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內容概括

順德曾獲得“廣東四小虎”、“2013中國百強區第一名”等美譽。順德位于廣佛同城的西南邊界、廣佛肇經濟圈的南部，是佛山市與廣州市聯系的重要核心區域之一。2013年順德區全社會固定資產投資499.24億元，比上年增長14%。其中，第一產業投資5.92億元，增長997.9%；第二產業投資126.73億元，下降10.1%，其中工業投資126.73億元，下降10.0%；第三產業投資366.58億元，增長23.7%。2013年全部工業完成增加值1305.32億元，比上年增長11.1%。其中，規模以上工業企業完成工業增加值1171.53億元，增長12.1%。2012年，順德區全部工業企業單位數位1.8萬家，其中規模以上民營企業474家，港澳臺商及外資企業565家。

隨著順德經濟的飛速發展，工業用地日益成為稀缺資源，為充分利用存量土地，提高土地的投入產出率，鼓勵多層商品廠房的開發，建立規范的商品廠房開發、建設和銷售的監督管理制度，順德區制定并批準實施《順德區商品廠房開發經營管理辦法》，推廣商品廠房標準化建設，以進一步提高土地的利用率，促進實現高度集約化發展城市經濟。

近年來，順德部分開發商在開發房地產的同時，開始做工業地產或工業城配套設施。2011年，順德本地開發商君怡地產試水工業地產，運作開發均安世友工業城。2013年10月，順德科技創新中心奠基，由廣東高駿實業投資集團有限公司負責開發運營。2014年3月份，順德區東聯房產有限公司競得三幅杏壇的順德西部生態產業新區工業用地，地塊將建設商品廠房。2013年1月23日至2014年6月5日，順德區共有47塊工業用地完成成交，成交總面積為150萬平方米，比較集中的有，順德西部生態園15宗，順德區北滘鎮西南工業區9宗，大良街道8宗。

順德屬于工業重鎮，很多企業處于待改進的狀態，資源需要合并和改造。目前順德工業地產處于起步階段，順德具有很強的自主性和內在優勢，因此有較大的發展空間。

報告目錄

第一章工業地產概述

第一節工業地產的基礎界定

9
一、工業地產的定義 9
二、工業地產的特性 9
（一）政策主導性 9
（二）區域性分析 10
（三）項目增值性 10
（四）投資回收期長 11
三、工業地產的分類 12
（一）物流倉儲 12
（二）工業廠房 13
（三）工業研發樓宇 15

第二節工業地產的開發模式

16
一、工業園區開發模式 16
（一）開發主體 16
（二）操作手段 17
（三）所需外部條件 17
（四）開發模式流程 17
二、主體企業引導模式 18
（一）開發主體 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發模式流程 18
三、工業地產商開發模式 19
（一）開發主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發模式流程 19
四、綜合開發模式 20
（一）開發主體 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部條件 20
（四）開發模式流程 20

第三節工業地產主要盈利模式

21
一、工業地產出租模式 21
二、工業地產出售模式 21
三、工業地產RELTS 22
四、工業地產收入來源 22

第二章 2013-2014年佛山市順德區工業地產環境背景分析

第一節佛山市順德區宏觀經濟運行情況

23
一、佛山市順德區GDP增長 23
二、佛山市順德區固定資產投資 23
三、佛山市順德區產業結構分析 25

第二節佛山市順德區工業經濟運行情況

26
一、佛山市順德區工業經濟效益情況 26
（一）佛山市順德區工業增加值歷年增長情況 26
（二）佛山市順德區與本省其他城市工業增加值對比 28
（三）佛山市順德區工業企業生產效益情況分析 29
（四）工業經濟整體效益情況 29
二、順德區工業企業單位數量 30
三、工業發展結構分析 30
（一）輕重工業發展情況對比及增長率 30
（二）佛山市順德區工業產業結構及其產值 31
（三）佛山市順德區工業企業規模/實力對比 32
四、佛山市順德區工業發展區域布局 33
（一）工業經濟規模未來發展預期 33
（二）佛山市順德區工業產業未來區位分布規劃 34

