中商情报网讯 为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）有关要求，加快培育和发展深圳住房租赁市场。8月28日，由深圳市规土委牵头制定的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）（以下称“《实施意见》”）公开对外征求意见。

《实施意见》要求，进一步完善住房租赁监管机制，完善住房租赁法律法规和行业管理体系，培育和规范住房租赁行业，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。

鼓励房企扩展住房租赁业务

《实施意见》提出发展专业化住房租赁企业，并鼓励房地产企业拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。鼓励试点商品房开发销售与租赁经营一体化的运作模式，鼓励房地产企业规模化租赁经营各类园区（含总部基地、产业园区、大学园区等）的配套住房、商务公寓，并通过完善公共配套设施、引入专业物业管理等措施，满足周边就业人员的居住需求，促进职住平衡。

农村经济组织成立住房租赁企业

此外，《实施意见》还特别提出鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。鼓励原农村集体经济组织及继受单位成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，将符合安全、质量、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理，并委托物业服务企业提供服务，享受住房租赁企业相关的政策优惠。

提高企业自持出租的住房比例

《实施意见》要求加大公共租赁住房供应力度，加大公共租赁住房供应力度。提高公共租赁住房运营保障水平。由市住房建设部门会同人才安居集团负责共同搭建专业化、规模化的公共住房租赁平台，通过自行建设或收购、租赁商品房、企业自有用房，出租给中低收入家庭、各类人才等需求人群。

另一方面，深圳政府积极开源，加大租赁住房建设和供应力度。加强租赁住房规划和用地供应。加大各类园区（含总部基地、产业园区、大学园区等）的配套住房、商务公寓只租不售或限期销售用地的供应，进一步完善租赁住房供地方式，新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限；并适度提高企业自持出租的住房比例。

允许商业用房按规定改建为租赁住房

允许商业用房按规定改建为租赁住房。土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建后的住房仅限租赁或整体转让，不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。

允许现有住房按规定改造后出租

住房改造必须按照国家和地方的住宅设计规范开展，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米，厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住。

政策解读：

深圳发展住房租赁市场背景

目前，无论从租赁住房占比，还是从租赁需求人群占比来看，深圳市租赁市场的规模占比在国内最大。因此，深圳市已初步形成“以租为主、租售并举、先租后买”的住房消费模式。以城中村为主的、庞大的、租金相对较低的住房租赁市场，已成为深圳市房地产市场最重要的组成部分，它不仅解决了大量人口的居住问题，且降低了房价对于居民“住有所居”的冲击，成为大学毕业生、外来人群来深的“第一站”，成为深圳市吸引人才、积聚年轻人口的重要支柱。基于此，深圳市住房租赁市场亟待解决的问题，是发展机构化、规模化住房租赁企业，解决租赁市场特别是“城中村”租赁秩序混乱、质量消防安全问题隐患严重、租赁关系不稳定与租赁无法享受同等公共服务等问题。

为何鼓励农村经济成立住房租赁企业？

创新解决城中村历史遗留问题，盘活存量租赁资源。深圳市城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体之一，提供了大量低租金、小户型的适居租赁住房，但也普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理普遍缺失、“打隔断”和“二房东”等问题。《深圳特区房屋租赁条例》废止后，城中村租赁无法得到法律保护，产生了一些侵害承租人权益的问题；租赁合同无法备案，导致部分租赁税收无法征收，同时承租人也无法享受必要的公共服务；违法改建、“房中房”现象严重，存在严重的建筑安全和消防安全隐患；二房东游离于监管之外，市场秩序混乱，承租人权益受侵害成为常态。

为何允许商业用房按规定改建为租赁住房？

优化城市空间资源配置，探索商业建筑改租赁住房

我市产业周期约为20年，建筑物规划用途大多在40年以上，改造和盘活存量具有必然性。同时，我市空间开发强度已近极限，未来产业发展应贯彻“保空间重于保土地”的原则。近年来，我市4大支柱产业及7大战略性新兴产业对经济贡献已经达到80%，加上互联网改造传统产业，传统工商业对空间的需求明显下降，存量商业、办公的功能也需随产业升级而调整。