第一章 養老地產行業發展基礎概述 15
第一節 養老地產概述 15
一、養老產業的定義和目標 15
二、養老地產的內涵及特征 15
三、養老地產利益主體分析 18
四、成熟養老地產特點分析 19
第二節 養老地產行業政治法律環境（P） 20
一、行業相關法律法規 20
1、《中華人民共和國老年人權益保障法》 20
2、《關于加強老年人優待工作的意見》 21
3、《關于加快發展養老服務業的意見》 21
4、《關于加快發展養老服務業的若干意見》 23
5、《關于全面推進居家養老服務工作的意見》 24
6、“以房養老”試點的指導意見 26
二、行業相關發展規劃 27
1、《社會養老服務體系建設“十三五”規劃》 27
2、《中國老齡事業發展“十三五”規劃》 28
三、中國房地產市場調控政策分析 37
四、中國養老地產的支持政策分析 42
第三節 行業經濟環境分析（E） 43
一、中國GDP增長情況分析 43
二、工業經濟發展形勢分析 44
三、社會固定資產投資分析 45
四、全社會消費品零售總額 46
五、城鄉居民收入增長分析 47
六、居民消費價格變化分析 49
七、對外貿易發展形勢分析 49
第四節 行業社會環境分析（S） 50
一、中國人口老齡化趨勢分析 50
二、中國老年人養老模式分析 53
三、中國養老觀念的轉變分析 57
四、社會養老服務體系的現狀 58
五、中國的老齡人口紅利分析 59
第五節 行業技術環境分析（T） 60
一、養老地產市場項目的產品分析 60
二、養老地產產品的功能、設計與內涵 61
1、養老地產住宅設計的功能 61
2、養老地產住宅的設計與內涵 62
三、《老年人建筑設計規范》簡介及內容 63
1、《老年人建筑設計規范》簡介 63
2、《老年人建筑設計規范》內容 64
第二章 國際養老地產行業運行狀況分析 71
第一節 國際養老地產業運行環境分析 71
一、世界人口總數和分布 71
二、世界人口老齡化現狀 72
三、世界各國老齡化對策 75
第二節 國外養老地產業發展狀況分析 77
一、國外養老模式發展歷程 77
二、國外養老模式經驗借鑒 79
三、國外老年人的居住模式 81
四、國外養老地產發展分析 85
五、國際養老社區模式分析 86
六、西方養老地產發展經驗 87
第三節 世界主要國家養老地產發展分析 89
一、美國養老地產開發經驗及啟示 89
（一）美國養老模式運行機制 89
（二）美國養老地產市場現狀 93
（三）美國養老地產項目分析 94
（四）美國養老地產開發經驗 95
（五）美國養老地產開發啟示 97
二、日本養老地產開發經驗及啟示 98
（一）日本社會的老齡化趨勢 98
（二）日本的多樣化養老模式 98
（三）日本養老地產發展現狀 100
（四）日本養老地產項目分析 102
（五）日本養老地產發展經驗 104
三、歐洲國家養老地產開發經驗及啟示 105
（一）英國養老地產開發經驗 105
（二）荷蘭養老地產開發經驗 108
（三）法國養老地產開發經驗 109
（四）丹麥養老地產開發經驗 110
（五）德國養老地產開發經驗 111
四、其他國家養老地產項目經驗分析 111
第三章 我國養老地產行業運行現狀分析 116
第一節 我國養老地產行業發展狀況 116
一、我國養老地產行業發展階段 116
二、我國養老地產行業發展總體概況 116
三、我國養老地產行業運營模式與盈利模式 117
（一）中國養老地產運營模式分析 117
（二）中國養老地產盈利模式解析 120
第二節 我國養老地產行業發展規模 122
一、中國養老地產行業市場需求 122
二、中國養老地產行業市場供給 124
三、我國養老地產行業企業規模 124
四、中國養老地產企業項目規模 125
第三節 我國養老地產市場情況分析 127
一、中國養老地產市場總體概況 127
二、中國養老地產產品市場發展分析 128
第二部分 行業前景調研 129
第四章 我國養老地產發展模式分析 129
第一節 家庭養老 129
第二節 機構養老 129
一、案例 129
二、機構養老的盈虧分析 130
三、模式點評 131
第三節 社區居家養老 132
一、案例 132
二、模式點評 133
第四節 新興的養老模式 134
一、養生文化村 134
1、案例 134
2、模式點評 135
二、大型綜合性服務機構 135
1、案例 135
2、模式點評 136
三、以房養老 136
1、案例 136
2、模式點評 136
