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內容概括

米易縣地處青藏高原東南緣，四川省西南角，幅員面積2153平方公里，轄12個鄉鎮、88個行政村、11個社區，總人口22萬，有漢、彝、傈僳等26個民族，是一個享受少數民族地區待遇的山區縣。2014年，米易縣實現縣域生產總值122.08億元，比2013年增長12.95%。2014年末，米易縣城鎮居民人均現住房總建筑面積52.53平方米，農村居民人均住房面積44.73平方米。2014年，米易縣房地產投資額15.85億元，同比增長86.71%。施工面積63.60萬平方米，同比增長4.11%。2014年，米易縣商品房銷售面積34萬平方米，同比下降7.43%，其中，住宅銷售面積25.8萬平方米，下降19%。數據顯示，米易縣2014年60歲及以上老年人口數量為35874人，預計2020年將超過4.5萬人。隨著老齡人口的增加，米易縣的養老地產未來需求將不斷增加。隨著陽光康養戰略的不斷推進，米易縣吸引大量的老人前來定居養老，養老地產前景十分可觀。未來米易縣將不斷完善公共服務和旅游設施，促進養老地產業的蓬勃發展。

報告目錄

第一章養老地產發展基礎概述 11

第一節養老地產概述 11

一、養老產業的定義和目標 11
二、養老地產的內涵及特征 11
三、養老地產利益主體分析 13
四、成熟養老地產特點分析 14

第二節中國養老地產行業政策分析 15

一、中國房地產市場調控政策分析 15
二、中國養老地產的支持政策分析 21
三、《中華人民共和國老年人權益保障法》 21
四、《關于加強老年人優待工作的意見》 22
五、《關于加快發展養老服務業的意見》 23
六、《中國老齡事業發展"十二五"規劃》 25
七、《關于全面推進居家養老服務工作的意見》 33
八、《關于加快發展養老服務業的若干意見》 34
九、《養老服務設施用地指導意見》 35
十、《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》 36

第三節中國養老地產社會環境分析 36

一、中國人口老齡化趨勢分析 36
二、中國老年人養老模式分析 39
三、中國養老觀念的轉變分析 43
四、社會養老服務體系的現狀 44
五、中國的老齡人口紅利分析 45

第二章養老地產發展狀況分析 48

第一節養老地產行業發展現狀 48

一、養老地產處于摸索階段 48
二、房企布局養老地產情況 48
三、保險企業涉足養老地產 52
四、外資在華投資老年住宅 54
五、中國養老地產開發特點 55

第二節不同類型養老地產市場分析 56

一、養老服務嵌入式住宅市場 56
二、養老服務型老年公寓市場 57
三、“學院式”養老地產市場 59
四、健康養生型養老地產市場 59
五、養老綜合體養老地產市場 60

第三節養老地產開發運營模式分析 61

一、養老地產商業模式分析 61
（一）中國現有養老地產模式分析 61
（二）適合中國養老地產開發模式 63
（三）中國養老地產運營模式分析 69
（四）中國養老地產盈利模式解析 71
（五）養老地產商業模式創新分析 73
二、中國養老地產管理模式分析 73
（一）房地產開發商管理的模式 73
（二）與專業公司建立戰略聯盟 73
（三）引進專業公司的管理模式 74
（四）各種管理模式的優劣對比 74
（五）養老地產管理的收益分析 74

