2019-2023年烏海市商業地產市場投資前景分析報告-中商產業研究院

內容概括

商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。商業地產的形式多樣，主要包括購物中心、百貨、超市、商業街、主題商場、專業市場、寫字樓、酒店等。 2018年前三季度，烏海市商品房銷售面積是87.29萬平方米，同比下降9.82%。其中，住宅銷售面積72.54萬平方米，同比下降10.31%；商業營業用房13.84萬平方米，同比增長17.80%；其他房屋銷售面積0.91萬平方米，同比下降55.46%。商品房銷售額是392051萬元，同比下降26.62%。其中，住宅銷售額253752萬元，同比下降38.07%；商業營業用房134607萬元，同比增長29.59%；其他房屋銷售額3692萬元，同比下降65.61%。現階段，商品住宅市場為居民儲蓄-投資最大的轉化器，大部分居民儲蓄都投向了商品住宅，導致社會零售品消費能力很低。在“創新驅動，內生增長”的經濟目標下，商品住宅消費占GDP的比將逐漸下降。商業地產為后周期行業，居民消費能力提高，娛樂休閑和購物需求釋放，將帶動商業營業用房的發展；產業結構升級，中小企業發展也會帶動辦公樓的需求。而商品住宅市場已經進入整合期，從長期發展階段來看，商品住宅的高速發展期即將結束。一直以來，支持商品住宅市場發展的基礎有兩個鎮化、一個是人口紅利。預計2020年中國城鎮化率將達到96%左右，農村勞動力轉移放緩，之后城鎮化增速下滑；從生育高峰看，雖然人口基數增加，但新生嬰兒數大幅下降，加上老齡化加速，未來地產新增需求不容樂觀。商業地產對商品住宅有顯著的替代性，商品住宅發展高峰過后，將迎來商業地產的發展高峰。伴隨著樓市調控的不斷升級，越來越多的地產企業逐漸向商業地產領域布局，商業綜合體等商業地產將成為烏海市省城市發展主要推動力。商業地產正逐漸成為烏海市主要城市更新擴張的發展引擎，商業地產迎來了全新的發展契機。

報告目錄

第一章商業地產行業相關概述 10

第一節商業地產的相關概述 10

一、商業地產的定義 10
二、商業地產的分類 10
三、商業地產的模式 10

第二節商業地產行業投資背景 11

一、商業地產行業發展歷程 11
二、商業地產行業驅動因素 11
三、商業地產發展的必然性 13

第三節商業地產行業發展分析 14

一、商業地產市場現狀分析 14
二、商業地產發展特點分析 15
三、商業地產進入調控視野 16
四、商業地產市場熱點分析 17
五、商業地產市場形勢分析 19

第四節商業地產經營策略分析 20

一、零散銷售、統一經營 20
二、零散銷售、各自經營 21
三、整體出售、整體經營 21
四、整體出租、整體經營 21
五、零散出租、各自經營 22

第二章商業地產盈利模式分析 23

第一節商業地產企業開發銷售盈利模式 23

一、商業地產企業散售盈利模式 23
（一）散售模式類型分析 23
1、一般散售模式分析 23
2、帶租約銷售模式分析 23
3、帶回報銷售模式分析 24
（二）散售模式適用物業 24
（三）散售模式的優劣勢 25
二、商業地產企業整售盈利模式 26
（一）整售模式操作方式 26
（二）整售模式主要特點 26
（三）整售模式適用物業 27
（四）整售模式的優劣勢 27

第二節商業地產企業持有經營盈利模式 27

一、完全自營模式分析 27
（一）完全自營模式資源要求 27
（二）完全自營模式優劣勢分析 29
二、自營+經營貸模式分析 29
（一）模式操作方式 29
（二）模式資源要求 30
（三）模式優劣勢分析 30
三、資本運作模式分析 31
（一）資本運作模式操作方式 31
（二）資本運作模式優劣勢分析 32

