金情況(單位：億元) 24
圖表9：2012年全國300城市成交住宅用地樓面地價前十位排行情況 26
圖表10：2012年房企合作拿地情況 27
圖表11：2012年十大重點城市住宅用地溢價水平變化情況 29
圖表12：70個大中城市新建商品住宅價格環比變動情況 31
圖表13：70個大中城市新建商品住宅價格同比變動情況 32
圖表14：70個大中城市新建商品住宅價格平均變動情況 32
圖表15：70個大中城市二手住宅價格環比變動情況 33
圖表16：70個大中城市二手住宅價格同比變動情況 34
圖表17：城鎮化核心問題 36
圖表18：《全國促進城鎮化健康發展規劃綱要(2011-2020年)》要點 36
圖表19：城鎮化給商業銀行帶來的機遇 38
圖表20：各大銀行城鎮化信貸支持措施 39
圖表21：銀行城鎮化信貸授信建議 40
圖表22：十年九次調控樓市 43
圖表23：樓市調控四個階段 43
圖表24：2003-2012年北京及全國商品房銷售均價（單位：元/平方米） 45
圖表25：不動產登記范圍、機構和法律體系 48
圖表26：各地房產稅準備工作一覽 50
圖表27：上海、重慶房產稅重點一覽 51
圖表28：2013年一線城市銷售面積情況 53
圖表29：房地產調控組合拳 54
圖表30：2005年-2012年全國房企土地購置面積（單位：萬平方米） 55
圖表31：2005年-2012年全國商品房新開工、竣工、銷售面積（單位：萬平方米） 56
圖表32：2005年-2012年全國商品房、住宅投資額及銷售額情況（單位：萬元） 56
圖表33：2007年-2013年北京商品住宅存量情況（單位：套） 58
圖表34：2007年-2013年北京商品住宅供給及銷售情況（單位：套） 59
圖表35：2011-2013年土地供應計劃（單位：萬公頃） 60
圖表36：部分省市2013年住宅用地供地計劃（單位：公頃） 61
圖表37：零售企業涉足商業地產 62
圖表38：我國一二線城市購物中心空置率情況 63
圖表39：金融機構人民幣各項貸款余額、增量及增速情況（單位：萬億元 %） 65
圖表40：金融機構房地產貸款余額增速及增量占比情況 65
圖表41：金融機構地產、房產開發貸款余額同比增長情況 66
圖表42：金融機構保障房開發貸款余額增速及增量占比情況 67
圖表43：金融機構個人住房貸款余額及同比增長情況（單位：萬億） 68
圖表44：2013年3月信托資金投資領域（單位：億元） 69
圖表45：月度房地產信托成立產品的平均收益率及期限（單位：年） 70
圖表46：近期宏觀政策對房地產信托的影響 71
圖表47：2012年暴露產品兌付風險的主要信托公司 73
圖表48：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 74
圖表49：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 75
圖表50：2013年一季度房企TOP10市場份額和銷售面積情況 76
圖表51：部分房企2012-2013年銷售目標對比（單位：億元） 77
圖表52：部分房企2013年產品結構調整情況 78
圖表53：房企多元化轉型 80
圖表54：萬科保利拿地情況及策略分析 83
圖表55：2012年大連市項目銷售TOP10 85
圖表56：2012年大連市七區居住類土地成交情況及品牌房企拿地情況 85
圖表57：2013年3月大連市住宅項目入市情況 86
圖表58：大連市地區生產總值及同比增速 88
圖表59：大連市全社會固定資產投資額變動情況 90
圖表60：大連市存貸款余額 91
圖表61：2013年一季度大連市政策一覽 92
圖表62：2011年2季度-2013年1季度大連房地產投資完成情況 93
圖表63：2011年2季度-2013年1季度大連房地產投資額增長情況 93
圖表64：2011年2季度-2013年1季度大連各季度房地產投資到位資金情況 94
圖表65：2011年2季度-2013年1季度大連房地產開發企業到位資金額及增速 95
圖表66：2011年2季度-2013年1季度大連房地產企業到位資金與投資額情況對比 95
圖表67：2011年2季度-2013年1季度大連房地產企業“到位資金/投資額”情況與全國對比 96
圖表68：2012年1季度-2013年1季度大連房地產到位資金構成情況對比 96
圖表69：2013年1季度大連房地產投資資金來源結構占比圖 97
圖表70：2011年2季度-2013年1季度大連房地產投資資金來源結構圖 98
圖表71：2011年2季度-2013年1季度大連地產投資結構 98
圖表72：2011年2季度-2013年1季度大連住宅投資占房地產投資額比例趨勢 99
圖表73：2011年2季度-2013年1季度大連房地產投資和住宅投資增速情況 100
圖表74：大連市各季度房地產企業土地購置面積情況 100
圖表75：大連市各季度房地產企業土地購置面積走勢 101
圖表76：一季度大連各區土地面積供應占比 102
圖表77：大連市各季度商品房竣工、銷售、新開工、空置概況 103
圖表78：大連商品房竣工和銷售面積情況對比 104
圖表79：大連商品房新開工、竣工、銷售面積季度增速 105
圖表80：大連市各季度商品房新開工面積及增速 105
圖表81：大連市各季度商品房施工面積及增速 106
圖表82：大連市各季度商品房銷售額及增速 107
圖表83：大連各季度商品房銷售價格及增速 108
圖表84：大連各季度商品房空置面積 109
圖表85：大連市各季度住宅竣工、銷售、新開工、空置概況 110
圖表86：大連住宅竣工和銷售面積情況對比 111
圖表87：大連住宅新開工、竣工、銷售面積季度增速 112
圖表88：大連市各季度住宅新開工面積及增速 112
圖表89：大連市各季度住宅施工面積及增速 113
圖表90：大連市各季度住宅銷售額及增速 114
圖表91：大連各季度住宅銷售價格及增速 115
圖表92：大連各季度住宅空置面積 116
圖表93：大連市各季度辦公樓竣工、銷售、新開工、空置概況 117
圖表94：大連辦公樓竣工和銷售面積情況對比 118
圖表95：大連辦公樓新開工、竣工、銷售面積季度增速 119
圖表96：大連市各季度辦公樓新開工面積及增速 119
圖表97：大連市各季度辦公樓施工面積及增速 120
圖表98：大連市各季度辦公樓銷售額及增速 121
圖表99：大連各季度辦公樓銷售價格及增速 122
圖表100：大連各季度辦公樓空置面積 123
圖表101：大連市各季度商業營業用房竣工、銷售、新開工、空置概況 124
圖表102：大連商業營業用房竣工和銷售面積情況對比 125
圖表103：大連商業營業用房新開工、竣工、銷售面積季度增速 126
圖表104：大連市各季度商業營業用房新開工面積及增速 126
圖表105：大連市各季度商業營業用房施工面積及增速 127
圖表106：大連市各季度商業營業用房銷售額及增速 128
圖表107：大連各季度商業營業用房銷售價格及增速 129
圖表108：大連各季度商業營業用房空置面積 130
圖表109：各城市地鐵開通帶動房價提升幅度 133
圖表110：2013年二季度大連市預計開盤項目情況 139
圖表111：2013年一季度大連市擬在建項目情況 140

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