山東省房地產金融季度跟蹤研究報告（2013年第二季度）

報告描述 \ REPORT DESCRIPTION

報告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  2013年二季度全國房地產行業外部環境分析 10
一、二季度全國經濟發展環境分析 10
（一）二季度全國經濟發展情況 10
（二）工業生產平穩增長，企業利潤繼續增加 10
（三）固定資產投資較快增長，第三產業投資增速快于全部投資 11
（四）市場銷售增長平穩，家電類產品銷售增長較快 12
（五）進出口增速回落，出口回落幅度大于進口 12
（六）居民消費價格基本穩定，工業生產者價格繼續下降 13
（七）居民收入穩定增長，農村居民收入增速快于城鎮 13
（八）貨幣供應增長較快，新增貸款同比多增 14
二、二季度全國信貸金融環境分析 14
（一）貨幣供應增速放緩，6月M2余額同比增長14.0% 14
（二）四大行6月新增信貸僅2700億，七月首周大幅反彈 16
三、二季度全國房地產行業政策解讀 17
（一）多地國五條細則未涉及20%個稅，二三線城市從簡 18
（二）國務院：擇機擴大房產稅改革試點，今年將有具體動作 23
（三）新一輪城鎮化規劃正在制定，多地競逐城市群指標 27
（四）房企融資或將有條件放開，小開發商搶跑 30
第二章  2013年二季度全國房地產行業運行情況分析 33
一、二季度全國房地產市場運行情況分析 33
二、6月份全國70個大中城市房價上漲情況分析 41
三、二季度土地市場運行情況分析 46
（一）土地財政撐起高地價，緣于地方政府債務壓力 46
（二）北京土地市場持續升溫，試推限房價競地價地塊 51
（三）土地市場持續火熱，蔓延至二三線城市 53
（四）十大房企年內耗資逾660億元拿地，購地支出驟增 56
（五）土地差別化進入實質性階段，產業用地將給予政策支持 58
（六）前海賣地實行彈性年期降低拿地成本 60
四、二季度房地產市場區域分析 63
（一）中國家庭住宅總量充足，區域性短缺 63
（二）一線城市邁入限價時代，北京樓市成交仍舊回升 65
（三）房地產市場凸顯城市間不平衡 68
五、二季度房地產金融形勢分析 70
（一）流動性驟緊，房企融資步伐或受阻 70
（二）上市銀行不良壓力尤存，房地產貸款仍上升 75
（三）6月房地產信托一枝獨秀，仍需警惕兌付風險 78
（四）內地房企扎堆出海，尋求海外融資渠道 82
（五）房地產私募規模連年翻番，下半年或將迎來規模井噴 87
（六）內地首只酒店REITs在港上市，向輕資產運營模式轉型 90
（七）房地產資產證券化迷霧，地產融資新渠道風險不可忽視 93
六、二季度全國房地產企業動態監測 95
（一）十大品牌房企上半年銷售創新高 95
（二）房企涉足商業地產，戰略模式待考 98
（三）流動性收緊，房企洗牌加劇 102
第三章  2013年二季度山東省房地產行業運行環境 110
一、二季度山東省宏觀經濟發展趨勢分析 110
（一）農業生產形勢良好，夏糧再獲豐收 110
（二）工業生產穩中趨緩，企業效益平穩增長 110
（三）固定資產投資保持較快增長，房地產投資銷售增速放緩 110
（四）市場銷售略有回升，消費升級類產品旺銷 111
（五）對外貿易低速增長，利用外資狀況良好 111
（六）財政收支平穩增長，金融市場運行穩健 111
（七）就業形勢良好，居民收入穩定增長 111
（八）居民消費價格總體平穩，工業生產者價格持續下降 112
二、二季度山東省房地產行業政策解讀 112
（一）山東財政：住房公積金分支機構賬戶將日日清零 112
（二）上半年濟寧住房公積金消費類提取8億多 113
（三）山東首推養老專項用地指標，加強社會養老服務 113
（四）山東德州:保障性住房實現建設分配等信息公開 114
（五）山東省財政廳：財稅新政是為貫徹國家財稅改革做準備 115
三、二季度山東省房地產企業動態 117
（一）業內：山東濟南房企拿地熱情高不代表房市突變 117
（二）2013上半年房企銷售50強，解讀在濟南的大牌房企動作 117
（三）上半年濟南十房企吸金126億，中海成最大贏家 120
（四）青島膠南土地市場大爆發，20塊地一天被房企拍走 121
（五）青島上半年房企排行，萬科21.9億繼續領跑 122
第四章 2013年二季度山東房地產市場運行情況 124
一、2013年二季度山東房地產市場供給情況分析 124
（一）山東房地產完成投資情況分析 124
（二）山東房地產投資結構分析 126
二、2013年二季度山東房地產市場需求情況分析 128
（一）山東新建房屋銷售面積分析 128
（二）山東新建房屋銷售額分析 130
三、2013年二季度山東房地產市場價格變化情況分析 132
第五章 2013年二季度山東房地產細分市場分析 135
一、2013年山東土地市場分析 135
（一）土地市場長期供需分析 135
（二）土地市場短期供需分析 138
