在国家鼓励发展租赁市场的背景下，面对万亿的市场蛋糕，各典型房企纷纷布局长租公寓，争抢蛋糕。

一、市场规模

图：房地产住宅市场容量

从开发、交易到资产管，目前整体房地产住宅服务市场的容量在5.3万亿左右，其中租赁市场规模1万亿，面对如此庞大的市场，万科、龙湖、金地、招商蛇口、保利、阳光城等房企纷纷布局长租公寓，争取“分一杯羹“。

二、政策支持

自2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布之后，各省市纷纷跟进出台相应的指导意见，相关的试点工作也在开展当中。

相关规定表明，支持房企拓展业务范围，将其持有的房源向社会出租，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。

有条件的企业不仅能够将存量房源用于向市场租赁，同时能够与其他企业合作，建立开发经营一体化、专业化模式，发展租赁地产。

三、典型房企长租公寓策略解析

目前，房企布局长租公寓，主要采取两种策略，一种是单独成立长租公寓品牌，典型企业为万科、龙湖；一种是和专业长租公寓运营公司合作，典型企业为阳光城、绿城。

1、万科：轻重资产优化配置，打造“泊寓”品牌

万科集团从2014年底开始在厦门试水长租公寓业务，之后各地均尝试布局，逐渐将旗下长租公寓统一品牌“泊寓”，到2016年底，泊寓已经在北京、深圳、广州、济南、合肥、福州、乌鲁木齐等18个城市上线，开业了44处长租公寓项目。

万科泊寓计划至2018年拓展45万间房源，预计年租金收入94亿元，远期规划则计划提供100万套公寓，年收入达到155亿元，为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务。

图：万科泊寓布局

模式：轻重资产优化配置

轻资产方式即为租赁物业，泊寓与项目持有方或经营方签订长期房屋租赁合同，泊寓负责项目装修改造及运营管理；重资产方式则是泊寓通过收购获得物业产权或长期使用权，同时负责装修改造及公寓运营管理。

2、龙湖：前期采取轻资产模式，加速全国化布局

2016年12月底，龙湖冠寓先后在成都和重庆落子，目前已在北京、上海、广州、深圳等13一线城市及领先二线城市进行布局。在三年内形成规模优势，跻身中国长租公寓市场前列。

模式：前期轻资产，后期轻重结构优化

集团副总裁兼冠寓CEO韩石表示，龙湖的冠寓是以租赁其他物业的轻资产模式为主。但在未来，根据目前全国化的布局，龙湖会加大重资产的持有，以2：8的轻重比的资产模式去拓展业务。

3、阳光城：牵手寓见公寓，进军长租公寓领域

2015年10月17日，阳光城和寓见公寓举行战略发布会，宣布将由寓见公寓负责运营和管理阳光城旗下的长租公寓。

合作模式：轻资产模式

即通过寓见作为互联网长租平台，对接阳光城在商业地产资源上的优势，实现联合，从而实现双方的优势互补，同时寓见采用的互联网O2O和房地产金融服务，将实现更多高品质用户的入住，为阳光城带来人流量。

首期阳光城将旗下的魔米公寓交由寓见运营，后期阳光城负责为寓见公寓提供更多的房源,寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理,包括售前的咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等提供一站式服务。

4、绿城：与长租公寓领导品牌优客逸家共同注资设立公司绿城优客

2015年12月22日，绿城宣布与优客逸家联手，双方共同注资成立浙江绿城优客资产管理有限公司，未来将在社区物业服务、园区服务、金融服务、产业链整合等领域展开深入合作。

合作模式：成立合资企业

优客逸家作为绿城物业指定的托管服务商，向绿城业主提供标准化的租赁和租住管理服务，将首先在杭州依托绿城的储备房源，在滨江、未来科技城等区域推出长租公寓产品。

优客逸家算是较早进入杭州市场的长租公寓品牌之一，通过与绿城的合作，截至今年5月份，绿城优客在杭州已发展有3000间+体量，预计到今年年底，这个数据会扩大到6000间左右。