廣東省房地產金融季度跟蹤研究報告（2013年第一季度）

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報告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

正文目錄 2
圖表目錄 5
第一章  2013年一季度廣東省房地產行業發展環境分析 9
一、一季度全國經濟發展情況 9
（一）工業生產增速總體平穩，企業利潤恢復性增長 9
（二）固定資產投資較快增長，房地產銷售大幅增加 10
（三）市場銷售穩定增長，餐飲銷售增速有所回落 11
（四）進出口增速回升，貿易順差增加 11
（五）居民消費價格漲幅回落，工業生產者價格同比下降 12
（六）居民收入繼續增長，農村居民收入增速快于城鎮 12
（七）貨幣供應量穩定增長，新增貸款同比多增 13
二、一季度廣東省宏觀經濟發展趨勢分析 13
（一）宏觀調控各項指標積極向好，經濟發展的穩定性進一步提升 13
（二）經濟結構保持向好，經濟發展的協調性進一步提升 13
（三）經濟運行的質量和效益明顯向好，經濟發展的可持續性進一步提升 14
三、一季度全國信貸金融環境分析 15
（一）M2首超百億，預期全年通脹壓力大 15
（二）一季度信貸需求旺盛 17
四、一季度房地產行業政策分析 17
（一）一季度全國房地產行業政策解讀 17
（二）一季度廣東房地產行業政策解讀 23
五、全國70個大中城市房價上漲情況分析 24
（一）新建商品住宅：超7成城市房價環比上漲 24
（二）二手住宅：價格上漲城市進一步增加 26
第二章  2013年一季度房地產行業整體發展趨勢分析 28
一、土地市場結構分化趨勢明顯 28
（一）地方政府把城鎮化當救星，2013年土地供給或增加 28
（二）土地市場結構分化趨勢明顯 30
二、海外樓市復蘇，房企試水步伐加快 34
（一）龍頭房企謹慎試水海外市場 34
（二）美國樓市持續復蘇，國內投資者赴美抄底 38
三、新型城鎮化轉型 41
（一）國務院稱抓緊制定城鎮化中長期發展規劃，城鎮化核心問題梳理 41
（二）新型城鎮化轉型給銀行帶來的機遇和挑戰 43
第三章  2013年一季度房地產行業整體風險分析 49
一、樓市政策風險分析 49
（一）政府工作報告再提調控，十年九調房價愈高 49
（二）國務院擬建社會誠信平臺，不動產將統一登記 54
（三）多地進行房產稅前期準備，開征時點仍未定 56
（四）調控組合拳為市場降溫，二季度樓市成交有望回落 59
二、樓市區域風險分析 62
（一）一線城市被指供求關系惡化 62
（二）宅地供應計劃差別化，房企慎入三四線城市 67
（三）零售商進軍商業地產難言坦途 69
三、房地產金融風險分析 71
（一）一季度房地產貸款同比增長16.34% 71
（二）3月房地產信托再居榜首，信托轉型迫在眉睫 76
第四章  2013年一季度房地產企業經營情況分析 81
一、全國房地產企業季度監測 81
（一）一季度龍頭房企業績全線飄紅 81
（二）強者愈強，行業集中度明顯提升 83
（三）龍頭房企2013年銷售目標現分化，持續戰略轉型 83
（四）標桿房企紛紛亮出商業地產路線圖 86
（五）龍頭房企拿地態度現分歧 89
第五章 2013年一季度廣東房地產市場運行情況 92
一、2013年一季度廣東房地產市場供給情況分析 92
（一）廣東房地產完成投資情況分析 92
（二）廣東房地產投資結構分析 94
二、2013年一季度廣東房地產市場需求情況分析 96
（一）廣東新建房屋銷售面積分析 96
（二）廣東新建房屋銷售額分析 98
三、2013年一季度廣東房地產市場價格變化情況分析 100
第六章 2013年一季度廣東房地產細分市場分析 103
一、2013年廣東土地市場分析 103
（一）土地市場長期供需分析 103
（二）土地市場短期供需分析 106
二、2013年一季度廣東住宅市場分析 107
（一）廣東住宅長期供需分析 107
（二）廣東住宅短期供需分析 111
三、2013年一季度廣東辦公樓市場分析 113
（一）廣東辦公樓長期供需分析 113
（二）廣東辦公樓短期供需分析 117
四、2013年一季度廣東商業營業用房市場分析 119
（一）廣東商業營業用房長期供需分析 119
（二）廣東商業營業用房短期供需分析 123
第七章 2013年一季度廣東房地產投資資金籌措情況分析 126
一、2013年一季度廣東房地產開發到位資金情況分析 126
二、2013年一季度廣東房地產開發到位資金來源分析 127
三、2013年一季度廣東房地產開發到位資金充裕程度分析 128
第八章  2013年一季度大連市房地產行業授信機會與風險分析 130
一、廣東房地產行業金融動態 130
二、廣東房地產行業風險分析 131
（一）廣東首現房企申請破產，順德小房企資不抵債 131
（二）廣州地下商城處境艱難，造價高數倍租金低五成 132
（三）廣東房協呼吁房企：謹慎定價 132
