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內容概括

寫字樓是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事物和從事商業經營活動的大廈。有的寫字樓由業主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。隨著建筑材料的改進和技術水平的提高，加上城市中心地價的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發展。在寫字樓集中的地區往往形成城市的“中心商務區”，為社會各行各業，各部門提供集中辦公的場所，從而大大縮短了社會各方面人員的空間距離，寫字樓已成為現代城市發展的重要組成部分。2017年，黃石市寫字樓投資額達3.46億元，占全市房地產投資的比重達到2.21%。2017年，黃石市寫字樓新開工面積為1.61萬平方米，寫字樓施工面積為20.69萬平方米，寫字樓竣工面積為5000平方米。寫字樓銷售面積達2.70萬平方米；寫字樓銷售金額為1.34億元。隨著黃石市城市、產業轉型升級，寫字樓品質升級，甲級寫字樓集中入市，使得黃石市寫字樓擺脫原來老舊寫字樓狹小、配套設施落后的舊面貌，呈現出高端大氣上檔次的設計和形象。黃石市寫字樓硬件品質集中提升，包括智能化、通風系統、空調系統、電梯配置、整體環境、大堂品質等。由于黃石市都是中小型企業為主，對辦公面積需求不大，開發商為追求高利潤，出現有部分開發商在提高單價、控制總價，主打中小戶型，黃石市寫字樓市場開始日趨小戶型化。近年來，黃石市轉型升級取得了一定的效果，大中型企業都有大面積中高端辦公空間的需求，中高端寫字樓需求也就得到了釋放。企業對寫字樓的需求及要求在不斷提升，為了滿足現代化商務辦公需求及企業形象，未來甲級寫字樓的需求會較為旺盛，寫字樓開發投資仍將保持增長趨勢。預計到2025年，黃石市寫字樓投資額將達到9.7億元。

報告目錄

第一章寫字樓的相關概述 10

第一節寫字樓定義與特點 10

一、寫字樓的定義 10
二、寫字樓的特點 10
三、寫字樓的模式分析 11
四、寫字樓與商務公寓的區別 11

第二節寫字樓的分類 12

一、按建筑面積劃分 12
二、按使用功能劃分 12
三、按現代化程度分 13
四、按綜合條件劃分 13
五、按物業開發目的分 13

第三節寫字樓物業檔次的劃分標準 14

一、頂級物業（國際寫字樓） 14
二、高檔物業（甲級寫字樓） 15
三、中檔物業（乙級寫字樓） 16
四、低檔物業（丙級寫字樓） 17

第二章中國寫字樓市場分析 18

第一節中國寫字樓市場現狀分析 18

一、寫字樓發展回顧分析 18
二、寫字樓市場特征分析 18
三、寫字樓錯位競爭分析 20
四、甲級寫字樓競爭分析 21

第二節中國寫字樓投資分析 23

一、房地產投資金額分析 23
二、寫字樓投資金額分析 24
三、房地產開發資金來源規模 24

第三節中國寫字樓市場供給分析 25

一、寫字樓新開工面積 25
二、寫字樓施工面積分析 26
三、寫字樓竣工面積分析 26

第四節中國寫字樓銷售情況分析 27

一、寫字樓銷售面積分析 27
二、寫字樓銷售金額分析 27
三、寫字樓銷售價格分析 27
四、寫字樓價格波動原因 28

第三章黃石市房地產市場環境分析 29

第一節黃石市地理交通環境分析 29

一、地理位置 29
二、行政劃分 29
三、土地資源 29
四、交通條件 29

第二節黃石市宏觀經濟環境分析 30

一、黃石市GDP增長情況分析 30
二、黃石市產業結構情況分析 30
三、黃石市固定資產投資分析 30
四、黃石市工業發展現狀分析 31
五、黃石市居民收入情況分析 31

