10
一、商業地產的定義 10
二、商業地產的分類 10
三、商業地產的模式 10

投資背景 11
一、商業地產行業發展歷程 11
二、商業地產行業驅動因素 11
（一）外部驅動因素分析 11
（二）內部價值潛力分析 12
三、商業地產發展的必然性 13

房地產發展現狀 14
一、“國房景氣指數”分析 14
二、房地產市場供給分析 15
（一）土地購置與開發情況 15
（二）開發投資增長分析 16
（三）開發企業資金來源 17
（四）房屋施竣工面積統計 19
三、商品房銷售情況分析 20
（一）商品房銷售面積與銷售額 20
（二）房地產市場價格變動情況 21
四、房地產企業業績分析 23
五、房地產企業轉型分析 24
六、我國房地產需求形勢分析 28
七、我國房地產行業地位分析 31

 34
一、土地市場供應情況分析 34
（一）土地成交情況分析 34
（二）成交土地變化趨勢 35
二、土地市場價格變動分析 37
（一）土地價格增長速度 37
（二）限購對地價的影響 38

 40
一、中國商業地產市場現狀 40
二、中國商業地產發展特點 41
三、商業地產進入調控視野 42
四、商業地產市場熱點分析 42
五、中國商業地產市場形勢 45

 46
一、商業地產開發投資額分析 46
二、商業地產銷售面積分析 46
三、商業地產銷售價格分析 47
四、商業地產價格影響因素 48
五、零售地產投資交易規模 50
六、零售地產市場投資份額 50

 51
一、中國房地產競爭格局分析 51
二、中國房地產品牌企業競爭 53
三、中國商業地產市場競爭態勢 54
四、商業地產市場競爭全面升級 56
五、各大城市商業地產競爭態勢 58

 60
一、零散銷售、統一經營 60
二、零散銷售、各自經營 60
三、整體出售、整體經營 60
四、整體出租、整體經營 61
五、零散出租、各自經營 61

 62
一、GDP統計分析 62
二、工業發展形勢 62
三、固定資產投資 63
四、產業結構分析 64

 64
一、政策環境綜述 64
二、房地產政策 65
三、重要政策分析 66

 77
一、河南人口環境分析 77
二、居民收入水平分析 78
三、居民消費價格分析 78
四、社會消費品零售額 79
五、招商引資情況分析 80

 81
一、房地產投資分析 81
二、房地產供應狀況 81
三、商品房銷售情況 82
四、土地開發及購置 82
五、二手房市場分析 82

 83
一、市場投資分析 83
二、市場供應統計 84
三、市場成交統計 85
四、銷售價格分析 85
五、建設用地分析 86

 87
一、投資熱點分析 87
二、競爭形勢分析 88
三、商業地產項目分析 89
四、鄭州商業地產分析 91

 94
一、寫字樓市場開發條件 94
二、寫字樓投資技巧分析 95
三、寫字樓投資收益分析 96
（一）寫字樓盈利模式 96
（二）寫字樓投資成本 100
（三）寫字樓投資回報率 100
四、寫字樓投資建設規模 102
五、寫字樓營銷手段分析 102

酒店市場投資開發研究 105
一、酒店市場開發模式 105
二、酒店行業盈利模式 106
（一）經營增長盈利模式 106
（二）物業增值盈利模式 107
（三）資本營運盈利模式 108
（四）品牌創新盈利模式 109
（五）集團建設盈利模式 110
三、酒店行業投資收益分析 111
（一）經濟酒店投入產出 111
（二）經濟酒店投資回報 112
（三）產權式酒店投資價值 113
（四）酒店公寓投資回報模式 115
四、河南酒店市場投資情況 116

 117
一、購物中心分類及業態組合 117
二、大型購物中心開發分析 121
三、購物中心投資收益分析 125
（一）盈利模式選擇 125
（二）投資成本構成 126
（三）各業態租金 129
（四）投資回報率 130
四、購物中心投資建設情況 132

 133
一、商鋪地產開發背景 133
二、商鋪地產經營特點 134
三、商業街投資收益分析 135
（一）商業街投資成本構成 135
（二）商業街投資回報率 136
（三）商業街盈利模式分析 137
（四）商業街運作成功策略 137
四、商鋪地產投資技巧分析 140
五、商鋪地產投資收益因素 143
六、產權式商鋪的投資優勢 144

 145
一、城市綜合體催生條件 145
二、城市綜合體景氣情況 146
三、城市綜合體開發分析 146
（一）城市綜合體開發背景 146
（二）城市綜合體開發優勢 148
（三）城市綜合體開發標準 149
四、城市綜合體投資特征 150
五、城市綜合體投資收益 151
（一）盈利模式分析 151
（二）投資成本構成 151
（三）投資回報率 152
六、城市綜合體投資規模 152