三、廣東房地產行業發展趨勢與授信機會分析 132
（一）廣州劃定22個功能片區，“三規合一”減少了土規審批時間 132
（二）廣州住宅物業授信機會分析 133
（三）廣州商業地產授信機會分析 134
（四）廣州旅游地產授信機會分析 136

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圖表目錄
圖表 1：2007年-2013年一季度GDP增長情況 9
圖表 2：2011年-2013年3月CPI指數變化情況 12
圖表 3：2010年-2013年一季度貨幣供給量 16
圖表 4：2013年一季度房地產行業政策一覽 17
圖表 5：新“國五條”主要內容 20
圖表6：“國五條”實施細則重點內容一覽 21
圖表7：個人售房所得稅征收的三種主要方式 22
圖表8：70個大中城市新建商品住宅價格環比變動情況 24
圖表9：70個大中城市新建商品住宅價格同比變動情況 25
圖表10：70個大中城市新建商品住宅價格平均變動情況 25
圖表11：70個大中城市二手住宅價格環比變動情況 26
圖表12：70個大中城市二手住宅價格同比變動情況 27
圖表13：2009年-2012年北京土地出讓金情況(單位：億元) 28
圖表14：2012年全國300城市成交住宅用地樓面地價前十位排行情況 31
圖表15：2012年房企合作拿地情況 32
圖表16：2012年十大重點城市住宅用地溢價水平變化情況 33
圖表17：近期部分房企海外投資動態 35
圖表18：美國房屋價格指數（僅購買）經季調季環比 39
圖表19：城鎮化核心問題 42
圖表20：《全國促進城鎮化健康發展規劃綱要(2011-2020年)》要點 42
圖表21：城鎮化給商業銀行帶來的機遇 44
圖表22：各大銀行城鎮化信貸支持措施 45
圖表23：銀行城鎮化信貸授信建議 47
圖表24：十年九次調控樓市 50
圖表25：樓市調控四個階段 50
圖表26：2003-2012年北京及全國商品房銷售均價（單位：元/平方米） 52
圖表27：不動產登記范圍、機構和法律體系 55
圖表28：各地房產稅準備工作一覽 57
圖表29：上海、重慶房產稅重點一覽 58
圖表30：2013年一線城市銷售面積情況 60
圖表31：房地產調控組合拳 61
圖表32：2005年-2012年全國房企土地購置面積（單位：萬平方米） 62
圖表33：2005年-2012年全國商品房新開工、竣工、銷售面積（單位：萬平方米） 63
圖表34：2005年-2012年全國商品房、住宅投資額及銷售額情況（單位：萬元） 63
圖表35：2007年-2013年北京商品住宅存量情況（單位：套） 65
圖表36：2007年-2013年北京商品住宅供給及銷售情況（單位：套） 66
圖表37：2011-2013年土地供應計劃（單位：萬公頃） 67
圖表38：部分省市2013年住宅用地供地計劃（單位：公頃） 68
圖表39：零售企業涉足商業地產 69
圖表40：我國一二線城市購物中心空置率情況 70
圖表41：金融機構人民幣各項貸款余額、增量及增速情況（單位：萬億元 %） 72
圖表42：金融機構房地產貸款余額增速及增量占比情況 72
圖表43：金融機構地產、房產開發貸款余額同比增長情況 73
圖表44：金融機構保障房開發貸款余額增速及增量占比情況 74
圖表45：金融機構個人住房貸款余額及同比增長情況（單位：萬億） 75
圖表46：2013年3月信托資金投資領域（單位：億元） 76
圖表47：月度房地產信托成立產品的平均收益率及期限（單位：年） 77
圖表48：近期宏觀政策對房地產信托的影響 78
圖表49：2012年暴露產品兌付風險的主要信托公司 79
圖表50：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 81
圖表51：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 82
圖表52：2013年一季度房企TOP10市場份額和銷售面積情況 83
圖表53：部分房企2012-2013年銷售目標對比（單位：億元） 84
圖表54：部分房企2013年產品結構調整情況 85
圖表55：房企多元化轉型 87
圖表56：萬科保利拿地情況及策略分析 90
圖表57：2011年2季度-2013年一季度廣東房地產投資完成情況 92
圖表58：2011年2季度-2013年一季度廣東房地產投資額增長情況 93
圖表59：2011年2季度-2013年一季度廣東與全國房地產投資增速對比 93
圖表60：2011年2季度-2013年一季度廣東房地產投資結構 94
圖表61：2011年2季度-2013年一季度廣東各季度房地產投資及住宅投資情況 95
圖表62：2011年2季度-2013年一季度廣東房地產投資與住宅投資增長情況 95
圖表63：2011年2季度-2013年一季度廣東各類新建房屋累計銷售面積情況 96
