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解讀產業地產

Interpretation of industrial real estate

產業地產是什么？

從住宅地產到商業地產，再到產業地產，“轉型”已成為當下房地產市場的熱門詞。新型城鎮化是以人為中心的城鎮化，其實也是以產業為主導的城鎮化。隨著產業地產市場化不斷加深，介入產業地產開發運作的市場化主體愈發多元化，各類主體在其中發揮的作用、獲取經濟效益的方式、發展趨勢及成長空間都呈現出不同的態勢。

產業地產的核心是產業，比之商業地產，其涉及領域更為寬泛，其復雜程度更不是住宅地產可以比擬。中商產業研究院是國內產業地產規劃領域的領先企業，擅長產業、地產和金融的融合策劃，擁有產業地產開發運營全程服務經驗。中商產業研究院認為，進軍產業地產，首先要理解產業，理解什么樣的產業適合在市場化主導開發的產業載體進行集聚集群發展。

產業地產新趨勢

產業地產的三種形式：產業新城、產業綜合體、產業小鎮

產業新城

產業新城統籌面積相對較大，是依托以一種或多種產業為主導的工業園區或產業園而建立起來的相對獨立的新城鎮，其主要特征是能夠脫離中心城市的配套環境而獨立運轉，在新的地理空間上實現“產城相融”
產業綜合體

產業綜合體通常面積相對較小，其產業形態表現為高密度的產業集群，實現了工業、商業、服務業、地產業的協同發展；在建筑形態上表現為城市功能綜合體，融合工業空間、商業空間、居住空間、生活空間。
產業小鎮

近年來，中國小鎮產業空心化現狀受國家關注，產業小鎮即是在國家特色小鎮建設號召背景下形成的一種新型產業地產探索模式。其本質同樣是產城融合發展理念下的產業集聚、升級和培育問題，有所不同的是產業小鎮還須注重小鎮的人文融合，規劃要充分考慮生態、生產、生活。

產業地產是房地產未來轉型發展的重要方向

結構性機會

存量產業結構調整帶來的產業機會
改善機會

生產和生活提升帶來的產業機會
創新性機會

未知的創新探索，已知的創新顛覆

工業
地產
供應鏈
地產
農業
地產
教育
地產
健康
地產
旅游
地產
文創
地產
科技
地產
X
地產

產業地產的精準化、聯動化、專業化、金融化

地產運營
專業化

產業定位
精準化

核心模式
金融化

產業商業
聯動化

運營主體專業化、市場化、物業、服
務及管理系統專業化

產業具體、業務創新、機制清晰

投融資模式多元化、眾籌模式、資產證券化股權投資

工業地產改造、產業地產商業綜合體商業與
產業跨界合作

產業地產發展驅動因素

舊城產業升級需要新布局
新興產業發展需要新的產業配套
傳統產業轉型升級需要新的載體
傳統產業園區需要新整合
新城建設需要產業地產新定位
地方經濟“產業空心化，地產泡沫化”局面急需改善

產業地產市場競爭格局

類型	典型企業	優勢	不足
房地產開發商轉型探索新增長點	碧桂園、萬科、綠地、保利	傳統地產開發領域積累了大量經驗，同時也擁有較好的融資能力	由于長期的住宅開發的慣性思維，產業地產商業模式并不非常清晰
傳統產業地產商持續發力全國布局	華夏幸福、聯東、天安、招商蛇口	擁有較為成熟的商業模式和多年深耕的品牌影響力	面臨著重資產化、運營模式等等的問題
政府主導園區企業積極轉型升級強化運營機制	張江高科、武漢銀湖、南京高科、蘇州高新	多年發展體系成熟，國家政策政策支持	異地可復制能力低
制造實體企業向產業地產延伸	海爾、中興、三一重工、玉柴集團	擁有良好的產業鏈資源，比較貼近自身發展需求，也易于產業集聚	在開發、設計、建設等方面經驗不足，產業協同發展方面有較大局限
金融類企業跨界產業地產	復星集團、天賦資本、弘毅投資、華融集團	擁有強大的資本后盾和資本運營能力	地產項目開發團隊與經驗欠缺
互聯網巨頭悄然布局	騰訊、京東、阿里菜鳥、百度	足夠任性巨額資本，自身業態及影響力易于產業集聚	地產項目開發團隊與經驗欠缺

