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內容概括

城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。1858年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上，對城市更新作了有關的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿；對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區等環境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環境和美麗的市容。包括所有這些內容的城市建設活動都是城市更新。城市更新的目的是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發展和繁榮。它包括兩方面的內容：一方面是對客觀存在實體（建筑物等硬件）的改造；另一方面是對各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、游憩環境等的改造與延續，包括鄰里的社會網絡結構、心理定勢、情感依戀等軟件的延續與更新。在歐美各國，城市更新起源于二戰后對不良住宅區的改造，隨后擴展至對城市其他功能地區的改造，并將其重點落在城市中土地使用功能需要轉換的地區。城市更新的目標是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發展的城市問題，這些城市問題的產生既有環境方面的原因，又有經濟和社會方面的原因。城市更新是當前中國城市發展的研究熱點之一。改革開放后，城市更新作為城市發展的調節機制，以空前的規模和速度在全國各地展開，并在21世紀進入了一個新的歷史階段。目前，中國正在為更好的發展尋求新的驅動力。城市更新作為其中一個可能的驅動力，面臨著緊迫的任務。隨著我國城市化進程的加快進行，城市面貌急需舊貌換新顏。舊城改造、棚戶區改造、公共服務更新等城市更新需求日漸強烈。而與此同時，伴隨著一二線城市逐漸步入存量房市場，土地供應愈加有限，尤其是北上廣深等一線城市，房企也紛紛抓住“城市更新”這個機遇來擴充規模，并為城市的更新貢獻出更多經驗。城市更新，既是機遇也是挑戰。

報告目錄

第一章城市發展創新趨勢分析

第一節創新思維推動城市發展

一、城市發展觀創新
二、城市發展模式轉型
三、城市發展動力轉換
四、城市規劃管理創新
五、城市治理方式改革

第二節創新型城市類型分析

一、文化創新型城市
二、工業創新型城市
三、服務創新型城市
四、科技創新型城市

第三節中國創新型城市建設模式

一、深圳模式
二、上海模式
三、大連模式
四、合肥模式

第二章中國城鎮化發展形勢分析

第一節中國城鎮化發展進程

一、中國的城鎮化進程分析
二、中國城市規模增長情況
三、城市維護建設收支情況
四、城市市政公用設施建設分析
五、中國主要城市群發展情況
六、城鎮化對國民經濟的貢獻

