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內容概括

2019-2025年禹州市商業地產分析報告

報告目錄

第一章商業地產行業相關概述 10

第一節商業地產的相關概述 10

一、商業地產的定義 10
二、商業地產的分類 10
三、商業地產的模式 10

第二節商業地產行業投資背景 11

一、商業地產行業發展歷程 11
二、商業地產行業驅動因素 11
三、商業地產發展的必然性 13

第三節商業地產行業發展分析 14

一、商業地產市場現狀分析 14
二、商業地產發展特點分析 15
三、商業地產進入調控視野 16
四、商業地產市場熱點分析 17
五、商業地產市場形勢分析 19

第四節商業地產經營策略分析 20

一、零散銷售、統一經營 20
二、零散銷售、各自經營 21
三、整體出售、整體經營 21
四、整體出租、整體經營 21
五、零散出租、各自經營 22

第二章商業地產盈利模式分析 23

第一節商業地產企業開發銷售盈利模式 23

一、商業地產企業散售盈利模式 23
（一）散售模式類型分析 23
（二）散售模式適用物業 24
（三）散售模式的優劣勢 25
二、商業地產企業整售盈利模式 26
（一）整售模式操作方式 26
（二）整售模式主要特點 26
（三）整售模式適用物業 27
（四）整售模式的優劣勢 27

第二節商業地產企業持有經營盈利模式 27

一、完全自營模式分析 27
（一）完全自營模式資源要求 27
（二）完全自營模式優劣勢分析 29
二、自營+經營貸模式分析 29
（一）模式操作方式 29
（二）模式資源要求 30
（三）模式優劣勢分析 30
三、資本運作模式分析 31
（一）資本運作模式操作方式 31
（二）資本運作模式優劣勢分析 32

第三節商業地產企業混合運作盈利模式 32

一、混合運作模式操作方式分析 32
二、混合運作模式主要特點分析 32
三、混合運作適用物業類型分析 32
四、混合運作模式優劣勢分析 33

第四節主要商業地產盈利模式對比分析 33

第三章商業地產項目營銷管理分析 34

第一節禹州市商業地產項目商業規劃 34

一、商業經營規劃的布局順序 34
二、商業經營規劃的整體利益 34
三、商業規劃的黃金分割定律 36
四、配套設施的作用與投入 37
五、商鋪格局規劃分析 38

第二節禹州市商業地產項目經濟測算 40

一、商業地產項目經濟測算 40
二、商業地產項目定價方式 41
三、商業地產項目經濟效益 42

第三節禹州市商業地產目標市場選擇 44

一、目標市場的選擇策略 44
（一）集中化進入策略 44
（二）商品專業化策略 44
（三）市場專業化策略 44
（四）選擇性進入策略 44
（五）市場全覆蓋策略 45
二、項目開發商圈分析法 45
三、商業地產項目客戶定位 51
（一）商圈范圍界定 51
（二）消費者定位 51
（三）商家定位 52
（四）投資者定位 52
四、商業地產項目業態定位 52
（一）業態分類與特點 52
（二）項目的業態定位 55
（三）業態的合理構成 56
五、商業地產項目條件判斷 57

第四節禹州市商業地產項目營銷推廣 60

一、商業地產消費者行為調查 60
二、銷售與經營的平衡分析 61
三、商業物業商鋪營銷特性 61
四、商業項目營銷推廣流程 63
五、商業物業常用銷售方式 66

第五節禹州市商業地產項目招商實施 68

一、商業地產項目招商特點 68
二、商業地產項目招商對象 68
三、商業地產項目招商流程 70
五、商業地產項目招商策略 71
（一）項目招商通用策略 71
（二）購物中心招商策略 76
（三）寫字樓的招商策略 79
（四）商業街的招商策略 84
（五）餐飲品牌招商策略 85

第四章禹州市商業地產市場環境分析 88

第一節禹州市房地產地域環境分析 88

一、地理位置 88
二、自然環境 89
三、生態氣候 89
四、資源分布 90

第二節禹州市宏觀經濟環境分析 91

一、禹州市GDP增長情況 91
二、禹州市固定資產投資 91
三、禹州市消費品零售總額 92
四、禹州市產業結構分析 93

第三節禹州市交通環境分析 93

一、鐵路 93
二、公路 93
三、航空 94
四、城市公共交通 94

第四節禹州市人口社會環境分析 94

一、禹州市人口環境分析 94
二、禹州市居民收支情況 95
三、禹州市城鎮化率分析 95

第五章 2018年禹州市土地市場分析 97

第一節禹州市城鄉規劃布局 97

一、總體發展目標 97
二、城鄉發展定位 97
三、市域城鄉統籌規劃 97
四、中心城區規劃 100

第二節禹州市土地供應分析 103

一、土地供應總量 103
二、土地供應結構 103

第三節禹州市土地成交分析 103

一、成交地塊規劃用途 103
二、成交地塊用地面積 110
三、成交地塊建筑面積 115
四、成交地塊的容積率 121
五、成交地塊受讓單位 127

第四節禹州市土地成交價格 132

一、成交地塊的起始價 132
二、成交地塊的成交價 138
三、地塊的成交樓面價 143

第六章 2018年禹州市房地產市場分析 147

第一節禹州市房地產投資建設分析 147

一、禹州市房地產投資額分析 147
二、禹州市房地產建設規模分析 147
（一）禹州市房地產施工面積分析 147
（二）禹州市房地產竣工面積分析 147
三、禹州市重點房地產開發企業 148
四、禹州市房地產市場價格分析 149

