钟伟：房地产不是制造业 楼市泡沫应该不会破裂

如何楼市去库存是否成功？这很难定义，我们觉得，库存等于2年的在建加上3个月的待售大致可以说是合理。而每个月可能的去化大约为1.2亿平米，如果库存降至33亿平米大约可说楼市已正常化。按每年销售14亿平米，每年新开工不高于10亿平米推算，中国楼市去库存进程大约需要维持4年，到2019年前后基本回到正常库存。

达成去化的机会有多大？取决于市场也取决于政策。地产调控的政策后手我们稍后再论，在此我们观察关键的市场因素。

一是中国城市化率仍只有55%，人口迁徙仍将延续，这和日本在20世纪70年代中后期城市化率已高达80%的差异性很大。城市移民和农民市场化的大约2亿待城市化人口，其潜力仍将持续释放至少8-10年。

二是城市化率本身的提高会带来地产更新改造需求，以3-3.5亿户城市家庭，即便以年更新率2.5%估算，这块需求可达每年约800万套住宅需求。

三是中国大中城市中，建成年代早于1998年的市中心老旧房屋，往往是政府或国企的房改房，至少有约50亿平米，通过行政力量进行老旧房屋拆改的可能性也依然存在。看起来，如果中国经济和居民收入没有显著恶化的话，中国楼市维持微增的去化速率，并在未来四年达成去库存的市场力量仍然很有可能。

5、地产调控政策后手？

从煤炭钢铁艰难的去产能进程，以及有限的政策后手，人们联想到了中国房地产。其实地产和实业的差别还是很大。

一是地产无所谓产能问题，只有库存问题，库存问题是建筑商的事情；

二是地产商的资产无所谓专用性的问题，厂房机器设备因其高度的专用性和技术折旧，使其处置非常棘手，而房屋大致没有这种特性。

三是开发商的国企占比相对较低，开发商总体上仅仅是个总包商，从业人员不多且流动性巨大。地产危机的冲击主要还是金融财政问题，而不是产能或从业问题。

和实体经济相比，地产的政策调控后手还算相对宽裕。目前已采取的手段包括了十三五期间不再有保房建设套数的硬指标，放松限购限贷款，降低商贷和公积金门槛等。我们不难观察到可能采取的政策后手。

一是组建国家住房银行，可将全国各地的公积金中心整合起来，模仿房地美，房利美模式，为普通住宅和保障房销售提供政府担保和优惠贷款。

二是对商业贷款的利息负担，部分抵扣个税；或者调降低契税，存量房交易税费等。

三是保障房部分扩大货币化补偿安置，其中可用“房票”模式减轻地方政府货币补偿压力，同时增加实际拆迁安置的住房需求。所谓“房票”是地方政府发放的，仅可供拆迁户购买房屋所用的现金替代券。考虑到2015年全国货币补偿安置达150万户，因此“房票”举措，可以和现有拆迁安置，和未来农民市民化进程结合使用。

四是按揭贷款证券化等金融手段，以及将以房养老和异地养老结合，鼓励一二线城市的老龄人口回流故乡养老等等。由于1998年以来中国房地产调控以非市场化的瞎折腾为主，以至于幸运地为今后政策调控留下了不少后手。

6、房企的财务表现？

2016年开始，中国宏观经济变得难以琢磨。要评估实体经济的财务状况改善还是恶化，变得困难。但是地产行业比较单纯和容易估计一些。中国房地产在鼎盛期的销售利润率超过20%，目前大约在10%，但这是开发商努力做大成本，并往往带有高杠杆之后的利润率，开是发商资本金收益率应该比毛利率高得多，同时相比制造业可怜的略高于5%的净利润率，房地产仍然是个幸福行业。

我们可以从下列主要因素观察开发商的财务表现。

一是财务成本的节约。以前文假定开发商供给侧资金总额25万亿，其中开发商自有1/3计，利率每下行1个百分点，可每年为开发商节约约2000亿元利息支出；

二是销售毛利的提升。2015年商品房销售价格的温和上升，以及开发建筑成本，税费的平稳，给开发商带来了额外毛利。以全国商品房年销售额7.5-8万亿元，销售价格年均微升2%估计，每年多增销售毛利1600亿元。

三是销售节奏提速的同时，开发商将继续对土地购置和新开工保持谨慎，这将大幅改善开发企业的现金流状况。如果2015年房地产销售利润总额在约8000-9000亿，则财务成本的节约，现金流的改善和销售利润和节奏的提升，可能使开发商至少在未来3年呈现利润总额稳中有升，利润率可能更快提升的幸运儿状态。其中，目前商品房售价超过万元/平米，年均迁徙流入人口超过百万的大约10个城市的地产更好一些。

我们无意否定中国楼市无论从面积还是从金额看，都很可能已是人类有史以来最大的泡沫，但是和凄风苦雨的实体经济相比，中国很可能仍具备楼市有软着陆的幸运条件，关键在于未来五年的市场和政策。(来源：中国金融四十人论坛，作者：钟伟，中国金融四十人论坛成员、北京师范大学金融研究中心主任)