2017-2022年中國購物中心運營前景及投融資戰略研究報告-中商產業研究院

內容概括

20世紀80年代中后期北京、上海等一些大城市開始出現對購物中心的探索與萌芽。2001-2004年期間，國內每年購物中心的新增體量基本上是100-200家之間；而2012-2015年這個區間是300-400家之間。也就是說，從2010年到2015年，中國新增的購物中心的增長率達到了893%。這樣的速度在一個新興市場國家是不多見的。近十年來國內購物中心發展迅速，其大體量、業態全、環境好，可滿足一站式購物需求的特征吸引了眾多客流。根據中購聯數據，全國購物中心在2012年開始突破3000家，達到3814家，新增購物中心數量超過400家，新增購物中心總體量達到850萬平方米。中國目前有超過80%的購物中心都在一二線城市，不少一二線城市購物中心人均面積超過2平方米。雖然在這些城市的某些板塊還存在購物中心的空白點，但這樣的空白點畢竟已經不多了。隨著開發熱潮的不斷高漲，商業地產開發商不再只衷情一二線城市的商業項目開發，而是開始向三四線城市挖掘商機。在2014至2016年間，全球在建購物中心面積最高的20個城市中，中國城市占據了13席，其中上海、成都和深圳位列全球三甲，其在建面積分別高達330萬平方米、320萬平方米和260萬平方米。中國連鎖經營協會發布的《2014中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》顯示，中國購物中心正以每年開業近400-500家的速度高速增長。預計到2025年，全國還會有約7000家購物中心建成開業，屆時中國大陸的購物中心或將超過1萬家。

報告目錄

第一章購物中心行業發展綜述 11

第一節購物中心的定義與分類 11

一、購物中心的定義 11
（一）國際購物中心協會的定義 11
（二）美國購物中心協會的定義 11
（三）日本購物中心協會的定義 11
（四）中國商務部的定義 11
二、購物中心的分類 12
（一）國內外的劃分標準 12
（二）建筑綜合體分類 13

第二節購物中心的特點 14

一、購物中心的空間特點 14
二、購物中心的運營特點 14

第三節大型購物中心相關概述 15

一、大型購物中心含義分析 15
二、大型購物中心特點分析 16

第四節世界購物中心發展情況 17

一、世界購物中心的興起及原因 17
二、世界購物中心演變歷程綜述 19
三、典型世界大型購物中心模式解析 22
（一）城市郊區發展模式 23
（二）城市市區發展模式 23
（三）兩種模式相互融合 24

第二章中國購物中心關聯產業發展分析 25

第一節中國房地產業發展分析 25

一、房地產開發景氣指數 25
二、土地開發及購置情況 25
三、房地產開發投資情況 26
四、房地產開發資金來源 27
五、商品房建筑面積情況 28
六、商品房銷售情況分析 29

第二節中國零售業發展分析 30

一、中國零售業發展規模分析 30
二、百家零售企業零售額分析 31
三、十大零售企業并購案例分析 33
四、主要大型百貨、超市開關店統計 35
五、中國零售業節假日市場分析 38
（一）國慶黃金周零售業市場情況 38
（二）春節黃金周零售業市場情況 38
六、中國零售業發展建議 39

第三節中國社會消費現狀分析 39

一、中國GDP增長情況分析 39
二、中國人口總量與結構 40
三、全社會消費品零售總額 42
四、城鄉居民收入增長分析 43
五、城鄉居民消費情況分析 45
（一）城鄉居民消費支出情況 45
（二）農村居民消費特點分析 46
六、居民消費信心指數分析 46

第三章中國購物中心發展分析 48

第一節購物中心在中國的發展歷程 48

一、雛形階段（20世紀80年代末） 48
二、形成階段（20世紀90年代） 48
三、高速發展階段（21世紀10年代初） 48

第二節中國購物中心發展現狀分析 49

一、中國購物中心發展規模分析 49
二、中國購物中心業態組成分析 50
（一）購物中心業態構成情況 50
（二）購物中心零售業態分析 51
（三）購物中心餐飲業態分析 52
（四）購物中心娛樂休閑業態 52
三、購物中心發展的推動因素 53
（一）城鎮化和服務業發展 53
（二）商業地產開發的推動 54
（三）非功能性消費的增長 57
四、購物中心發展面臨的挑戰 58
五、中國購物中心投資模式分析 60
六、中國購物中心開發投資情況 60
七、中國購物中心品牌建設情況 62
（一）國際品牌進入內地的主要路徑 62
（二）內地購物中心品牌國際化程度 62
（三）內地購物中心連鎖品牌集中度 63
八、中國百貨、購物中心單店銷售情況 64
九、中國購物中心投資運營十強企業 65

