第一章 中國商業地產行業相關概述 31
第一節 商業地產的相關概述 31
一、商業地產的定義 31
二、商業地產的分類 31
三、商業地產的模式 32
第二節 2015年中國宏觀經濟環境分析 32
一、中國GDP增長情況分析 32
二、工業經濟發展形勢分析 33
三、社會固定資產投資分析 34
四、全社會消費品零售總額 35
五、城鄉居民收入增長分析 37
六、居民消費價格變化分析 38
七、對外貿易發展形勢分析 39
第三節 中國社會環境分析 39
一、人口環境分析 39
二、中國城鎮化率 41
第四節 商業地產業政策環境分析 41
一、房地產土地政策分析 41
（一）調整住房公積金存貸款利率 41
（二）個人轉讓兩年以上住房免征營業稅 42
（三）《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》 42
（四）《關于優化2015年住房及用地供應結構，促進房地產市場平穩健康發展的通知》 42
（五）《不動產登記暫行條例》 42
（六）《關于全面深化公安改革若干重大問題的框架意見》 43
（七）《關于全面深化公安改革若干重大問題的框架意見》 43
（八）《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》 43
二、商業地產主要政策法規 43
三、商業地產區域政策分析 44
（一）北京商業地產發展政策 44
（二）上海商業地產發展政策 44
（三）深圳存量商業地產新規 45
（四）廣州商業地產發展政策 45
（五）其他地區商業地產政策 46
第五節 商業用地供應情況及價格分析 47
一、商業用地指數趨勢分析 47
二、商業用地供應規模分析 48
三、商業用地市場價格分析 49
第二章 中國商業地產行業發展分析 51
第一節 房地產發展現狀分析 51
一、房地產開發景氣指數 51
二、房地產開發投資分析 51
三、房地產施、竣工面積分析 52
四、房地產銷售面積及金額分析 53
五、房地產開發到位資金情況 54
六、房地產市場價格走勢分析 55
七、商業地產行業存在的問題 56
第二節 商業地產行業投資背景 58
一、商業地產行業發展歷程 58
二、商業地產行業驅動因素 58
三、商業地產發展的必然性 60
第三節 商業地產行業發展分析 61
一、商業地產市場現狀分析 61
二、商業地產指數趨勢分析 63
三、商業地產發展特點分析 64
四、商業地產進入調控視野 65
五、商業地產市場熱點分析 66
六、商業地產市場形勢分析 68
七、商業地產發展方向分析 69
八、社會零售對商業地產影響 72
第四節 商業地產行業運營分析 73
一、商業地產開發投資額分析 73
二、商業地產銷售面積分析 74
三、商業地產的銷售額分析 74
四、商業地產銷售價格分析 75
五、商業地產價格影響因素 76
第五節 商業地產行業競爭格局 77
一、房地產企業競爭格局分析 77
（一）房地產開發企業排名 77
（二）房地產品牌企業競爭 78
二、商業地產市場競爭態勢分析 79
三、商業地產市場競爭全面升級 80
四、各大城市商業地產競爭態勢 82
五、商業地產五大發展趨勢分析 86
六、商業地產的全渠道模式分析 89
第六節 商業地產經營策略分析 89
一、零散銷售、統一經營 89
二、零散銷售、各自經營 90
三、整體出售、整體經營 90
四、整體出租、整體經營 90
五、零散出租、各自經營 91
第三章 中國商業地產行業盈利模式分析 92
第一節 國外商業地產企業盈利模式分析 92
一、美國商業地產企業盈利模式分析 92
（一）商業地產企業盈利模式發展歷程 92
（二）商業地產企業盈利模式特點分析 93
二、新加坡商業地產企業盈利模式分析 94
（一）商業地產企業盈利模式發展歷程 94
（二）商業地產企業盈利模式特點分析 96
第二節 商業地產企業開發銷售盈利模式 96
一、商業地產企業散售盈利模式 96
（一）散售模式類型分析 96
（二）散售模式適用物業 98
（三）散售模式的優劣勢 98
二、商業地產企業整售盈利模式 99
（一）整售模式操作方式 99
（二）整售模式主要特點 99
（三）整售模式適用物業 100
（四）整售模式的優劣勢 100
第三節 商業地產企業持有經營盈利模式 101
一、完全自營模式分析 101
（一）完全自營模式資源要求 101
（二）完全自營模式優劣勢分析 102
