2014-2018年北京寫字樓市場競爭分析及投資咨詢報告

寫字樓是供各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事物和從事商業經營活動的大廈，是商品經濟和社會專業化分工發展的產物，它的出現大大縮短了社會各行業、各系統部門、公司機構人員的空間距離，為他們集中辦公，進行商務、公務往來等提供了極大的便利。

我國寫字樓經歷了從普通型商務寫字樓、綜合型仿國際標準寫字樓、智能型商務寫字樓到國際型頂級商務寫字樓的發展演變。當前，中國寫字樓的建設規模迅速增加，北京、上海等一線城市寫字樓規模均達到上千萬平方米，二、三線城市的寫字樓開發也方興未艾。寫字樓經濟在各個主要城市均已成為經濟轉型、城市發展的重要推動體系。特別是近幾年隨著國家對住宅市場的調控，寫字樓作為商業地產正呈現出一片繁榮景象。2013年，我國寫字樓開發投資額4652億元，同比增長38.2%；寫字樓累計施工面積24577萬平方米，同比增長26.5%；新開工面積6887萬平方米，同比增長15.0%；寫字樓竣工面積2789萬平方米，同比增長20.5%。2013年1-12月，我國寫字樓銷售面積2883萬平方米，同比增長27.9%；寫字樓銷售金額3747億元，同比增長35.1%。

2013年，北京市寫字樓完成投資611.7億元，增長59%；新開工面積為671.4萬平方米，增長25.1%；施工面積為2114.1萬平方米，增長23.5%；竣工面積為273.1萬平方米，增長20.4%；北京寫字樓銷售面積為317.9萬平方米，同比增長25.4%；銷售金額為664.85億元，同比增長18.6%。

近年來寫字樓物業的投資年回報在4-10%，同時寫字樓物業帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長率。如果說21世紀前10年是住宅市場投資的黃金時代，那么后10年則是寫字樓地產投資的黃金時代。隨著政策調整和城市的發展，越來越多的人正把目光投到寫字樓市場，而日益向高端發展的寫字樓必然會得到廣大投資者的青睞，預計未來幾年寫字樓市場發展前景看好。

第一章 寫字樓的相關概述 12

第一節 寫字樓定義與特點 12
一、寫字樓的定義 12
二、寫字樓的特點 12
三、寫字樓的模式分析 13
四、寫字樓與商務公寓的區別 13

第二節 寫字樓的分類 14
一、按建筑面積劃分 14^p第
二、按使用功能劃分 14
三、按現代化程度分 15
四、按綜合條件劃分 15
五、按物業開發目的分 15

第三節 寫字樓物業檔次的劃分標準 16
一、頂級物業（國際寫字樓） 16
二、高檔物業（甲級寫字樓） 17
三、中檔物業（乙級寫字樓） 18
四、低檔物業（丙級寫字樓） 18

第二章 2013-2014年中國寫字樓市場分析 20

第一節 中國寫字樓市場現狀分析 20
一、寫字樓的發展回顧 20
二、寫字樓市場特征分析 21
三、寫字樓錯位競爭分析 23
四、甲級寫字樓競爭分析 24

第二節 中國寫字樓投資分析 26
一、房地產投資金額分析 26
二、寫字樓投資金額分析 28
三、寫字樓投資類型分布 29

第三節 中國寫字樓市場供給分析 30
一、寫字樓新開工面積 30
二、寫字樓施工面積分析 31
三、寫字樓竣工面積分析 31

第四節 中國寫字樓銷售情況分析 32
一、寫字樓銷售面積分析 32
二、寫字樓銷售金額分析 33
三、寫字樓銷售價格分析 33
四、寫字樓價格波動原因 34

第三章 2013-2014年北京房地產市場環境分析 35

第一節 北京地理交通環境分析 35
一、地理位置 35
二、行政劃分 35
三、土地資源 36
四、交通條件 36

第二節 北京宏觀經濟環境分析 39
一、北京GDP增長情況分析 39
二、北京產業結構情況分析 40
三、北京固定資產投資分析 41
四、北京工業發展現狀分析 42
五、北京居民收入情況分析 42

