楼市又放大招：沈阳大学生购房零首付 政策比库存多

导读：3月2日重要理财信息汇总：鼓励大学生零首付，政策比库存还多！IPO新规后首轮新股全“开板”中签者平均赚2.5万元；量化对冲私募表现逆天躲过A股三次大跌还能赚钱。

——楼市——

鼓励大学生零首付：政策比库存还多！

全国性的降税、降利率、降首付、放开限购，各种地方性措施加起来，楼市刺激政策快要比库存还多了。

沈阳市政府昨日出了个大招：规定在沈阳毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生公积金贷款购房的，首付比例实行“零首付”；最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。

而在前一日，广东省印发《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》特别指出，广州应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。

安徽则出台宅基“抵”政策：鼓励农民退出宅基地进城购房。对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民，进城购买商品住房（含二手住房）的，当地政府可按其退出合法宅基地的面积，给予一次性购房奖励。

杭州市政府发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见（征求意见稿）》，其中建议，杭州公积金支持全国异地贷款、二手房房龄加贷款年限总和限制，从40年放宽到50年。

电影《大空头》的剧情是这样的：给你一个买不起的房子，少一些首付或零首付，少审查或不审查还款能力，然后呢，买了，每月交钱，最后，崩盘了，银行收走了一切，包括首付月供和房子以及你有的一切。

二线强刺激、一线想刺激，2016会是楼市最后的疯狂吗？看看数据吧。2016年1月份北上广深四大一线城市房价全面上涨，且量价齐升。以深圳为例官方数据：同比涨52.7%。实际涨幅：普遍在70%-80%，部分热点区域超100%。购房代价：深圳，100平米，总价约450万元，以平均工资7631元（南方人才市场统计数据）计，全款需50年，双薪家庭亦需25年（首付3成20年计，月供约需两万元）。

然而，与房价暴涨相反的确实人口增长率负增长。根据官方数据，2015年中国城镇化率已达56.10%。尽管城市化仍在持续，但一个危险的信号是，即便在一线城市的上海，其2015年外来常住人口也已减少了14.77万，首次出现负增长。中国人口总数仍在增长，但增长率已持续下降，全面二孩政策在各地实施后，人口增长率虽短期可能反弹，但长期仍将呈下降趋势。

楼市场外配资猖獗！链家事件只是冰山一角

在一般人眼里，房产中介仅代理房屋买卖、租赁。但是，在起底本次上海链家事件的过程中，我们才发现，链家已不是想象中的房产中介，俨然已是一家业务全覆盖的个人金融公司。而且，围绕房产买卖，链家形成了“按揭-托管-融资-理财-支付”的房产金融闭环。在左晖的链家版图中，到2020年，链家金融净利润占比将从目前的10%提升到50%，金融才是链家的主营业务。

二手房交易中金融需求纷繁多样，涉及交易各个环节，如赎楼、首付、托管、抵押、支付、装修等。由于房产中介提供二手房交易全链条代理服务，由其提供融资“一站式”闭环解决方案有合理性，也降低了交易成本。而且，二手房交易周期长，在近年来特大城市二手房价格快速上涨，甚至“一周一价、一天一价”的情况下，为避免“反价”和违约，买卖双方也需要中介融资来尽快完成交易。同时，中介是房地产互联网思维最彻底的领域，房产中介电商化也支持互联网金融的嵌入。

门槛低导致黑中介遍地都是，中介名声不好，做事业的人不多，很多中介人员都是抱着“赚把钱就走”的想法。近期，上海楼市之飙涨一点都不亚于深圳，代理的房子一个月涨个10万稀疏平常，而自己辛苦跑断腿、磨破嘴的代理费也只有万把块钱，鬼才相信中介不想赚一把。因此，利用房屋信息完全掌握在自己手里的优势，忽悠一下买方和卖方，赚点外快再正常不过了。