二、自營+經營貸模式分析 102
（一）模式操作方式 102
（二）模式資源要求 103
（三）模式優劣勢分析 103
三、資本運作模式分析 104
（一）資本運作模式操作方式 104
（二）資本運作模式優劣勢分析 105
第四節 商業地產企業混合運作盈利模式 105
一、混合運作模式操作方式分析 105
二、混合運作模式主要特點分析 105
三、混合運作適用物業類型分析 106
四、混合運作模式優劣勢分析 106
第五節 主要商業地產盈利模式對比分析 106
第四章 中國商業地產項目營銷管理分析 108
第一節 商業地產項目商業規劃 108
一、商業經營規劃的布局順序 108
二、商業經營規劃的整體利益 108
三、商業規劃的黃金分割定律 110
四、配套設施的作用與投入 111
五、商鋪格局規劃分析 112
第二節 商業地產項目經濟測算 114
一、商業地產項目經濟測算 114
二、商業地產項目定價方式 115
三、商業地產項目經濟效益 116
第三節 商業地產目標市場選擇 118
一、目標市場的選擇策略 118
（一）集中化進入策略 118
（二）商品專業化策略 118
（三）市場專業化策略 118
（四）選擇性進入策略 118
（五）市場全覆蓋策略 119
二、項目開發商圈分析法 119
三、商業地產項目客戶定位 125
（一）商圈范圍界定 125
（二）消費者定位 125
（三）商家定位 126
（四）投資者定位 126
四、商業地產項目業態定位 126
（一）業態分類與特點 126
（二）項目的業態定位 129
（三）業態的合理構成 130
五、商業地產項目條件判斷 131
第四節 商業地產項目營銷推廣 134
一、商業地產消費者行為調查 134
二、銷售與經營的平衡分析 135
三、商業物業商鋪營銷特性 135
四、商業項目營銷推廣流程 137
五、商業物業常用銷售方式 140
第五節 商業地產項目招商實施 142
一、商業地產項目招商特點 142
二、商業地產項目招商對象 142
三、商業地產項目招商流程 144
四、商業地產招商現存問題 144
五、商業地產項目招商策略 146
（一）項目招商通用策略 146
（二）購物中心招商策略 150
（三）寫字樓的招商策略 153
（四）商業街的招商策略 158
（五）餐飲品牌招商策略 159
第六節 商業地產項目開業策略 161
第二篇 細分市場篇 164
第五章 中國寫字樓市場開發投資分析 164
第一節 寫字樓市場開發研究 164
一、寫字樓投資開發特性 164
二、寫字樓投資開發背景 165
三、寫字樓投資開發條件 166
四、寫字樓項目投資開發 167
（一）寫字樓投資策略 167
（二）寫字樓產品定位 168
（三）寫字樓市場需求 168
（四）寫字樓市場供給 170
五、寫字樓開發趨勢預測 170
第二節 寫字樓市場競爭現狀 171
一、寫字樓發展歷程分析 171
二、寫字樓錯位競爭分析 172
三、甲級寫字樓競爭分析 172
四、節能環保成新競爭點 175
五、寫字樓發展特點分析 175
第三節 寫字樓市場運營狀況分析 180
一、寫字樓投資情況分析 180
二、寫字樓市場建設規模 180
三、寫字樓市場銷售情況 182
四、寫字樓市場價格情況 183
五、寫字樓投資收益分析 184
（一）寫字樓盈利模式 184
（二）寫字樓投資成本 188
（三）寫字樓投資回報率 189
第四節 寫字樓市場投資前景 190
一、寫字樓投資前景分析 190
二、寫字樓投資潛力分析 191
（一）大城市投資潛力 191
（二）中城市投資潛力 191
（三）小城市投資潛力 192
三、寫字樓發展前景分析 192
（一）寫字樓區域發展潛力 192
（二）郊區寫字樓發展前景 193
（三）總部辦公樓投資機會 194
四、寫字樓發展趨勢分析 196
第六章 中國商鋪地產開發投資分析 197
第一節 商鋪市場發展概況 197
一、商鋪地產開發背景 197
二、商鋪地產經營特點 197
三、商鋪市場存在問題 199
四、商鋪投資考慮因素 199
五、商鋪地產投資技巧 200
六、商鋪市場發展趨勢 203
第二節 商鋪地產投資概況分析 203
一、中國商業街主要類型 203
二、商業街發展特點分析 205
三、商業街存在問題分析 206
四、商業街主要表現形態 208
五、商業街投資收益分析 209
（一）商業街投資成本構成 209
（二）商業街投資回報率 209