第三章米易縣房地產市場環境分析 75

第一節米易縣行政劃分 75

第二節米易縣地理氣候資源環境分析 75

一、地理位置 75
二、地質 75
三、氣候 75
四、資源 76

第三節米易縣交通環境分析 77

一、交通 77
二、鐵路 77
三、公路 78
四、民航 78

第四節米易縣地產業宏觀經濟環境分析 78

一、米易縣GDP情況 78
二、米易縣固定資產投資 79
三、米易縣居民收支情況 79
四、米易縣產業結構分析 80

第五節米易縣地產業社會環境分析 80

一、米易縣消費市場情況 80
二、米易縣人均住房面積 81
三、2015年米易縣安居工程建設 81

第六節米易縣房地產市場政策環境 82

一、政策環境綜述 82
二、重要政策解讀 83
三、住房公積金新政 84

第四章米易縣房地產市場發展分析 87

第一節房地產投資開發 87

第二節房地產供需情況 87

一、房地產供給分析 87
二、商品房銷售情況 87
三、房地產成交情況 88
四、房地產優勢企業 88

第三節房地產推盤量 89

第四節房地產價格分析 89

第五節重點樓盤分析 89

一、宏坤中央公園 89
（一）樓盤基本概況 89
（二）樓盤市場價格 90
二、幸福里 91
（一）樓盤基本概況 91
（二）樓盤市場價格 92
三、海棠藍灣 92
（一）樓盤基本概況 92
（二）樓盤市場價格 92

第五章米易縣人口老齡化現狀分析 93

第一節人口老齡化標準 93

一、老年人年齡劃分標準 93
二、老齡化社會劃分標準 93

第二節米易縣人口結構 94

一、年齡結構 94
二、性別結構 94
三、戶籍結構 95
四、教育結構 95

第三節米易縣老年人口數量統計 96

第六章米易縣養老地產市場投資機會分析 97

第一節米易縣養老地產業發展優勢 97

一、區位優勢 97
二、氣候特征 97
三、土地儲備 97
四、配套產業 98

第二節米易縣養老服務供應分析 99

一、養老機構分析 99
二、相關社會組織分析 99
三、養老服務體系建設 100

第七章米易縣重點區域養老地產布局分析 101

第一節草場鄉克朗村 101

一、養老產業發展優勢 101
二、重點養老產業項目 101

第二節攀蓮鎮賢家村 102

一、養老產業發展優勢 102
二、重點養老產業項目 103

第八章養老地產市場目標消費者分析 104

第一節老年人特征與消費能力分析 104

一、老年人的生理特征研究 104
（一）老年人人體工程學 104
（二）老年人的生理特征 105
（三）老年人的生理需求 106
二、老年人的心理特征研究 107
（一）老年人的心理特征 107
（二）老年人的心理需求 107
三、老年人的行為活動特征 108
（一）老年人活動分布圈 108
（二）老年人的活動特性 109
四、老年人群購買力分析 110
（一）老年人經濟收入來源 110
（二）老年人購買力正提升 110

第二節中國養老地產客戶群體分析 111

一、企事業單位老年退休人群 111
二、收入學歷較高的中年子女 111
三、追求安逸老年生活退休者 111
四、休閑度假養生的老年客流 111
五、養老地產的潛在客戶分析 112
六、養老地產客戶群消費特征 112

第三節養老地產消費者行為分析 114

一、中國居民養老意愿調查 114
二、老年人的養老消費觀念 114
三、消費者對養老地產認識 115
四、不同老年人關注度調查 115
五、養老地產設施服務需求 115
六、養老地產入住方式調查 116

第四節養老地產調研結論及解決對策 116

第九章中國養老地產項目營銷策略分析 119

第一節養老地產項目的選址及定位 119

一、養老地產項目的選址策略 119
二、養老地產項目的場場定位 120

第二節中國養老地產項目營銷策略研究 120

一、養老地產營銷中存在的問題 120
二、養老地產市場營銷策略分析 121
三、養老地產項目銷售渠道類型 123
四、養老地產項目銷售渠道選擇 124

第三節養老地產項目促銷策略分析 127

一、養老地產促銷目標分析 127
二、養老地產促銷方式分析 127
三、養老項目促銷策略分析 127
（一）養老地產廣告促銷策略 127
（二）養老地產人員推銷策略 128
（三）養老地產營業推廣策略 128
（四）養老地產公共關系策略 130