第三節商業地產企業混合運作盈利模式 32

一、混合運作模式操作方式分析 32
二、混合運作模式主要特點分析 32
三、混合運作適用物業類型分析 32
四、混合運作模式優劣勢分析 33

第四節主要商業地產盈利模式對比分析 33

第三章商業地產項目營銷管理分析 34

第一節商業地產項目商業規劃 34

一、商業經營規劃的布局順序 34
二、商業經營規劃的整體利益 34
三、商業規劃的黃金分割定律 36
四、配套設施的作用與投入 37
五、商鋪格局規劃分析 38

第二節商業地產項目經濟測算 40

一、商業地產項目經濟測算 40
二、商業地產項目定價方式 41
三、商業地產項目經濟效益 42

第三節商業地產目標市場選擇 44

一、目標市場的選擇策略 44
（一）集中化進入策略 44
（二）商品專業化策略 44
（三）市場專業化策略 44
（四）選擇性進入策略 44
（五）市場全覆蓋策略 45
二、項目開發商圈分析法 45
三、商業地產項目客戶定位 51
（一）商圈范圍界定 51
（二）消費者定位 51
（三）商家定位 52
（四）投資者定位 52
四、商業地產項目業態定位 52
（一）業態分類與特點 52
（二）項目的業態定位 55
（三）業態的合理構成 56
五、商業地產項目條件判斷 57

第四節商業地產項目營銷推廣 60

一、商業地產消費者行為調查 60
二、銷售與經營的平衡分析 61
三、商業物業商鋪營銷特性 61
四、商業項目營銷推廣流程 63
五、商業物業常用銷售方式 66

第五節商業地產項目招商實施 68

一、商業地產項目招商特點 68
二、商業地產項目招商對象 68
三、商業地產項目招商流程 70
四、商業地產招商現存問題 70
五、商業地產項目招商策略 72
（一）項目招商通用策略 72
（二）購物中心招商策略 76
（三）寫字樓的招商策略 79
（四）商業街的招商策略 84
（五）餐飲品牌招商策略 85

第六節商業地產項目開業策略 87

第四章烏海市商業地產市場環境分析 90

第一節烏海市地域環境分析 90

一、地理位置 90
二、自然環境 90
三、生態氣候 90
四、資源分布 90

第二節烏海市宏觀經濟環境分析 92

一、烏海市GDP增長情況 92
二、烏海市固定資產投資 93
三、烏海市居民消費價格 94
四、烏海市產業結構分析 95

第三節烏海市交通環境分析 96

一、航空 96
二、鐵路 96
三、公路 96
四、城市公共交通 97

第四節烏海市社會環境分析 97

一、烏海市人口數量分析 97
二、烏海市居民收入水平 98
三、烏海市城鎮化率分析 99

第五節商業地產相關政策及土地供應分析 100

一、房地產相關政策分析 100
二、商業地產主要政策法規 102
三、國有建設用地供應情況 103

第五章 2018年烏海市土地市場分析 104

第一節烏海市城市規劃布局 104

第二節烏海市土地供應分析 104

第三節烏海市土地成交分析 114

一、成交地塊規劃用途 114
二、成交地塊用地面積 125
三、成交地塊建筑面積 135
四、成交地塊的容積率 145
五、成交地塊受讓單位 155

第四節烏海市土地成交價格 166

一、成交地塊的起始價 166
二、成交地塊的成交價 176
三、地塊的成交樓面價 185

第六章 2018年烏海市房地產市場分析 196

第一節烏海市房地產投資建設分析 196

一、烏海市房地產投資額分析 196
二、烏海市房地產建設規模分析 196
三、烏海市房地產開發重點企業 197
四、烏海市房地產市場價格分析 198

第二節烏海市產業園區建設分析 200

一、烏海市產業園區分布情況 200
二、烏海市產業園區建設規模 200
三、烏海市產業園區發展規劃 201

第三節烏海市商品房市場銷售情況 202

一、烏海市商品房銷售情況 202
二、烏海市商品住宅銷售情況 202
三、烏海市寫字樓銷售情況 203
四、烏海市商鋪銷售情況 204
五、烏海市商業地產分布情況 204

