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內容概括

物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。

2020年，百強企業管理項目數量均值為244個，同比增長15.09%；管理面積均值達4878.72萬平方米，同比增速達14.02%；百強企業市場份額上升至49.71%，較上年增加6.10個百分點。百強企業積極承接兄弟企業獨立開發或合作開發的項目，使得管理面積的增長得到有效保障。其次，百強企業進駐兄弟企業開發項目后，借助優質服務、專業管理及高效運營，不斷累積良好的品牌口碑，通過標桿項目"以點擴面"，為挖掘本土存量市場奠定良好基礎。此外，百強企業利用兄弟公司與政府、國企之間的緊密聯系，成立合資合作平臺或項目層面的合資公司，協助獲取政府類、公建類的項目、城市服務項目，同時也有助于規避并購整合的高對價問題。

開封市居民小區、商業地產等的物業管理由開封市物業管理協會統一管理，開封市物業管理協會自成立以來，逐步形成了由專業公司管理、業主自治管理、社區管理等三種主要方式。開封市不斷加強對物業企業的監管。規范物業服務企業行為，使小區物業管理在改善居住環境、構建和諧社會過程中發揮了推進作用。

2020年，開封市居民人均可支配收入22647元，比上年增長3.9%。按常住地分，城鎮居民人均可支配收入31868元，增長1.8%；農村居民人均可支配收入15370元，增長6.2%。居民收入呈現出逐年遞增的趨勢，這預示著開封市居民具有相當的消費潛力。《開封市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》提出政府將推動工業化和城鎮化良性互動，到2025年，開封市常住人口城鎮化率達到55%以上。政府將繼續推進全市城鎮化進程，隨著城鎮人口的不斷增長，未來開封市房地產發展空間較大，進一步推動了開封市物業管理市場的發展。

報告目錄

第一章物業管理發展概述 8

第一節物業管理的定義 8

一、物業管理的定義 8
二、物業管理的起源 8
三、物業管理的原則 9
四、物業管理的特性 10

第二節物業管理的作用 12

一、物業管理的主要類型劃分 12
二、物業管理與傳統管理的區別 14
三、物業管理在社會經濟中的作用 15

第三節物業管理運行機制 17

一、物業管理市場價格機制 17
二、物業管理市場供求機制 20
三、物業管理市場競爭機制 23
四、物業管理運行機制的功能 25

第二章中國物業管理市場發展分析 26

第一節物業管理市場發展概況 26

一、物業管理市場現狀分析 26
二、物業管理行業發展特點 26
三、物業管理發展推動因素 27

第二節物業管理百強企業分析 28

一、物業管理百強企業排名情況 28
二、物業管理百強企業經營規模 32
三、物業管理百強企業經營效績 34
四、物業管理百強企業服務品質 37
五、物業管理百強企業發展潛力 38
六、物業管理百強企業社會貢獻 40

第三節物業管理市場開發策略 41

一、物業管理商業模式創新策略 41
二、物業管理企業經營策略分析 44
三、物業管理企業經營策略選擇 46
四、中小物業管理企業經營策略 48

第三章開封市物業管理行業發展環境分析 52

第一節開封市物業管理行業經濟環境分析 52

一、開封GDP增長情況分析 52
二、工業經濟發展形勢分析 52
三、社會固定資產投資分析 53
四、全社會消費品零售總額 53
五、城鄉居民收入增長分析 54
六、居民消費價格變化分析 55

第二節開封市物業管理行業政策環境分析 55

一、《物業管理條例》解讀 55
二、物業管理監管政策分析 56
（一）物業管理市場主體的監管 56
（二）物業管理市場客體的監管 57
（三）物業管理市場價格的監管 58
（四）物業管理市場競爭的監管 59
（五）物業管理市場供求的監管 59
（六）物業管理市場競爭的監管 59
三、開封市物業管理相關政策 60
（一）《河南省物業管理條例》 60
（二）《開封市物業管理辦法》 60
（三）《開封市住宅小區物業管理全覆蓋工作實施方案》 60
（四）《開封市老舊小區整治改造試點工作實施方案》 63
（五）《開封市城鎮老舊小區改造工作實施方案》 67

