一、商業地產的定義 10
二、商業地產的分類 10
三、商業地產的模式 10

一、商業地產行業發展歷程 11
二、商業地產行業驅動因素 11
三、商業地產發展的必然性 13

一、商業地產市場現狀分析 14
二、商業地產發展特點分析 15
三、商業地產進入調控視野 16
四、商業地產市場熱點分析 17
五、商業地產市場形勢分析 19

一、商業地產企業散售盈利模式 20
（一）散售模式類型分析 20
（二）散售模式適用物業 22
（三）散售模式的優劣勢 23
二、商業地產企業整售盈利模式 23
（一）整售模式操作方式 23
（二）整售模式主要特點 24
（三）整售模式適用物業 24
（四）整售模式的優劣勢 24

一、完全自營模式分析 25
（一）完全自營模式資源要求 25
（二）完全自營模式優劣勢分析 26
二、自營+經營貸模式分析 26
（一）模式操作方式 26
（二）模式資源要求 27
（三）模式優劣勢分析 28
三、資本運作模式分析 28
（一）資本運作模式操作方式 28
（二）資本運作模式優劣勢分析 29

一、混合運作模式操作方式分析 29
二、混合運作模式主要特點分析 29
三、混合運作適用物業類型分析 30
四、混合運作模式優劣勢分析 30

一、地理位置 32
二、自然環境 32
三、生態氣候 32
四、資源分布 33

一、玉溪市GDP增長情況 35
二、玉溪市固定資產投資 35
三、玉溪市消費品零售總額 36
四、玉溪市產業結構分析 37

一、公路行業發展分析 37
二、城市交通機械分析 38

一、玉溪市人口數量分析 38
二、玉溪市居民收入分析 39
三、玉溪市城鎮化率 39

一、城市發展目標和戰略 40
二、城市規劃與發展趨勢 41

一、土地供應方式分析 44
二、土地成交情況分析 44
（一）土地成交宗數 44
（二）土地成交面積 45
（三）土地成交金額 45

一、成交地塊規劃用途 45
二、成交地塊用地面積 49
三、成交地塊建筑面積 52
四、成交地塊的容積率 56
五、成交地塊受讓單位 59

一、成交地塊的起始價 64
二、成交地塊的成交價 67
三、地塊的成交樓面價 71

一、玉溪市房地產投資額分析 75
二、玉溪市房地產建設規模分析 75
（一）玉溪市商品房施工面積 75
（二）玉溪市商品房竣工面積 76
三、玉溪市房地產開發重點企業 76
四、玉溪市房地產市場價格分析 78

一、紅塔工業園區 78
二、研和工業園區 79
三、大化產業園區 82
四、易門工業園區 83
五、新平工業園區 83
六、通海五金特色園區 85
七、高新技術產業開發區 86
八、澄江工業園區 87
九、元江工業園區 88
十、華寧工業園區 88

一、玉溪市商品房銷售情況 89
（一）商品房銷售面積 89
（二）商品房銷售金額 89
（三）商品房銷售均價 89
二、玉溪市住宅銷售情況 90
（一）住宅銷售面積 90
（二）住宅銷售金額 90
（三）住宅銷售均價 90

一、成交宗數 92
二、成交總量 92
三、成交總額 92

一、成交宗數 93
二、成交總量 93
三、成交總額 94

一、成交宗數 94
二、成交總量 94
三、成交總額 95

一、成交宗數 95
二、成交總量 95
三、成交總額 96

一、玉溪市區北部商鋪統計 97
二、玉溪市區中部商鋪統計 97
三、玉溪市區南部商鋪統計 98

一、商業經營規劃的布局順序 106
二、商業經營規劃的整體利益 106
三、商業規劃的黃金分割定律 108
四、配套設施的作用與投入 109
五、商鋪格局規劃分析 110