第四節烏海市商品房市場價格調研 205

第七章烏海市商業地產細分行業發展及投資前景分析 207

第一節烏海市商業地產市場分析 207

第二節烏海市商鋪地產市場分析 212

第三節烏海市購物中心市場分析 212

第四節烏海市酒店市場分析 213

第五節烏海市寫字樓市場分析 214

第六節烏海市零售商業地產分析 215

第八章二三線城市房地產市場投資分析 217

第一節中國房地產市場投資現狀 217

一、投資狀況及增速 217
二、分用途投資情況 217
三、分區域投資狀況 218
四、房地產開發資金來源分析 218

第二節中國房地產市場運營分析 219

一、重點城市分用途地價指數 219
二、中國房地產開發景氣指數 220
三、房地產開發企業房屋施工面積 221
四、房地產開發企業房屋竣工面積 221
五、中國商品房銷售面積分析 222
六、中國商品房銷售金額分析 222
七、 2018年新建住宅銷售價格指數 223
八、 2018年新建商品住宅價格指數 224
九、 2018年二手住宅銷售價格指數 225

第三節二三線城市房地產投資環境分析 227

一、投資吸引力 227
二、經濟發展 227
三、房地產投資 228
四、限購政策影響情況 228
五、商品房銷售 229
六、土地市場 230
七、人口與城市化 231
八、居民購買力 231
九、人均可支配收入 231
十、未來走勢展望 231

第九章烏海市房地產企業發展戰略分析 233

第一節企業應對房地產周期波動的經營策略 233

一、資本運作策略 233
二、土地儲備策略 233
三、業務組合策略 234
四、區域互補策略 235

第二節房地產企業發展管理分析 236

一、成本控制策略 236
二、定價策略分析 241
三、競爭策略分析 245
四、并購重組策略 247
五、融資策略分析 250
六、資本運作策略 251

第三節房地產企業戰略規劃策略分析 253

一、戰略綜合規劃 253
二、技術開發戰略 253
三、區域戰略規劃 254
四、產業戰略規劃 254
五、營銷品牌戰略 255
六、競爭戰略規劃 256

第十章烏海市批發市場行業發展情況分析 258

第一節批發市場行業界定 258

一、批發業的定義 258
二、批發業的分類 258
三、批發業的作用 260

第二節批發行業特征分析 261

一、批發業基本特征分析 261
二、批發業客戶特征分析 261

第三節批發市場商鋪分析 262

一、批發市場的商鋪價值 262
二、商鋪租金形成的要素 262

第四節內蒙古批發市場行業發展情況 263

一、批發市場成交額統計 263
二、批發業資產負債規模 263
三、批發業數量規模分析 264
四、批發行業經營指標分析 264

第五節烏海市批發市場行業發展情況 265

一、批發市場發展歷程分析 265
二、烏海市批發市場發展概況 265

第十一章 2019-2023年烏海市商業地產投資風險及策略分析 267

第一節 2019-2023年烏海市商業地產市場前景預測 267

一、烏海市商業地產發展前景展望 267
二、烏海市商業地產發展趨勢預測 267

第二節 2019-2023年烏海市商業地產市場的投資風險 271

一、商業地產投資的經營風險 271
二、商業地產投資的財務風險 271
三、商業地產管理人才緊缺風險 271
四、商業地產投資的流動性和變現性風險 272

第三節 2019-2023年烏海市商業地產市場風險規避及控制策略 272

一、轉嫁風險 272
二、加強市場調查研究 272
三、通過投資組合來分散風險 272
四、通過良好的管理控制風險 273
五、通過“期權”交易控制風險 273
六、選擇風險較小的項目進行投資 273

