2018-2023年北京寫字樓行業市場分析及投資前景咨詢報告-中商產業研究院

內容概括

寫字樓是供各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事物和從事商業經營活動的大廈，是商品經濟和社會專業化分工發展的產物，它的出現大大縮短了社會各行業、各系統部門、公司機構人員的空間距離，為他們集中辦公，進行商務、公務往來等提供了極大的便利。我國寫字樓經歷了從普通型商務寫字樓、綜合型仿國際標準寫字樓、智能型商務寫字樓到國際型頂級商務寫字樓的發展演變。當前，中國寫字樓的建設規模迅速增加，北京、上海等一線城市寫字樓規模均達到上千萬平方米，二、三線城市的寫字樓開發也方興未艾。寫字樓經濟在各個主要城市均已成為經濟轉型、城市發展的重要推動體系。特別是近幾年隨著國家對住宅市場的調控，寫字樓作為商業地產正呈現出一片繁榮景象。2013年，我國寫字樓開發投資額4652億元，同比增長38.2%；寫字樓累計施工面積24577萬平方米，同比增長26.5%；新開工面積6887萬平方米，同比增長15.0%；寫字樓竣工面積2789萬平方米，同比增長20.5%。2013年1-12月，我國寫字樓銷售面積2883萬平方米，同比增長27.9%；寫字樓銷售金額3747億元，同比增長35.1%。2013年，北京市寫字樓完成投資611.7億元，增長59%；新開工面積為671.4萬平方米，增長25.1%；施工面積為2114.1萬平方米，增長23.5%；竣工面積為273.1萬平方米，增長20.4%；北京寫字樓銷售面積為317.9萬平方米，同比增長25.4%；銷售金額為664.85億元，同比增長18.6%。近年來寫字樓物業的投資年回報在4-10%，同時寫字樓物業帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長率。如果說21世紀前10年是住宅市場投資的黃金時代，那么后10年則是寫字樓地產投資的黃金時代。隨著政策調整和城市的發展，越來越多的人正把目光投到寫字樓市場，而日益向高端發展的寫字樓必然會得到廣大投資者的青睞，預計未來幾年寫字樓市場發展前景看好。

報告目錄

第一章寫字樓的相關概述 12

第一節寫字樓定義與特點 12

一、寫字樓的定義 12
二、寫字樓的特點 12
三、寫字樓的模式分析 13
四、寫字樓與商務公寓的區別 13

第二節寫字樓的分類 14

一、按建筑面積劃分 14^p第
二、按使用功能劃分 14
三、按現代化程度分 15
四、按綜合條件劃分 15
五、按物業開發目的分 15

第三節寫字樓物業檔次的劃分標準 16

一、頂級物業（國際寫字樓） 16
二、高檔物業（甲級寫字樓） 17
三、中檔物業（乙級寫字樓） 18
四、低檔物業（丙級寫字樓） 18

第二章中國寫字樓市場分析 20

第一節中國寫字樓市場現狀分析 20

一、寫字樓的發展回顧 20
二、寫字樓市場特征分析 21
三、寫字樓錯位競爭分析 23
四、甲級寫字樓競爭分析 24

第二節中國寫字樓投資分析 26

一、房地產投資金額分析 26
二、寫字樓投資金額分析 28
三、寫字樓投資類型分布 29

第三節中國寫字樓市場供給分析 30

一、寫字樓新開工面積 30
二、寫字樓施工面積分析 31
三、寫字樓竣工面積分析 31

第四節中國寫字樓銷售情況分析 32

一、寫字樓銷售面積分析 32
二、寫字樓銷售金額分析 33
三、寫字樓銷售價格分析 33
四、寫字樓價格波動原因 34

第三章北京房地產市場環境分析 35

第一節北京地理交通環境分析 35

一、地理位置 35
二、行政劃分 35
三、土地資源 36
四、交通條件 36

第二節北京宏觀經濟環境分析 39

一、北京GDP增長情況分析 39
二、北京產業結構情況分析 40
三、北京固定資產投資分析 41
四、北京工業發展現狀分析 42
五、北京居民收入情況分析 42

第三節北京房地產政策環境分析 43

一、房地產政策環境綜述 43
二、房地產調控政策解讀 49
三、寫字樓相關政策分析 51

第四節北京房地產市場環境分析 52

一、房地產投資金額分析 52
二、房地產施工面積分析 53
三、房地產竣工面積分析 53
四、房地產銷售面積分析 54
五、房地產銷售金額分析 54
六、房地產市場價格分析 55