第三節開封市物業管理行業社會環境 72

一、開封市人口數量分析 72
二、開封市人均住房支出情況 73
三、開封市城鎮化進程及影響 73

第四章開封市房地產市場分析 75

第一節開封市房地產投資開發分析 75

第二節開封市房地產市場供需分析 75

一、房地產供應狀況 75
二、商品房竣工情況 76
三、商品房銷售情況 76

第三節開封市房地產樓盤分析 77

一、房地產推盤情況 77
二、主要樓盤價格情況 79

第四節開封市房地產價格走勢 79

一、房地產成交價格走勢 79
二、商品住宅價格走勢 80

第五章開封市物業管理市場發展分析 81

第一節開封市物業管理市場發展概況 81

一、開封市物業管理市場現狀分析 81
二、開封市物業管理收費標準分析 81
三、開封市物業管理行業發展成就 81
四、開封市物業管理滿意度調查分析 82

第二節開封市物業管理市場競爭分析 83

一、開封市物業管理行業競爭分析 83
二、開封市物業管理重點企業統計 84
三、開封市物業管理企業十強排名 84

第三節開封市物業管理發展策略分析 85

一、開封市物業管理面臨的問題及對策 85
二、開封市物業管理企業費用擴展策略 88
三、開封市物業管理服務品質提升策略 90

第六章開封市物業管理市場細分領域發展分析 93

第一節開封市住宅物業管理市場分析 93

一、住宅物業管理的特點 93
二、物業費的構成與制定 94
三、開封市住宅物業管理分析 96
四、開封市別墅物業管理分析 96
（一）別墅物業環境特點 96
（二）別墅物業治安特性 97
（三）別墅物業服務要點 98

第二節開封市商業物業管理市場分析 99

一、開封市商業地產開發投資情況 99
二、開封市商業地產銷售情況分析 99
三、開封市商業地產不同業態管理特點 100
（一）寫字樓物業管理的特點 100
（二）購物中心物業管理特點 101
（三）休閑會所物業管理特點 101
（四）公寓酒店物業管理特點 102

第三節開封市工業物業管理市場分析 104

一、開封市工業物業管理業態特征 104
（一）工業廠房物業管理 104
（二）研發中心物業管理 104
（三）醫藥園區物業管理 105
二、開封市工業物業管理的特點 106
三、開封市工業物業管理的難點 106
四、開封市工業物業管理的思路 107
五、開封市工業物業管理運營策略 110
（一）工業物業管理的前期介入 110
（二）工業物業管理的接管驗收 111
（三）工業物業管理日常管理策略 111

第四節開封市公共建筑物業管理市場分析 114

一、開封市政府機關物業管理 114
（一）政府機關物業管理模式 114
（二）政府機關物業管理特點 115
（三）政府機關物業管理要素 117
二、開封市醫院物業管理 118
（一）醫院物業管理模式 118
（二）醫院物業管理特點 121
（三）醫院物業管理內容 122
（四）醫院數量情況分析 122
三、開封市學校物業管理 122
（一）學校物業管理模式 122
（二）學校物業管理特點 125
（三）學校物業管理內容 126
（四）學校數量情況分析 129