第三節黃石市房地產政策環境分析 31

一、房地產政策環境綜述 31
二、黃石市房地產政策 32
三、寫字樓相關政策分析 39

第四節黃石市房地產市場環境分析 40

一、房地產投資金額分析 40
二、房地產施工面積分析 40
三、房地產竣工面積分析 40
四、房地產銷售面積分析 41
五、房地產銷售金額分析 41
六、房地產市場價格分析 42

第四章黃石市寫字樓市場供需狀況分析 43

第一節黃石市寫字樓市場投資分析 43

一、黃石市寫字樓投資額分析 43
二、黃石市寫字樓投資類型 43

第二節黃石市寫字樓市場供給分析 43

一、黃石市寫字樓施工面積分析 43
二、黃石市寫字樓新開工面積 44
三、黃石市寫字樓竣工面積分析 44
四、黃石市寫字樓竣工價值分析 45

第三節黃石市寫字樓銷售情況分析 45

一、黃石市寫字樓銷售面積分析 45
二、黃石市寫字樓銷售金額分析 45

第四節石市寫字樓出租需求分析 46

一、黃石市寫字樓出租需求分析 46
二、黃石市寫字樓出租價格分析 46
三、黃石寫字樓空置面積情況分析 46

第五章黃石市重點區域寫字樓市場分析 48

第一節黃石港寫字樓市場分析 48

一、寫字樓市場現狀分析 48
二、寫字樓建設項目分析 48
三、寫字樓需求情況分析 49
四、寫字樓市場價格分析 49
五、寫字樓租金水平分析 50

第二節團城山寫字樓市場分析 50

一、寫字樓市場現狀分析 50
二、寫字樓建設項目分析 51
三、寫字樓需求情況分析 51
四、寫字樓租金水平分析 51

第三節大冶寫字樓市場分析 52

一、寫字樓市場現狀分析 52
二、寫字樓建設項目分析 52
三、寫字樓需求情況分析 53
四、寫字樓租金水平分析 53

第六章黃石市寫字樓客戶類型與營銷策略 54

第一節黃石市寫字樓客戶類型分析 54

一、跨國公司客戶 54
二、金融企業客戶 54
三、工業企業客戶 54
四、貿易企業客戶 54
五、專業服務機構 55
六、其他類型客戶 55

第二節黃石市寫字樓客戶選擇因素 55

一、地理位置 55
二、物業服務 56
三、租金水平 56
四、內部裝修 56
五、通信網路 57
六、商業配套 57

第三節黃石市寫字樓客戶銷售策略分析 57

一、注重采集企業客戶關鍵信息 57
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 57
三、強調客戶決策人的公關管理 58
四、強調銷售團隊的組織與協調 58
五、營造對企業客戶商圈的支持 58

第四節黃金山產業新區寫字樓客戶類型與營銷策略 59

第七章黃石市寫字樓招商定位與策略分析 60

第一節黃石市寫字樓招商階段分析 60

一、開發前期招商 60
二、開發中期招商 61
三、開業階段招商 61
四、開業后的招商 62

第二節黃石市寫字樓招商定位要素 62

一、寫字樓業態定位 62
二、寫字樓目標市場 63
三、寫字樓主題特色 63
四、寫字樓品種組合 63

第三節黃石市寫字樓營銷推廣工具 63

一、樓書 63
二、DM單 65
三、VI系統 65
四、戶外包裝 66
五、報紙廣告 66
六、車身廣告 67

第四節黃石市寫字樓招商策略分析 67

一、寫字樓項目的招商定位 67
二、寫字樓招商的廣告推廣 68
三、寫字樓的招商流程分析 69
四、寫字樓的招商策略建議 71
五、寫字樓的招商管理流程 73

第八章黃石市寫字樓物業管理服務分析 77

第一節黃石市寫字樓物業服務方式 77

一、委托服務型物業服務 77
二、自主經營型物業服務 77
三、專業服務企業物業服務 77

第二節黃石市寫字樓前期物業服務內容 78

一、簽訂物業服務合同 78
二、制訂物業服務方案 78
三、成立業主委員會 78
四、編寫物業維修公約 78
五、制訂規劃并具體落實 78
六、做好物業的接管驗收 78