房企拿地五大新模式

文旅小鎮模式
大健康模式
科技產業模式
農業扶貧模式
商貿綜合模式

通過整合 IP 資源，形成成熟的文旅產品體系向政府勾地，核心在于資源的稀缺性和可落地性。

選址要求

資源提升模式

IP資源嫁接模式

整合/戰略合作醫療資源，融入生態、養生、體育、文化等形成大健康產品體系，形成強強聯合拿地的模式

選址要求

發展模式

依托企業強大的資金實力和產業資源整合能力，通過打造科技小鎮概念拿地，但該模式房企進入門檻較高。

選址要求

發展模式

響應國家鄉村振興戰略，房企通過農業扶貧模式可以獲取農業流轉用地，但目前尚未形成成熟的產品模塊和盈利模式。

選址要求

發展模式

通過「商業+IP資源」或 TOD 開發模式獲取市中心或城郊土地。

選址要求

發展模式

1、「商業+」模式

在購物中心植入「電競、教育醫療、樂園」等美好生活實現需要的IP服務行業，打造城市名片，助力企業以「綜合體」模式拿地，同時為商業引流。

2、TOD模式

以公共交通為導向的發展模式，通過交通樞紐與商業功能的相互結合及整體規劃，實現并加快城市一體化進程。

五種創新拿地模式各有側重，每一種方式的進入門檻也不同，房企可根據企業自身特點、優劣勢比較以及對應的風險評估采用適合的拿地模式。隨著土地市場的不斷發展，新的拿地模式也會不斷涌現，這方面也亟需房企的探索與創新能力。

	文旅小鎮模式	大健康模式	科技產業模式	農業扶貧模式	商貿綜合模式
選址	三四線及農村	城郊三四線及農村	三四線及農村	城郊三四線及農村	市中心城郊
房企進入比重	★★★★★	★★★★	★★	★★	★★
房企進入門檻	★	★★	★★★	★★	★★★
模式風險	★★	★★	★★	★	★★
成熟度評估	★★★	★★★	★★	★	★

中商服務

askci·service

立項拿地

前期調研
拿地可行性研究
項目選址
項目立項報告
土地價值評估
項目策劃方案
策劃定位
項目概念性規劃
拿地策略研究
修建性詳細規劃

產品設計

產品市場定位
體量及配比
商業模式設計
產業體系構建

開發與建設

開發方案
項目工程規劃
開發模式設計
財務測算
開發時序設計
項目建設規劃

招商規劃

招商UPS打造
形象包裝策劃
招商方案策劃
招商人員培訓
項目招商地圖
運作流程標準化
招商活動策劃

運營規劃

運營體系規劃
服務體系設計
配套政策設計
流程制度設計
組織架構設計
增值體系構建
管理模式設計

資本運作

投融資規劃
上市顧問
產業基金設計
PPP模式設計
兼并與收購

規劃方法

Planning method

從頂層設計上，產業地產開發應對五個方面進行系統性思考。

戰略研判
- 戰略價值
- 概念包裝
商業模式
- 開發商
- 投資商
- 服務商
產業邏輯
- 基于成本
- 基于市場
- 基于投資
產品體系
- 綜合自身資源優勢
- 綜合市場調研需求
服務體系
- 打造全國性的市場體系
- 打造市級的服務體系

規劃模式上，產業地產應以協同規劃構建多級聯動的運營資源整合能力

定位策劃市場方案產品方案開發方案招商方案運營方案

從商業模式上，產業地產應變“租售模式”為“全產業鏈模式”