第七章開封市物業管理行業招投標分析 130

第一節物業管理招投標綜述 130

一、物業管理招投標的概念 130
二、物業管理招投標的意義 130
三、物業管理招標的特點 131
四、物業管理招投標的原則 132

第二節物業管理招標分析 134

一、物業管理招標的組織機構 134
二、物業管理招標的范圍 137
三、物業管理招標的方式 139
四、物業管理招標的內容 142

第三節物業管理投標分析 146

一、物業管理投標的組織機構 146
二、物業管理投標的流程 147
三、物業管理投標策略 150

第八章開封市物業管理重點企業發展現狀分析 152

第一節浙江鴻翔物業管理服務有限公司開封分公司 152

一、企業基本情況分析 152
二、企業物業管理項目 152
三、企業物業管理優勢 152
四、企業發展策略分析 153

第二節浙江綠升物業服務有限公司開封分公司 153

一、企業基本情況分析 153
二、企業物業管理項目 153
三、企業物業管理優勢 153
四、企業發展策略分析 154

第三節鄭州市雅潔物業管理有限責任公司開封分公司 154

一、企業基本情況分析 154
二、企業物業管理項目 154
三、企業物業管理優勢 155
四、企業發展策略分析 155

第四節碧桂園生活服務集團股份有限公司開封分公司 155

一、企業基本情況分析 155
二、企業物業管理項目 155
三、企業物業管理優勢 156
四、企業發展策略分析 156

第五節河南建業物業管理有限公司開封分公司 156

一、企業基本情況分析 156
二、企業物業管理項目 156
三、企業物業管理優勢 157
四、企業發展策略分析 157

第九章開封市物業管理行業發展趨勢及前景分析 158

第一節開封市物業管理行業發展趨勢分析 158

一、物業管理信息化趨勢分析 158
二、開封市住宅物業發展趨勢分析 161
三、開封市商業物業發展趨勢分析 162

第二節開封市物業管理行業前景分析 162

一、開封市房地產市場前景分析 162
二、開封市物業管理行業擴展分析 163
三、開封市物業顧問服務前景廣闊 164

第三節開封市物業管理行業前景預測 166

圖表目錄

圖表 1 2021中國物業管理百強企業名單 28
圖表 2 百強企業管理面積、項目數量及市場份額變化情況 32
圖表 3 百強企業營業收入均值及增速情況 34
圖表 4 全國物業管理百強企業與TOP10企業收入構成變化 35
圖表 5 2020年物業管理百強企業多種經營收入及非業主增值服務收入結構 35
圖表 6 2020年全國物業管理百強企業營業成本構成情況 36
圖表 7 全國物業管理百強企業毛利潤、凈利潤及增速情況 37
圖表 8 百強企業物業服務費收繳率與項目續約率情況 37
圖表 9 百強企業合同儲備面積均值及儲備項目數量均值情況 38
圖表 10 物業服務企業參與社會治理模式 41
圖表 11 開封市地區生產總值統計 52
圖表 12 開封市規模以上工業增加值統計 53
圖表 13 開封市固定資產投資額統計 53
圖表 14 開封市社會消費品零售總額統計 54
圖表 15 開封市城鄉居民人均可支配收入統計 54
圖表 16 開封市城鄉居民人均可支配收入統計 55
圖表 17 開封市人口規模統計 73
圖表 18 開封市城鄉居民人均居住支出統計 73
圖表 19 開封市城鎮常住人口及城鎮化率 74
圖表 20 開封市房地產開發投資額統計 75
圖表 21 開封市房屋施工面積 75
圖表 22 開封市房屋施工面積 76
圖表 23 開封市商品房銷售面積統計 76
圖表 24 開封市商品房銷售額統計 77
圖表 25 2020年上半年開封市熱銷樓盤一覽表 78
圖表 26 2020年12月開封市熱門樓盤TOP10排行榜 78
圖表 27 2020年12月開封市熱門樓盤市場價格一覽表 79
圖表 28 開封市商品房銷售均價變化趨勢圖 80
圖表 29 開封市商品住宅銷售均價變化趨勢圖 80
圖表 30 開封市物業管理優秀住宅小區及物業服務企業名單 82
圖表 31 開封市物業管理企業結構占比圖 83
圖表 32 開封市物業管理重點企業一覽表 84
圖表 33 開封市物業管理企業十強排名一覽表 85
圖表 34 開封市部分小區樓盤物業管理公司及物業費一覽表 96
圖表 35 開封市商業地產開發投資額統計 99
圖表 36 開封市商業地產銷售面積及銷售額統計 99
圖表 37 開封市學校數量統計 129

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