（三）商業街盈利模式分析 210
（四）商業街運作成功策略 211
六、零售地產運行情況分析 214
七、零售地產市場趨勢分析 214
第三節 商鋪投資風險與對策分析 216
一、投資商鋪風險及對策分析 216
二、產權式商鋪投資風險分析 217
（一）產權式商鋪投資優勢 217
（二）產權式商鋪法律風險 218
（三）產權式商鋪投資風險 220
三、七類商鋪的投資回收形態 221
四、七類商鋪的投資策略分析 223
第七章 中國購物中心開發投資分析 227
第一節 大型購物中心開發流程分析 227
一、購物中心調研與論證 228
二、購物中心立項與決策 228
三、購物中心選址與選型 228
四、購物中心規劃與設計 229
五、購物中心融資與招商 231
第二節 購物中心投資建設情況 231
一、購物中心發展階段分析 231
二、購物中心開發投資情況 232
三、購物中心數量增長分析 233
四、購物中心體量變化趨勢 234
五、購物中心商鋪數量分析 234
第三節 購物中心發展分布情況 235
一、購物中心分布及城市競爭力 235
（一）購物中心區域分布情況 235
（二）購物中心分布特點分析 236
（三）購物中心各城市競爭力 237
二、重點城市購物中心分布特征 239
（一）北京購物中心分布特征 239
（二）廣州購物中心分布特征 240
（三）上海購物中心分布特征 241
（四）深圳購物中心分布特征 241
（五）天津購物中心分布特征 242
三、三四線購物中心發展現狀 243
（一）三四線購物中心發展優勢 243
（二）三四線購物中心供應格局 244
（三）三四線購物中心開發模式 245
（四）三四線MALL短培育周期 247
第四節 購物中心的發展方向分析 247
一、布局移動銷售 247
二、線上線下融合打造全新經營模式 248
三、體驗式、特色化成為購物中心進行差異化經營的主要突破點 249
四、社區型購物中心日益興起 251
五、傳統零售轉型購物中心 253
第五節 購物中心投資收益分析 254
一、購物中心盈利模式選擇 254
二、購物中心投資成本構成 254
三、購物中心業態租金分析 257
四、購物中心的投資回報率 258
第六節 購物中心市場投資前景 260
一、購物中心業態發展趨勢 260
二、購物中心投資前景分析 260
三、購物中心投資潛力分析 261
（一）大城市投資潛力分析 261
（二）中城市投資潛力分析 262
（三）小城市投資潛力分析 262
第八章 中國中央商務區開發投資分析 263
第一節 中央商務區發展活力分析 263
一、中央商務區發展演化過程 263
（一）國內CBD演化過程 263
（二）國外CBD演化過程 263
二、中央商務區不同分類情況 264
三、中央商務區空間布局模式 264
四、中央商務區空間擴展方式 267
五、中央商務區開發強度分析 268
六、中央商務區發展活力分析 270
（一）城市CBD已建程度 270
（二）城市CBD在建程度 270
（三）城市CBD可建程度 271
第二節 中央商務區建設投資現狀 271
一、中央商務區開發運作特點 271
二、中央商務區建設現狀分析 272
三、中央商務區發展模式分析 272
四、中央商務區成功關鍵因素 273
五、中央商務區的投資回收期 275
第三節 重點城市中央商務區建設分析 276
一、國內中央商務區建設分析 276
（一）香港中央商務區建設分析 276
（二）上海中央商務區建設分析 276
（三）北京中央商務區建設分析 277
（四）深圳中央商務區建設分析 278
（五）廣州中央商務區建設分析 278
（六）重慶中央商務區建設分析 279
（七）武漢中央商務區建設分析 279
二、國外中央商務區建設分析 279
（一）倫敦中央商務區建設分析 279
（二）曼哈頓中央商務區建設分析 280
（三）東京新宿中央商務區建設分析 280
三、中外比較對中國CBD的啟示 280
第四節 中央商務區寫字樓市場分析 281
一、中央商務區寫字樓經濟價值 281
二、中央商務區寫字樓容量分析 284
三、中央商務區寫字樓供求情況 284
四、中央商務區寫字樓重點案例 285
五、中央商務區寫字樓價格租金 287
第五節 中央商務區住宅市場分析 289
一、中央商務區住宅主要標準 289
二、中央商務區住宅供求特點 291
三、中央商務區住宅市場走勢 292
四、中央商務區住宅交易情況 292