第三節主要城市購物中心發展現狀分析 66

一、一線城市購物中心發展現狀分析 66
（一）上海 66
（二）北京 70
（三）廣州 73
（四）深圳 75
二、二線城市購物中心發展現狀分析 77
（一）二線城市零售物業租金水平持續低迷 77
（二）二線重點城市購物中心開發趕超一線 78
三、三四線城市購物中心發展現狀分析 80
（一）三四線城市購物中心開發程度較落后 80
（二）三線城市快時尚品牌占比正逼近一線 81

第四節中國購物中心的發展方向分析 83

一、購物中心功能定位 83
二、購物中心運營因素 84
（一）消費者角度上的運營因素 84
（二）商戶角度上的運營因素 84
（三）開發商角度上的運營因素 85
三、購物中心的拓展方向 86
（一）旅游文化元素成拓展新方向 86
（二）融合商業與藝術的購物中心 88
（三）開發商傾向拓展二三線城市 89
四、購物中心O2O平臺的搭建 90
（一）網絡購物與商場購物的對比 90
（二）搭建購物中心O2O平臺的四大目的 93
（三）購物中心O2O建設運營的三大難題 93
（四）購物中心O2O模式的四大核心點 94
（五）購物中心O2O平臺搭建案例分析 97
五、品牌商戶未來發展趨勢 102

第五節消費者購物中心購物體驗分析 103

一、消費者在購物中心的行為分析 103
二、影響消費者滿意度的因素分析 104
（一）商戶類型 104
（二）交通便利度 105
（三）購物消費體驗 105

第六節中國購物中心零售業將現并購潮 105

第四章中國購物中心運營狀況解析 107

第一節中國購物中心定位分析 107

一、休閑娛樂型定位 107
二、主題購物型定位 108
三、生活鄰里型定位 108

第二節購物中心經營模式分析 108

一、純銷售模式 109
二、租售并舉模式 109
三、純物業經營模式 110

第三節購物中心投資收益分析 110

一、盈利模式選擇 110
二、投資成本構成 111
三、各業態租金 112
四、投資回報率 113
（一）商業經營 113
（二）品牌輸出 114
五、購物中心開發和運營的三大陷阱 114

第四節購物中心開發分析 116

一、購物中心開發流程 116
（一）總體概述 116
（二）調研與論證 117
（三）立項與決策 117
（四）選址與選型 117
（五）規劃與設計 118
（六）融資與招商 120
二、購物中心開發可行性 120
（一）可行性分析的內容 120
（二）總體策劃設計要點 122
（三）營銷策劃要點 125
（四）大型購物中心物業管理 127
三、購物中心開發策略 128

第五節購物中心的業態組合方法 130

一、商圈研究 130
二、業態分類 130
三、租戶權重 130
四、業態配比 130
五、分區布局 131
六、租約與期限 131
七、品牌建設 132

第六節購物中心連鎖品牌商戶調研分析 132

一、商戶業態分布 132
二、商戶經營模式選擇 133
三、商戶未來開店計劃 133
四、商戶開店場所分析 134
五、商戶選擇購物中心的考慮因素 135
六、商戶對購物中心的評價與期許 135
七、購物中心營銷策略對促進銷售的作用 136

第五章中國購物中心競爭格局分析 137

第一節購物中心的發展周期研究 137

一、購物中心的經濟周期 137
二、購物中心的成長性與波動性 138
三、購物中心的成熟度 139

第二節購物中心競爭格局綜述 139

一、購物中心集中度分析 139
二、購物中心的競爭程度 139
三、購物中心城市競爭力 139

第三節大型購物中心企業競爭狀況 141

一、領導企業的市場力量 141
二、追隨企業的競爭力 141

第四節外資購物中心在華布局情況 142

一、大型購物中心的SWOT分析 142
二、大型購物中心國際競爭者分析 143
（一）百盛 143
（二）永旺 143
（三）英特宜家 144
（四）沃爾瑪 144
（五）家樂福 145
三、澳大利亞購物中心發展模式的啟示 146

