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內容概括

為了全面而準確地反映房地產金融產業的發展現狀以及未來趨勢，中商產業研究院推出本報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據中國國家統計局、國家海關總署、相關行業協會、國內外相關報刊雜志的基礎信息以及專業研究單位等公布和提供的大量資料。對我國房地產金融業現狀、房地產金融市場供需狀況、房地產金融產業鏈現狀、房地產金融重點企業狀況等內容進行詳細的闡述和深入的分析，著重對房地產金融市場發展動向作了詳盡深入的分析，并根據行業的發展軌跡對未來的發展前景與趨勢作了審慎的判斷，為房地產金融產業投資者尋找新的投資機會。為企業了解房地產金融業、投資該領域提供決策參考依據。

報告目錄

第一章房地產金融概述 12

第一節房地產業特點及對房地產金融的依賴性 12

一、房地產業的特點 12
二、房地產業對房地產金融的依賴性 12

第二節房地產金融界定 12

第三節房地產金融基本特征 13

一、以不動產為抵押品來保證貸款的償還 13
二、“無轉移抵押”性質 13
三、“杠桿效應” 13

第四節房地產金融分類 14

一、房產金融 14
二、地產金融 14

第五節房地產金融的主要內容與任務 15

一、房地產金融的主要內容 15
二、房地產金融的任務 15
三、房地產金融體系 15

第六節房地產金融的意義及作用 16

一、為房地產開發經營提供了資金保障 16
二、支持居民住房消費能力的提高 17

第二章中國房地產金融行業市場發展環境解析 18

第一節中國宏觀經濟發展環境分析 18

一、中國GDP增長情況分析 18
二、工業經濟發展形勢分析 19
三、全社會固定資產投資分析 20
四、社會消費品零售總額分析 21
五、城鄉居民收入與消費分析 22
六、對外貿易的發展形勢分析 24

第二節中國房地產金融市場政策環境分析 25

一、銀行信貸政策法規 25
（一）《完善差別化的住房信貸政策，調節和引導住房需求》 25
（二）《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》 25
二、上市融資政策法規 26
三、房地產信托政策法規 28
四、其他相關融資政策法規 29
（一）土地政策 29
（二）財稅政策 33
（三）保障政策 35

第三節中國房地產金融社會環境分析 45

一、人口環境分析 45
二、教育環境分析 48
三、文化環境分析 49
四、中國城鎮化率 49

第三章中國房地產行業運行新形勢透析 51

第一節中國房地產景氣指數分析 51

一、企業景氣指數持續回升 51
二、中國房地產開發景氣指數回顧 54
三、“國房景氣指數”分析 55

第二節中國房地產景氣指數分析 56

一、國房景氣指數觸底反彈 56
二、“國房景氣指數”分析 57

第三節中國房地產業供給情況分析 57

一、土地開發及購置面積 57
（一）房地產土地購置與開發情況 57
（二）房地產土地購置與開發情況 60
二、房地產投資完成額 61
（一）房地產開發投資增速分析 61
（二）房地產開發投資增長分析 63
三、資金來源分析 64
（一）房地產開發企業資金來源分析 64
（二）房地產開發企業資金來源分析 65
四、房屋施竣工面積 66
（一）房屋施竣工面積 66
（二）房屋施竣工面積 68
五、房地產業市場供給結構分析 69
（一）房地產業市場供給結構分析 69
（二）房地產業市場供給結構分析 71
（三）房地產業市場供給結構分析 72

第四節中國房地產業需求情況分析 73

一、中國房地產市場需求情況分析 73
二、商品房銷售面積和銷售額增長情況 74
三、商品房銷售面積與銷售額增長情況 75
四、全國房地產市場價格變動情況 76
（一）全國房地產市場價格變動情況 76
（二）全國房地產市場價格變動情況 80
（三）全國房地產市場價格變動情況 83

第五節中國房地產企業發展情況分析 84

一、中國房地產上市企業特征分析 84
二、中國房地產企業銷售業績剖析 87
三、中國房地產企業拿地速度放緩 88
四、中國房地產企業打響業績保衛戰 91
五、中國房地產企業品牌價值分析 92

