2015-2020年湘鄉房地產市場深度調查及投資決策報告-中商產業研究院

內容概括

目前我國房地產市場重心明顯轉移到二三線城市。受“新國五條”等政策影響，住宅市場受到打壓，且由于一線城市商業地產供應量日益增加，而隨著二、三線城市消費水平的提高，二三線城市將成為商業地產的“藍海”。

湘鄉市屬湖南省湘潭市管轄的縣級市，位于湖南省中部，北鄰韶山22公里，東距長沙80公里。2012年，湘鄉市房地產開發完成投資11.71億元，同比增長44.8%；2013年1-11月完成投資12.37億元，同比增長22.65%。2013年湘鄉市住宅批售面積為37.16萬㎡，同比增長214.82%；批準銷售套數為2984套，同比增長190.84%。非住宅批售面積為10.19萬㎡，同比增長73.78%；非住宅批準銷售套數為1332套，同比增長359.31%。

未來幾年，湘鄉市房地產需求仍將持續上升，但供不應求的局面可能已經過去。據估計，未來10年，年均住宅“剛需”也就約2.5億平方米，假設剛需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積最多為7億-8億平方米，這樣的銷售量即便與2012年的銷售量相比，降幅也達5%-20%。如果進一步考慮湘鄉人口的老齡化趨勢、土地財政對房價合理回調的阻滯從而導致的剛需減少，房地產需求可能會持續減弱。

報告目錄

第一章 2012-2013年全球及中國

第一節 2012-2013年全球房地產市場發展分析 7

一、國際宏觀經濟環境分析 7
（一）國際宏觀經濟分析 7
（二）國際宏觀經濟預測 9
二、全球房地產市場發展狀況 10
三、全球房地產商投資額分析 12
四、全球房地產市場交易情況 13
五、全球房地產重點區域分析 14
（一）美國房地產市場分析 14
（二）歐洲房地產市場分析 17
（三）香港房地產市場分析 17
（四）臺灣房地產市場分析 18

第二節 2012-2013年中國房地產市場發展分析 18

一、房地產開發景氣指數 18
二、土地開發及購置情況 19
三、房地產開發投資情況 20
四、房地產開發資金來源 21
五、房地產市場供給分析 22
（一）房屋施工面積 22
（二）房屋竣工面積 23
（三）房地產開發結構 24
六、房地產市場需求分析 25
（一）商品房市場銷售情況 25
（二）房地產企業銷售業績 26
七、房地產市場價格分析 28

第二章中國二三線城市房地產發展概述 30

第一節中國二三線城市土地市場 30

一、一線城市房地產復蘇情況分析 30
二、二三線城市土地市場供給概況 30
三、三四線城市成中小房企主戰場 31

第二節中國二三線城市房地產市場 32

一、二三線城市房地產市場成交情況 32
二、二三線城市商品住宅存量情況 33
三、房地產重心向二三線城市轉移 34
四、房企加快布局二三線城市市場 35

第三節中國二三線城市房地產市場價格分析 36

一、全國大中城市房地產價格變動分析 36
二、二三線城市房地產市場價格分析 39
三、二三線城市房價走勢上漲的主因 39

第四節二三線城市房地產市場開發模式 40

一、城市綜合體的模式 40
二、城市發展運營商的模式 41
三、城投的模式 41
四、城中村的模式 42

第三章 2012-2013年

第一節湘鄉房地產地域環境分析 43

一、地理位置 43
二、生態氣候 43
三、資源分布 44

第二節湘鄉房地產宏觀經濟環境分析 45

一、湘鄉GDP增長情況 45
二、湘鄉固定資產投資 45
三、湘鄉居民收入情況 45
四、湘鄉產業結構分析 46

第三節湘鄉房地產市場政策環境 46

一、政策環境綜述 46
二、房地產政策 49
三、重要政策分析 49

第四節湘鄉房地產行業社會環境分析 83

一、湘鄉人口數量分析 83
二、社會消費品零售額 84
三、招商引資情況分析 84
四、居民住房情況分析 85

第四章 2010-2013年湘鄉

第一節湘鄉建筑業總產值情況 86

第二節湘鄉建筑業經濟指標 86

一、建筑業企業規模分析 86
二、建筑業資產規模分析 87
三、建筑業利潤規模分析 87

第三節湘潭建筑業供需分析 87

一、建筑業房屋施工面積 87
二、建筑業房屋竣工面積 87

第四節湘鄉建筑業發展面臨的問題及對策 88

一、湘鄉市建筑業面臨的主要問題 88
二、促進湘鄉市建筑業發展的幾點建議 88

第五章 2010-2012年湘鄉土地市場分析 90

第一節湘鄉城市規劃布局 90

一、土地總體布局 90
二、工業用地布局 90
三、農業用地布局 91
四、農村居民點用地布局 92

第二節湘鄉土地供應分析 92

一、土地推出情況 92
二、土地推出分布 94

第三節湘鄉土地成交分 94

一、土地成交狀況 94
二、土地成交分布 97

第四節湘鄉土地供需分析 99

第五節湘鄉土地利用總體規劃 100

第六章 2010-2013年湘鄉房地產市場分析 107

第一節湘鄉房地產投資開發分析 107

第二節湘鄉房地產市場供需分析 107

一、房地產供應狀況 107
二、商品房竣工情況 107
三、商品房銷售情況 108
四、房地產成交分析 108
（一）住宅成交情況 108
（二）非住宅成交情況 109
五、二手房市場分析 109