第四章北京寫字樓市場分析 56

第一節北京寫字樓市場投資分析 56

一、北京房地產投資額分析 56
二、北京寫字樓投資額分析 56
三、北京市寫字樓投資情況 56

第二節北京寫字樓市場供給分析 65

一、北京寫字樓新開工面積 65
二、北京寫字樓施工面積分析 66
三、北京寫字樓竣工面積分析 66
四、北京寫字樓竣工價值分析 66

第三節北京寫字樓銷售情況分析 67

一、北京寫字樓銷售面積分析 67
二、北京寫字樓銷售金額分析 67
三、北京寫字樓待售面積分析 68
四、北京寫字樓銷售價格分析 69

第四節北京寫字樓出租需求分析 70

一、北京寫字樓出租面積分析 70
二、北京寫字樓出租需求分析 70
三、北京寫字樓的出租率分析 71

第五章北京重點區域寫字樓市場分析 72

第一節東城區寫字樓市場分析 72

一、寫字樓建設項目分析 72
二、寫字樓需求情況分析 72
三、寫字樓租金水平分析 73

第二節西城區寫字樓市場分析 74

一、寫字樓建設項目分析 74
二、寫字樓需求情況分析 76
三、寫字樓租金水平分析 78

第三節朝陽區寫字樓市場分析 79

一、寫字樓建設項目分析 79
二、寫字樓需求情況分析 84
三、寫字樓租金水平分析 86

第四節海淀區寫字樓市場分析 87

一、寫字樓建設項目分析 87
二、寫字樓需求情況分析 90
三、寫字樓租金水平分析 91

第五節豐臺區寫字樓市場分析 92

一、寫字樓建設項目分析 92
二、寫字樓需求情況分析 93
三、寫字樓租金水平分析 94

第六章北京寫字樓客戶類型與營銷策略 95

第一節北京寫字樓客戶類型分析 95

一、跨國公司客戶 95
二、金融企業客戶 95
三、工業企業客戶 95
四、貿易企業客戶 95
五、專業服務機構 96
六、其他類型客戶 96

第二節北京寫字樓客戶選擇因素 96

一、地理位置 96
二、物業服務 97
三、租金水平 97
四、內部裝修 97
五、通信網路 98
六、商業配套 98

第三節北京寫字樓客戶銷售策略分析 98

一、注重采集企業客戶關鍵信息 98
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 98
三、強調客戶決策人的公關管理 99
四、強調銷售團隊的組織與協調 99
五、營造對企業客戶商圈的支持 100

第七章北京寫字樓招商定位與策略分析 101

第一節北京寫字樓招商階段分析 101

一、開發前期招商 101
二、開發中期招商 102
三、開業階段招商 102
四、開業后的招商 103

第二節北京寫字樓招商定位要素 103

一、寫字樓業態定位 103
二、寫字樓目標市場 103
三、寫字樓主題特色 104
四、寫字樓品種組合 104

第三節北京寫字樓營銷推廣工具 104

一、樓書 104
二、DM單 106
三、VI系統 106
四、戶外包裝 107
五、報紙廣告 107
六、車身廣告 108

第四節北京寫字樓招商策略分析 108

一、寫字樓項目的招商定位 108
二、寫字樓招商的廣告推廣 109
三、寫字樓的招商流程分析 110
四、寫字樓的招商策略建議 111
五、寫字樓的招商管理流程 114

第八章北京寫字樓物業管理服務分析 118

第一節北京寫字樓物業服務方式 118

一、委托服務型物業服務 118
二、自主經營型物業服務 118
三、專業服務企業物業服務 118

第二節北京寫字樓前期物業服務內容 119

一、簽訂物業服務合同 119
二、制訂物業服務方案 119
三、成立業主委員會 119
四、編寫物業維修公約 119
五、制訂規劃并具體落實 119
六、做好物業的接管驗收 119

第三節北京寫字樓物業營銷租售管理 120

一、寫字樓租賃合同的簽訂 120
二、寫字樓租賃合同的執行 120
三、寫字樓客戶的選擇 120
四、寫字樓租金的確定 123

第四節北京寫字樓日常物業服務內容 124

一、寫字樓前臺服務內容 124
二、寫字樓設施設備管理 125
三、寫字樓的安全服務 125
四、寫字樓的消防管理 126
五、寫字樓的保潔管理 126

第五節北京寫字樓物業管理的策略分析 127

一、物業管理水平影響寫字樓品質 127
二、掌握客戶需求提供針對性服務 127
三、細分主流客戶突出服務重點 128
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 129
五、運用特色管理成就超值服務 129

