2013-2018年云南城市市场研究咨询报告

国务院出台《关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》，在国家层面明确了云南在我国区域发展和对外开放大格局中的特色和应发挥的作用。对云南提出了5个方面的发展战略定位，一是我国向西南开放的重要门户；二是我国沿边开放的试验区和西部地区实施“走出去”战略的先行区；三是西部地区重要的外向型特色优势产业基地；四是我国重要的生物多样性宝库和西南生态安全屏障；五是我国民族团结进步、边疆繁荣稳定的示范区。

随着城市规模、经济等方面的发展，城市综合体应运而生。土地集约节约使用、人民群众日益增长的物质生活需求、有待提高的城市竞争力、城中村棚户区改造等等因素都决定昆明需要城市综合体，且很多项目都可以以城市综合体的理念来开发建设。

每个城市的城市综合体一定要根据城市自身的特色来规划建设，除了商住，还能开发以文体、会展、物流、旅游等为主的城市综合体，以产业导向来做云南特色的综合体。与普通房地产开发项目相比，城市综合体的开发、运营对开发商提出了更多要求和更大挑战。

云南省根据人口、资源、环境和经济社会发展的需要和可能，不断创新滇中城市经济圈城镇化发展的体制、机制，以产业聚集带动滇中城市经济圈城镇化发展，促进大中小城市和小城镇的协调发展，将滇中城市经济圈城镇区划为“四群一带”，即：高原湖滨生态城市群、珠江源城市群、沿金沙江城市带、民族文化生态城市群和新兴城市群。逐步形成以大中城市为骨干，以小城市和小城镇为依托，体系完备、分工合理、特色鲜明、组合有序的网络型城镇体系，促进城镇群向更高发展阶段演化，带动整个云南省人口、经济、社会的全面协调发展。

第一章 城市发展创新趋势分析 9

第一节 城市开发创新思维分析 9
一、导入创新视野：重新衡量国际城市 9
二、城市创新纬度：智慧、协同与包容 17
三、城市战略创新：生态经济城市 19
四、城市经济创新：跨越资本驱动时代 19
五、城市社会创新：幸福定义国际城市新标杆 20
六、城市文化创新：发挥创意能力的引领作用 21
七、城市生态创新：如何充分释放低碳发展成果 22
八、城市治理创新：城市交通的全面解决方案 24
九、城市空间创新：多重空间的创新响应 25

第二节 创新型城市建设的基本模式 26
一、工业创新主导型模式 26
二、服务创新主导型模式 26
三、文化创新主导型模式 26
四、科技创新主导型模式 27

第三节 中国创新型城市建设模式 27
一、深圳模式 27
二、上海模式 27
三、大连模式 28
四、合肥模式 28

第二章 中国城镇化发展形势分析 29

第一节 中国城镇化发展进程 29
一、中国的城镇化进程分析 29
二、中国城市规模增长情况 29
三、中国重点城市经济指标 30
四、中国各地区城市建设情况 32
五、中国主要城市群发展情况 33
六、城镇化对国民经济的贡献 58

第二节 中国城镇化发展的质量分析 59
一、城镇化质量的内涵界定 59
二、城镇化质量评价指标体系 60
三、中国城镇化质量评定分析 61
（一）主要城市城镇化质量现状 61
（二）城镇化质量评分指标情况 66

第三节 中国城镇化产生的问题分析 72
一、中国城镇化建设特征分析 72
二、中国城镇化建设误区分析 76
三、中国城镇化模式困境分析 80
（一）城市区域发展失衡 80
（二）城市规模质量失衡 81
（三）城市功能定位缺失 82
（四）资源环境问题突出 83
（五）城市治理能力滞后 83

第四节 中国新型城镇化战略解读 84
一、新型城镇化要旨分析 84
二、新型城镇化特点和要求 85
三、新型城镇化的革新方向 86
四、新型城镇化的推动措施 87
五、新型城镇化改革突破口 89
（一）土地流转改革分析 89
（二）户籍制度改革分析 90
（三）城市群发展战略分析 91
（四）新型城镇化利益分配革新 92