圖表64：2011年2季度-2013年一季度廣東房屋銷售面積情況 97
圖表65：2011年2季度-2013年一季度廣東房屋銷售面積增長情況 97
圖表66：2011年2季度-2013年一季度廣東各類新建房屋累計銷售額情況 98
圖表67：2011年2季度-2013年一季度廣東各類新建房屋銷售額情況 99
圖表68：2011年2季度-2013年一季度廣東各類新建房屋銷售額增速趨勢 99
圖表69：2011年2季度-2013年一季度廣東各類新建房屋銷售價格增長情況 100
圖表70：2011年2季度-2013年一季度廣東各類新建房屋累計銷售均價趨勢 101
圖表71：2011年2季度-2013年一季度廣東各類新建房屋銷售價格增速變化 101
圖表72：2006年-2013年廣東土地購置與開發狀況 103
圖表73：2006年-2013年3月廣東土地購置與開發情況 103
圖表74：2006年-2013年3月廣東土地購置與開發增長情況 104
圖表75：2006年-2013年3月廣東土地購置及增長情況 105
圖表76：2006年-2013年一季度廣東土地購置與開發狀況 105
圖表77：2006-2013年一季度廣東土地購置與土地開發情況 105
圖表78：2011年2季度-2013年一季度土地購置面積與增速情況 106
圖表79：2011年2季度-2013年一季度廣東土地購置與土地開發情況 106
圖表80：2011-2013年各季度廣東住宅竣工、新開工和銷售面積概況 107
圖表81：2006年-2013年各季度廣東住宅新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 108
圖表82：2006年-2013年各季度廣東住宅新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 108
圖表83：2006年-2013年各年一季度廣東省住宅竣工及銷售情況 110
圖表84：2006年-2013年一季度廣東住宅銷售與竣工情況對比 110
圖表85：2006年-2013年一季度廣東住宅銷售與竣工面積增速 111
圖表86：2011年-2013年各季度廣東住宅竣工及銷售情況 111
圖表87：2011年-2013年一季度廣東住宅竣工與銷售面積季度分析 112
圖表88：2006-2013年各季度廣東辦公樓竣工、新開工和銷售面積概況 113
圖表89：2006年-2013年一季度廣東辦公樓新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 113
圖表90：2006年-2013年各季度廣東辦公樓新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 114
圖表91：2006-2013年一季度廣東辦公樓竣工及銷售情況 115
圖表92：2006年-2013年各年一季度廣東辦公樓銷售與竣工情況對比 115
圖表93：2006年-2013年各年一季度廣東辦公樓銷售與竣工增長情況 116
圖表94：2011年-2013年各季度廣東辦公樓竣工及銷售情況 117
圖表95：2011年-2013年一季度廣東辦公樓竣工與銷售面積情況 117
圖表96：2011年-2013年一季度廣東辦公樓竣工與銷售面積增長情況 118
圖表97：2006-2013年各季度2013商業營業用房竣工、新開工和銷售面積概況 119
圖表98：2006年-2013年一季度廣東商業營業用房竣工及銷售面積變化趨勢 119
圖表99：2006年-2013年各季度廣東商業營業用房新開工、竣工和銷售面積增長情況 120
圖表100：2006年-2013年一季度廣東商業營業用房竣工及銷售情況 121
圖表101：2006年-2013年各年一季度廣東商業營業用房銷售與竣工情況對比 122
圖表102：2006年-2013年各年一季度廣東商業營業用房銷售與竣工增長情況 122
圖表103：2011年-2013年各季度廣東商業營業用房竣工及銷售情況 123
圖表104：2011年-2013年一季度廣東商業營業用房竣工與銷售面積情況對比 124
圖表105：2011年-2013年一季度廣東商業營業用房竣工與銷售面積增長情況 124
圖表106：2011年2季度-2013年一季度廣東與全國到位資金對比 126
圖表107：圖表 56：2011年2季度-2013年一季度廣東與全國到位資金增長情況 126
圖表108：2012年一季度與2013年一季度廣東房地產開發資金來源 127
圖表109：2013年一季度廣東資金來源構成 127
圖表110：2011年2季度-2013年一季度廣東到位資金與全國到位資金概況 128
圖表111：2011年2季度-2013年一季度廣東資金充裕指數與全國對比 128

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