 153
一、目標市場的選擇策略 153
（一）集中化進入策略 153
（二）商品專業化策略 153
（三）市場專業化策略 153
（四）選擇性進入策略 153
（五）市場全覆蓋策略 154
二、項目開發商圈分析法 154
三、商業地產項目客戶定位 160
（一）商圈范圍界定 160
（二）消費者定位 160
（三）商家定位 161
（四）投資者定位 161
四、商業地產項目業態定位 161
（一）業態分類與特點 161
（二）項目的業態定位 164
（三）業態的合理構成 165
五、商業地產項目條件判斷 167

 170
一、商業經營規劃的布局順序 170
二、商業經營規劃的整體利益 170
三、商業規劃的黃金分割定律 172
四、配套設施的作用與投入 173
五、商鋪格局規劃分析 174

 176
一、商業地產項目經濟測算 176
二、商業地產項目定價方式 177
三、商業地產項目經濟效益 178

 179
一、商業地產消費者行為調查 179
二、銷售與經營的平衡分析 181
三、商業物業商鋪營銷特性 181
四、商業項目營銷推廣流程 183
五、商業物業常用銷售方式 186

 188
一、商業地產項目招商特點 188
二、商業地產項目招商對象 188
三、商業地產項目招商流程 190
四、商業地產招商現存問題 190
五、商業地產項目招商策略 192
（一）項目招商通用策略 192
（二）購物中心招商策略 196
（三）寫字樓的招商策略 199
（四）商業街的招商策略 204
（五）餐飲品牌招商策略 205

 207

 209
一、商業地產企業散售盈利模式 209
（一）一般散售模式分析 209
（二）帶租約銷售模式分析 209
（三）帶回報銷售模式分析 210
（四）散售模式適用物業 210
（五）散售模式優劣勢 211
二、商業地產企業整售盈利模式 212
（一）整售模式操作方式 212
（二）整售模式主要特點 212
（三）整售模式適用物業 213
（四）整售模式優劣勢 213

 213
一、完全自營模式分析 213
（一）完全自營模式資源要求 213
（二）完全自營模式優劣勢分析 215
二、自營+經營貸模式分析 215
（一）模式操作方式 215
（二）模式資源要求 216
（三）模式優劣勢分析 216
三、資本運作模式分析 217
（一）資本運作模式操作方式 217
（二）資本運作模式優劣勢分析 218

 218
一、混合運作模式操作方式分析 218
二、混合運作模式主要特點分析 218
三、混合運作適用物業類型分析 218
四、混合運作模式優劣勢分析 219

 220
一、商業地產融資的意義 220
二、商業地產融資需求分析 220
三、商業地產融資渠道分析 221
四、商業地產多元化融資流程 222
五、商業地產市場融資新平臺 224
（一）商業抵押擔保證券CMBS 224
（二）商業地產基金融資模式 226
六、河南商業地產市場融資形勢 227

 228
一、商業地產企業上市融資必要性 228
二、商業地產企業上市融資模式 230
三、商業地產企業上市融資效果 233
四、商業地產企業上市融資風險 236
（一）買殼上市的風險 236
（二）IPO形式的風險 236

 237
一、房地產信托融資模式分析 237
二、房地產信托融資模式優劣勢 240
三、房地產信托融資運作流程 241
四、房地產信托資金運用方式 244
五、房地產信托資金投資方式 244
六、房地產信托兌付情況分析 245

 246
一、商業地產的固有特性 246
（一）高收益高風險并存 246
（二）商業與地產有機結合 246
（三）開發是基礎/運營是關鍵 246
（四）資金需求巨大 247
二、商業地產融資的現實困境 247
三、突破困境的六種有效途徑 248
四、商業地產融資基金待推廣 250

 250
一、商業地產投資風險 250
（一）開放商經驗不足 250
（二）同質化/空置率高 251
（三）資金鏈壓力較大 251
二、商業地產投資策略 252
（一）商業地產投資運作 252
（二）各業態投資攻略 275
（三）投資注意事項 279

 283
一、中國商業地產市場發展前景展望 283
二、中國商業地產市場發展趨勢預測 285
三、未來商業地產將向城市綜合體轉型 285
四、未來中國商業地產發展機遇與挑戰 286
五、未來中國商業地產發展走向預測 287
六、中國商業地產市場規模預測 289
（一）中國商業地產投資規模預測 289
（二）中國商業地產銷售規模預測 289
（三）中國商業地產銷售額預測 290

 291
一、河南商業地產發展前景展望 291
二、河南商業地產發展趨勢預測 291

 295
一、商業地產投資的經營風險 295
二、商業地產投資的財務風險 295
三、商業地產管理人才緊缺風險 295
四、商業地產投資的流動性和變現性風險 296

 296

 297

 297
一、河南商業地產企業的投資建議 297
二、商業地產企業并購重組策略建議 298
三、商業地產企業海外市場運作建議 299
四、商業地產企業并購整合策略建議 300

 

 