一、商業地產項目經濟測算 112
二、商業地產項目定價方式 113
三、商業地產項目經濟效益 114

一、目標市場的選擇策略 116
（一）集中化進入策略 116
（二）商品專業化策略 116
（三）市場專業化策略 116
（四）選擇性進入策略 116
（五）市場全覆蓋策略 117
二、項目開發商圈分析法 117
三、商業地產項目客戶定位 122
（一）商圈范圍界定 122
（二）消費者定位 123
（三）商家定位 124
（四）投資者定位 124
四、商業地產項目業態定位 124
（一）業態分類與特點 124
（二）項目的業態定位 127
（三）業態的合理構成 128
五、商業地產項目條件判斷 129

一、商業地產消費者行為調查 132
二、銷售與經營的平衡分析 133
三、商業物業商鋪營銷特性 133
四、商業項目營銷推廣流程 135
五、商業物業常用銷售方式 138

一、商業地產項目招商特點 140
二、商業地產項目招商對象 140
三、商業地產項目招商流程 142
四、商業地產招商現存問題 142
五、商業地產項目招商策略 144
（一）項目招商通用策略 144
（二）購物中心招商策略 148
（三）寫字樓的招商策略 151
（四）商業街的招商策略 156
（五）餐飲品牌招商策略 157

一、商業地產融資的意義 160
二、商業地產融資需求分析 160
三、商業地產融資渠道分析 161
四、商業地產多元化融資流程 162
五、商業地產市場融資新平臺 164
（一）商業抵押擔保證券CMBS 164
（二）商業地產基金融資模式 166
六、商業地產市場融資形勢 167

一、商業地產企業上市融資必要性 168
二、商業地產企業上市融資模式 170
三、商業地產企業上市融資效果 174
四、商業地產企業上市融資風險 176
（一）買殼上市的風險 176
（二）IPO形式的風險 177

一、 房地產信托融資模式分析 177
（一）房地產信托融資模式類型 177
（二）房地產信托融資模式優劣勢 181
二、商業地產信托融資情況分析 182
（一）房地產信托產品發行規模 182
（二）房地產信托發行結構分析 182
（三）房地產信托投向規模分析 183
三、房地產信托資金運用方式 184
四、房地產信托資金投資方式 185
五、房地產信托兌付分析 186
六、房地產信托風險分析 187

一、商業地產的固有特性 187
（一）高收益高風險并存 187
（二）商業與地產有機結合 188
（三）開發是基礎/運營是關鍵 188
（四）資金需求巨大 188
二、商業地產融資的現實困境 188
三、突破困境的有效途徑分析 189
四、商業地產融資基金待推廣 191

一、商業地產投資風險 192
（一）開發商經驗不足 192
（二）同質化/空置率高 192
（三）資金鏈壓力較大 193
二、商業地產投資策略 193
（一）商業地產投資運作 193
（二）各業態投資攻略 216
（三）投資注意事項 220

一、商業地產投資的經營風險 223
二、商業地產投資的財務風險 223
三、商業地產管理人才緊缺風險 224
四、商業地產投資的流動性和變現性風險 224

一、轉嫁風險 224
二、加強市場調查研究 224
三、通過投資組合來分散風險 225
四、通過良好的管理控制風險 225
五、通過“期權”交易控制風險 225
六、選擇風險較小的項目進行投資 225