第三節黃石市寫字樓物業營銷租售管理 79

一、寫字樓租賃合同的簽訂 79
二、寫字樓租賃合同的執行 79
三、寫字樓客戶的選擇 79
四、寫字樓租金的確定 82

第四節黃石市寫字樓日常物業服務內容 83

一、寫字樓前臺服務內容 83
二、寫字樓設施設備管理 84
三、寫字樓的安全服務 84
四、寫字樓的消防管理 85
五、寫字樓的保潔管理 85

第五節黃石市寫字樓物業管理的策略分析 86

一、物業管理水平影響寫字樓品質 86
二、掌握客戶需求提供針對性服務 86
三、細分主流客戶突出服務重點 87
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 88
五、運用特色管理成就超值服務 88

第九章黃石市寫字樓項目開發策略分析 90

第一節黃石市寫字樓項目開發要點分析 90

一、寫字樓的開發策略分析 90
二、寫字樓的市場調查分析 91
三、寫字樓的地塊定位建議 92
四、寫字樓的市場需求分析 93
五、寫字樓的市場供給分析 94

第二節黃石市寫字樓產品規劃設計 95

一、寫字樓建筑規劃設計要點 95
二、寫字樓配置規劃設計要點 96
三、寫字樓智能辦公設計分析 97
四、寫字樓生態辦公設計分析 99

第三節黃石市超高層高端寫字樓設計趨勢 102

一、規模和功能向復合型發展 102
二、更注重與城市關系的融合 102
三、產品的設計標準不斷提高 103

第十章黃石市寫字樓開發重點企業分析 107

第一節黃石萬達廣場投資有限公司 107

一、企業發展基本情況 107
二、企業資質情況分析 107
三、企業開發項目分析 107

第二節黃石市騰龍房地產開發有限公司 108

一、企業發展基本情況 108
二、企業資質情況分析 109
三、企業開發項目分析 109

第三節黃石市華迅房地產開發有限公司 109

一、企業發展基本情況 109
二、企業資質情況分析 110
三、企業開發項目分析 110

第四節黃石興港置業有限公司 110

一、企業發展基本情況 110
二、企業資質情況分析 111
三、企業開發項目分析 111

第十一章 2019-2025年黃石市寫字樓市場前景預測分析 112

第一節 2019-2025年中國寫字樓市場前景分析 112

一、中國寫字樓市場前景樂觀 112
二、寫字樓區域發展潛力分析 112
三、寫字樓成地產投資新趨勢 113
四、郊區寫字樓市場前景看好 113

第二節 2019-2025年黃石市寫字樓市場趨勢分析 114

一、價值取向明朗化 114
二、產品符合時代特質 115
三、與國際化辦公需求相符合 117

第三節 2019-2025年黃石市寫字樓市場前景預測 117

一、寫字樓投資規模預測分析 117
二、寫字樓市場需求預測分析 118
三、寫字樓市場價格預測分析 119

第十二章 2019-2025年黃石市寫字樓投資風險及策略分析 120

第一節 2019-2025年黃石市寫字樓投資盈利分析 120

一、寫字樓投資開發特性 120
二、寫字樓投資開發條件 121
三、寫字樓盈利模式分析 122
四、寫字樓投資成本分析 126
五、寫字樓的投資回報率 127

第二節 2019-2025年黃石市寫字樓投資風險分析 128

一、政策風險 128
二、地段風險 129
三、功能風險 130
四、規劃風險 130
五、空置風險 130
六、競爭風險 130

第三節 2019-2025年黃石市寫字樓投融資策略分析 130

一、寫字樓項目融資渠道 130
二、寫字樓投資技巧分析 132
三、寫字樓投資策略分析 133

圖表目錄

圖表 1 2014-2018年中國不同用途房地產開發投資構成統計 24
圖表 2 2014-2018年中國寫字樓投資完成額統計 24
圖表 3 2014-2018年中國房地產開發企業到位資金統計 25