第三節佛山市順德區地域環境分析

34
一、地理位置 34
二、自然環境 35
三、生態氣候 35
四、資源分布 35

第四節佛山市順德區工業基礎設施建設

36
一、交通 36
二、供電 37
三、供水 38
四、供氣 38
五、排水 39

第五節佛山市順德區工業地產市場政策環境

第六節佛山市順德區工業地產行業社會環境分析

40
一、人口數量分析 40
二、消費市場分析 40
三、招商引資情況 41

第三章 2013-2014年佛山市順德區工業地產一級土地市場研究

第一節工業地產價格與其他地產價格走勢對比

43
一、全國四類不同性質土地價格指數對比 43
二、佛山四類不同性質土地價格指數對比 44
三、佛山市順德區四類性質土地價格歷史走勢 45

第二節佛山市順德區工業用地供應市場

46
一、主要工業園區土地供應情況 46
二、順德區工業用地供應價格 46
三、區域土地供應價格對比 48

第三節佛山市順德區工業用地需求市場

49
一、佛山市順德區工業用地成交區域分布 49
二、2013-2014年各主要工業園區成交情況 49

第四節佛山市順德區工業用地供求關系

第四章 2013-2014年佛山市順德區工業地產二級市場研究

第一節佛山市順德區工業地產開發現狀

52
一、佛山市順德區工業地產開發總況 52
二、佛山市順德區工業地產發展特點分析 52
三、佛山市順德區工業地產開發企業進入格局 53
四、佛山市順德區工業地產投資立項項目統計 54

第二節各類工業廠房建設設計

59
一、單層廠房 59
二、多層廠房 60
三、熱加工廠房 61
四、冷加工廠房 61
五、工業廠房建設趨勢 62

第三節佛山市順德區標準化廠房

63
一、工業廠房投資流程 63
二、標準工業廠房優勢 63
三、標準廠房成本核算 63
四、定制工業廠房優勢 65

第四節佛山市順德區標準化廠房物業市場開發整體情況

第五章佛山市順德區典型的工業地產項目分析

第一節天富來國際工業城

67
一、項目分布及體量 67
二、項目產品特征分析 68
三、項目運作模式分析 69
四、工業園區單位產值 71
五、園區項目招商情況 71

第二節世友工業城

71
一、項目分布及體量 71
二、項目產品特征分析 72
三、項目運作模式分析 74
四、工業園區銷售價格 74
五、園區項目招商情況 76

第三節智富園項目

76
一、項目分布及體量 76
二、項目產品特征分析 77
三、項目運作模式分析 78
四、工業園區單位產值 78
五、園區項目招商情況 78

第四節順德科技創新中心

79
一、項目分布及體量 79
二、項目產品特征分析 80
三、項目運作模式分析 83
四、園區項目招商情況 84

第五節歐洲工業園

85
一、項目分布及體量 85
二、項目產品特征分析 88
三、項目運作模式分析 88
四、園區項目招商情況 89

第六章佛山市順德區工業地產開發招商策略分析

第一節工業地產成功開發要素

91
一、項目選址 91
二、項目定位 91
三、客戶選擇 91
四、宣傳造勢 91
五、產業招商 92
六、服務水平 92

第二節工業地產開發選址策略

92
一、區域環境分析 92
二、開發區環境分析 92
三、產業依托分析 92
四、交通物流區位分析 93
五、企業客戶來源分析 93

第三節工業地產開發定位策略

93
一、市場定位的必要 93
二、市場地位的策略 94

第四節工業地產招商引資分析

95
一、招商引資的重要性 95
二、傳統招商模式的問題 95
三、招商環境的打造 97
四、選商分析 98

第五節工業地產招商引資方式

98
一、組合營銷 98
二、中介招商 101
三、產業招商 102
四、網絡招商 103
五、其他招商方式 106

第七章佛山市順德區工業地產融資渠道選擇策略

第一節工業地產企業股權融資

107
一、股權出讓融資 107
二、增資擴股融資 107
三、產權交易融資 108
四、杠桿收購融資 109
五、風險投資融資 109
六、投資銀行融資 110
七、國內上市融資 110
八、境外上市融資 110
九、買殼上市融資 112

第二節

房地產投資信托 112
一、房地產信托產品發行規模 112
二、房地產信托發行結構分析 113
三、房地產信托發行情況分析 115
四、房地產信托余額規模分析 117
五、房地產信托兌付情況分析 117
六、房地產信托投資方式分析 118

第三節產業投資基金

119
一、中國產業投資基金發展現狀 119
二、中國產業投資基金投資方向 121
三、產業投資基金融資形式分析 124
四、房地產產業投資基金運作分析 124
五、工業地產產業投資基金運作分析 125