地產概念

選擇優質項目，向開發商進行土地出讓，獲取土地出讓收益

房產概念

對已經建成的物業項目選擇出租獲得租金收益或出售獲得收益

時間概念

前期打造公共基礎設施或服務平臺，吸引其他項目投資，獲得后期發展收益

空間概念

通過高收益項目獲得盈利，來彌補公共基礎類項目，平臺類項目等低盈利性項目的投入

孵化概念

為企業提供免費辦公場所和相關的創業輔導，通過控股入駐的初創企業的，獲取退出收益

從開發模式上，產業地產應嘗試打造產銷一體的“協同開發平臺”

1

產業眾籌模式

行業聯盟；產品定制，以銷定產。

2

資金眾籌模式

資金聯盟；如星浩資本。

3

服務眾籌模式

技術、渠道、專業服務資源網絡。

4

團隊眾籌模式

產融智府多元合作。

從運營模式上，產業地產要做二看三求四——探索產業園區4.0模式

園區1.0

園區本身服務--純開發商思維，典型“租售模式”，因此，園區服務僅停留在物業管理、園區安防。衛生、停車等最基本服務。

園區2.0

企業基本服務--政府型園區為主為招商需求，為企業提供一系列基本服務，包括企業的行政手續代辦、園區招聘會、企業的專業咨詢服務等。

園區3.0

企業增值服務--關注企業的成長涉足銷售服務、采購服務、研發服務、品牌服務、融資服務等增值服務，助力企業降低經營成本，提高利潤空間。

園區4.0

投資孵化服務--園區運營主體“以時間換空間”來“賭未來”介入入駐企業實體經營，為其提供創業孵化、股權投資、公共平臺與企業共同成長。

規劃理念

Planning concept

產業思維

園區開發者始終將產業發展而非地產經營放在園區開發的首要地位

開發者始終保持將產業做大做實的心態，認真、科學地制定園區的產業發展規劃，并按照產業發展規劃制定園區招商策略。

園區開發者具備一定的產業服務能力，圍繞上下游產業鏈及企業生命周期可衍生出形式各樣的生產性服務需求，通過產業服務增加園區的盈利空間，同時增強園區吸引力。

社區思維

過去，園區過分強調經濟功能而忽略社會功能，難以滿足人的基本需求

未來，更強調人的因素，更強調社會管理和社會服務的功能。這樣才能讓人在園區里面能夠真正體會到產業、生活的相結合、產業與城市的相結合。

金融思維

開發商發揮入駐企業優勢，采用產業投資基金或物業入股方式對成長型企業進行孵化培育，待孵化企業被并購或上市后，通過分享成長紅利獲取資本增值，形成既當“房東”又當“股東”模式

通過出臺政策、信用擔保、引導資金、設立專項資金、上市服務等措施，打造園區融資基本環境，構筑融資服務平臺，構建園區產業發展的資金蓄水池

政府層面：園區開發融資將形成以銀行貸款、債券融資和PPP相結合的格局。市場層面：園區開發融資將更多的向REITS方向發展，以降低融資成本。

互聯網思維

1、即園區定位

產業園區都應該根據自身的融資稟賦、市場需求、周邊競爭等因素進行定位，專注于所定位的功能與產業。

2、即園區效率

利用互聯網打造電商平臺，不斷集聚產業資源，優化產業組織，高效、無邊界地把各種信息對接起來，提高園區地產產業效率。

3、即園區招商推廣

突破傳統招商模式，園區通過微博微信等形式進行微營銷，同時，通過粉絲效應打造圈層社區，形成良好地業界口碑

4、即園區對客戶響應速度

產業園區都應該根據自身的融資稟賦、市場需求、周邊競爭等因素進行定位，專注于所定位的功能與產業。

中商優勢

askci·advantage

一、全產業鏈產業咨詢服務機構

我們服務的客戶主要各級政府、園區管委會、產業開發投資者、投資機構，業務范圍包括了投資選址、策劃、規劃、設計、投資開發、招商策劃、招商代理、運營管理、產業基金等，我們團隊憑借環球視野及本土經驗，定能為業主帶來非凡的價值！同時近年來我們也取得了卓越成績。