第六節中國房地產市場競爭情況分析 96

一、房地產市場競爭層次體系探討 96
（一）房地產市場競爭層次概述 96
（二）產品式樣競爭 96
（三）產品大類競爭 97
（四）產品使用價值競爭 98
（五）基于消費觀念和文化導向的競爭 99
二、中國房地產百強企業競爭分析 100
三、中國房地產行業并購與重組分析 118
四、中國房地產市場集中度提高 119
五、中國房地產市場銷售門檻提升 120
六、中國房地產市場競爭格局分析 121
七、房地產開發企業競爭力分析 122
（一）房地產市場競爭階段 122
（二）房地產市場競爭特征 123
（三）房地產企業競爭力分析 124

第七節中小房地產企業競爭策略分析 126

一、中小房地產企業發展現狀 126
二、房地產中小企業競爭優勢 127
三、房地產中小企業競爭劣勢 128
四、中小房地產企業的競爭戰略 129
五、中小房地產企業市場競爭措施 131
第二部分行業運行發展分析 134

第四章中國房地產金融市場現狀分析 134

第一節中國房地產金融市場發展現狀 134

一、房產金融和土地金融相融合的房地產金融體系尚未形成 134
二、完善的房地產金融服務體系尚未形成 134
三、完善的房地產金融業務創新體系尚未形成 135
四、完善的房地產金融產品創新體系尚未形成 136
五、保障房、公共租賃房的金融服務支持體系尚未形成 136
六、可供貸款需求者選擇的住房金融產品鏈尚未形成 137
七、科學的房地產金融制度法規體系尚未形成 137
八、符合國際慣例的、多層次的房地產金融市場體系尚未形成 137
九、滿足不同客戶需求的流程管理模式尚未真正形成 138

第二節前三季度房地產開發資金來源分析 138

一、前三季度房地產開發資金來源 138
二、前三季度房地產開發資金來源結構 139

第三節房地產企業并購情況 140

第四節中國房地產金融創新的思路 141

一、逐步形成多層次的房地產金融市場體系 141
二、建立以客戶為中心的住房金融產品創新體系 141
三、組建適應住房金融業務發展的住房金融組織機構 143
四、建立與國際慣例標準相銜接的住房金融法律體系 143
五、發揮三種住房金融制度優勢，組建政策性住房銀行 144
六、加快房地產金融專業人才和產品經理隊伍建設 144

第五章中國房地產企業融資模式分析 146

第一節銀行貸款 146

第二節上市融資 146

一、IPO上市 146
二、買殼上市 148
三、海外上市 148

第三節發行企業債券 149

一、現階段我國企業債券存在的主要問題 149
二、制約我國企業債券發展的因素 151
三、發展我國企業債券的若干對策 153

第四節房地產信托 155

一、房地產信托概況 155
二、房地產投資信托在我國的發展現狀 155
三、我國大陸的財產(房地產)信托業務實例 157

第五節房地產信托投資基金（REITS） 159

一、概述 159
二、REITs的起源和發展 159
三、REITs在我國發展現狀 160
四、實質及意義 161
五、REITs的主要特點 162
六、REITs的投資價值 163