第三節 北京房地產政策環境分析 43
一、房地產政策環境綜述 43
二、房地產調控政策解讀 49
三、寫字樓相關政策分析 51

第四節 北京房地產市場環境分析 52
一、房地產投資金額分析 52
二、房地產施工面積分析 53
三、房地產竣工面積分析 53
四、房地產銷售面積分析 54
五、房地產銷售金額分析 54
六、房地產市場價格分析 55

第四章 2013-2014年北京寫字樓市場分析 56

第一節 北京寫字樓市場投資分析 56
一、北京房地產投資額分析 56
二、北京寫字樓投資額分析 56
三、北京市寫字樓投資情況 56

第二節 北京寫字樓市場供給分析 65
一、北京寫字樓新開工面積 65
二、北京寫字樓施工面積分析 66
三、北京寫字樓竣工面積分析 66
四、北京寫字樓竣工價值分析 66

第三節 北京寫字樓銷售情況分析 67
一、北京寫字樓銷售面積分析 67
二、北京寫字樓銷售金額分析 67
三、北京寫字樓待售面積分析 68
四、北京寫字樓銷售價格分析 69

第四節 北京寫字樓出租需求分析 70
一、北京寫字樓出租面積分析 70
二、北京寫字樓出租需求分析 70
三、北京寫字樓的出租率分析 71

第五章 北京重點區域寫字樓市場分析 72

第一節 東城區寫字樓市場分析 72
一、寫字樓建設項目分析 72
二、寫字樓需求情況分析 72
三、寫字樓租金水平分析 73

第二節 西城區寫字樓市場分析 74
一、寫字樓建設項目分析 74
二、寫字樓需求情況分析 76
三、寫字樓租金水平分析 78

第三節 朝陽區寫字樓市場分析 79
一、寫字樓建設項目分析 79
二、寫字樓需求情況分析 84
三、寫字樓租金水平分析 86

第四節 海淀區寫字樓市場分析 87
一、寫字樓建設項目分析 87
二、寫字樓需求情況分析 90
三、寫字樓租金水平分析 91

第五節 豐臺區寫字樓市場分析 92
一、寫字樓建設項目分析 92
二、寫字樓需求情況分析 93
三、寫字樓租金水平分析 94

第六章 北京寫字樓客戶類型與營銷策略 95

第一節 北京寫字樓客戶類型分析 95
一、跨國公司客戶 95
二、金融企業客戶 95
三、工業企業客戶 95
四、貿易企業客戶 95
五、專業服務機構 96
六、其他類型客戶 96

第二節 北京寫字樓客戶選擇因素 96
一、地理位置 96
二、物業服務 97
三、租金水平 97
四、內部裝修 97
五、通信網路 98
六、商業配套 98

第三節 北京寫字樓客戶銷售策略分析 98
一、注重采集企業客戶關鍵信息 98
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 98
三、強調客戶決策人的公關管理 99
四、強調銷售團隊的組織與協調 99
五、營造對企業客戶商圈的支持 100

第七章 北京寫字樓招商定位與策略分析 101

第一節 北京寫字樓招商階段分析 101
一、開發前期招商 101
二、開發中期招商 102
三、開業階段招商 102
四、開業后的招商 103

第二節 北京寫字樓招商定位要素 103
一、寫字樓業態定位 103
二、寫字樓目標市場 103
三、寫字樓主題特色 104
四、寫字樓品種組合 104

第三節 北京寫字樓營銷推廣工具 104
一、樓書 104
二、DM單 106
三、VI系統 106
四、戶外包裝 107
五、報紙廣告 107
六、車身廣告 108

第四節 北京寫字樓招商策略分析 108
一、寫字樓項目的招商定位 108
二、寫字樓招商的廣告推廣 109
三、寫字樓的招商流程分析 110
四、寫字樓的招商策略建議 111
五、寫字樓的招商管理流程 114