第八章 2014-2018年佛山市順德區工業地產業投資環境及風險

第一節佛山市順德區工業地產行業投資環境分析

127
一、佛山市順德區工業地產投資經濟環境分析 127
二、佛山市順德區工業地產投資與影響因素分析 127
三、青島市黃島區工業地產融資新渠道分析 128

第二節佛山市順德區工業地產投資潛力分析

130
一、工業地產投資價值分析 130
二、工業地產投資回報率分析 130
三、工業地產區域投資熱點分析 131

第三節佛山市順德區工業地產投資風險分析

131
一、政策風險 131
二、市場風險 132
三、擴張風險 132
四、經營風險 133

第四節關于佛山市順德區工業地產投資的建議

133

圖表目錄

圖表 1 工業園區開發模式流程 17
圖表 2 主體企業引導模式流程 18
圖表 3 工業地產商開發模式流程 19
圖表 4 綜合開發模式流程 21
圖表 5 2009-2013年佛山市順德區地區生產總值及增長速度 23
圖表 6 2013年順德區分行業固定資產投資及其增長速度 24
圖表 7 2009-2013年佛山順德區固定資產投資情況 25
圖表 8 2013年順德區三大產業結構 26
圖表 9 2013年順德區規模以上工業企業主要產品產量及其增長速度 27
圖表 10 佛山各區工業總產值對比 28
圖表 11 2013年順德區規模以上工業企業利潤及其增長速度 29
圖表 12 2013年順德區規模以上工業企業經濟效益綜合指數 29
圖表 13 順德區工業企業單位數量情況統計 30
圖表 14 順德區輕重工業發展情況 30
圖表 15 2013年順德區營收規模TOP20產業發展情況 31
圖表 16 順德區營收規模TOP40企業 32
圖表 17 佛山市順德區電力設備與供電情況 37
圖表 18 2009-2013年順德區社會消費品零售總額及增長速度 41
圖表 19 2013年全國主要城市分用途地價水平（元/平方米） 43
圖表 20 2008-2013年全國主要城市分用途地價環比增長率曲線圖（%） 44
圖表 21 2011-2013年佛山市四類不同性質土地價格對比 44
圖表 22 2011-2013年佛山市順德區四類不同性質土地價格對比 45
圖表 23 2010-2014年順德區工業用地供應規模 46
圖表 24 2011-2013年順德區工業地價水平值 46
圖表 25 2011-2013年順德區工業用地價格增長趨勢圖 47
圖表 26 2011-2013年佛山市各區域工業土地供應價格對比 48
圖表 27 2013-2014年佛山市順德區工業用地出讓情況 49
圖表 28 2013-2014年順德區工業用地成交情況 49
圖表 29 2014年順德區工業用地未成交地塊 51
圖表 30 2014年佛山市順德區工業地產固定資產投資立項項目表 54
圖表 31 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 64
圖表 32 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 64
圖表 33 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 64
圖表 34 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 64
圖表 35 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 64
圖表 36 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 65
圖表 37 天富來國際工業城規劃圖 67
圖表 38 天富來國際工業城部分進駐的企業名稱 71
圖表 39 世友工業城項目詳情 72
圖表 40 世友工業城位置圖（一） 73
圖表 41 世友工業城位置圖（二） 73
圖表 42 世友工業城規劃圖 74
圖表 43 2012-2014年世友工業城價格走勢 75
圖表 44 順德科技創新中心概念圖 80
圖表 45 順德區域圖 86
圖表 46 歐洲工業園區域圖 86
圖表 47 歐洲工業園總平面圖 87
圖表 48 2010-2013年房地產信托新增規模及占比均增長趨勢圖 113
圖表 49 2010-2013年房地產信托季度新增規模變化趨勢圖 114
圖表 50 2010-2013年房地產信托構成情況 114
圖表 51 2002-2013年房地產信托新增規模趨勢圖 115
圖表 52 2003-2013年房地產信托新增規模同比增速 116
圖表 53 2002-2013年房地產信托成立規模占比趨勢圖 116
圖表 54 2010-2013年房地產信托余額及占比趨勢圖 117
圖表 55 2012-2014年房地產信托到期規模趨勢圖 118
圖表 56 2013年房地產信托投資方式占比季度對比圖 119
圖表 57 2002-2013年房地產信托投資方式變化趨勢圖 119
圖表 58 佛山市順德區工業地產投資與價格的影響因素 128

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