第三節湘鄉房地產樓盤分析 109

一、房地產推盤情況 109
二、主要樓盤價格情況 110

第四節湘鄉房地產價格走勢 111

一、房地產成交價格走勢 111
二、商品住宅價格走勢 111

第五節湘鄉安居

工程建設情況 112
一、保障房項目開工情況 112
二、新增租賃補貼戶數 113
三、新建保障性住房規模 113
四、“十二五”保障性住房建設規劃 113

第七章湘鄉市房地產重點企業分析 115

第一節湘鄉市湘房房地產開發有限公司 115

一、企業基本情況 115
二、企業經營情況 115
三、企業資質情況 115
四、企業開發項目 115

第二節

湖南省湘鄉市華南房地產開發有限公司 115
一、企業基本情況 115
二、企業經營情況 116
三、企業資質情況 116
四、企業開發項目 116

第三節湘鄉市鑫龍房地產開發有限公司 116

一、企業基本情況 116
二、企業經營情況 117
三、企業資質情況 117
四、企業開發項目 117

第四節湘鄉市鴻德房地產開發有限公司 117

一、企業基本情況 117
二、企業經營情況 118
三、企業開發項目 118

第五節湘鄉市新湘房地產開發有限公司 118

一、企業基本情況 118
二、企業經營情況 118
三、企業開發項目 119

第八章二三線城市房地產市場投資分析 120

第一節二三線城市房地產投資環境分析 120

一、投資吸引力 120
二、經濟發展 120
三、房地產投資 121
四、商品房銷售 121
五、土地市場 122
六、人口與城市化 124
七、居民購買意愿 124
八、居民購買力 125
九、人均可支配收入 125
十、未來走勢展望 125