10000+

累計企業服務案例

600+

可行性研究項目經驗

400+

商業計劃書項目經驗

300+

產業規劃園區規劃案例

800+

項目包裝策劃項目案例

5000+

細分產業研究項目案例

二、進入商界、政界及社會各界的獨到網絡及人脈資源

中商是國內第一家擁有自主知識產權數據庫的產業咨詢機構

數據支持

中商與數百家財經媒體建立良好合作關系，為投資者項目宣傳推廣

創投推廣

中商與金融機構、創投機構等緊密合作，為項目提供投融對接

投融對接

多元化
資源整合

中商與貴州財經大學共建產學研合作基地以及貴州產經大數據平臺

產學研
對接

中商與各地商會、協會資源對接與共享，為項目落地與政府招商服務

資源共享

中商與地方政府與園區建立合作關系，成為政府指定的招商合作機構

招商合作

100+
政府招商
代理協議
500+
招商合
伙人資源
1000+
商會
協會資源
2000萬+
企業數
據庫資源

我們在商界、政界及學界擁有廣泛資源，形成中商特有的多元化資源體系，有效助力客戶成功。我們與眾多商界領袖、政府部門、產業投資者、科研院校、財經媒體等接觸，邀請他們參加我們的圓桌會議、行業論壇、研討會等各項活動，分享和交流產業觀點，提供項目資源對接服務。我們深知只有可落地實施的規劃才是成功的規劃，為此，我們和相關部委、行業專家、企業家等都保持了良好的互動，做到有規劃有資源導入。

三、獨特的專長提供真知灼見

行業專家

近20年
產業咨詢經驗
數據

1億+
數據總量
模型

50+
項目研究模型
會議

100場
項目圓桌會議
知識庫

5萬+
內部知識庫文件

我們擁有近20年產業研究經驗與大數據積累，長期跟蹤企業競爭動態，監管市場環境的變化以及技術前沿發展等多方面信息，構建豐富的行業知識體系，為客戶提供獨具創造性和可實施性的產業戰略方案。我們運用頂級的人才，先進的研究模型，高效地為您提供產業領域的專業知識與真知灼見。我們處在粵港澳大灣區經濟市場前沿，更能洞悉產業形勢與市場趨勢。

四、我們是最具前瞻性差異化落地性服務優勢

中商產業研究院首先編制“產業規劃”確定發展戰略與方向，然后針對性進行“招商策劃”，最后再實施“招商代理”，確保規劃落地實施。

優勢對比
- 規劃理念
- 數據支撐
- 研究方法
- 研究團隊
- 質量管理
- 后續服務
傳統規劃設計院
- 專注城市法定規劃和區域戰略空間研究、產業規劃往往是短板。
- 缺乏專職市場研究人員和數據支撐。
- 專家指導+文案研究
- 存在產業研究、市場調研模塊分包現象。
- 項目經理負責制
- 城市規劃設計、園林、景觀等。
科研院校
- 專注宏觀經濟和產業技術領域的研究。
- 缺乏專職市場研究人員和數據支撐。
- 專家指導+文案研究
- 專家+學生兼職
- 專家/教授負責制
- 專項研究
中商產業研究院
- 頂天立地：強調規劃的戰略高度和落地實操性。專注于城市系統規劃。
- 中國最完整的行業經濟數據庫系統（含30類大行業，5000多子產業）,上百余名產業咨詢顧問。
- 文案研究+中商數據庫+市場調研+專家訪談
- 100%全職專業員工
- 三級審核機制：項目經理、項目總監、內外部評審委員會
- 三位一體系統集成：咨詢（產業規劃）+資源（招商策劃與招商代理）+資本（產業基金與投資開發）