第六節其他融資方式 163

一、股權融資 163
二、貼現貸款 164

第七節房地產現行融資渠道的不足 165

一、融資渠道過于單一 165
二、不重視自身資金的積累 165
三、缺乏多層次房地產金融體系 165
四、法律及監管和調控機制尚不完善 165

第八節房地產融資渠道的發展趨勢 166

第九節我國房地產企業融資方式的選擇 166

第六章中國房地產市場運行態勢分析 168

第一節中國房地產貸款政策發展歷程 168

第二節中國房地產市場運行動態分析 171

一、調控內容、政策文件、核心規定回顧 171
二、房地產市場總體發展態勢回顧 184
三、宏觀調控下的市場現象回顧 188

第三節房地產市場發展趨勢預判 191

一、影響房地產調控政策變化的幾大因素 191
二、未來10年房地產發展形勢研究與分析 193

第七章國外房地產金融發展研究 195

第一節國外REITS發展現狀 195

第二節美國REITS研究 195

一、現狀探析 195
二、REITs案例-普洛斯物流私募REITs的運作 199

第三節亞太地區REITS概況研究 212

一、發展概況 212
二、新加坡REITS發展分析 213
三、澳大利亞REITS發展分析 216
四、香港REITS發展分析 221

第四節 REITS發展模式的比較分析 226

一、以美國為例發展情況對比 226
二、REITs的主要類型比較 227

第五節國外房地產金融發展的借鑒之處 228

第三部分行業競爭及趨勢研究 230

第八章房地產信貸重點銀行分析 230

第一節中國銀行 230

一、企業簡介 230
二、中國銀行經營狀況分析 231
三、中行房貸業務開發現狀 233
四、中國銀行房貸政策分析 235
五、中國銀行發展情況分析 235

第二節中國農業銀行 236

一、企業概況 236
二、農業銀行經營狀況分析 237
三、農行個人房貸政策分析 240
四、農業銀行發展情況分析 242

第三節中國工商銀行 244

一、企業概況 244
二、中國工商銀行經營狀況分析 244
三、中國工商銀行房貸政策 246
四、中國工商銀行發展情況分析 247

第四節中國建設銀行 248

一、企業簡介 248
二、建設銀行經營狀況分析 248
三、建行個人房貸業務增長快速 250
四、中國建設銀行發展情況分析 251

第五節招商銀行 252

一、企業概況 252
二、招商銀行房貸政策分析 253
三、招商銀行經營狀況分析 253
四、招商銀行發展情況分析 255

第六節中信銀行 256

一、企業概況 256
二、中信銀行經營狀況分析 258
三、中信銀行發展情況分析 260
四、中信銀行房貸業務市場分析 261

第七節興業銀行 262

一、企業概況 262
二、興業銀行經營狀況分析 263
三、興業銀行個人房貸業務分析 266
四、興業銀行發展情況分析 267

第九章 2019-2023年中國房地產金融發展趨勢分析 271

第一節 2019-2023年中國房地產前景預測 271

一、中國房地產信托市場優勢分析 271
二、商業銀行仍是融資的主要平臺分析 272
三、企業債券是重要融資渠道 272
四、投資擔保融資將快速發展 273
五、國外金融機構與境外基金涌入 273
六、2019-2023年中國房地產發展情況預測 273

第二節 REITS將成為主要趨勢 274

一、中國發展REITs的可行性 274
二、中國發展REITs面臨的問題 276
三、中國發展REITS的建議 276
四、探索REITS發展模式 277

第三節 2019-2023年中國房地產及房地產金融發展趨勢 280

一、商品房需求、供給預測分析 280
二、房地產信貸趨勢 281
三、中國房地產金融發展趨勢 282

第十章 2019-2023年中國房地產及房地產金融長遠健康發展思考 286

第一節影響中國房地產及房地產金融發展的制度性因素 286

一、住房制度改革銜接不好誘發新的住房需求 286
二、對地方政府經營土地缺乏有效制約 286
三、缺乏有效控制土地供應結構的開發規劃制度 286
四、缺乏合理引導居民住房需求，有效調控投資、投機行為的稅收政策 286
五、缺乏發達的多層次房地產融資市場 287

第二節促進中國房地產及房地產金融健康發展策略 287

一、繼續支持房地產業的健康發展 287
二、倡導節約使用住房消費理念、引導健康的住房消費 287
三、加強城市廉租房規劃建設 287
四、適時調控居民居住性購房及投機性購房 288
五、促進房地產市場平穩健康發展分析 288
六、抑制土地和房地產投機的政策建議 290
七、堅持區別對待、有保有壓的調控原則 291
八、依法制止炒買炒賣和囤積土地的行為 291
九、利用稅收手段限制投機性購房和短期炒作 291
十、進一步完善房地產市場管理 291
十一、促進我國房地產健康發展的政策建議 292

第三節完善我國政策性房地產金融機構建設的思考 293

一、建立政策性房地產金融機構的必要性 293
二、促進我國政策性房地產金融機構的發展 293
第四部分行業融資策略研究 295

第十一章 2019-2023年中國房地產企業融資策略分析 295

第一節中國房地產金融風險集中表現 295

一、部分地區房地產市場過熱加劇風險 295
二、房地產開發企業負債經營財務風險和對策 295
三、“假按偈” 296
四、房地產對銀行的依賴程度過大 297
五、房產抵押貸款的風險與防范 297

第二節房地產企業融資策略分析 300

一、促進企業規模的壯大 300
二、借道房地產信托，解決資金短缺 300
三、優化資本結構，提高自有資金比例 301
四、銀行貸款或有松動 302
五、利用私募股權投資基金 302

第三節中小房地產企業融資策略分析 303

一、制定多元化融資發展戰略 303
二、探索有效的民間融資方式 303
三、建立中小房地產企業發展基金和互助性擔保制度 304
四、尋求合作開發 304
五、積極進行房地產企業融資創新 304

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