第二節中國城鎮化發展的質量分析

一、城鎮化質量的內涵界定
二、城鎮化質量評價指標體系
三、中國城鎮化質量評定分析
（一）主要城市城鎮化質量現狀
（二）城鎮化質量評分指標情況

第三節中國城鎮化產生的問題分析

一、中國城鎮化建設誤區分析
二、中國城鎮化建設正確引導

第四節中國新型城鎮化戰略解讀

一、新型城鎮化要旨分析
二、新型城鎮化特點和要求
三、新型城鎮化的革新方向
四、新型城鎮化的推動措施
五、新型城鎮化改革突破口

第三章城市更新內涵理念分析

第一節城市更新的基本概念

一、城市更新概念的內涵
二、城市更新的主要內容
三、城市更新的目的
四、城市更新的分類

第二節城市更新的起源

一、中國城市更新興起的原因及背景
二、城市更新的理論基礎

第四章中外城市更新運動與理論演化

第一節西方的城市更新運動及其理論

一、西方的城市更新運動
二、西方城市更新理論階段
三、西方城市更新的理論綜述

第二節中國城市更新運動及其理論

一、中國城市更新運動
二、中國城市更新存在的問題
三、中國城市更新的研究綜述

第三節中西城市更新的比較

一、中西方城市更新背景比較
二、中西城市的更新差異分析
三、西方經驗對中國城市更新的啟示

第五章國外城市更新情況分析

第一節英美城市更新的發展歷程及特點

一、英國城市更新的發展歷程
二、美國城市更新的發展歷程
三、英美城市更新的發展特點
四、英美城市更新存在的問題
五、英美城市更新的發展趨勢

第二節國外城市更新案例

一、布林德利地區的城市更新
二、倫敦道克蘭地區的城市更新
三、法國巴約納的舊城改造
四、二次戰后東京的舊城改造

第三節西方城市更新對中國城市更新的啟示

第六章城市更新與城市發展研究

第一節城市更新與舊城保護

一、城市更新中舊城保護是一大難題
二、對舊城歷史文化遺產保護的原則

第二節城市更新與土地置換

一、土地置換與城市更新的關系
二、土地置換在城市更新中的重要作用
三、城市更新中土地置換的問題與原則
四、城市更新中土地置換的幾種思路

第三節城市更新與生態環境

一、城市更新對城市生態環境的影響
二、城市更新與城市生態建設的關系
三、城市更新中改善城市生態的幾個措施

第四節城市更新與房地產開發

一、舊城改造的動力在房地產開發
二、房地產開發與舊城改造共贏
三、成功的舊城改造開發模式
四、打造可持續發展的繁榮城區

第五節城市更新與社會網絡

一、社會網絡的涵義及其意義
二、傳統城市更新對社會網絡的影響
三、社會網絡保存和發展的城市更新有效形式

第六節城市更新與公眾參與

一、公眾參與對舊城更新的意義
二、城市更新中公眾參與現狀
三、加強公眾參與的思路

第七節城市更新與創意產業

一、創意產業在中國城市更新的實踐
二、創意產業在城市更新中的進一步思考
三、從經營城市走向創意城市是城市發展的新趨勢

第七章城市更新的運作模式與支持系統

第一節城市更新的運作模式

一、樹立“經營城市”新理念
二、創建經營城市的新體制
三、發揮政府主導的特殊作用
四、采用市場化運作的新途徑

第二節城市更新的保障機制

一、城市更新的土地利用運作機制
二、城市更新項目的社會評價機制
三、城市更新與住房保障的聯動機制

第三節城市更新的綜合支持系統

一、建立綜合支持系統應遵循的原則
二、建立綜合支持系統的核心內容

第八章城市更新利益相關體分析

第一節城市更新利益相關方構成

一、城市更新相關方利益訴求
（一）企業利益
（二）政府利益
（三）居民利益
二、城市更新利益相關體拆賠分工
（一）政府方
（二）開發商

第二節城市更新中利益相關方困難分析

第三節利益相關體市場化運作模式對比

一、政府+開發商
二、開發商+社區
三、政府+開發商+社區
四、三方合作關系建立分析

第九章城市更新項目開發運作要點

第一節城市更新項目

一、城市更新項目價值鏈條
二、城市更新土地運營階段
（一）前期準備
（二）拆遷實施
（三）開發實施

第二節城市更新主要的運作模式對比

一、城市發展基金模式
二、MUT模式
三、SUR模式
四、IDP模式

第三節項目盈利模式優劣勢對比

一、城投自主進行一級開發
二、城投尋求合作開發，并約定投資回報率
三、城投謀求戰略性合作開發，并按股分紅
四、城投取地自主進行二級開發
五、城投取地轉讓變現
六、合作取地進行二級開發
七、BOT項目轉讓

第十章城中村改造策略及模式分析

第一節中國城中村的形成與改造

一、城中村的產生
二、城中村土地產權分析
三、城中村改造的政府動機
四、城中村改造對房地產的影響

第二節中國城中村改造難點分析

一、城中村規劃難點分析
二、城中村產權難點分析
三、城中村資金來源難點
四、城中村拆遷補償難點
五、城中村土地供應難點
六、城中村思想觀念難點

第三節城中村改造拆遷補償模式分析

一、補償方式分析
（一）貨幣補償方式分析
（二）產權調換方式分析
二、安置方式分析
（一）就地安置方式分析
（二）異地安置方式分析

第四節城中村公共設施開發運營模式

一、工程項目融資代建制
二、村民投資參股經營模式
三、PFI （私人主動融資）
四、分階段的建設時序控制

第十一章全國舊城改造重點案例分析

第一節 “新天地”項目案例分析

一、項目地塊特征
二、項目開發特點
三、項目開發成本
四、項目整體策略
五、“新天地”項目成功效應

第二節中遠兩灣城項目案例分析

一、項目地塊特征
二、項目開發特點
三、項目開發成本
四、項目整體規劃
五、項目開發策略
六、項目經濟評價

第三節江南新苑項目案例分析

一、項目地塊特征
二、項目開發特點
三、項目設計分析
四、項目整體規劃
五、物業經營統籌
六、項目事件營銷

第十二章深圳市城市更新特征及投資機會研究

第一節深圳市社會經濟環境分析

一、深圳國民經濟發展情況
二、深圳城市建設主要指標
三、深圳城市人口增長情況
四、深圳市土地供應成交分析
五、深圳房地產市場發展現狀
（一）深圳房地產投資建設規模
（二）深圳房地產調控政策分析
（三）深圳商品房銷售面積分析
（四）深圳商品房銷售價格分析

