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內容概括

工業地產指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。近年來，順德部分開發商在開發房地產的同時，開始做工業地產或工業城配套設施。目前順德工業地產處于起步階段，未來發展有很大的空間。順德屬于工業重鎮，很多企業處于待改進的狀態，資源需要合并和改造。但順德具有很強的自主性和內在優勢，因此有較大的發展空間。2015年,佛山市順德區供應工業用地43塊；2015年一季度，順德區工業用地地面價為731元/㎡，樓面價位487元/㎡。工業地產是房地產市場“被遺忘的角落”。目前順德有開發商規模和綜合素質都較高的工業地產項目，是給市場做了一個引領，具有前瞻性，同時，工業產品回報比較穩定，增值空間比較大，比較靈活的特性，對比目前住宅市場的情況，工業地產未來的發展空間或更值得期待。《佛山市順德區總體規劃（2009~2020）》有針對居住發展和用地的專項規劃，為順德樓市指明了未來的發展方向。根據規劃建議，建議順德樓市未來的發展道路是發展綠色房地產，提高工業園區開發水平。未來房地產的發展趨勢將由之前的城市房地產轉變為區域房地產，住宅房地產也要轉變為以商業地產、工業園區、旅游地產、休閑地產等多元化地產。在珠三角一體化的背景下，以工業為主的順德，未來工業地產前景不可估量。

報告目錄

第一章工業地產概述 9

第一節工業地產的基礎界定 9

一、工業地產的定義 9
二、工業地產的特性 9
（一）政策主導性 9
（二）區域性分析 10
（三）項目增值性 10
（四）投資回收期長 11
三、工業地產的分類 12
（一）物流倉儲 12
（二）工業廠房 13
（三）工業研發樓宇 15

第二節工業地產的開發模式 16

一、工業園區開發模式 16
（一）開發主體 16
（二）操作手段 17
（三）所需外部條件 17
（四）開發模式流程 17
二、主體企業引導模式 18
（一）開發主體 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發模式流程 18
三、工業地產商開發模式 19
（一）開發主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發模式流程 19
四、綜合開發模式 20
（一）開發主體 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部條件 20
（四）開發模式流程 20

第三節工業地產主要盈利模式 21

一、工業地產出租模式 21
二、工業地產出售模式 21
三、工業地產RELTS 22
四、工業地產收入來源 22

第二章佛山市順德區工業地產環境背景分析 23

第一節佛山市順德區宏觀經濟運行情況 23

一、佛山市順德區GDP增長 23
二、佛山市順德區固定資產投資 23
三、佛山市順德區產業結構分析 25

第二節佛山市順德區工業經濟運行情況 26

一、佛山市順德區工業經濟效益情況 26
（一）佛山市順德區工業增加值增長情況 26
（二）佛山市順德區工業企業生產效益情況分析 27
二、順德區工業企業單位數量 28
三、工業發展結構分析 29
（一）輕重工業發展情況對比及增長率 29
（二）佛山市順德區工業產業結構及其產值 29
（三）佛山市順德區工業企業規模/實力對比 30
四、佛山市順德區工業發展區域布局 32
（一）工業經濟規模未來發展預期 32
（二）佛山市順德區工業產業未來區位分布規劃 32

第三節佛山市順德區地域環境分析 33

一、地理位置 33
二、自然環境 33
三、生態氣候 34
四、資源分布 34

第四節佛山市順德區工業基礎設施建設 35

一、交通 35
二、供電 36
三、供水 36
四、供氣 37
五、排水 37

第五節佛山市順德區工業地產市場政策環境 38

一、順德區工業地產市場政策 38
二、順德區工業地產新政分析 38

第六節佛山市順德區工業地產行業社會環境分析 39

一、人口數量分析 39
二、消費市場分析 40
三、土地供應分析 41

第三章佛山市順德區工業地產一級土地市場研究 42

第一節工業地產價格與其他地產價格走勢對比 42

一、全國四類不同性質土地價格對比 42
二、佛山四類不同性質土地價格指數對比 42
三、佛山市順德區四類性質土地價格歷史走勢 44

第二節佛山市順德區工業用地供應市場 45

一、主要工業園區土地供應情況 45
二、2015年順德工業用地供應情況 45
三、順德區工業用地供應價格情況 48
四、區域土地供應價格對比 49

第三節佛山市順德區工業用地需求市場 50

一、佛山市順德區工業用地成交區域分布 50
二、2014年順德工業用地主要成交情況 50

第四節佛山市順德區工業用地供求關系 52

第四章佛山市順德區工業地產二級市場研究 53

第一節佛山市順德區工業地產開發展現狀 53

一、佛山市順德區工業地產開發總況 53
二、佛山市順德區工業地產發展特點分析 53
三、佛山市順德區工業地產項目建設情況 54
四、佛山市順德區工業地產投資立項項目統計 55

