一、商業地產的定義 8
二、商業地產的分類 8
三、商業地產的模式 8

一、商業地產行業發展歷程 9
二、商業地產行業驅動因素 9
三、商業地產發展的必然性 11

一、商業地產市場現狀分析 12
二、商業地產發展特點分析 13
三、商業地產進入調控視野 14
四、商業地產市場熱點分析 15
五、商業地產市場形勢分析 17

一、商業地產企業散售盈利模式 19
（一）散售模式類型分析 19
（二）散售模式適用物業 20
（三）散售模式的優劣勢 21
二、商業地產企業整售盈利模式 22
（一）整售模式操作方式 22
（二）整售模式主要特點 22
（三）整售模式適用物業 22
（四）整售模式的優劣勢 23

一、完全自營模式分析 23
（一）完全自營模式資源要求 23
（二）完全自營模式優劣勢分析 25
二、自營+經營貸模式分析 25
（一）模式操作方式 25
（二）模式資源要求 26
（三）模式優劣勢分析 26
三、資本運作模式分析 26
（一）資本運作模式操作方式 26
（二）資本運作模式優劣勢分析 27

一、混合運作模式操作方式分析 28
二、混合運作模式主要特點分析 28
三、混合運作適用物業類型分析 28
四、混合運作模式優劣勢分析 28

一、地理位置 30
二、自然環境 30
三、生態氣候 30
四、資源分布 30

一、成都市青白江區GDP增長情況 32
二、成都市青白江區固定資產投資 34
三、成都市青白江區消費品零售總額 34
四、成都市青白江區產業結構分析 35

一、交通建設 36
二、公共交通 36
三、成綿樂客專 36

一、成都市青白江區人口數量及結構 37
二、成都市青白江區居民收入分析 37
三、成都市青白江區居民消費支出 38
四、成都市青白江區住戶存款余額 38
五、成都市青白江區城鎮化率 39

一、土地供應方式分析 40
二、土地成交情況分析 40
（一）土地成交宗數 40
（二）土地成交面積 41
（三）土地成交金額 41

一、成交地塊規劃用途 42
二、成交地塊用地面積 45
三、成交地塊建筑面積 47
四、成交地塊的容積率 50
五、成交地塊受讓單位 52

一、成交地塊的起始價 55
二、成交地塊的成交價 59
三、地塊的成交樓面價 62

一、成都市青白江區房地產投資額分析 64
二、成都市青白江區房地產建設規模分析 64
三、成都市青白江區房地產開發重點企業 65
四、成都市青白江區房地產市場價格分析 65

一、大成工業園 66
二、青白江工業園區 66
三、青白江工業集中發展區 67
四、青白江區青年（大學生）創業園 67

一、成都市青白江區商品房銷售情況 68
（一）商品房銷售面積 68
（二）商品房銷售額 68
二、成都市青白江區住宅銷售情況 69
（一）住宅銷售面積 69
（二）住宅銷售金額 70

一、商業經營規劃的布局順序 77
二、商業經營規劃的整體利益 77
三、商業規劃的黃金分割定律 79
四、配套設施的作用與投入 80
五、商鋪格局規劃分析 81

一、商業地產項目經濟測算 83
二、商業地產項目定價方式 84
三、商業地產項目經濟效益 85

一、目標市場的選擇策略 87
（一）集中化進入策略 87
（二）商品專業化策略 87
（三）市場專業化策略 87
（四）選擇性進入策略 87
（五）市場全覆蓋策略 88
二、項目開發商圈分析法 88
三、商業地產項目客戶定位 93
（一）商圈范圍界定 93
（二）消費者定位 94
（三）商家定位 95
（四）投資者定位 95
四、商業地產項目業態定位 95
（一）業態分類與特點 95
（二）項目的業態定位 98
（三）業態的合理構成 99
五、商業地產項目條件判斷 100

一、商業地產消費者行為調查 103
二、銷售與經營的平衡分析 104
三、商業物業商鋪營銷特性 104
四、商業項目營銷推廣流程 106
五、商業物業常用銷售方式 109

一、商業地產項目招商特點 111
二、商業地產項目招商對象 111
三、商業地產項目招商流程 113
四、商業地產招商現存問題 113
五、商業地產項目招商策略 114
（一）項目招商通用策略 114
（二）購物中心招商策略 119
（三）寫字樓的招商策略 122
（四）商業街的招商策略 126
（五）餐飲品牌招商策略 128

一、商業地產融資的意義 131
二、商業地產融資需求分析 131
三、商業地產融資渠道分析 132
四、商業地產多元化融資流程 133
五、商業地產市場融資新平臺 135
（一）商業抵押擔保證券CMBS 135
（二）商業地產基金融資模式 137
六、商業地產市場融資形勢 138