五、中央商務區住宅價格租金 293
第六節 中央商務區商業樓分析 294
一、中央商務區商業樓供求分析 294
二、中央商務區商業地產的案例 298
三、中央商務區商業樓市場走勢 299
四、中央商務區商業樓價格租金 300
第九章 中國酒店市場開發投資分析 302
第一節 酒店市場開發注意事項 302
一、投資開發背景 302
二、酒店開發模式 303
三、酒店資本運作 304
第二節 酒店行業盈利模式分析 305
一、經營增長盈利模式 305
二、物業增值盈利模式 307
三、資本營運盈利模式 308
四、品牌創新盈利模式 308
五、集團建設盈利模式 309
第三節 酒店行業投資收益分析 310
一、經濟型酒店投資收益 310
（一）經濟酒店投入產出 310
（二）經濟酒店投資回報 311
二、產權式酒店投資價值 312
三、酒店公寓投資回報模式 314
第四節 酒店市場投資情況分析 315
一、酒店市場投資特點 315
二、酒店市場投資技巧 316
三、星級酒店發展分析 317
（一）星級酒店經營情況 317
（二）星級酒店分布狀況 318
（三）星級酒店分地區經濟指標分析 319
（四）旅游城市星級酒店情況 320
第五節 酒店市場投資前景分析 322
一、酒店投資前景分析 322
二、中西部酒店投資潛力 323
三、二三線酒店投資潛力 324
第三篇 區域市場篇 325
第十章 北京市商業地產市場分析 325
第一節 北京商業地產發展現狀 325
一、房地產開發投資額情況 325
二、商業地產開發投資情況 325
（一）辦公樓 325
（二）商業營業用房 326
三、商業地產項目成交情況 326
第二節 北京辦公樓市場現狀分析 327
一、辦公樓開發銷售情況 327
（一）施工面積 327
（二）竣工面積 328
（三）銷售面積 328
（四）銷售金額 328
二、寫字樓市場發展現狀分析 329
（一）寫字樓的成交情況分析 329
（二）寫字樓的租售情況分析 329
（三）寫字樓供需及空置情況 330
（四）寫字樓的市場前景分析 331
第三節 北京市商業營業用房市場分析 332
一、北京城市重點商圈分析 332
二、商業營業用房開發銷售情況 334
（一）施工面積 334
（二）竣工面積 334
（三）銷售面積 334
（四）銷售金額 335
三、商鋪市場發展現狀分析 335
（一）商鋪待售面積分析 335
（二）商鋪租金價格分析 336
（三）商鋪發展前景分析 337
第四節 北京商業地產趨勢前景分析 338
一、商業地產發展趨勢分析 338
二、商業地產發展前景分析 338
第十一章 上海市商業地產市場分析 340
第一節 上海商業地產發展現狀 340
一、房地產開發投資額情況 340
二、商業地產開發投資情況 340
（一）辦公樓 340
（二）商業營業用房 341
第二節 上海公辦樓市場現狀分析 341
一、辦公樓開發銷售情況 341
（一）施工面積 341
（二）竣工面積 342
（三）銷售面積 342
（四）銷售金額 342
二、寫字樓市場發展現狀分析 343
（一）寫字樓成交情況分析 343
（二）寫字樓供需情況分析 344
（三）寫字樓租金價格分析 345
（四）寫字樓市場前景分析 346
第三節 上海市商業營業用房市場分析 346
一、上海城市重點商圈分析 346
二、商業營業用房開發銷售情況 347
（一）施工面積 347
（二）竣工面積 347
（三）銷售面積 348
（四）銷售金額 348
三、商鋪市場發展現狀分析 349
（一）商鋪供需情況分析 349
（二）商鋪租金價格分析 349
（三）商圈市場前景分析 350
第四節 上海商業地產趨勢前景分析 351
一、商業地產發展趨勢分析 351
二、商業地產發展前景分析 351
第十二章 廣州市商業地產市場分析 353
第一節 廣州商業地產發展現狀 353
一、房地產開發投資額情況 353
二、商業地產開發投資額情況 353
（一）辦公樓 353
（二）商業營業用房 354
第二節 廣州辦公樓市場現狀分析 354
一、辦公樓開發銷售情況 354
（一）施工面積 354
（二）竣工面積 354
（三）銷售面積 355
（四）銷售金額 355
二、寫字樓市場發展現狀分析 356
（一）寫字樓成交情況分析 356
（二）寫字樓供需情況分析 356
（三）寫字樓租金價格分析 357
（四）寫字樓市場前景分析 358
第三節 廣州市商業營業用房市場分析 358