圖表 4 2018年房地產開發企業資金來源結構 25
圖表 5 2014-2018年中國寫字樓新開工面積統計 26
圖表 6 2014-2018年中國寫字樓施工面積統計 26
圖表 7 2014-2018年中國寫字樓竣工面積統計 26
圖表 8 2014-2019年中國寫字樓銷售面積統計 27
圖表 9 2014-2019年中國寫字樓銷售額統計 27
圖表 10 2014-2019年中國寫字樓年均銷售價格統計 28
圖表 11 2014-2018年黃石市生產總值統計 30
圖表 12 2014-2018年黃石市居民人均可支配收入情況 31
圖表 13 2014-2018年黃石市房地產開發投資金額統計 40
圖表 14 2014-2018年黃石市房屋施工面積統計 40
圖表 15 2014-2018年黃石市房屋竣工面積統計 41
圖表 16 2014-2018年黃石市商品房屋銷售面積統計 41
圖表 17 2014-2018年黃石市商品房屋銷售額統計 41
圖表 18 2014-2018年黃石市商品房屋銷售價格統計 42
圖表 19 2014-2018年黃石市寫字樓投資額統計 43
圖表 20 2014-2018年黃石市寫字樓施工面積統計 44
圖表 21 2014-2018年黃石市寫字樓新開工面積統計 44
圖表 22 2014-2018年黃石市寫字樓竣工面積統計 44
圖表 23 2015-2018年黃石市寫字樓竣工價值統計 45
圖表 24 2014-2018年黃石市寫字樓銷售面積統計 45
圖表 25 2014-2018年黃石市寫字樓銷售金額統計 46
圖表 26 2014-2018年黃石市寫字樓空置面積統計 47
圖表 27 黃石市黃石港區寫字樓主要項目情況 48
圖表 28 黃石市萬達廣場寫字樓情況分析 49
圖表 29 黃石市恒大·錦繡磁湖寫字樓情況分析 49
圖表 30 黃石市摩爾城寫字樓情況分析 50
圖表 31 黃石市黃石港區部分寫字樓租金統計 50
圖表 32 黃石市黃石港區寫字樓主要項目情況 51
圖表 33 黃石市團城山部分寫字樓租金統計 52
圖表 34 黃石市黃石港區寫字樓主要項目情況 53
圖表 35 黃石市大冶部分寫字樓租金統計 53
圖表 36 寫字樓開業后招商類別 62
圖表 37 寫字樓招商的策略 73
圖表 38 招商人員的基本工作程序 74
圖表 39 重要客戶接待流程 75
圖表 40 寫字樓招商審核流程 76
圖表 41 寫字樓自用型客戶統計 80
圖表 42 黃石萬達廣場投資有限公司基本情況 107
圖表 43 黃石萬達廣場投資有限公司資質情況 107
圖表 44 黃石雙塔國際級寫字樓示意圖 108
圖表 45 黃石市騰龍房地產開發有限公司基本情況 109
圖表 46 黃石市騰龍房地產開發有限公司資質情況 109
圖表 47 黃石市華迅房地產開發有限公司基本情況 110
圖表 48 黃石市華迅房地產開發有限公司資質情況 110
圖表 49 黃石興港置業有限公司基本情況 111
圖表 50 黃石興港置業有限公司資質情況 111
圖表 51 2019-2025年黃石市寫字樓投資規模預測趨勢圖 118
圖表 52 2019-2025年黃石市寫字樓銷售面積預測趨勢圖 118
圖表 53 寫字樓運營管理能力示意圖 122
圖表 54 寫字樓需求類型及因素 122
圖表 55 寫字樓需求投資者類型情況 123
圖表 56 寫字樓開發運營模式-直接處置型 123
圖表 57 寫字樓開發運營模式-運營處置型 124
圖表 58 寫字樓盈利模式整體示意圖 124
圖表 59 寫字樓盈利模式影響因素 125
圖表 60 寫字樓可持續盈利模式分析 125
圖表 61 寫字樓盈利案例研究 126
圖表 62 寫字樓運營管理費用情況 127
圖表 63 寫字樓行業融資渠道 132

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