第二節禹州市產業園區建設分析 149

一、禹州市產業園區分布情況 149
二、禹州市產業園區建設情況 150
三、禹州市產業園區發展規劃 152

第三節禹州市房地產市場銷售情況 153

一、商品房銷售情況 153
（一）商品房銷售情況 153
（二）住宅的銷售情況 153
二、商品房庫存情況 153
三、二手房交易情況 154
（一）二手房的交易情況 154
（二）二手住宅交易情況 154

第四節禹州市商品房市場價格調研 154

第七章禹州市商業地產細分行業發展及投資前景分析 156

第一節禹州市商鋪地產市場調研分析 156

第二節禹州市購物中心市場調研分析 157

第三節禹州市酒店市場調研分析 158

第四節禹州市寫字樓市場調研分析 159

第五節禹州市零售商業地產分析 160

第六節禹州市城市綜合體市場分析 161

第七節禹州市主題式商業地產分析 162

第八章二三線城市房地產市場投資分析 163

第一節中國房地產市場投資現狀 163

一、投資狀況及增速 163
二、分物業投資情況 163
三、分區域投資狀況 164
四、房地產開發資金來源分析 164

第二節中國二三線城市房地產投資環境分析 165

一、投資吸引力 165
二、經濟發展 166
三、房地產投資 166
四、限購政策影響情況 166
五、商品房銷售 168
六、土地市場 168
七、人口與城市化 169
八、居民購買力 169
九、人均可支配收入 169
十、未來走勢展望 169

第三節中國二三線城市商業地產投資分析 170

一、二三線城市商業地產投資機會 170
二、二三線城市商業地產發展存在的矛盾 170
三、二三線城市商業地產投資建議 172

第九章禹州市房地產企業發展戰略分析 173

第一節企業應對房地產周期波動的經營策略 173

一、資本運作策略 173
二、土地儲備策略 173
三、業務組合策略 174
四、區域互補策略 175

第二節房地產企業發展管理分析 176

一、成本控制策略 176
二、定價策略分析 181
三、競爭策略分析 185
四、并購重組策略 187
五、融資策略分析 190
六、資本運作策略 191

第三節房地產企業戰略規劃策略分析 193

一、戰略綜合規劃 193
二、技術開發戰略 193
三、區域戰略規劃 194
四、產業戰略規劃 194
五、營銷品牌戰略 195
六、競爭戰略規劃 196

第十章商業地產行業投融資策略分析 198

第一節商業地產市場融資分析 198

一、商業地產融資的意義 198
二、商業地產融資需求分析 198
三、商業地產融資渠道分析 199
四、商業地產多元化融資流程 200
五、商業地產市場融資新平臺 202
（一）商業抵押擔保證券CMBS 202
（二）商業地產基金融資模式 204
六、商業地產市場融資形勢 205

第二節商業地產企業上市融資模式 206

一、商業地產企業上市融資必要性 206
二、商業地產企業上市融資模式 208
三、商業地產企業上市融資效果 212
四、商業地產企業上市融資風險 214
（一）買殼上市的風險 214
（二）IPO形式的風險 214

第三節商業地產信托融資分析 215

一、房地產信托融資模式分析 215
（一）房地產信托融資模式類型 215
（二）房地產信托融資模式優劣勢 219
二、商業地產信托融資情況分析 220
（一）房地產信托季度發行規模 220
（二）房地產信托季度余額規模 220
三、房地產信托資金運用方式 221
四、房地產信托資金投資方式 221
五、房地產信托兌付分析 223
六、房地產信托風險分析 223

第四節商業地產融資困難及對策 224

一、商業地產的固有特性 224
（一）高收益高風險并存 224
（二）商業與地產有機結合 224
（三）開發是基礎/運營是關鍵 224
（四）資金需求巨大 225
二、商業地產融資的現實困境 225
三、突破困境的有效途徑分析 226
四、商業地產融資基金待推廣 228

第五節商業地產行業投資風險及策略 228

一、商業地產投資風險 228
（一）開發商經驗不足 228
（二）同質化/空置率高 229
（三）資金鏈壓力較大 229
二、商業地產投資策略 230
（一）商業地產投資運作 230
（二）各業態投資攻略 253
（三）投資注意事項 257

第十一章 2019-2025年禹州市商業地產投資風險及策略分析 261

第一節 2019-2025年禹州市商業地產市場前景預測 261

第二節 2019-2025年禹州市商業地產市場的投資風險 261

一、商業地產投資的經營風險 261
二、商業地產投資的財務風險 261
三、商業地產管理人才緊缺風險 262
四、商業地產投資的流動性和變現性風險 262

第三節 2019-2025年禹州市商業地產市場風險規避及控制策略 262

一、轉嫁風險 262
二、加強市場調查研究 262
三、通過投資組合來分散風險 263
四、通過良好的管理控制風險 263
五、通過“期權”交易控制風險 263
六、選擇風險較小的項目進行投資 263

第四節 2019-2025年禹州市商業地產發展策略建議 263

一、政府要創造良好的商業地產發展環境 264
二、開發商應準確市場定位，合理選址和規模 265
三、購買者購買商業地產時需理性 266

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