一、廣州城市重點商圈分析 358
二、商業營業用房開發銷售情況 360
（一）施工面積 360
（二）竣工面積 361
（三）銷售面積 361
（四）銷售金額 362
三、商鋪市場發展現狀分析 362
（一）商鋪供需情況分析 362
（二）商鋪租金價格分析 363
（三）商圈市場前景分析 363
第四節 廣州商業地產趨勢前景分析 364
一、商業地產發展趨勢分析 364
二、商業地產發展前景分析 364
第十三章 深圳市商業地產市場分析 365
第一節 深圳商業地產發展現狀 365
一、房地產開發投資額情況 365
二、商業地產開發投資情況 365
（一）辦公樓 365
（二）商業營業用房 366
三、商業地產項目成交情況 366
第二節 深圳辦公樓市場現狀分析 367
一、辦公樓開發銷售情況 367
（一）施工面積 367
（二）竣工面積 367
（三）銷售面積 367
（四）銷售金額 368
二、寫字樓市場發展現狀分析 368
（一）寫字樓成交情況分析 368
（二）寫字樓供需情況分析 369
（三）寫字樓租售價格分析 369
（四）寫字樓市場前景分析 370
第三節 深圳市商業營業用房市場分析 371
一、深圳城市重點商圈分析 371
二、商業營業用房開發銷售情況 371
（一）施工面積 371
（二）竣工面積 372
（三）銷售面積 372
（四）銷售金額 373
三、商鋪市場發展現狀分析 373
（一）商鋪供需情況分析 373
（二）商鋪租金價格分析 375
（三）商圈市場前景分析 375
第四節 深圳商業地產趨勢前景分析 376
第十四章 天津市商業地產市場分析 378
第一節 天津商業地產發展現狀 378
一、房地產開發投資額情況 378
二、商業地產開發投資情況 378
（一）辦公樓 378
（二）商業營業用房 379
第二節 天津辦公樓市場現狀分析 379
一、辦公樓開發銷售情況 379
（一）施工面積 379
（二）竣工面積 379
（三）銷售面積 380
（四）銷售金額 380
二、寫字樓市場發展現狀分析 381
（一）寫字樓項目成交情況 381
（二）寫字樓供需空置情況 382
（三）寫字樓租售價格分析 383
（四）寫字樓市場前景分析 383
第三節 天津市商業營業用房市場分析 384
一、天津城市重點商圈分析 384
二、商業營業用房開發銷售情況 385
（一）施工面積 385
（二）竣工面積 386
（三）銷售面積 386
（四）銷售金額 386
三、商鋪市場發展現狀分析 387
（一）商鋪供應情況分析 387
（二）商鋪租金價格分析 387
（三）商圈市場前景分析 388
第四節 天津商業地產趨勢前景分析 388
一、商業地產發展趨勢分析 388
二、商業地產發展前景分析 389
第十五章 杭州市商業地產市場分析 390
第一節 杭州商業地產發展現狀 390
一、房地產開發投資額情況 390
二、商業地產開發投資情況 390
（一）辦公樓 390
（二）商業營業用房 391
第二節 杭州辦公樓市場現狀分析 391
一、辦公樓開發銷售情況 391
（一）施工面積 391
（二）竣工面積 391
（三）銷售面積 392
（四）銷售金額 392
二、寫字樓市場發展現狀分析 393
（一）寫字樓供需情況分析 393
（二）寫字樓租金價格分析 394
（三）寫字樓市場前景分析 394
第三節 杭州市商業營業用房市場分析 395
一、杭州城市重點商圈分析 395
二、商業營業用房開發銷售情況 396
（一）施工面積 396
（二）竣工面積 396
（三）銷售面積 396
（四）銷售金額 397
三、商鋪市場發展現狀分析 397
（一）商鋪供需及空置分析 397
（二）商鋪租金及售價分析 398
（三）商圈發展趨勢分析 399
第四節 杭州商業地產趨勢前景分析 399
一、商業地產發展趨勢分析 399
二、商業地產發展前景分析 400
第十六章 重慶市商業地產市場分析 401
第一節 重慶商業地產發展現狀 401
一、房地產開發投資額情況 401
二、商業地產開發投資情況 401
（一）辦公樓 401
（二）商業營業用房 402
三、商業地產發展情況分析 402
第二節 重慶辦公樓市場現狀分析 403
一、辦公樓開發銷售情況 403
（一）施工面積 403
（二）竣工面積 403
（三）銷售面積 404
（四）銷售金額 404
二、寫字樓市場發展現狀分析 404