第二節各類工業廠房建設設計 81

一、單層廠房 81
二、多層廠房 82
三、熱加工廠房 82
四、冷加工廠房 83
五、工業廠房建設趨勢 83

第三節佛山市順德區標準化廠房 84

一、工業廠房投資流程 84
二、標準工業廠房優勢 84
三、標準廠房成本核算 85
四、定制工業廠房優勢 87

第四節佛山市順德區標準化廠房物業市場開發整體情況 87

第五章佛山市順德區典型的工業地產項目分析 89

第一節天富來國際工業城 89

一、項目分布及體量 89
二、項目產品特征分析 90
三、項目運作模式分析 91
四、工業園區單位產值 93
五、園區項目招商情況 93

第二節世友工業城 94

一、項目分布及體量 94
二、項目產品特征分析 94
三、項目運作模式分析 96
四、工業園區銷售價格 96
五、園區項目招商情況 98

第三節智富園項目 98

一、項目分布及體量 98
二、項目產品特征分析 99
三、項目運作模式分析 100
四、工業園區單位產值 100
五、園區項目招商情況 100

第四節順德科技創新中心 101

一、項目分布及體量 101
二、項目產品特征分析 102
三、項目運作模式分析 105
四、園區項目招商情況 106

第五節歐洲工業園 107

一、項目分布及體量 107
二、項目產品特征分析 108
三、項目運作模式分析 109
四、園區項目招商情況 109

第六章佛山市順德區工業地產開發招商策略分析 111

第一節工業地產成功開發要素 111

一、項目選址 111
二、項目定位 111
三、客戶選擇 111
四、宣傳造勢 111
五、產業招商 112
六、服務水平 112

第二節工業地產開發選址策略 112

一、區域環境分析 112
二、開發區環境分析 112
三、產業依托分析 112
四、交通物流區位分析 113
五、企業客戶來源分析 113

第三節工業地產開發定位策略 113

一、市場定位的必要 113
二、市場地位的策略 114

第四節工業地產招商引資分析 115

一、招商引資的重要性 115
二、傳統招商模式的問題 115
三、招商環境的打造 117
四、選商分析 118

第五節工業地產招商引資方式 118

一、組合營銷 118
二、中介招商 121
三、產業招商 122
四、網絡招商 123
五、其他招商方式 125

第七章佛山市順德區工業地產融資渠道選擇策略 127

第一節工業地產企業股權融資 127

一、股權出讓融資 127
二、增資擴股融資 127
三、產權交易融資 128
四、杠桿收購融資 129
五、風險投資融資 129
六、投資銀行融資 130
七、國內上市融資 130
八、境外上市融資 130
九、買殼上市融資 132

第二節房地產投資信托 132

一、房地產信托產品發行規模 132
二、房地產信托發行結構分析 133
三、房地產信托預期收益率分析 134
四、房地產信托余額規模分析 135
五、房地產信托期限情況分析 136
六、房地產信托投資方式分析 137

第三節產業投資基金 138

一、中國產業投資基金發展現狀 138
二、中國產業投資基金投資方向 139
三、產業投資基金融資形式分析 142
四、房地產產業投資基金運作分析 142
五、工業地產產業投資基金運作分析 144

第八章 2018-2022年佛山市順德區工業地產業投資環境及風險 145

第一節佛山市順德區工業地產行業投資環境分析 145

一、佛山市順德區工業地產投資經濟環境分析 145
二、佛山市順德區工業地產投資與影響因素分析 145
三、佛山市順德區工業地產融資新渠道分析 146

第二節佛山市順德區工業地產投資潛力分析 148

一、工業地產投資價值分析 148
二、工業地產投資回報率分析 148
三、工業地產區域投資熱點分析 149
四、工業地產區域投資機會分析 149

第三節佛山市順德區工業地產投資風險分析 150

一、政策風險 150
二、市場風險 151
三、擴張風險 151
四、經營風險 152

第四節關于佛山市順德區工業地產投資的建議 152

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