第八章 北京寫字樓物業管理服務分析 118

第一節 北京寫字樓物業服務方式 118
一、委托服務型物業服務 118
二、自主經營型物業服務 118
三、專業服務企業物業服務 118

第二節 北京寫字樓前期物業服務內容 119
一、簽訂物業服務合同 119
二、制訂物業服務方案 119
三、成立業主委員會 119
四、編寫物業維修公約 119
五、制訂規劃并具體落實 119
六、做好物業的接管驗收 119

第三節 北京寫字樓物業營銷租售管理 120
一、寫字樓租賃合同的簽訂 120
二、寫字樓租賃合同的執行 120
三、寫字樓客戶的選擇 120
四、寫字樓租金的確定 123

第四節 北京寫字樓日常物業服務內容 124
一、寫字樓前臺服務內容 124
二、寫字樓設施設備管理 125
三、寫字樓的安全服務 125
四、寫字樓的消防管理 126
五、寫字樓的保潔管理 126

第五節 北京寫字樓物業管理的策略分析 127
一、物業管理水平影響寫字樓品質 127
二、掌握客戶需求提供針對性服務 127
三、細分主流客戶突出服務重點 128
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 129
五、運用特色管理成就超值服務 129

第九章 北京寫字樓項目開發策略分析 131

第一節 北京寫字樓項目開發要點分析 131
一、寫字樓的開發策略分析 131
二、寫字樓的市場調查分析 132
三、寫字樓的地塊定位建議 133
四、寫字樓的市場需求分析 134
五、寫字樓的市場供給分析 135

第二節 北京寫字樓產品規劃設計 136
一、寫字樓建筑規劃設計要點 136
二、寫字樓配置規劃設計要點 137
三、寫字樓智能辦公設計分析 139
四、寫字樓生態辦公設計分析 140

第三節 北京超高層高端寫字樓設計趨勢 143
一、規模和功能向復合型發展 143
二、更注重與城市關系的融合 144
三、產品的設計標準不斷提高 144

第十章 北京寫字樓開發重點企業分析 149

第一節 北京中關村科技發展(控股)股份有限公司 149
一、企業基本情況 149
二、企業經營業務分析 149
三、企業經營狀況分析 150
四、企業寫字樓項目簡介 151
五、企業未來發展展望 151

第二節 北京萬通地產股份有限公司 152
一、企業發展基本情況 152
二、企業經營狀況分析 152
三、企業開發項目分析 154
四、企業發展策略分析 158

第三節 北京城建投資發展股份有限公司 158
一、企業發展基本情況 158
二、企業經營狀況分析 159
三、企業開發項目分析 160
四、企業競爭優勢分析 160

第四節 北京天恒置業集團 161
一、企業發展基本情況 161
二、企業經營狀況分析 162
三、企業開發項目分析 163
四、企業競爭優勢分析 163

第五節 北京房地集團有限公司 164
一、企業發展基本情況 164
二、企業經營業務分析 164
三、企業開發項目分析 164
四、企業競爭優勢分析 165

第六節 北京天鴻集團公司 165
一、企業發展基本情況 165
二、企業經營業務分析 166
三、企業開發項目分析 166
四、企業發展策略分析 167

第七節 北京昆泰房地產開發集團有限公司 169
一、企業發展基本情況 169
二、企業發展歷程分析 170
三、企業經營狀況分析 170
四、企業開發項目分析 170

第八節 北京金隅嘉業房地產開發有限公司 172
一、企業發展基本情況 172
二、企業經營狀況分析 173
三、企業開發項目分析 173
四、企業競爭優勢分析 174

第九節 北京首鋼房地產開發有限公司 174
一、企業發展基本情況 174
二、企業經營業務分析 174
三、企業開發項目分析 174
四、企業競爭優勢分析 175