圖表 1  中國商業地產發展階段分析 11
圖表 2  2012-2013年中國月度房地產景氣指數統計 15
圖表 3  2005-2013年中國房地產開發企業土地購置面積統計 16
圖表 4  2012-2013年全國房地產開發企業土地購置面積增速變化趨勢圖 16
圖表 5  2006-2013年中國房地產開發投資累計完成情況 17
圖表 6  2012-2013年中國房地產投資增速情況統計 17
圖表 7  2012-2013年全國房地產開發到位資金統計 18
圖表 8  2012年全國房地產開發資金累計構成情況 18
圖表 9  2013年全國房地產開發資金累計構成情況 19
圖表 10  2005-2013年中國房屋施工面積統計 19
圖表 11  2005-2013年中國房屋竣工面積增長趨勢圖 20
圖表 12  2005-2013年中國按用途分商品房銷售面積統計 21
圖表 13  2005-2013年中國按用途分商品房銷售額統計 21
圖表 14  2012-2013年70個大中城市新建商品住宅價格變動情況 22
圖表 15  2012-2013年全國100個城市（新建）住宅平均價格及同環比漲幅 22
圖表 16  2013年房企銷售金額排行統計表 23
圖表 17  2012-2013年中國累計房地產土地購置與待開發面積及增長率趨勢 35
圖表 18  2009-2012年中國300個城市住宅和商辦用地成交面積 36
圖表 19  2012年各類城市住宅用地成交面積及同比增長率 37
圖表 20  2011-2013年全國主要監測城市土地價格環比增速 38
圖表 21  2012-2013年中國辦公樓與商業營業用房投資額統計 46
圖表 22  2012-2013年中國中國辦公樓與商業營業用房銷售情況統計 47
圖表 23  2006-2013年河南省生產總值及增長速度情況 62
圖表 24  2013年河南省規模以上工業增加值當月和累計增速 63
圖表 25  2006-2013年河南省固定資產投資額統計 63
圖表 26  2012-2013年河南省產業增加值結構統計 64
圖表 27  商業地產主要法律法規統計 65
圖表 28  2012-2013年河南省人口數量及其構成情況統計 77
圖表 29  2006-2013年河南省總人口統計 78
圖表 30  2006-2013年河南省城鎮和農村居民收入情況統計 78
圖表 31  2006-2013年河南省社會消費品零售總額統計 79
圖表 32  2008-2013年河南省房地產開發投資額統計 81
圖表 33  2008-2012年河南省房地產開發企業房屋建筑面積統計 81
圖表 34  2008-2013年河南省商品房銷售情況統計 82
圖表 35  2010-2012年河南省土地開發及購置情況統計 82
圖表 36  2010-2012年河南省商業地產投資額統計 84
圖表 37  2010-2012年河南省辦公樓供應情況統計 84
圖表 38  2010-2012年河南省商業營業用房供應情況統計 84
圖表 39  2012年河南省商業及服務用房屋竣工面積與價值統計 84
圖表 40  2010-2012年河南省辦公樓銷售情況統計 85
圖表 41  2010-2012年河南省商業營業用房銷售情況統計 85
圖表 42  2010-2012年河南省辦公樓及商業營業用房銷售價格統計 85
圖表 43  2013年河南省建設用地審批結果 86
圖表 44  寫字樓運營管理能力示意圖 94
圖表 45  寫字樓需求類型及因素 96
圖表 46  寫字樓需求投資者類型情況 97
圖表 47  寫字樓盈利模式整體示意圖 98
圖表 48  寫字樓盈利模式影響因素 98
圖表 49  寫字樓可持續盈利模式分析 99
圖表 50  寫字樓盈利案例研究 99
圖表 51  寫字樓運營管理費用情況 100
圖表 52  2010-2012年河南省寫字樓投資建設規模統計 102
圖表 53  投資產權式酒店與傳統投資品種的投資回報與風險比較分析 114
圖表 54  2011-2013年河南省星級酒店數量統計 116
圖表 55  2013年河南省星級酒店結構圖 117
圖表 56  購物中心分類 118
圖表 57  目前中國購物中心業態構成比例 119
圖表 58  購物中心品牌綜合情況 120
圖表 59  購物中心各業態連鎖程度對比 120
圖表 60  河南購物中心業態布局特征 126
圖表 61  購物中心各業態的單店面積與租金的關系 130
圖表 62  鄭州市購物中心主力店分布圖 133
圖表 63  城市購物中心商業業態組合 166
圖表 64  地區購物中心商業業態組合 166
圖表 65  Lifestyle Center商業業態組合 167
圖表 66  商業地產散售模式優缺點情況 212
圖表 67  私募基金的優勢和劣勢 227
圖表 68  IPO的優勢和劣勢 227
圖表 69  房地產信托融資運作流程 242
圖表 70  2012年房地產信托投資方式占比 245
圖表 71  2012年房地產信托已經進入兌付高峰期 245
圖表 72  中國城鎮化帶來的剛性與改善需求 290