2016年热点片区成交面积占比及均价涨幅TOP10

此外，随着新房均价的持续上涨，6万+备案成交的数量从2015年初的3，4个一直上升至目前的20余个其中6月份6万+面积占比最高，而该月新房均价也处于今年的最高位。由于高端项目售价较高，深受开发商青睐，新房豪宅化的趋势也日益凸显。

2016年二手房均价达到54954元/㎡涨幅收窄

“3.25新政”和“10.4”新政加上二手房评估价上调，2016年深圳二手房价格波动剧烈。“3.25新政”后一个月内价格下跌2.4%，成交量腰斩。“10.4新政”后第一个月房价下跌4.2%，接近第一次调控下跌的两倍。

总体来看，2016全市二手住宅成交约9.6万套，800万㎡，面积环比减少约25%。由于年初房价已涨至高位，幵且三季度楼市热度恢复后房价再度上涨，导致全市年度均价仍在走高，2016年达到54954元/㎡，涨幅近16%，相比2015年6成的涨幅，收紧趋势明显，政策调控效果非常显著。

在2016年二手房成交结构上，高均价拉升套均总价以及总价段成交占比上升，据统计，2016年楼市成交套均走高至432万元，套均面积减小至84㎡，未来随着房价下调以及二胎政策放开，对大户型的需求也会增加，预计实际成交的套均面积会有所增大。

2016年各区二手住宅累计涨幅及当前均价

从各区域来看，2016年各区房价涨势收缓，刚需补涨空间扩大。南山成交价格最高，其次福田。关外相对而言区域拓展空间大，収展潜力十足，加上近两年轨道交通建成利好，价格洼地更易受宠，因此房价的区域差异导致成交由关内转向关外。

全年累计涨幅最大的是刚需集中的龙岗区域，累计涨幅2成以上。龙华近累计涨幅接近2成。除盐田体量小价格容易波动以外，罗湖和宝安的涨幅也比较明显。而南山、福田受制于高房价，上涨幅度相对较小。

历年全市各区二手住宅各区投资占比走势

受调控影响，深圳二手房市场投资客入市步伐变缓。“3.25新政“后的4、5月份，投资占比跌至年度低谷，此时投资客仍在入手笋盘等待下一轮增长，但“10.4新政”更严厉，投资占比再次以更快的速度下跌形成谷底。

据统计，2016年全市投资客占比上涨约8个百分点达到26%，各区投资占比也在普遍上升。龙华投资占比上升幅度全市最大，上升12个百分点，达到31%，投资客占比增多进一步助推龙华房价过快上涨，其区域内累计涨幅较大。值得关注的是龙岗、罗湖、宝安三区投资客占比增加较快。其中龙岗处在价格洼地补涨空间较大，投资增值空间大。

租赁淡季叠加政策影响租金全年累跌3个百分点

2016年3月底以及10月刜是租赁淡季的开始，同时叠加两次政策影响，租金全年呈下降的水平。据监测，2016年全市租金累计下跌3个百分点，截止12月租金水平仅有约68元/㎡.月。

2016年深圳各区租金累计涨跌幅及当前租金

各区租金变动最明显的特点是龙华租金赶超宝安，幵且南山赶超福田。从区域租金变化来看，今年仅有龙华和盐田两区租金上涨，其他区域租金累计下跌。龙华承接关内外溢的租赁需求，且受轨道交通利好，租金累计涨幅约3%。盐田一方面体量较小，一方面受旅游季影响，租金累计涨幅次高达到约2%。宝安、南山、福田三区的租金累计跌幅排名全市前三，一方面南山、福田区域内租金水平较高，易跌不易涨。其次宝安去年租金上涨较快，今年同时受政策影响，觃律性下跌明显。

虽然2016年租金下跌，但南山、福田上班族集中的地方租赁需求仍旧旺盛，南山収展空间较大，未来租金上涨的预期将会增强。