第十節 北京萬科企業有限公司 175
一、企業發展基本情況 175
二、企業經營狀況分析 175
三、企業開發項目分析 175

第十一章 2014-2018年北京寫字樓市場前景預測分析 176

第一節 2014-2018年中國寫字樓市場前景分析 176
一、中國寫字樓市場前景樂觀 176
二、寫字樓區域發展潛力分析 176
三、寫字樓成地產投資新趨勢 177
四、郊區寫字樓市場前景看好 177

第二節 2014-2018年北京寫字樓市場趨勢分析 178
一、價值取向明朗化 178
二、產品符合時代特質 179
三、與國際化辦公需求相符合 181

第三節 2014-2018年北京寫字樓市場前景預測 181
一、寫字樓投資規模預測分析 181
二、寫字樓市場供給預測分析 182
三、寫字樓市場需求預測分析 182
四、寫字樓市場價格預測分析 183

第十二章 2014-2018年北京寫字樓投資風險及策略分析 185

第一節 2014-2018年北京寫字樓投資盈利分析 185
一、寫字樓投資開發特性 185
二、寫字樓投資開發條件 186
三、寫字樓盈利模式分析 187
四、寫字樓投資成本分析 191
五、寫字樓的投資回報率 191

第二節 2014-2018年北京寫字樓投資風險分析 193
一、政策風險 193
二、地段風險 194
三、功能風險 194
四、規劃風險 194
五、空置風險 194
六、競爭風險 195

