中商情报网讯：产业用地是相对产业类型划分而言的，有第一、二、三产业用地之分，具体还有产业内部结构不同而导致的产业用地差异。近年来，国家出台了一系列涉及产业用地政策的文件，在推动新旧动能转换和经济结构升级、保障民生服务设施建设等方面发挥了积极作用。

2016年，原国土资源部归集整理了支持产业发展的用地政策，编制形成《产业用地政策实施工作指引（2016年版）》（简称“2016年版指引”）》，为方便地方全面掌握和准确把握产业用地政策要点，促进地方各级特别是市、县国土资源主管部门更好落实产业用地政策起到了积极作用。随着产业用地政策的不断出台与更新，自然资源部发布了《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（简称“2019年版指引”），2019年版指引系统梳理近年来支持产业发展的用地政策，旨在更好地指导地方自然资源主管部门规范执行产业用地政策，为包括民营企业在内的各种所有制经济提供良好服务。同时附录收录了近年来国家出台的产业发展用地政策的部分文件清单，方便市场主体和地方自然资源主管部门系统了解相关政策的详细内容。

《产业用地政策实施工作指引（2019年版）主要内容

一是细化和明确了对光伏、风力发电、旅游、乡村旅游停车设施、自驾车旅居车营地、冰雪场地设施和深度贫困地区脱贫攻坚中建设的光伏发电项目等占用相关土地可按原地类管理的情形。

二是对优先安排土地利用计划的情形进行归纳，对医疗、养老、教育、文化、体育等民生领域用地指标适当倾斜，对国家级开发区利用外资、创新创业企业、小微企业优先安排用地计划指标。

三是对以划拨方式供应国有建设用地使用权，以协议出让方式供应国有建设用地使用权，以长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期方式供应国有建设用地使用权，以作价出资（入股）方式供应国有建设用地使用权等作了细化说明。

四是明确产业用地供应前应依据土地估价结果和产业政策综合确定底价，产业用地价格评估应遵循出让地价评估技术规范。

五是明确了使用集体建设用地等方面的内容，包括养老服务设施建设、乡村旅游、自驾车旅居车营地等可依法使用集体建设用地等。

土地价格评估

依据2019版指引及《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）的规定，政府在供应产业用地前应依据土地估价结果和产业政策综合确定底价。产业用地价格评估应遵循出让地价评估技术规范，至少选择两种方法，且须包括收益还原法、市场比较法、剩余法中的一种方法，以及成本逼近法、公示地价系数修正法中的一种方法。

对于存在可比交易实例的，宜首选市场比较法评估。对于缺乏市场交易的，可从同类产业的客观运营收益中剥离出土地收益，通过收益还原法评估地价。对于尚无明确收益资料的新兴产业用地，可通过相同或类似产业的投资分析资料等分析预测其正常收益，合理分配评估方法权重确定评估结果。对于国家予以政策扶持的产业类型，应遵循区分市场定价与政策优惠的原则，评估该类用地的正常市场价格后，综合考虑产业政策予以修正，确定基于相关政策约束下的参考价格。

近年来，国家出台了一系列涉及产业用地政策的文件，明确了在认定国家支持发展产业项目、设定土地供应前置条件、实施土地供后监管中加强部门协作的要求，指导地方自然资源主管部门特别是市、县自然资源主管部门积极主动服务和有效监管，促进产业用地市场健康发展。

2018年产业用地情况

2018年全年产业用地出让面积共计119411.38公顷，出让产业用地面积排名前十的省市分别为江苏、山东、河北、浙江、安徽、河南、湖北、江西、广东、广西。其中，江苏和山东产用拿地面积超1万公顷，位居第二，产业用地拿地面积分别为13369.47公顷、11060.19公顷。河北排名第三，产业用地拿地8652.29公顷。产业用地拿地面积超5000公顷的省市还有浙江（8602.28公顷）、安徽（7904.39公顷）、河南（6972.73公顷）、湖北（6696.37公顷）、江西（6693.46公顷）、广东（5258.32公顷）。

但是，天津、上海、北京、海南产业用地拿地面积不足1000公顷，其中海南最少，仅36.15公顷。四大直辖市，重庆产业用地拿地最多共计1968.67公顷。天津875.2公顷，上海326.88公顷，北京92.53公顷。

数据来源：中商产业研究院数据库

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