第二節深圳市城市發展戰略規劃

一、深圳城市發展定位
二、深圳市各區域定位
三、深圳城市發展目標
四、深圳城市發展政策指引
五、深圳城市發展布局

第三節深圳市城市更新政策及規劃

一、深圳城市更新總體規劃
二、《深圳市城市更新辦法》
三、《深圳市城市更新辦法實施細則》
四、深圳城市更新單元規劃制定計劃申報指引

第四節深圳市城市更新房地產企業機會分析

一、深圳城市更新項目發展歷程
二、深圳城市更新近期重點地區
三、深圳城市更新項目成功范例

第十三章廣州市城市更新特征及投資機會研究

第一節廣州市社會經濟環境分析

一、廣州國民經濟發展情況
二、廣州城市建設主要指標
三、廣州城市人口增長情況
四、廣州市土地供應成交分析
五、廣州房地產市場發展現狀

第二節廣州市城市發展戰略規劃

一、廣州城市發展定位
二、廣州市各區域定位
三、廣州城市發展目標
四、廣州城市發展政策指引
五、廣州城市發展布局

第三節廣州市城市更新政策及規劃

一、《廣州市舊城更新改造規劃綱要》
二、《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》
三、《國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見》
四、廣州市“三舊”改造工作流程

第四節廣州市城市更新房地產企業機會分析

一、廣州城市更新項目發展歷程
二、廣州城市更新發展動態
三、城市更新對開發商企業影響
四、廣州城市更新項目成功范例

第十四章北京市城市更新特征及投資機會研究

第一節北京市社會經濟環境分析

一、北京國民經濟發展情況
二、北京城市建設主要指標
三、北京城市人口增長情況
四、北京市土地供應成交分析
（一）北京市土地市場分析
（二）房地產企業購置土地面積
五、北京房地產市場發展現狀
（一）北京房地產投資建設規模
（二）北京房地產調控政策分析
（三）北京商品房銷售面積分析
（四）開發企業項目資金情況

第二節北京市城市發展戰略規劃

一、北京城市發展定位
二、北京城市發展目標
三、北京城市發展布局
（一）城市空間布局
（二）北京交通體系
（三）人口規模布局
（四）公共設施布局

第三節北京市城市更新政策及規劃

一、關于加強北京舊城保護和改善居民住房工作有關問題的通知
二、北京市加快城市危舊房改造實施辦法
三、關于進一步加快城市危舊房改造若干問題的報告
四、北京市舊城區改建房屋征收實施意見
五、北京市舊城區改造的相關政策法規
六、棚戶區改造政策

第四節北京市城市更新房地產企業機會分析

一、北京城市更新項目發展歷程
二、北京市城市拆遷改造工程情況
三、北京市城市更新中城市功能提升與環境整治情況
四、北京舊城區居住建筑改造的新趨勢
五、北京城市更新項目成功范例

第十五章上海市城市更新特征及投資機會研究

第一節上海市社會經濟環境分析

一、上海國民經濟發展情況
二、上海城市建設主要指標
三、上海城市人口增長情況
四、上海市土地供應成交分析
（一）上海市土地供應情況分析
（二）上海市土地成交情況分析
（三）房地產企業購置土地面積
五、上海房地產市場發展現狀
（一）上海房地產投資建設規模
（二）上海房地產調控政策分析
（三）上海商品房銷售面積分析
（四）上海商品房銷售價格分析

第二節上海市城市發展戰略規劃

一、上海城市發展定位
二、上海市各區域定位
三、上海城市發展目標
四、上海城市發展政策指引
五、上海城市發展布局
（一）都市功能優化區
（二）都市發展新區
（三）新型城市化地區
（四）綜合生態發展區
（五）限制開發區域
（六）禁止開發區域

第三節上海市城市更新政策及規劃

一、《上海市舊住房綜合改造管理辦法》
二、《上海市城市更新實施辦法》
三、“十三五”期間城市建設思路
四、上海市舊區改造“十三五”發展規劃

第四節上海市城市更新房地產企業機會分析

一、上海城市更新項目發展歷程
二、上海市城市更新的方式分析
三、上海城市更新新模式探索

第五節上海城市更新改造案例

一、黃浦江兩岸更新改造
（一）世博會園區改造
（二）外灘地區改造
二、城市工業園更新改造
（一）上海鋼鐵十廠改造
（二）上海啤酒廠改造
（三）M50藝術畫廊區
（四）1933老場坊
（五）“8號橋”
（六）田子坊

第十六章城市更新項目定位策略

第一節城市更新項目發展策略

第二節城市更新項目區域戰略定位

第三節區域形象定位

第四節城市功能與產業設置原則

第五節區域城市功能與產業結構定位

第十七章城市更新項目整體包裝及推廣策略

第一節招商引資策略

第二節整體包裝策略

第三節招商引資模式設計

第四節項目招商應注意的幾大問題

第十八章城市更新項目經濟模型研究

第一節項目地塊地價估算

一、基準地價
二、項目地塊價格修正
三、項目收入與投入

第二節項目價差

第三節項目的風險

第四節項目收益總結

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