四、異地養老 137
1、異地購房 137
2、“候鳥式”養老 138
3、季節 性”養老 138
4、海外華人回國養老 139
五、度假養老基地連鎖 140
1、案例 140
2、模式點評 140
六、分時度假式養老 141
1、案例 141
2、模式點評 142
七、連鎖養老超市 142
1、案例 142
2、模式點評 142
第五節 我國養老模式案例總結 143
一、“社區+醫院+地產”模式 143
二、會籍制的養老俱樂部 143
三、以房養老 143
四、異地養老 143
五、度假基地連鎖 143
六、分時度假式養老 143
七、連鎖養老超市 144
第六節 創新養老模式的建議 144
一、養老產業必須走社會化的道路 144
二、養老產業必須走產業化的道路 145
三、養老產業必須走專業化的道路 145
四、產品創新是養老地產發展關鍵 145
第五章 養老地產行業開發模式分析 146
第一節 與社區共同建設 146
一、專門建設綜合型養老社區 146
二、新建大型社區的同時開發養老組團 147
三、普通社區中配建各類養老產品 147
四、成熟社區周邊插建多功能老年服務設施 148
第二節 與相關設施并設 148
一、與醫療機構結合 148
二、養老設施與幼兒園并設 148
三、與教育設施結合 149
第三節 與旅游或商業地產結合 149
一、在旅游風景區中開發養老居住產品 149
二、與商業地產結合而開發老年公寓 150
第四節 與國際品牌接軌 150
一、建世界型連鎖老年設施 150
二、與國際知名養老品牌共同開發 150
第五節 以其他方式轉型 151
一、利用險資投資養老地產 151
二、與護理服務業結合 151
三、利用自身獨特資源轉型 151
四、將舊的國有資產盤活 151
第六章 養老地產行業經營模式分析 152
第一節 政府、慈善機構合作經營模式 152
一、純福利性質的養老院 152
二、民辦養老院 152
第二節 專業公司經營管理
－老年公寓 152
一、老年公寓的類型與特點 152
二、老年人輔助生活機構 153
第三節 住宅建設與管理相分離的經營模式 154
第七章 養老地產行業重點項目分析 155
第一節 北京東方太陽城 155
一、項目基本情況概述 155
二、項目規劃設計分析 155
三、項目運營模式分析 157
四、項目運營現狀分析 158
五、項目盈利情況分析 158
六、項目的優劣勢分析 159
第二節 三亞清平樂 160
一、項目基本情況概述 160
二、項目規劃設計分析 161
三、項目運營模式分析 164
四、項目運營現狀分析 164
五、項目盈利情況分析 165
六、項目的優劣勢分析 165
第三節 上海親和源老年公寓 166
一、公寓基本情況概述 166
二、公寓規劃設計分析 167
三、公寓運營模式分析 168
四、公寓運營現狀分析 168
五、公寓盈利情況分析 169
六、公寓的優劣勢分析 171
第四節 榮成老年公寓 171
一、公寓發展簡況分析 171
二、公寓配套服務分析 172
三、公寓收費情況分析 173
四、公寓發展規劃分析 173
第五節 十大養老地產項目介紹 174
一、西塘—保利西塘越 174
二、天津—永泰紅磡陽光幸福村 175
三、天津—濱海雲杉鎮 175
四、青島—新華錦國際頤養中心 176
五、上海—復星星堡中環 177
六、宜興—中大九如城 178
七、杭州—萬科隨園嘉樹 178
八、長沙—康乃馨國際老年生活示范區 179
九、北京—萬科幸福匯 180
十、沈陽—蔚藍聽雨觀瀾林溪公館 180
第八章 養老地產消費者調研分析 182
第一節 老年人特征與消費能力分析 182
一、老年人的生理特征研究 182
（一）老年人人體工程學 182
（二）老年人的生理特征 183
（三）老年人的生理需求 184
二、老年人的心理特征研究 185
（一）老年人的心理特征 185
（二）老年人的心理需求 185
三、老年人的行為活動特征 186
（一）老年人活動分布圈 186
（二）老年人的活動特性 187
四、老年人群購買力分析 188
（一）老年人經濟收入來源 188
（二）老年人購買力正提升 188
第二節 中國養老地產客戶群體分析 189
一、企事業單位老年退休人群 189
二、收入學歷較高的中年子女 189
三、追求安逸老年生活退休者 189
四、休閑度假養生的老年客流 189
五、養老地產的潛在客戶分析 190