一、商業地產企業上市融資必要性 139
二、商業地產企業上市融資模式 141
三、商業地產企業上市融資效果 145
四、商業地產企業上市融資風險 147
（一）買殼上市的風險 147
（二）IPO形式的風險 147

一、房地產信托融資模式分析 148
（一）房地產信托融資模式類型 148
（二）房地產信托融資模式優劣勢 152
二、商業地產信托融資情況分析 153
（一）房地產信托季度發行規模 153
（二）房地產信托資金余額規模 153
（三）房地產信托平均收益率 154
三、房地產信托資金運用方式 154
四、房地產信托資金投資方式 155
五、房地產信托風險分析 156

一、商業地產的固有特性 157
（一）高收益高風險并存 157
（二）商業與地產有機結合 157
（三）開發是基礎/運營是關鍵 158
（四）資金需求巨大 158
二、商業地產融資的現實困境 158
三、突破困境的有效途徑分析 159
四、商業地產融資基金待推廣 161

一、商業地產投資風險 161
（一）開發商經驗不足 162
（二）同質化/空置率高 162
（三）資金鏈壓力較大 162
二、商業地產投資策略 163
（一）商業地產投資運作 163
（二）各業態投資攻略 185
（三）投資注意事項 189

一、商業地產投資的經營風險 193
二、商業地產投資的財務風險 193
三、商業地產管理人才緊缺風險 194
四、商業地產投資的流動性和變現性風險 194

一、轉嫁風險 194
二、加強市場調查研究 194
三、通過投資組合來分散風險 195
四、通過良好的管理控制風險 195
五、通過“期權”交易控制風險 195
六、選擇風險較小的項目進行投資 195

一、政府要創造良好的商業地產發展環境 195
二、開發商應準確市場定位，合理選址和規模 197
三、購買者購買商業地產時需理性 198

圖表 1 中國商業地產發展階段一覽表 9
圖表 2 商業地產散售模式優缺點情況 21
圖表 3 商業地產各種盈利模式指標對比情況一覽表 29
圖表 4 成都市青白江區地區生產總值變化趨勢圖 33
圖表 5 2018年成都市各地區地區生產總值統計 33
圖表 6 成都市青白江區固定資產投資增長速度變化趨勢圖 34
圖表 7 成都市青白江區社會消費品零售總額變化趨勢圖 35
圖表 8 成都市青白江區產業結構情況統計 35
圖表 9 成都市青白江區常住人口數量變化趨勢圖 37
圖表 10 成都市青白江區居民收入情況統計 38
圖表 11 成都市青白江區住戶存款余額情況統計 39
圖表 12 成都市青白江區城鎮化率統計 39
圖表 13 成都市青白江區土地供應方式統計 40
圖表 14 成都市青白江區土地成交宗數統計 41
圖表 15 成都市青白江區土地成交面積統計 41
圖表 16 成都市青白江區土地成交金額統計 41
圖表 17 成都市青白江區成交地塊規劃用途情況 42
圖表 18 成都市青白江區成交地塊用地面積情況 45
圖表 19 成都市青白江區成交地塊建筑面積情況 47
圖表 20 成都市青白江區成交地塊受讓單位情況 52
圖表 21 成都市青白江區成交地塊起始價情況 56
圖表 22 成都市青白江區成交地塊成交價情況 59
圖表 23 成都市青白江區成交地塊成交樓面價情況 62
圖表 24 成都市青白江區房地產投資額變化趨勢圖 64
圖表 25 成都市青白江區商品房施工面積變化趨勢圖 65
圖表 26 成都市青白江區房地產價格統計 65
圖表 27 成都市青白江區商品房銷售面積變化趨勢圖 68
圖表 28 成都市青白江區商品房銷售額變化趨勢圖 69
圖表 29 成都市青白江區住宅銷售面積變化趨勢圖 69
圖表 30 成都市青白江區住宅銷售額增長趨勢圖 70
圖表 31 成都市青白江區部分商品房市場價格統計 70
圖表 32 成都市青白江區特色商業街區統計 71
圖表33 成都市青白江區部分酒店統計 73
圖表34 成都市青白江區部分寫字樓情況 73
圖表 35 城市購物中心商業業態組合 99
圖表 36 地區購物中心商業業態組合 100
圖表 37 Lifestyle Center商業業態組合 100
圖表 38 私募基金的優勢和劣勢 138
圖表 39 IPO的優勢和劣勢 138
圖表 40 房地產信托資金余額規模統計 154