一方面，以买家竞争、卖家反价来忽悠买方向中介融资，凑首付款、尾款和全款，甚至帮卖家还抵押来尽快达成交易，操作高价位楼盘；另一方面，以买方资金紧张、周期长来拖住卖家，向卖家兜售赎楼贷，或者中介干脆买进后加价卖出，这些是常见现象。由于买卖双方对交易流程不清楚，楼市火爆时情绪也很亢奋，加上双方在前期已经被套住，只要房价上涨或交易达成，很多人忍气吞声。

房价暴涨时，没有一个人是理性的，造成中介的胆子越来越肥，也就出现了利用瑕疵楼盘来骗取消费者融资的情况。更重要的是，中介闭环融资为炒房带来便利，房子1-2个月内可以赚几十万，完全能覆盖杠杆成本，而“3.30”新政后“先卖后买”可享受首套贷款优惠也推波助澜。于是，首付贷、全款贷大行其道，加上中小银行大量推出消费贷、信用贷、信用卡循环贷等等，北上深等重点城市的楼市就轻松地避开了房贷首付三成的限制，低首付和零首付大量存在。

事实上，链家存在的问题，其他中介一样存在，平安好房、搜房网、世联行等均推出了高成本的P2P互联网金融产品，本质上都是以首付贷为主的“场外配资”。这类产品收益远超经纪代理，中介传统服务的成色迅速褪去。帮助买卖双方提高杠杆，分享房价暴涨链条上“帮凶”角色的收益，成了中介的诉求。2015年，北上深二手住房交易额增长150%，房价大涨，炒作成风，中介等“场外配资”功不可没。

自买自卖？拉高房价还能骗取低息贷款

继深圳、上海房价飙升后，相对温和的北京二手房市场，春节过后也迎来了一波跳涨行情，似有接棒沪深市场的架势。而不断爆出的业主加价毁约甚至惜售的新闻，也让不少刚需及打算换房改善居住条件的人群，产生了恐慌情绪，尤其是蜿蜒曲折的长队和过户大厅人满为患的图片，经过新闻、朋友圈等渠道广泛传播后，上述人群的焦虑更是有增无减。

而记者在实地走访调查后也发现，近期到中介看房的人数明显增多，且带看后的成交概率也较以往提高了不少，至于业主临时提价的事情，在记者走访的多家中介门店中，约有一半的门店工作人员表示，春节后店里确实有这样的事情发生。不过，相比于近期房价的快速上涨，北京的租房市场价格则相对稳定。

此外，《证券日报》记者还了解到，一些人为因素也助推了房价的上涨。某国有大型商业银行信贷部的工作人员告诉记者，目前确实有部分房主借央行信贷放水之际，联合评估机构和银行内部人员，以远高于市场的价格自买自卖，骗取银行低息贷款。“国有四大行没听说还，主要是一些中小商业银行这么做，当然评估机构和银行也会相应收取一笔费用。”上述银行人士称。

对此，有业内专家指出，这种情况对银行来说风险极大，对金融系统的破坏也是显而易见的，同时还使得房价出现非理性上涨，对房地产市场的健康发展也是极为不利的。

日前，网上流传一则贷款歪招，内容主要为“目前核心城市房地产仍然是最受欢迎抵押品，假如我有一套房价值1000万元，自己公司资金流又紧张。于是我找中介勾结，拉涨到1500万元‘卖’给我亲戚或铁杆朋友。首付三成，可以贷款1050万元，于是我手里就有了1050万现金”。虽然不少人表示这一方法并不可行，但记者就此事咨询了某大型商业银行的相关人士，其透露这一情况确实存在。

“像我们国有四大行，内部管控非常严格，想做高房价多拿银行的低息贷款，几乎不可能，但确实有一些中小银行在这么做，评估机构也参与其中，毕竟利润可观，但如果我们行指定的评估机构被发现参与，肯定是要被剔除出名单的。”这位负责银行个人贷款业务的人士称，“当然这些银行也不是谁的生意都做，基本上这些房主还是有点实力信用的那种，拿了这些钱过一阵还是会还回来的，几方也有抽屉协议，所以上面才会睁一只眼闭一只眼，当然难免也有跑路的，所以风险还是不小的，一旦被查处，很可能要负担刑事责任”。而据记者了解，部分上市的银行也参与其中。