第四節養老地產產品價格策略分析 130

一、養老地產項目定價策略分析 130
二、養老地產項目價格影響因素 131
三、養老地產項目定價方法研究 132
四、養老地產項目調價方法研究 135

第五節養老地產項目網絡營銷策略分析 137

一、養老地產網絡營銷運作模式分析 137
二、養老地產開展網絡營銷的優勢 138
三、養老地產開展網絡營銷的缺陷 140
四、養老地產網絡營銷的整合互補 141
五、養老地產實現網絡營銷的策略 142

第十章米易縣養老地產業扶持政策分析 144

第一節社會保障政策 144

一、醫療保險政策 144
二、養老保險政策 144
三、離退休政策 145

第二節米易縣房地產市場調控政策 146

一、米易縣房地產調控政策 146
二、米易縣房地產調控政策 146
三、米易縣房地產調控政策 148

第三節 “以房養老”政策解讀 149

一、政策路徑 149
二、適用條件 150
三、國內實踐 150
四、發展困局 151

第四節養老地產業其他相關政策解讀 153

一、政府鼓勵民間資本參與養老服務 153
二、政府購買公共服務政策解讀 153
三、養老服務業“十四五”政策導向 155

第十一章養老地產投融資市場戰略分析 157

第一節養老地產投資開發影響因素分析 157

一、地區經濟水平 157
二、地區居民收入 157
三、社會福利制度 157
四、老齡人口數量 157
五、居民養老觀念 157
六、地區生態環境 158
七、地區地價水平 158

第二節養老地產投資特性分析 158

一、養老地產行業投資特性分析 158
二、養老地產項目投入產出分析 159
三、投資養老地產關鍵決策要素 160
四、養老地產的投資價值點分析 161
（一）進入品牌效應 161
（二）售租獲取利潤 161
（三）運營管理獲益 161
（四）地區輻射效應 162
（五）社會口碑效應 162

第三節房地產企業投資養老地產可行性分析 162

一、養老地產成房企開發新方向 162
二、房企開發養老地產優勢分析 162
三、房企開發養老地產前提分析 163
四、房企投資養老地產效益分析 163
五、房企開發養老地產戰略分析 163

第四節保險企業投資養老地產可行性分析 164

一、保險資金與養老地產匹配性 164
二、險資投資養老地產法律環境 165
三、保險資金養老地產投資模式 166
四、險企養老地產運營模式分析 168
五、險企養老地產投資收益分析 168

第五節中國養老地產投資風險分析 169

一、產業政策風險 169
二、房產信貸風險 170
三、新興市場風險 170
四、投資收益風險 170
五、物業管理風險 171

第六節中國養老地產投融資策略分析 171

一、房地產投融資主體分析 171
二、養老地產融資渠道分析 172
三、養老地產融資方式分析 174
四、養老地產融資策略分析 175
五、養老地產PFI融資模式 177

第十二章米易縣養老地產投資前景趨勢預測 183

第一節養老地產發展趨勢分析 183

一、政策逐步向養老地產傾斜 183
二、盈利模式日益明朗化 183
三、更多企業參與進來 183
四、企業分工專業化 184
五、服務配套體系完善化 184
六、融資渠道多樣化 184
七、客群大眾化 185
八、養老項目社區化 185
九、養老項目連鎖化 185
十、養老智能化 186

第二節養老地產市場機會分析 186

一、養老綜合體的市場機會 186
二、養生養老地產市場機會 186
三、養老旅游地產市場機會 187
四、養老地產區域投資潛力 189
五、保險企業養老地產機會 190
六、醫療康復機構市場機會 191
七、酒店管理企業市場機會 191

第三節養老地產市場發展前景分析 192

一、養老地產成房地產新增長點 192
二、養老地產產品漸成新型剛需 192
三、養老地產潛力巨大尚需升級 193
四、養老地產市場需求前景廣闊 194
五、中國養老地產市場規模預測 195

第四節米易縣養老地產業發展前景預測 195

一、養老地產需求前景預測 195
二、老年人口預測 196
三、養老服務機構需求預測 196
四、養老地產業前景展望 197

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