第三節 2014-2018年北京寫字樓投融資策略分析 195
一、寫字樓行業融資渠道 195
二、寫字樓投資技巧分析 196
三、寫字樓投資策略分析 198

 
圖表目錄
圖表 1  2008-2014年不同用途房地產開發投資構成統計 26
圖表 2  2013-2014年全國房地產投資開發增速變化趨勢圖 27
圖表 3  2013年不同地區房地產投資額所占份額 27
圖表 4  2014年不同地區房地產投資額所占份額 28
圖表 5  2008-2014年中國寫字樓投資完成額統計 28
圖表 6  2012-2014年中國房地產開發企業到位資金統計 29
圖表 7  2013年房地產開發企業資金來源結構 29
圖表 8  2014年房地產開發企業資金來源結構 30
圖表 9  2008-2014年中國寫字樓新開工面積統計 30
圖表 10  2008-2014年中國寫字樓施工面積統計 31
圖表 11  2008-2014年中國寫字樓竣工面積統計 32
圖表 12  2008-2014年中國寫字樓銷售面積統計 32
圖表 13  2008-2014年中國寫字樓銷售額統計 33
圖表 14  2008-2014年中國寫字樓年均銷售價格變化趨勢圖 33
圖表 15  北京市行政區劃統計 35
圖表 16  北京市土地資源統計 36
圖表 17  2009-2014年北京市地區生產總值統計 40
圖表 18  2013年北京市產業結構分析圖 40
圖表 19  2014年北京市產業結構分析圖 41
圖表 20  2009-2014年北京市全社會固定資產投資額統計 41
圖表 21  2009-2014年北京市工業增加值統計 42
圖表 22  2009-2014年北京市城鎮居民人均可支配收入及實際增速 43
圖表 23  2009-2013年北京市農村居民人均純收入及實際增速 43
圖表 24  房地產用地調控政策要點及主要內容 47
圖表 25  2010-2014年北京市不同用途房地產開發投資構成統計 53
圖表 26  2010-2014年北京市商品房施工面積統計 53
圖表 27  2010-2014年北京市商品房竣工面積統計 54
圖表 28  2010-2014年北京市商品房銷售面積統計 54
圖表 29  2010-2013年北京市商品房銷售金額統計 54
圖表 30  2013-2014年北京市房地產銷售均價月度統計 55
圖表 31  2013年北京商品住宅月度平均房價走勢圖 55
圖表 32  2010-2014年北京市房地產開發投資額統計 56
圖表 33  2010-2014年北京市寫字樓投資額統計 56
圖表 34  北京市金融街商圈主要寫字樓統計 59
圖表 35  北京CBD商圈主要寫字樓統計 62
圖表 36  2010-2014年北京市寫字樓新開工面積統計 65
圖表 37  2010-2014年北京市寫字樓施工面積統計 66
圖表 38  2010-2014年北京市寫字樓竣工面積統計 66
圖表 39  2010-2013年北京市寫字樓竣工價值統計 67
圖表 40  2010-2014年北京市寫字樓銷售面積統計 67
圖表 41  2010-2013年北京市寫字樓銷售金額統計 67
圖表 42  2013年北京市寫字樓銷售金額TOP10 68
圖表 43  2010-2013年北京市寫字樓待售面積統計 69
圖表 44  北京市寫字樓銷售均價統計 69
圖表 45  2010-2013年北京市寫字樓出租面積統計 70
圖表 46  北京市東城區寫字樓項目情況統計 72
圖表 47  北京市東城區部分寫字樓租金統計 73
圖表 48  北京市西城區寫字樓項目情況統計 74
圖表 49  北京市西城區寫字樓分布圖示 76
圖表 50  北京市西城區部分寫字樓租金統計 78
圖表 51  北京市朝陽區寫字樓項目情況統計 79
圖表 52  北京市朝陽區部分寫字樓租金統計 86
圖表 53  北京市海淀區寫字樓項目情況統計 87
圖表 54  北京市海淀區部分寫字樓租金統計 91
圖表 55  北京市豐臺區寫字樓項目情況統計 92
圖表 56  北京市豐臺區部分寫字樓租金統計 94
圖表 57  寫字樓開業后招商類別 103
圖表 58  寫字樓招商的策略 114
圖表 59  招商人員的基本工作程序 115
圖表 60  重要客戶接待流程 116
圖表 61  寫字樓招商審核流程 117
圖表 62  寫字樓自用型客戶統計 121
圖表 63  部分高端寫字樓項目設計參數一覽表 146
圖表 64  2013年北京中關村科技發展(控股)股份有限公司業務結構情況 150
圖表 65  2013年北京中關村科技發展(控股)股份有限公司分產品情況表 150
圖表 66  2013年北京中關村科技發展(控股)股份有限公司分地區情況表 151
圖表 67  北京中關村科技發展（控股）股份有限公司主要寫字樓項目情況介紹 151
圖表 68  2013年北京萬通地產股份有限公司分產品情況表 153
圖表 69  2013年北京萬通地產股份有限公司業務結構情況 154
圖表 70  2013年北京萬通地產股份有限公司分地區情況表 154
圖表 71  2013年北京城建投資發展股份有限公司分產品情況表 159
圖表 72  2013年北京城建投資發展股份有限公司業務結構情況 160
圖表 73  2013年北京城建投資發展股份有限公司分地區情況表 160
圖表 74  北京天恒置業集團組織架構圖 162
圖表 75  北京天恒置業集團辦公樓開發項目情況統計 163
圖表 76  北京天鴻集團公司發展戰略K計劃 168
圖表 77  北京天鴻集團公司戰略藍圖 168
圖表 78  北京昆泰房地產開發集團有限公司組織架構圖 169
圖表 79  北京昆泰房地產開發集團有限公司發展歷程 170
圖表 80  北京金隅嘉業房地產開發有限公司組織架構圖 173
圖表 81  2014-2018年北京寫字樓投資規模預測趨勢圖 182
圖表 82  2014-2018年北京寫字樓竣工面積預測趨勢圖 182
圖表 83  2014-2018年北京寫字樓銷售額增長趨勢圖 183
圖表 84  寫字樓運營管理能力示意圖 187
圖表 85  寫字樓需求類型及因素 187
圖表 86  寫字樓需求投資者類型情況 188
圖表 87  寫字樓盈利模式整體示意圖 189
圖表 88  寫字樓盈利模式影響因素分析 189
圖表 89  寫字樓可持續盈利模式分析 190
圖表 90  寫字樓盈利案例研究 190
圖表 91  寫字樓運營管理費用情況 191
圖表 92  寫字樓行業融資渠道 196