第四節 2019-2023年烏海市商業地產發展策略建議 273

圖表目錄

圖表 1 中國商業地產發展階段分析 11
圖表 2 商業地產散售模式優缺點情況 26
圖表 3 商業地產各種盈利模式指標對比分析 33
圖表 4 城市購物中心商業業態組合 56
圖表 5 地區購物中心商業業態組合 57
圖表 6 Lifestyle Center商業業態組合 57
圖表 7 烏海市自然資源情況分析 91
圖表 8 2015-2018年烏海市GDP統計 92
圖表 9 2015-2018年烏海市GDP增長趨勢圖 93
圖表 10 2015-2018年烏海市固定資產投資額統計 93
圖表 11 2015-2018年烏海市固定資產投資額變化趨勢圖 94
圖表 12 2015-2018年烏海市居民消費價格指數分類別表（以上年為100） 95
圖表 13 2018年烏海市產業結構分析 95
圖表 14 2015-2018年烏海市常住人口總數趨勢圖 98
圖表 15 2015-2018年烏海市城鎮居民人均可支配收入及其增速 99
圖表 16 2015-2018年烏海市農村居民人均可支配收入及其增速 99
圖表 17 2015-2018年烏海市城鎮化率變化趨勢圖 100
圖表 18 房地產用地調控政策要點及主要內容 100
圖表 19 房地產調控主要行政性舉措 101
圖表 20 中國商業地產主要法律法規一覽表 103
圖表 21 2015-2018年國有建設用地供應情況 103
圖表 22 烏海市土地供應情況一覽表 105
圖表 23 烏海市土地成交地塊規劃用途一覽表 115
圖表 24 烏海市土地成交地塊用地面積一覽表 125
圖表 25 烏海市土地成交地塊建筑面積一覽表 135
圖表 26 烏海市土地成交地塊容積率一覽表 145
圖表 27 烏海市土地成交地塊受讓單位一覽表 155
圖表 28 烏海市土地成交地塊的起始價一覽表 166
圖表 29 烏海市土地成交地塊的成交價一覽表 176
圖表 30 烏海市土地成交地塊的成交樓面價一覽表 186
圖表 31 2015-2018年烏海市房地產投資額統計 196
圖表 32 2015-2018年烏海市商品房施工面積統計 197
圖表 33 烏海市主要房地產開發企業情況一覽表 197
圖表 34 烏海市房地產主要樓盤價格情況一覽表 199
圖表 35 烏海市產業園區分布情況 200
圖表 36 2015-2018年烏海市商品房銷售情況統計 202
圖表 37 2015-2018年烏海市商品住宅銷售情況統計 203
圖表 38 烏海市主要寫字樓一覽表 203
圖表 39 烏海市商業地產分布示意圖 205
圖表 40 烏海市商品房市場價格情況 206
圖表 41 烏海市商業地產分析 207
圖表 42 烏海市主要商業地產配圖 208
圖表 43 烏海市主要酒店消費情況一覽表 214
圖表 44 2015-2018年中國房地產開發投資額統計分析 217
圖表 45 2015-2018年中國不同用途房地產開發投資構成統計 217
圖表 46 2018年不同地區房地產投資額完成情況 218
圖表 47 2018年不同地區房地產投資額完成情況 218
圖表 48 2018年中國房地產開發企業資金來源統計 219
圖表 49 2018年中國房地產開發企業資金來源統計 219
圖表 50 2015-2018年重點城市分用途地價指數 220
圖表 51 2015-2018年中國房地產開發景氣指數 220
圖表 52 2015-2018年中國房地產開發企業房屋施工面積統計 221
圖表 53 2015-2018年中國房地產開發企業房屋竣工面積統計 222
圖表 54 2015-2018年中國按用途分商品房銷售面積統計 222
圖表 55 2015-2018年中國按用途分商品房銷售額統計 223
圖表 56 2018年12月70個大中城市新建住宅價格指數 223
圖表 57 2018年12月70個大中城市新建商品住宅價格指數 224
圖表 58 2018年12月70個大中城市二手住宅價格指數 226
圖表 59 2015-2018年內蒙古批發市場成交額變化趨勢圖 263
圖表 60 2015-2018年內蒙古限額以上批發企業資產及負債統計 263
圖表 61 2015-2018年內蒙古批發業法人企業數量變化趨勢圖 264
圖表 62 2015-2018年內蒙古限額以上批發企業主營業務收入及利潤統計 264

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