深圳市各区域“工业上楼”项目分布：

资料来源：中商产业研究院整理

从企业来看，据不完全统计，参与深圳“工业上楼”的企业，主要以央企、国企为主导，包括中集、深业、中粮、华润、深投控等。其中，如中集在深圳光明区政府旁打造了深圳中集智园；深业在龙岗打造了光学智造谷，在大鹏新区打造了坝光国际生物谷；深投控联手宝安区政府打造了深圳最大“工业上楼”试点园区新桥东先进制造产业园。

三、深圳市“工业上楼”发展前景

1.“工业上楼”为实现增量产业用地目标提供有力保障

保持制造业在深圳GDP中30%左右的稳定比例，是避免城市产业空心化，为科技创新和其他服务业筑牢根基的重大问题。目前深圳工业建筑面积约2.54亿平方米，规划到2035年工业建筑面积3.96亿平方米，增量工业用地仅9平方公里。未来规划增量高达1.42亿平方米，无法通过增量用地实现。深圳工业用地“毛容积率”仅1.15，假定全市20%工业用地实现容积率4.0的“工业上楼”，理论上可新增产业用房1.26亿平方米，基本实现增量目标。

2.“工业上楼”成为导入高端制造和先进产能的有效切入点

“20+8”产业集群亟需寻求新产能导入路径。深圳市规划建设“20+8”新型产业园区，必须着眼长远、适度超前建设新的优质空间。产业转型升级的关键，在于培育新动能，导入新产能，实现新增量，特别是形成一批“灯塔工厂”“头雁”企业。新产能需要新空间、新环境，租价不是决定性因素。“工业上楼”通过高强度、集约化成片开发，形成高质量、专业化产业园区，对新型产业和科技企业吸引力很大。

3.“工业上楼”有助于实现空间集聚，强化产业链协作

要实现产业链建链、补链、强链，打造扎根深圳、链主强大、自主可控的高端制造产业集群，就必须形成上下游企业集聚，增强产业吸附能力，实现“上下游就是上下楼”，节约运输费用，减少信息沟通成本，共享公共资源。

4.“工业上楼”是实现产城融合的新途径

“工业上楼”项目将落实“三生”“三创”“三平衡”要求。“三生”是指生产、生活、生态“三生融合”，职住平衡、产城融合、生产空间高质、生活空间便利、生态环境优美。“三创”是指创新、创业、创投“三创结合”，激发年轻人创新活力，打造创新城区，形成浓厚的草根创业创新氛围，吸引社会资本，孵化大量初创企业。“三平衡”是指运营与财务、投入与产出、社会效益与经济效益“三个平衡”，实现供给可持续，租金可预期，经验可复制。

在增加产业空间的同时，“工业上楼”通过物理形态再造，科学规划建设市政道路、城市绿化，现代、美观的建筑形态改变了城市面貌，实现了生产空间、生活配套、生态环境共赢。

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