二、2013年二季度山東住宅市場分析 140
（一）山東住宅長期供需分析 140
（二）山東住宅短期供需分析 144
三、2013年二季度山東辦公樓市場分析 146
（一）山東辦公樓長期供需分析 146
（二）山東辦公樓短期供需分析 150
四、2013年二季度山東商業營業用房市場分析 152
（一）山東商業營業用房長期供需分析 152
（二）山東商業營業用房短期供需分析 156
第六章 2013年二季度山東房地產投資資金籌措情況分析 159
一、2013年二季度山東房地產開發到位資金情況分析 159
二、2013年二季度山東房地產開發到位資金來源分析 160
三、2013年二季度山東房地產開發到位資金充裕程度分析 162
第七章  2013年二季度山東省房地產行業授信建議 164
一、山東省分住宅物業授信機會分析 164
二、山東省寫字樓物業授信機會分析 165
三、山東省商業零售物業授信機會分析 166
 
圖表目錄
圖表1：2007年-2013年二季度全國GDP總量及增長情況 10
圖表2：2012年6月-2013年6月CPI指數變化情況 13
圖表3：2010年-2013年一季度貨幣供給量 15
圖表4：2013年一季度房地產行業政策一覽 17
圖表5：部分城市“國五條”細則 20
圖表6：我國歷年房產稅政策一覽 24
圖表7：上海、重慶房產稅征收模式 25
圖表8：全國目前主要城市群分布圖 28
圖表9：全國房地產開發月度投資額及同比增速（單位：億元） 33
圖表10：全國房地產開發企業單月到位資金及同比增速（單位：億元） 34
圖表11：2013年1-5月全國房地產開發企業到位資金結構 35
圖表12：全國房地產開發企業單月土地購置面積及同比增速（單位：萬平方米） 36
圖表13：全國商品房月度新開工面積及同比增速（單位：萬平方米） 37
圖表14：全國商品房月度銷售面積及同比增速（單位：萬平方米） 38
圖表15：全國商品房月度銷售價格及增速（單位：元/平方米） 39
圖表16：全國商品房空置面積及去化周期情況（單位：萬平方米） 40
圖表17：70個大中城市新建商品住宅價格環比變動情況 41
圖表18：70個大中城市新建商品住宅價格同比變動情況 42
圖表19：70個大中城市新建商品住宅價格平均變動情況 43
圖表20：70個大中城市二手住宅價格環比變動情況 44
圖表21：70個大中城市二手住宅價格同比變動情況 44
圖表22：2013年1-3月和1-4月土地市場同比漲幅情況 47
圖表23：5月各地頻出地王現象 47
圖表24：廣州市財政收入與土地出讓收入情況（單位：億元） 49
圖表25：近半年全國房企拿地金額與面積排行榜（單位：億元 萬平方米） 54
圖表26：2013年5月土地出讓金城市排行榜（單位：億元） 55
圖表27：2013年十大房企1-5月購地情況（單位：億元） 57
圖表28：1998年和2012年城鎮人均住房面積對比（單位：平方米） 64
圖表29：一線城市限價規定 66
圖表30：4月部分獲取預售許可證項目列表（單位：元/平方米） 67
圖表31：Shibor利率走勢 71
圖表32：2013年6月Shibor數據 71
圖表33：資金趨緊對房地產市場的影響 72
圖表34：北京2013房貸利率 73
圖表35：2012年五大行的資產質量和風險抵補情況 76
圖表36：2012年五大行的資產質量和風險抵補情況（單位：億元） 77
圖表37：2013年6月信托資金投資領域（單位：億元） 79
圖表38：月度房地產信托成立產品的平均收益率及期限（單位：年） 80
圖表39：銀信合作方式 82
圖表40：內地房企扎堆出海的原因 83
圖表41：部分房企赴港借殼 86
圖表42：房地產私募與信托的區別 88
圖表43：開業產業信托架構圖 91
圖表44：海印股份專項資產管理計劃 93
圖表45：2013年上半年品牌房地產企業銷售TOP10 96
圖表46：央企布局商業地產 100
圖表47：房地產信托資產規模（單位：億元） 101
圖表48：我國商業地產開發的主要經營模式 101
圖表49：流動性收緊的體現 103
圖表50：全國地產開發貸款和個人購房貸款余額情況（單位：萬億元 %） 104
圖表51：企業戰略收縮包括兩方面情況 106
圖表52：未來四類優勢房企 107
圖表53：2011年三季度-2013年二季度山東房地產投資完成情況 124
圖表54：2011年三季度-2013年二季度山東房地產投資額增長情況 125
圖表55：2011年三季度-2013年二季度山東與全國房地產投資增速對比 125
圖表56：2011年三季度-2013年二季度山東房地產投資結構 126
圖表57：2011年三季度-2013年二季度山東各季度房地產投資及住宅投資情況 126
圖表58：2011年三季度-2013年二季度山東房地產投資與住宅投資增長情況 127