六、養老地產客戶群消費特征 190
第三節 養老地產消費者行為分析 192
一、中國居民養老意愿調查 192
二、老年人的養老消費觀念 192
三、消費者對養老地產認識 193
四、不同老年人關注度調查 193
五、養老地產設施服務需求 193
六、養老地產入住方式調查 194
第四節 養老地產調研結論及對策 194
第三部分 競爭格局分析 197
第九章 養老地產行業競爭形勢及策略 197
第一節 行業總體市場競爭狀況分析 197
一、養老地產行業競爭結構分析 197
1、現有企業間競爭 197
2、潛在進入者分析 197
3、替代品威脅分析 198
4、供應商議價能力 199
5、客戶議價能力 199
二、養老地產行業市場競爭格局分析 200
三、養老地產行業SWOT分析 201
1、養老地產行業優勢分析 201
2、養老地產行業劣勢分析 201
3、養老地產行業機會分析 201
4、養老地產行業威脅分析 201
第二節 養老地產行業競爭格局綜述 201
一、養老地產業未來競爭格局和特點 201
二、養老地產市場進入及競爭對手分析 203
第三節 養老地產市場競爭策略分析 203
一、養老配套服務是核心競爭力 203
二、養老地產市場競爭策略建議 206
第十章 養老地產行業領先企業分析 208
第一節 保利房地產（集團）股份有限公司 208
一、企業發展基本情況 208
二、養老地產項目布局 208
三、企業經營情況分析 210
四、企業經濟指標分析 213
五、企業盈利能力分析 213
六、企業償債能力分析 213
七、企業運營能力分析 214
八、企業成本費用分析 214
九、企業發展戰略分析 215
第二節 萬科企業股份有限公司 215
一、企業發展基本情況 215
二、養老地產項目布局 216
三、企業經營情況分析 217
四、企業經濟指標分析 219
五、企業盈利能力分析 219
六、企業償債能力分析 220
七、企業運營能力分析 220
八、企業成本費用分析 220
九、企業發展戰略分析 221
第三節 遠洋地產控股有限公司 223
一、企業發展基本情況 223
二、養老地產項目布局 223
三、企業經營情況分析 224
四、企業經濟指標分析 225
五、企業盈利能力分析 225
六、企業償債能力分析 225
七、企業運營能力分析 226
八、企業成本費用分析 226
九、企業發展戰略分析 227
第四節 花樣年控股集團有限公司 228
一、企業發展基本情況 228
二、養老地產項目布局 229
三、企業經營情況分析 229
四、企業經濟指標分析 230
五、企業盈利能力分析 231
六、企業償債能力分析 231
七、企業運營能力分析 231
八、企業成本費用分析 232
九、企業發展成果展示 233
第五節 首創置業股份有限公司 234
一、企業發展基本情況 234
二、養老地產項目布局 234
三、企業經營情況分析 235
四、企業主要經濟指標 236
五、企業盈利能力分析 236
六、企業償債能力分析 236
七、企業運營能力分析 237
八、企業成本費用分析 237
九、企業最新發展動態 237
第六節 綠城房地產集團有限公司 239
一、企業發展基本情況 239
二、養老地產項目布局 240
三、企業發展歷程分析 241
四、企業發展戰略分析 241
第七節 盛世天頤投資（集團）股份有限公司 242
一、企業發展基本情況 242
二、養老地產項目布局 242
三、企業未來發展展望 245
第八節 親和源股份有限公司 245
一、企業發展基本情況 245
二、養老地產項目布局 245
三、企業未來發展展望 246
第四部分 投資前景展望 247
第十一章 養老地產行業面臨的困境及對策 247
第一節 養老地產行業面臨的困境 247
一、無法復制的中國養老地產 247
二、年輕人成為養老地產銷售主角 248
三、養老會員制模式能走多遠 248
四、政策引導失利市場預期不定 249
第二節 養老地產企業面臨的困境及對策 249
一、養老地產企業面臨的困境 249
1、養老地產運營盈利模式不夠成熟 249
2、養老地產融資難，前期資金壓力大 250
3、后期服務復雜，專業護理人員缺乏 250
二、養老地產企業發展的對策 250
1、規劃設計先易后難，緩解前期壓力 250
2、吸引社會資本，拓展融資渠道 250
3、企業配合當地政府規劃，爭取政府支持 250
