近日发布的《8月全国40城住宅成交报告》显示，8月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长3%，同比增长14%。前8月，40城累计成交面积同比增长5%，虽小幅反弹，仍不改整体下行趋势。

整体来看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，下跌空间有限；东部二线城市将继续降温，其他地区的二线城市以及三线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

40城新房成交面积环比增长3%

报告显示，8月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长3%，同比增长14%。从成交量的历史走势来看，在2017年12月成交量出现年底翘尾之后，2018年一个季度40城成交量出现回落。今年二季度，随着房企加大推盘力度，40城新建商品住宅成交有所回暖，但依旧不及2016年同期水平。下半年前两个月，40城成交量出现小幅萎缩。在调控贯穿全年的背景下，易居研究院预计全国楼市将逐渐降温，40城成交将逐渐下滑。

一线城市成交量处于低位下跌空间有限

8月份一二三四线城市成交面积呈现环比小幅增长态势。其中：

4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长12%，同比增长49%。对比历史数据来看，8月份，一线城市中北京、上海的成交面积均有不同程度的反弹，导致一线城市的总成交面积有所增长。目前一线城市成交量级与2014年同期基本持平。

18个二线城市新建商品住宅成交面积环比增长1%，同比增长4%。其中：8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比减少13%，同比减少1%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长1%，同比增长16%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比增长13%，同比持平。报告分析，二线城市中东部二线城市成交出现回落；中部二线城市成交微幅上涨；其他二线城市成交则出现回暖，目前量能仍处于一个较高的水平。

18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长4%，同比增长34%。其中：7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比增长8%，同比增长42%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长1%，同比增长28%。报告分析，三线城市中本轮严调控的三线城市成交有所回暖，成交量创下近22个月新高；弱调控或未调控的三线城市则在经过6月、7月连续两个月的下滑后，8月迎来微幅反弹，但降温趋势未明显改变。

40城年初累计同比小幅反弹不改下行趋势

从今年前8月情况来看，40城累计成交面积同比增长5%。其中：一线城市累计同比下降18%，二线城市累计同比微涨1%；三四线城市累计同比增长24%。报告显示，2017年2月，40城年初累计成交面积同比增幅进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。

易居研究院对此分析认为，这说明2017年市场出现降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。虽然进入2018年，40城累计成交面积同比增幅曲线出现了较大的反弹，这主要是因为年初以来三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。考虑到内部环境调控政策将贯穿全年，外部环境复杂多变，判断出该曲线在经历小幅反弹后仍将保持下行趋势。

对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城领先全国4-6个月左右穿过正负线，且波动较大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。2017年以来，40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月，而全国成交仍保持正增长，这主要是本轮周期三四线城市较为火爆所导致的。考虑到棚改政策的变化以及贯穿全年的调控，参考40城年初累计成交面积同比增幅走势，易居研究院预计全国新建商品住宅成交面积的年初累计同比增幅亦将继续下行。

四季度40城成交或下滑

报告显示，上半年40城新建住宅成交面积微增，这主要是由火热的三四线城市所拉动的，而一二线城市的持续走弱加大了40城成交市场的压力。下半年开局两个月，40城成交面积有所下滑，市场降温态势显现。

7月底的中央政治局会议传达出对房地产市场持续严厉的调控信号。8月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市主要负责人，要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。同时，银保监会会议指出进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫化。

综合考虑多种因素，易居研究院预计全国楼市将降温，四季度40城的成交面积将逐渐下滑。分城市类别看，一线城市成交由于已经处于低位，下跌空间有限，有望企稳；东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩；其他二线及三四线城市则面临较大的下跌风险。

附：40个典型城市

4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；

18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、呼和浩特、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、西宁、合肥、宁波；其中东部二线城市为：苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门；中部二线城市为：郑州、武汉、长沙、南昌；其他（西部和东北地区）二线城市为：南宁、西宁、长春、成都、重庆、西安。

18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。其中7个本轮调控的三四线城市为：扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山11个弱调控或未调控的三四线城市为：温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关。