第二節二三線城市房地產市場投資機遇 126

一、二三線城市成房地產市場投資熱點 126
二、二三線城市房地產市場發展潛力 126
三、二三線城市未來將成房企投資重點 126

第三節二三線城市

商業地產投資分析 126
一、二三線城市商業地產投資機會 126
二、二三線城市商業地產發展存在的矛盾 128
三、二三線城市商業地產投資建議 129

第九章 2015-2020年湘鄉房地產市場

第一節中國房地產市場發展前景分析 130

一、中國房地產業中長期發展目標 130
二、“十二五”保障房建設發展規劃 133
三、中國房地產投資前景分析 134

第二節湘鄉房地產市場需求

趨勢及前景 135
一、湘鄉房地產市場需求趨勢 135
二、湘鄉房地產市場需求前景 136

第三節湘鄉房地產市場價格趨勢 136

第四節湘鄉商業地產投資前景分析 136

第十章 2015-2020年湘鄉房地產投資風險及策略分析 138

第一節 2015-2020年湘鄉房地產市場的投資風險 138

一、影響湘鄉房地產市場發展的風險 138
二、湘鄉房地產市場存在的風險 138

第二節 2015-2020年湘鄉房地產市場風險規避及控制策略 139

第三節 2015-2020年湘鄉房地產投資策略建議 141

第十一章湘鄉房地產企業發展戰略分析 143

第一節企業應對房地產周期波動的經營策略 143

一、資本運作策略 143
二、土地儲備策略 143
三、業務組合策略 144
四、區域互補策略 145

第二節房地產企業發展管理分析 146

一、成本控制策略 146
二、定價策略分析 151
三、競爭策略分析 155
四、并購重組策略 157
五、融資策略分析 160
六、資本運作策略 162

第三節房地產企業戰略規劃策略分析 163

一、戰略綜合規劃 163
二、技術開發戰略 164
三、區域戰略規劃 164
四、產業戰略規劃 164
五、營銷品牌戰略 165
六、競爭戰略規劃 166

圖表目錄

圖表 1 2012-2013年世界主要國家和地區經濟增長率比較 9
圖表 2 2014-2015年IMF對全球及主要經濟體經濟增長預測值 11
圖表 3 2005-2013年全球房地產商直接投資額統計 13
圖表 4 2012-2013年中國月度房地產景氣指數統計 19
圖表 5 2005-2013年中國房地產開發企業土地購置面積統計 20
圖表 6 2012-2013年全國房地產開發企業土地購置面積增速變化趨勢圖 21
圖表 7 2006-2013年中國房地產開發投資累計完成情況 21
圖表 8 2012-2013年中國房地產投資增速情況統計 22
圖表 9 2012-2013年全國房地產開發到位資金統計 22
圖表 10 2012年全國房地產開發資金累計構成情況 23
圖表 11 2013年全國房地產開發資金累計構成情況 23
圖表 12 2005-2013年中國房屋施工面積統計 24
圖表 13 2005-2013年中國房屋竣工面積增長趨勢圖 24
圖表 14 2012年不同用途房地產開發投資變動情況 25
圖表 15 2013年不同用途房地產開發投資變動情況 25
圖表 16 2011-2013年累計不同地區房地產開發投資完成額情況 26
圖表 17 2005-2013年中國按用途分商品房銷售面積統計 27
圖表 18 2005-2013年中國按用途分商品房銷售額統計 27
圖表 19 2013年房企銷售金額排行統計表 28
圖表 20 2012-2013年70個大中城市新建商品住宅價格變動情況 30
圖表 21 2012-2013年全國100個城市（新建）住宅平均價格及同環比漲幅 30
圖表 22 2014年70個大中城市新建商品住宅價格指數 37
圖表 23 2014年70個大中城市二手住宅價格指數 38
圖表 24 2010-2013年湘鄉市生產總值統計 46
圖表 25 2010-2013年湘鄉市固定資產投資統計 46
圖表 26 2010-2013年湘鄉市城鄉居民收入統計 47
圖表 27 2011-2013年湘鄉市產業增加值結構統計 47
圖表 28 2012-2013年發布的主要保障性住房政策 48
圖表 29 房地產主要法律法規統計 50
圖表 30 2011-2013年湘鄉市人口總數統計 84
圖表 31 2012年湘鄉市人口主要構成情況 85
圖表 32 2010-2013年湘鄉市社會消費品零售總額統計 85
圖表 33 2011-2013年湘鄉市城鄉居民人均住房面積統計 86
圖表 34 2011-2013年湘鄉市建筑業總產值統計 87
圖表 35 2011-2013年湘鄉市資質以上建筑業企業數量統計 87
圖表 36 2011-2013年湘潭市建筑業房屋施工面積統計 88
圖表 37 2011-2013年湘潭市建筑業房屋竣工面積統計 88
圖表 38 湘鄉市城市總體規劃圖示 91
圖表 39 “十二五”湘鄉市工業空間布局圖 92
圖表 40 2013年湘鄉市土地出讓情況統計 93
圖表 41 2013年湘鄉市出讓的土地分布 95
圖表 42 2013年湘鄉市成交土地統計 96
圖表 43 2013年湘鄉市成交土地分布 98
圖表 44 2013年第一季度湘鄉市建設用地供應情況 100
圖表 45 2013年第二季度湘鄉市建設用地供應情況 100
圖表 46 2013年第三季度湘鄉市建設用地供應情況 101
圖表 47 2006-2020年湘鄉市土地利用總體規劃主要控制指標 102
圖表 48 2006-2020年湘鄉市建設用地規模控制指標分析 102
圖表 49 2006-2020年湘鄉市重點建設項目統計 103
圖表 50 2010-2013年湘鄉市房地產開發完成投資情況統計 108
圖表 51 2011-2013年湘鄉市商品房竣工面積統計 109
圖表 52 2010-2013商品房銷售面積統計 109
圖表 53 2013年湘鄉市商品住宅實際預銷售情況統計 109
圖表 54 2013年湘鄉市非住宅實際預銷售情況統計 110
圖表 55 2013年湘鄉市二手房銷售情況統計 110
圖表 56 2013年湘鄉市主要樓盤成交均價統計 111
圖表 57 2012-2013年湘鄉市房地產成交價格統計 112
圖表 58 2013年湘鄉市商品住宅交易均價分月度統計 113
圖表 59 2012-2013年湘鄉市新建保障性住房規模統計 114
圖表 60 湘鄉市湘房地產開發有限公司資產與收入統計 116
圖表 61 湖南省湘鄉市華南房地產開發有限公司資產與收入統計 117
圖表 62 湘鄉市鑫龍房地產開發有限公司資產與收入統計 118
圖表 63 湘鄉市鴻德房地產開發有限公司資產與收入統計 119
圖表 64 湘鄉市新湘房地產開發有限公司資產與收入統計 120
圖表 65 2013年典型二三線城市商品住宅成交面積統計 123
圖表 66 2013年全國土地市場成交情況 124
圖表 67 2013年典型二三線城市商品房用地成交情況統計 124
圖表 68 “十二五”中國保障性住房建設計劃 135

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