圖表59：2011年三季度-2013年二季度山東各類新建房屋累計銷售面積情況 128
圖表60：2011年三季度-2013年二季度山東房屋銷售面積情況 129
圖表61：2011年三季度-2013年二季度山東房屋銷售面積增長情況 129
圖表62：2011年三季度-2013年二季度山東各類新建房屋累計銷售額情況 130
圖表63：2011年三季度-2013年二季度山東各類新建房屋銷售額情況 131
圖表64：2011年三季度-2013年二季度山東各類新建房屋銷售額增速趨勢 131
圖表65：2011年三季度-2013年二季度山東各類新建房屋銷售價格增長情況 132
圖表66：2011年三季度-2013年二季度山東各類新建房屋累計銷售均價趨勢 133
圖表67：2011年三季度-2013年二季度山東各類新建房屋銷售價格增速變化 133
圖表68：2006年-2013年山東土地購置與開發狀況 135
圖表69：2006年-2013年6月山東土地購置與開發情況 136
圖表70：2006年-2013年6月山東土地購置與開發增長情況 136
圖表71：2006年-2013年6月山東土地購置及增長情況 137
圖表72：2006年-2013年二季度山東土地購置情況 137
圖表73：2006-2013年二季度山東土地購置與土地開發情況 138
圖表74：2011年三季度-2013年二季度土地購置面積與增速情況 138
圖表75：2011年三季度-2013年二季度山東土地購置與土地開發情況 139
圖表76：2011-2013年各季度山東住宅竣工、新開工和銷售面積概況 140
圖表77：2006年-2013年各季度山東住宅新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 141
圖表78：2006年-2013年各季度山東住宅新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 141
圖表79：2006年-2013年各年二季度山東省住宅竣工及銷售情況 142
圖表80：2006年-2013年二季度山東住宅銷售與竣工情況對比 143
圖表81：2006年-2013年二季度山東住宅銷售與竣工面積增速 143
圖表82：2011年-2013年各季度山東住宅竣工及銷售情況 144
圖表83：2011年-2013年二季度山東住宅竣工與銷售面積季度分析 145
圖表84：2006-2013年各季度山東辦公樓竣工、新開工和銷售面積概況 146
圖表85：2006年-2013年二季度山東辦公樓新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 147
圖表86：2006年-2013年各季度山東辦公樓新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 147
圖表87：2006-2013年二季度山東辦公樓竣工及銷售情況 148
圖表88：2006年-2013年各年二季度山東辦公樓銷售與竣工情況對比 149
圖表89：2006年-2013年各年二季度山東辦公樓銷售與竣工增長情況 149
圖表90：2011年-2013年各季度山東辦公樓竣工及銷售情況 150
圖表91：2011年-2013年二季度山東辦公樓竣工與銷售面積情況 151
圖表92：2011年-2013年二季度山東辦公樓竣工與銷售面積增長情況 151
圖表93：2006-2013年各季度2013商業營業用房竣工、新開工和銷售面積概況 152
圖表94：2006年-2013年二季度山東商業營業用房竣工及銷售面積變化趨勢 153
圖表95：2006年-2013年各季度山東商業營業用房新開工、竣工和銷售面積增長情況 153
圖表96：2006年-2013年二季度山東商業營業用房竣工及銷售情況 154
圖表97：2006年-2013年各年二季度山東商業營業用房銷售與竣工情況對比 155
圖表98：2006年-2013年各年二季度山東商業營業用房銷售與竣工增長情況 155
圖表99：2011年-2013年各季度山東商業營業用房竣工及銷售情況 156
圖表100：2011年-2013年二季度山東商業營業用房竣工與銷售面積情況對比 157
圖表101：2011年-2013年二季度山東商業營業用房竣工與銷售面積增長情況 157
圖表102：2011年三季度-2013年二季度山東與全國到位資金對比 159
圖表103：2011年三季度-2013年二季度山東與全國到位資金增長情況 160
圖表104：2012年二季度與2013年二季度山東房地產開發資金來源 160
圖表105：2013年二季度山東資金來源構成 161
圖表106：2011年三季度-2013年二季度山東到位資金與全國到位資金概況 162
圖表107：2011年三季度-2013年二季度山東資金充裕指數與全國對比 163

公司介紹 \ ABOUT