（一）寫字樓供需及空置情況 404
（二）寫字樓租金及售價分析 406
（三）寫字樓的市場前景分析 406
第三節 重慶市商業營業用房市場分析 406
一、重慶城市重點商圈分析 406
二、商業營業用房開發銷售情況 408
（一）施工面積 408
（二）竣工面積 408
（三）銷售面積 409
（四）銷售金額 409
三、商鋪市場發展現狀分析 410
（一）商鋪供需情況分析 410
（二）商鋪租金價格分析 411
（三）商圈市場前景分析 412
第四節 重慶商業地產趨勢前景分析 413
第十七章 成都市商業地產市場分析 414
第一節 成都商業地產發展現狀 414
一、房地產開發投資額情況 414
二、商業地產開發投資情況 414
（一）辦公樓 414
（二）商業營業用房 415
三、商業地產成交情況分析 415
第二節 成都辦公樓市場現狀分析 415
一、辦公樓開發銷售情況 415
（一）施工面積 415
（二）竣工面積 416
（三）銷售面積 416
（四）銷售金額 417
二、寫字樓市場發展現狀分析 417
（一）寫字樓供需情況分析 417
（二）寫字樓租售價格分析 418
（三）寫字樓市場前景分析 419
第三節 成都市商業營業用房市場分析 419
一、成都城市重點商圈分析 419
二、商業營業用房開發銷售情況 421
（一）施工面積 421
（二）竣工面積 421
（三）銷售面積 421
（四）銷售金額 422
三、商鋪市場發展現狀分析 422
（一）商鋪供需情況分析 422
（二）商鋪租金價格分析 423
（三）商圈發展前景分析 423
第四節 成都商業地產趨勢前景分析 424
一、商業地產發展趨勢分析 424
二、商業地產發展前景分析 425
第十八章 武漢市商業地產市場分析 427
第一節 武漢商業地產發展現狀 427
一、房地產開發投資額情況 427
二、商業地產開發投資情況 427
（一）辦公樓 427
（二）商業營業用房 428
三、商業地產成交情況分析 428
第二節 武漢辦公樓市場現狀分析 428
一、辦公樓開發銷售情況 428
（一）施工面積 428
（二）竣工面積 429
（三）銷售面積 429
（四）銷售金額 429
二、寫字樓市場發展現狀分析 430
（一）寫字樓供需情況分析 430
（二）寫字樓租售價格分析 431
（三）寫字樓市場前景分析 431
第三節 武漢市商業營業用房市場分析 432
一、武漢城市重點商圈分析 432
二、商業營業用房開發銷售情況 433
（一）施工面積 433
（二）竣工面積 433
（三）銷售面積 433
（四）銷售金額 434
三、商鋪市場發展現狀分析 434
（一）商鋪供需情況分析 434
（二）商鋪租金價格分析 435
（三）商圈市場前景分析 436
第四節 武漢商業地產趨勢前景分析 436
一、商業地產發展趨勢分析 436
二、商業地產發展前景分析 437
第十九章 南京市商業地產市場分析 438
第一節 南京商業地產發展現狀 438
一、房地產開發投資額情況 438
二、商業地產開發投資情況 438
（一）辦公樓 438
（二）商業營業用房 439
三、商業地產成交情況 439
第二節 南京辦公樓市場現狀分析 439
一、辦公樓開發銷售情況 439
（一）施工面積 439
（二）竣工面積 440
（三）銷售面積 440
（四）銷售金額 441
二、寫字樓市場發展現狀分析 441
（一）寫字樓供需及空置情況 441
（二）寫字樓租金及售價分析 442
（三）寫字樓的市場前景分析 443
第三節 南京市商業營業用房市場分析 443
一、南京城市重點商圈分析 443
二、商業營業用房開發銷售情況 444
（一）施工面積 444
（二）竣工面積 444
（三）銷售面積 445
（四）銷售金額 445
三、商鋪市場發展現狀分析 445
（一）商鋪供需情況分析 445
（二）商鋪租金價格分析 446
（三）商圈發展前景分析 447
第四節 南京商業地產趨勢前景分析 448
一、商業地產發展趨勢分析 448
二、商業地產發展前景分析 448
第四篇 企業競爭篇 450
第二十章 中國重點商業地產企業經營狀況分析 450
第一節 萬達集團商業地產模式分析 450
一、企業基本情況分析 450
（一）企業發展背景分析 450
（二）企業發展歷程分析 450
二、項目獲取與開發分析 451
（一）項目選址標準分析 451
（二）項目獲取途徑分析 451
