全国多城调控仍在继续。这一轮“花式”限购潮用尽奇招，打击力度最大的是“商住房”领域。北京、上海先后加码“商住房”规范，尤其4月21日上海规定商业、商办用地不得建公寓，细则一出彻底堵死了“商住房”，这类产品也将就此退出历史舞台。

深圳市场也因此风声鹤唳，深圳的“商住房”会不会出台政策跟进？深圳市房地产研究所李宇嘉博士表示，“商住房”从规划源头被堵死，未来将不复存在。深圳商务公寓需求旺盛，限购的可能性不大。

从源头堵死，“商住房”将绝迹

对“商住房”打击力度的最大的就是北京、上海和广州。从21日上海出台政策文件来看，基本停止了对商办类的规划审批，而且在售的必须要整层的销售或者整栋的销售，其实是从规划和统一供应的源头上已经彻底堵死了“商住房”的路。

“商住房”严控是从北京最先开始的。2016年，北京“商住房”市场异常火爆。由于2016年北京的房价上涨后，2016年10月北京出台调控政策，9月30日出台的调控政策最核心的就是不允许外地人买房。限购之下，外地人几乎无法在北京买商品房，所以导致了2016年北京的“商住房”销售量达到6万栋，还比住房还要多。

3月26日，针对“商住房”调控的政策靴子落地，从规划、销售、购房资格、信贷层面对商住精准“打击”，从源头上把“商住房”的路堵死了。上海这次出的政策也是，同样从在售，从规划源头上彻底让“商住房”退出了历史舞台。不管是在售的、规划的、增量的未来都不可能有这种产品诞生了。

商务公寓不是“商住房”

商务公寓具有合法产权，必定会继续存在，而“商住房”类住宅严格规范后将不复存在，这是趋势。

在深圳建筑规范中分为商品住房、商务公寓、办公用房、商业用房，其中非住宅类的商业用房和工业厂房就叫“商住房”即类住宅，商业公寓跟它是并列的。

“商住房”商业用房和办公用房本质是用于实体经济，企业办公和个人创业办公。但商务公寓具有居住属性，明确有独立卫生间的，有可以接入天然气的，跟住宅的的设计规范完全一样。跟商品住宅的唯一差别是产权，商业用地土地使用权是40年。

商务公寓，在深圳建筑标准和建筑设计规范中都有涵盖，商务公寓一类产品是合法的，但是“商住房”类住宅打“擦边球”，是政策的“灰色地带”。

在建筑规范上是没有商办类住房，酒店式公寓、公寓式办公，在建筑规范里都是不存在的。类住宅一般是把办公和工业厂房切割，切割改造成具有住宅功能的房子。其实，很多商业、工业用地是拿7%的配套以创新产业为借口拿来卖，用7%的配套打擦边球，建了公寓式办公，因此才衍生了“商住房”类住宅的出现。

买“商住房”要警惕三大风险

买“商住房”会有哪些风险？如果政策出台了，会有被拆掉的风险。商业和办公产品，深圳最小面积应该是200平米、层高约4.5米，一般通过左右分割或上下隔断，改造成面积较小的类住宅，这样以后被拆的风险很大。

另外，是有安全隐患。类住宅的消防安全配套是按照商业办公标准，如果住了人的话，每个单位空间的消防和安全的这种设施是不够的，所以是有安全隐患的。

第三，因为土地性质和体量是比较大，从未来投资的前景来讲，转手税费高，往往很难转手。

深圳商务公寓需求旺盛

深圳的商务公寓跟北京、上海是不一样的，因为深圳，首先来讲深圳年轻人口比较多，创业创新的氛围很浓厚，购买物业、投资物业的情绪很高涨，所以深圳存量房的流通率，换手率都很高，2016年的换手率达到了8%，而北京上海只有3%-4%。

商务公寓是宜商宜居产品，针对一些金融个人创业和居住为一体的需求，深圳这一需求比其他城市要旺盛得多，商务公寓的空置率很低。

商务公寓总价比住宅低，而且比租写字楼成本低，像互联网、金融、科技公司，对小面积的办公需求很大，因为这类公司不需要生产类空间，这类对商务公寓的需求很大。

另外，深圳一些非户籍人口比较多，对没有购房资格的人来讲，买商务公寓是一个不错的选择。还有很多来深圳短期投资的一些人群，租期长的可能会租商务公寓，因为商务公寓很多在商务中心区。这个是深圳相比于其他城市的几个不同特点。所以深圳商务公寓，还是一个不错的产品。

“商住房”将被终结，已经是铁板钉钉的事实，北京上海“杀鸡儆猴”，深圳也不会很远，这是大势所趋。相比之下，商务公寓的未来是无限光明，由需求衍生的合法市场，规范之后只会越来越好。