第九章北京寫字樓項目開發策略分析 131

第一節北京寫字樓項目開發要點分析 131

一、寫字樓的開發策略分析 131
二、寫字樓的市場調查分析 132
三、寫字樓的地塊定位建議 133
四、寫字樓的市場需求分析 134
五、寫字樓的市場供給分析 135

第二節北京寫字樓產品規劃設計 136

一、寫字樓建筑規劃設計要點 136
二、寫字樓配置規劃設計要點 137
三、寫字樓智能辦公設計分析 139
四、寫字樓生態辦公設計分析 140

第三節北京超高層高端寫字樓設計趨勢 143

一、規模和功能向復合型發展 143
二、更注重與城市關系的融合 144
三、產品的設計標準不斷提高 144

第十章北京寫字樓開發重點企業分析 149

第一節北京中關村科技發展(控股)股份有限公司 149

一、企業基本情況 149
二、企業經營業務分析 149
三、企業經營狀況分析 150
四、企業寫字樓項目簡介 151
五、企業未來發展展望 151

第二節北京萬通地產股份有限公司 152

一、企業發展基本情況 152
二、企業經營狀況分析 152
三、企業開發項目分析 154
四、企業發展策略分析 158

第三節北京城建投資發展股份有限公司 158

一、企業發展基本情況 158
二、企業經營狀況分析 159
三、企業開發項目分析 160
四、企業競爭優勢分析 160

第四節北京天恒置業集團 161

一、企業發展基本情況 161
二、企業經營狀況分析 162
三、企業開發項目分析 163
四、企業競爭優勢分析 163

第五節北京房地集團有限公司 164

一、企業發展基本情況 164
二、企業經營業務分析 164
三、企業開發項目分析 164
四、企業競爭優勢分析 165

第六節北京天鴻集團公司 165

一、企業發展基本情況 165
二、企業經營業務分析 166
三、企業開發項目分析 166
四、企業發展策略分析 167

第七節北京昆泰房地產開發集團有限公司 169

一、企業發展基本情況 169
二、企業發展歷程分析 170
三、企業經營狀況分析 170
四、企業開發項目分析 170

第八節北京金隅嘉業房地產開發有限公司 172

一、企業發展基本情況 172
二、企業經營狀況分析 173
三、企業開發項目分析 173
四、企業競爭優勢分析 174

第九節北京首鋼房地產開發有限公司 174

一、企業發展基本情況 174
二、企業經營業務分析 174
三、企業開發項目分析 174
四、企業競爭優勢分析 175

第十節北京萬科企業有限公司 175

一、企業發展基本情況 175
二、企業經營狀況分析 175
三、企業開發項目分析 175

第十一章 2018-2023年北京寫字樓市場前景預測分析 176

第一節 2018-2023年中國寫字樓市場前景分析 176

一、中國寫字樓市場前景樂觀 176
二、寫字樓區域發展潛力分析 176
三、寫字樓成地產投資新趨勢 177
四、郊區寫字樓市場前景看好 177

第二節 2018-2023年北京寫字樓市場趨勢分析 178

一、價值取向明朗化 178
二、產品符合時代特質 179
三、與國際化辦公需求相符合 181

第三節 2018-2023年北京寫字樓市場前景預測 181

一、寫字樓投資規模預測分析 181
二、寫字樓市場供給預測分析 182
三、寫字樓市場需求預測分析 182
四、寫字樓市場價格預測分析 183

第十二章 2018-2023年北京寫字樓投資風險及策略分析 185

第一節 2018-2023年北京寫字樓投資盈利分析 185

一、寫字樓投資開發特性 185
二、寫字樓投資開發條件 186
三、寫字樓盈利模式分析 187
四、寫字樓投資成本分析 191
五、寫字樓的投資回報率 191

第二節 2018-2023年北京寫字樓投資風險分析 193

一、政策風險 193
二、地段風險 194
三、功能風險 194
四、規劃風險 194
五、空置風險 194
六、競爭風險 195

第三節 2018-2023年北京寫字樓投融資策略分析 195

一、寫字樓行業融資渠道 195
二、寫字樓投資技巧分析 196
三、寫字樓投資策略分析 198

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