（三）項目獲取優勢資源和商業操作 452
三、企業發展模式及戰略 452
（一）融資模式分析 452
（二）運營模式分析 453
（三）盈利模式分析 453
（四）戰略合作伙伴 453
（五）品牌發展戰略 455
四、萬達訂單地產模式 456
（一）運作流程 456
（二）推廣分析 456
（三）應用要求 457
（四）優劣勢分析 457
五、企業產品與市場分析 458
（一）主要產品類型設計 458
（二）產品組合構成分析 460
（三）自持/銷售比例分析 460
（四）項目業態組合分析 460
（五）當前主要商家構成 462
（六）項目操作特點/周期 462
六、企業經營情況分析 463
七、企業競爭優勢分析 464
八、企業戰略方向分析 465
九、萬達廣場案例分析 465
（一）沈陽萬達廣場——敗筆與轉型 465
（二）北京萬達廣場——盈利模式典范 469
（三）寧波萬達廣場——第三代產品升級 472
第二節 恒隆地產商業地產模式分析 474
一、企業概況與歷史沿革 474
二、企業總體經營情況分析 476
（一）項目經營情況分析 476
（二）企業收入利潤分析 477
（三）企業資產負債分析 477
（四）企業償債能力分析 478
三、企業在內地發展的項目 478
四、企業在內地市場發展策略 481
（一）內地市場發展路徑分析 481
（二）內地市場土地策略分析 482
（三）內地項目商業模式分析 483
第三節 中糧集團商業地產模式分析 484
一、企業概況與歷史沿革 484
（一）中糧置業發展概述 484
（二）中糧集團地產戰略 485
（三）中糧置業發展路線 487
二、企業資本與擴張策略 487
（一）企業資本策略分析 487
（二）企業擴張策略分析 488
三、企業產品定位與經營 489
（一）品牌核心內涵與特征 489
（二）戰略目標與組合策略 490
（三）產品結構形態分析 491
（四）企業經營策略創新 491
四、企業的經營情況分析 492
五、企業主流產品線分析 494
（一）商業綜合體分析 494
（二）都市綜合體分析 494
（三）區域性城市綜合體分析 495
六、大悅城商業模式分析 495
（一）商業模式的基本特征 495
（二）商業模式的核心價值 496
（三）模式核心競爭力評價 496
（四）模式發展瓶頸與難題 497
七、大悅城系列重點項目 498
（一）北京西單大悅城分析 498
（二）北京朝陽大悅城分析 502
（三）沈陽中街大悅城分析 504
（四）天津大悅城分析 507
（五）上海大悅城分析 509
（六）杭州大悅城分析 512
（七）成都大悅城分析 513
第四節 SOHO中國商業地產模式分析 515
一、企業概況與歷史沿革 515
（一）SOHO中國發展概述 515
（二）SOHO中國地產戰略 516
（三）SOHO中國發展路線 517
二、企業資本與擴張策略 518
三、企業產品定位與經營 519
（一）戰略目標與發展策略 519
（二）產品結構形態分析 520
（三）企業經營策略創新 521
四 企業的經營情況分析 521
五、企業主流產品線分析 522
六、企業商業模式分析 523
（一）商業模式基本特征 523
（二）商業模式開發流程 523
七、企業盈利模式分析 523
（一）開發選址分析 523
（二）銷售和售后分析 524
八、企業已建項目統計 524
九、企業重點案例分析 524
（一）銀河SOHO分析 524
（二）望京SOHO分析 525
（三）SOHO世紀廣場分析 525
第五節 中國國貿商業地產模式分析 526
一、企業概況與歷史沿革 526
（一）中國國貿發展概述 526
（二）中國國貿地產戰略 527
（三）中國國貿發展路線 527
二、企業產品定位與經營 528
（一）戰略目標與發展策略 528
（二）產品結構形態分析 528
（三）企業經營策略創新 529
三、企業主流產品線分析 529
四、企業的經營情況分析 530
五、企業商業模式分析 530
（一）商業模式基本特征 530
（二）商業模式開發流程 530
（三）企業盈利模式特點 531
六、國貿中心案例分析 531
第六節 世貿股份商業地產模式分析 532
一、企業概況與歷史沿革 532
（一）世貿股份發展概述 532
（二）世貿股份地產戰略 533
（三）世貿股份發展路線 533
二、企業資本與擴張策略 533
三、企業產品定位與經營 534
（一）戰略目標與發展策略 534