第六章中國購物中心成功案例分析 151

第一節太古匯購物中心 151

一、購物中心基本情況分析 151
二、購物中心所在商圈競爭 151
三、傳統高端消費習性分析 151
四、傳統高端消費市場競爭 152

第二節北京西單大悅城 153

一、購物中心基本情況分析 153
二、購物中心組織布局分析 154
三、購物中心品牌引進分析 154
四、購物中心流程設計分析 155

第三節北京世紀金源購物中心 156

一、購物中心基本情況分析 156
二、購物中心整體規劃分析 156
三、購物中心市場定位分析 156
四、購物中心經營情況分析 157

第四節深圳華潤中心

?萬象城 157
一、購物中心基本情況分析 157
二、購物中心競爭優勢分析 157
三、購物中心主力店鋪分析 158
四、購物中心物業管理分析 158

第五節北京燕莎奧特萊斯 159

一、購物中心基本情況分析 159
二、購物中心經營理念分析 159
三、購物中心業態布局分析 159
四、購物中心品牌引入分析 160

第六節上海奧特萊斯 160

一、購物中心基本情況分析 160
二、購物中心配套設施情況 160
三、購物中心品牌布局分析 161
四、購物中心建筑布局分析 161

第七章中國購物中心投資運營企業分析 163

第一節大連萬達商業地產股份有限公司 163

一、企業基本情況介紹 163
二、企業主營業務分析 163
三、購物中心運營分析 163
四、企業經營情況分析 168
五、企業發展戰略分析 168

第二節凱德商用產業有限公司 169

一、企業基本情況介紹 169
二、購物中心業務模式 169
三、購物中心運營分析 170
四、企業經營情況分析 171
五、企業最新發展動態 172

第三節華潤置地有限公司 173

一、企業基本情況介紹 173
二、企業業務模式分析 173
三、購物中心運營分析 174
四、企業經營情況分析 174
五、企業發展戰略分析 175

第四節上海世茂股份有限公司 176

一、企業基本情況介紹 176
二、購物中心運營分析 176
三、企業經營情況分析 178
四、企業發展目標分析 179

第五節中糧地產（集團）股份有限公司 179

一、企業基本情況介紹 179
二、購物中心運營分析 180
三、企業經營情況分析 180
四、企業發展戰略分析 182

第六節上海百聯集團股份有限公司 183

一、企業基本情況介紹 183
二、購物中心運營分析 183
三、企業經營情況分析 184
四、企業競爭優勢分析 185

第七節恒隆地產有限公司 186

一、企業基本情況介紹 186
二、購物中心運營分析 187
三、企業經營情況分析 187
四、企業競爭優勢分析 188

第八節茂業國際控股有限公司 190

一、企業基本情況介紹 190
二、購物中心網絡分布 190
三、企業經營情況分析 192
四、企業發展戰略分析 194

第九節天虹商場股份有限公司 194

一、企業基本情況介紹 194
二、購物中心運營分析 194
三、企業經營情況分析 195
四、企業發展戰略分析 197

第十節深圳市益田集團股份有限公司 198

一、企業基本情況介紹 198
二、企業組織架構分析 198
三、購物中心運營分析 200
四、企業發展戰略分析 200

第十一節陽光新業地產股份有限公司 201

一、企業基本情況介紹 201
二、購物中心運營情況 201
三、企業經營情況分析 202
四、企業未來發展展望 204

第十二節武漢南國置業股份有限公司 205

一、企業基本情況介紹 205
二、購物中心運營情況 205
三、企業經營情況分析 206
四、企業發展經營策略 207

第八章中國購物中心建設投融資與招商分析 209

第一節購物中心的投融資分析 209

一、購物中心的投資特點 209
二、購物中心建設的融資渠道 209
（一）銀行貸款 209
（二）項目融資 210
（三）分拆上市 210
（四）買殼上市 210
（五）典當融資 211
（六）金融租賃 211
（七）房地產信托 212
（八）發行企業債 212
（九）投資擔保融資 212
（十）民間私募基金 213
（十一）海外私募基金 213

第二節購物中心的招商分析 213

一、購物中心招商指導原則 213
二、購物中心招商的類型 216
（一）招商順序 216
（二）商家開店模式 218
（三）招商策略 219
（四）商家招商的用途 219
（五）商家租金的計算方式 220
三、購物中心招商的基礎 220
（一）主力店招商工作的基礎 220
（二）其他招商工作的基礎 221
四、購物中心招商推進計劃 221
（一）開發前期 222
（二）開發期（開發至開業前6-9個月） 222
（三）開業（開業前6-9個月） 222
（四）開業后及遠期 223

第九章 2017-2022年中國購物中心發展前景與策略建議 224

第一節 2017-2022年中國購物中心發展前景分析 224

一、2017-2022年中國購物中心發展環境預測 224
（一）中國房地產市場展望分析 224
（二）中國商業地產發展前景分析 227
二、2017-2022年中國購物中心發展規模預測 229
三、購物中心體量與業態發展趨勢 230

第二節 2017-2022年中國購物中心發展趨勢分析 232

一、產業發展與經濟和社會發展緊密相連 232
二、融合、變異實現大型購物中心的創新 233
三、購物中心正步入小型化時代 233
四、泛購物中心將成發展趨勢 234
五、區域型購物中心或成主流 234
六、“體驗式消費”正日益興起 235

第三節 2017-2022年中國購物中心投資建設風險分析 235

一、自然風險 235
二、政策風險 236
三、社會風險 236
四、經濟風險 238
五、技術風險 239
六、內部決策與管理風險 239

第四節 2017-2022年中國購物中心投資建議 240

一、大型購物中心的前期規劃設計 240
二、量身打造大型購物中心 241
三、人力資源戰略 241
四、大型購物中心的公共關系 241

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