一、政府要創造良好的商業地產發展環境 225
二、開發商應準確市場定位，合理選址和規模 227
三、購買者購買商業地產時需理性 228

圖表 1 中國商業地產發展階段一覽表 11
圖表 2 商業地產散售模式優缺點情況 23
圖表 3 商業地產各種盈利模式指標對比情況一覽表 31
圖表 4 2014-2018年玉溪市地區生產總值變化趨勢圖 35
圖表 5 2014-2018年玉溪市固定資產投資總額變化趨勢圖 36
圖表 6 2014-2018年玉溪市社會消費品零售總額變化趨勢圖 36
圖表 7 2014-2018年玉溪市產業結構情況統計 37
圖表 8 2018年玉溪市產業結構圖 37
圖表 9 2015-2018年玉溪市常住人口數量變化趨勢圖 38
圖表 10 2014-2018年玉溪市居民收入情況統計 39
圖表 11 2015-2018年玉溪市城鎮化率統計 39
圖表12 玉溪市城鎮體系等級職能結構規劃 42
圖表 13 2014-2018年玉溪市土地供應方式統計 44
圖表 14 2014-2018年玉溪市土地成交宗數統計 44
圖表 15 2014-2018年玉溪市土地成交面積統計 45
圖表 16 2014-2018年玉溪市土地成交金額統計 45
圖表17 2019年玉溪市成交地塊規劃用途情況 46
圖表18 2019年玉溪市成交地塊用地面積情況 49
圖表19 2019年玉溪市成交地塊建筑面積情況 52
圖表20 2019年玉溪市成交地塊的容積率情況 56
圖表21 2019年玉溪市成交地塊受讓單位情況 59
圖表22 2019年玉溪市成交地塊起始價情況 64
圖表23 2019年玉溪市成交地塊成交價情況 68
圖表24 2019年玉溪市成交地塊成交樓面價情況 71
圖表 25 2015-2018年玉溪市房地產投資總額變化趨勢圖 75
圖表 26 2014-2018年玉溪市商品房施工面積統計 76
圖表 27 2014-2018年玉溪市商品房竣工面積統計 76
圖表 28 玉溪市主要房地產企業情況表 77
圖表 29 2019年玉溪市房地產市場價格統計 78
圖表 30 2017-2018年玉溪市商品房銷售面積統計 89
圖表 31 2017-2018年玉溪市商品房銷售金額統計 89
圖表 32 2017-2018年玉溪市商品房銷售均價統計 90
圖表 33 2017-2018年玉溪市住宅銷售面積統計 90
圖表 34 2017-2018年玉溪市住宅銷售金額統計 90
圖表 35 2017-2018年玉溪市住宅銷售均價統計 90
圖表 36 玉溪市商品房分地區市場價格統計 91
圖表 37 2014-2018年玉溪市零售商業用地成交宗數統計 92
圖表 38 2014-2018年玉溪市零售商業用地成交總量統計 92
圖表 39 2014-2018年玉溪市零售商業用地成交總額統計 93
圖表 40 2014-2018年玉溪市旅館用地市場成交宗數統計 93
圖表 41 2014-2018年玉溪市旅館用地市場成交總量統計 93
圖表 42 2014-2018年玉溪市旅館用地市場成交總額統計 94
圖表 43 2014-2018年玉溪市餐飲用地市場成交宗數統計 94
圖表 44 2014-2018年玉溪市餐飲用地市場成交總量統計 94
圖表 45 2014-2018年玉溪市餐飲用地市場成交總額統計 95
圖表 46 2014-2018年玉溪市批發市場用地成交宗數統計 95
圖表 47 2014-2018年玉溪市批發市場用地成交總量統計 96
圖表 48 2014-2018年玉溪市批發市場用地成交總額統計 96
圖表 49 玉溪市區北部主要商鋪統計 97
圖表 50 玉溪市區中部主要商鋪統計 97
圖表 51 玉溪市區南部主要商鋪統計 98
圖表52 玉溪市主要酒店統計 100
圖表53 玉溪市部分寫字樓情況 102
圖表 54 玉溪市熱門樓盤價格情況統計 103
圖表 55 城市購物中心商業業態組合 128
圖表 56 地區購物中心商業業態組合 129
圖表 57 Lifestyle Center商業業態組合 129
圖表 58 私募基金的優勢和劣勢 167
圖表 59 IPO的優勢和劣勢 167
圖表 60 2014-2018年中國房地產新增信托資金規模變化趨勢圖 182
圖表 61 2014-2018年中國房地產信托按資產來源分新增規模變化趨勢圖 183
圖表 62 2014-2018年中國房地產信托資金規模變化趨勢圖 184