4、借鑒國外成熟經驗，提升運營服務能力 251
第三節 中國養老地產行業發展建議 251
一、對政府的建議 251
二、對開發商的建議 251
1開發養老地產應慎之又慎 251
2、可考慮合作開發養老地產 251
3、在已建項目或擬開發項目上建設日托（養老）站 252
第十二章 中國養老地產市場前景預測分析 253
第一節 養老地產市場發展驅動力分析 253
一、我國房地產市場細分為大勢所趨 253
二、我國人口老齡化進程加速發展 253
三、家庭收入小康化和富裕人群擴大化 254
四、養老機構和專業護理人員嚴重不足 254
第二節 中國養老地產發展趨勢分析 254
一、綜合性住宅將成為主導產品 254
二、市場競爭激烈設計更重細節 254
三、更加注重以人為本開發理念 255
四、小戶型是養老地產開發首選 255
五、將逐步從主城區向郊區轉移 255
六、開發不再片面追求規模檔次 255
第三節 中國養老地產市場機會分析 256
一、養老綜合體的市場機會 256
二、養生養老地產市場機會 256
三、養老旅游地產市場機會 257
四、養老地產區域投資潛力 258
五、保險企業養老地產機會 260
六、醫療康復機構市場機會 260
七、酒店管理企業市場機會 261
第四節 中國養老地產市場發展前景分析 261
一、養老地產成房地產新增長點 261
二、養老地產產品漸成新型剛需 262
三、養老地產潛力巨大尚需升級 262
四、養老地產市場需求前景廣闊 263
五、中國養老地產市場規模預測 264
第五部分 投融資戰略研究 266
第十三章 養老地產投融資市場戰略分析 266
第一節 養老地產投資開發影響因素分析 266
一、地區經濟水平 266
二、地區居民收入 266
三、社會福利制度 266
四、老齡人口數量 266
五、居民養老觀念 267
六、地區生態環境 267
七、地區地價水平 267
第二節 中國養老地產投資特性分析 267
一、養老地產項目投入產出分析 267
二、投資養老地產關鍵決策要素 268
三、養老地產的投資價值點分析 269
（一）進入品牌效應 269
（二）售租獲取利潤 269
（三）運營管理獲益 269
（四）地區輻射效應 270
（五）社會口碑效應 270
第三節 房地產企業投資養老地產可行性分析 270
一、養老地產成房企開發新方向 270
二、房企開發養老地產優勢分析 270
三、房企開發養老地產前提分析 271
四、房企投資養老地產效益分析 271
第四節 保險企業投資養老地產可行性分析 271
一、保險資金與養老地產匹配性 271
二、險資投資養老地產法律環境 273
三、保險資金養老地產投資模式 274
四、險企養老地產運營模式分析 275
五、險企養老地產投資收益分析 276
第五節 中國養老地產投資風險分析 277
一、產業政策風險 277
二、房產信貸風險 278
三、新興市場風險 278
四、投資收益風險 278
五、物業管理風險 279
第六節 中國養老地產投融資策略分析 279
一、房地產投融資主體分析 279
二、養老地產融資渠道分析 280
三、養老地產融資方式分析 281
四、養老地產融資策略分析 282
五、養老地產PFI融資模式 285
第十四章 養老地產行業投資開發戰略研究 290
第一節 對我國養老地產開發戰略思考 290
一、市場定位及有效需求與供給 290
二、資源的獲取整合與有效利用 290
三、能力培育與創新 291
四、利益關系及共生共長 292
第二節 養老地產行業投資開發規劃研究 292
一、規劃選址要求 292
1、基礎型養老社區 292
2、高端型養老社區 293
二、對環境景觀要求 294
1、好景配好房 294
2、高綠地率 295
3、高供氧綠植組合 295
三、對交通的要求 296
1、人車分流系統是最低要求 296
2、結合景觀體系打造慢生活步行系統 296
四、對規劃尺度的要求 296
1、控制建筑高度和密度 296
2、宜人的活動場所尺度 297
3、適合老年人出行的服務設施設置半徑 297
五、老年社區對日照通風衛生要求 297
六、老年社區對公共服務設施的要求 297
1、無障礙道路系統為強制性建設內容 297
2、入戶式和隨身式急救護理系統 298
3、醫療體檢康復中心 298
七、養老地產規劃選址綜述 298
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