（二）產品結構形態分析 534
（三）企業經營策略創新 534
四、企業的經營情況分析 535
五、企業主流產品線分析 535
六、企業商業模式分析 536
（一）商業模式基本特征 536
（二）商業模式開發流程 536
（三）企業盈利模式特點 537
七、企業重點案例分析 537
（一）上海世貿國際廣場 537
（二）北京世貿大廈 537
第七節 上海陸家嘴商業地產模式分析 538
一、企業概況與歷史沿革 538
（一）陸家嘴發展概述 538
（二）陸家嘴地產戰略 538
（三）陸家嘴發展路線 538
二、企業產品定位與經營 539
（一）戰略目標與發展策略 539
（二）產品結構形態分析 539
三、企業經營情況分析 541
（一）主要物業經營情況 541
（二）主要經營指標分析 542
四、企業商業模式分析 544
（一）商業模式基本特征 544
（二）商業模式開發流程 544
五、企業重點案例分析 544
（一）96廣場 544
（二）1885文化休閑中心 545
第八節 金融街商業地產模式分析 545
一、企業概況與歷史沿革 545
（一）金融街發展概述 545
（二）金融街地產戰略 546
（三）金融街發展路線 546
二、企業資本與擴張策略 547
三、企業產品定位與經營 548
（一）戰略目標與發展策略 548
（二）企業經營策略創新 548
四、企業經營情況分析 549
五、企業商業模式分析 551
（一）商業模式基本特征 551
（二）商業模式開發流程 551
（三）企業盈利模式特點 551
六、北京金融街案例分析 552
第五篇 趨勢前景篇 554
第二十一章 中國商業地產行業投融資策略分析 554
第一節 商業地產市場融資分析 554
一、商業地產融資的意義 554
二、商業地產融資需求分析 554
三、商業地產融資渠道分析 555
四、商業地產多元化融資流程 556
五、商業地產市場融資新平臺 558
（一）商業抵押擔保證券CMBS 558
（二）商業地產基金融資模式 560
六、商業地產市場融資形勢 561
第二節 商業地產企業上市融資模式 562
一、商業地產企業上市融資必要性 562
二、商業地產企業上市融資模式 564
三、商業地產企業上市融資效果 568
四、商業地產企業上市融資風險 570
（一）買殼上市的風險 570
（二）IPO形式的風險 571
第三節 商業地產信托融資分析 572
一、房地產信托融資模式分析 572
（一）房地產信托融資模式類型 572
（二）房地產信托融資模式優劣勢 575
二、商業地產信托融資情況分析 576
（一）房地產信托發行全貌分析 576
（二）房地產信托季度發行規模 577
（三）房地產信托季度余額規模 578
（四）房地產信托平均收益率 579
三、房地產信托資金運用方式 580
四、房地產信托資金投資方式 580
五、房地產信托項目分布 581
六、房地產信托兌付分析 583
七、地產類信托兌付風險與房地產調控高度相關 583
第四節 商業地產融資困難及對策 584
一、商業地產的固有特性 584
（一）高收益高風險并存 584
（二）商業與地產有機結合 584
（三）開發是基礎/運營是關鍵 584
（四）資金需求巨大 585
二、商業地產融資的現實困境 585
三、突破困境的有效途徑分析 586
四、商業地產融資基金待推廣 588
第五節 商業地產行業投資風險及策略 588
一、商業地產投資風險 588
（一）開發商經驗不足 588
（二）同質化/空置率高 589
（三）資金鏈壓力較大 589
二、商業地產投資策略 590
（一）商業地產投資運作 590
（二）各業態投資攻略 613
（三）投資注意事項 617
第二十二章 中國商業地產行業前景預測 621
第一節 房地產行業發展前景展望 621
一、促進房地產市場長期繁榮因素 621
二、中國房地產業中長期發展目標 622
三、中長期中國房地產市場發展展望 623
第二節 商業地產行業發展展望 626
一、未來商業地產將向城市綜合體轉型 626
二、未來商業地產發展機遇與挑戰 627
三、未來商業地產發展走向預測 628
第三節 商業地產市場規模預測 630
一、商業地產投資規模預測 630
二、商業地產銷售面積預測 630
三、商業地產銷售額預測分析 631
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