第三章 城市更新内涵理念分析 93

第一节 城市更新的基本概念 93
一、城市更新概念的内涵 93
二、城市更新的主要内容 93
（一）城市产业结构调整 93
（二）城市功能定位调整 93
（三）确定城市适宜人口 93
（四）确定城市开发强度 93
（五）城市空间形象定位 94
（六）城市用地布局与结构调整 94
（七）城市道路交通系统更新 94
（八）城市文化复苏与更新 94
三、城市更新的目的 94
四、城市更新的分类 94

第二节 城市更新的起源 95
一、城市更新的背景与发展阶段 95
二、城市更新的理论基础 96
三、中国城市更新兴起的原因及背景 97

第四章 云南省城市更新投资机会研究 99

第一节 云南省社会经济环境分析 99
一、云南省国民经济发展情况 99
二、云南省城市建设主要指标 99
三、云南省城市人口增长情况 100
四、云南省土地供应成交分析 101
（一）云南省土地供应情况分析 101
（二）云南省土地成交情况分析 101
（三）房地产企业购置土地面积 102
五、云南省房地产市场发展现状 102
（一）云南省房地产投资建设规模 102
（二）云南省商品房销售面积分析 104
（三）云南省商品房销售金额分析 104
（四）云南省商品房交易价格趋势 104
六、云南省房地产调控政策分析 105

第二节 云南省城市发展战略规划 106
一、云南省城市发展定位 106
二、云南省各区域定位 111
三、云南省城市发展目标 112
四、云南省城市发展政策指引 117
五、云南省城市发展布局 119
（一）交通体系规划 119
（二）居住用地布局 120
（三）工业用地布局 120

第三节 云南省城市更新房地产企业机会分析 121
一、云南省城市更新项目发展历程 121
二、云南省城市更新近期重点地区 122
三、云南省城市更新启动项目大全 124
四、云南省城市更新市场竞争形势 126
五、云南省城市更新项目成功范例 127

第五章 城市更新项目开发运作要点 130

第一节 城市更新项目 130
一、城市更新项目价值链条 130
二、城市更新土地运营阶段 130
（一）前期准备 130
（二）拆迁实施 131
（三）开发实施 132

第二节 城市更新主要的运作模式对比 133
一、城市发展基金模式 133
二、MUT模式 134
三、SUR模式 134
四、IDP模式 135

第三节 项目盈利模式优劣势对比 135
一、城投自主进行一级开发 135
（一）模式运作流程 135
（二）模式利弊分析 136
二、城投寻求合作开发，并约定投资回报率 137
（一）模式运作流程 137
（二）模式利弊分析 137
三、城投谋求战略性合作开发，并按股分红 138
（一）模式运作流程 138
（二）模式利弊分析 139
四、城投取地自主进行二级开发 141
（一）模式运作流程 141
（二）模式利弊分析 141
五、城投取地转让变现 142
（一）模式运作流程 142
（二）模式利弊分析 142
六、合作取地进行二级开发 143
（一）模式运作流程 143
（二）模式利弊分析 143
七、BOT项目转让 143
（一）模式运作流程 143
（二）模式利弊分析 144
八、总结 144

第六章 全国旧城改造重点案例分析 145

第一节 “新天地”项目案例分析 145
一、项目地块特征 145
二、项目开发特点 145
三、项目开发成本 145
四、项目整体策略 146
（一）项目定位 146
（二）项目规划理念 146
（三）项目整体框架 146
五、“新天地”项目营销艺术 147
六、“新天地”项目成功效应 147

第二节 中远两湾城项目案例分析 148
一、项目地块特征 148
二、项目开发特点 148
三、项目开发成本 149
四、项目整体规划 149
五、项目开发策略 150
六、项目经济评价 151

第三节 江南新苑项目案例分析 151
一、项目地块特征 151
二、项目开发特点 152
三、项目设计分析 153
四、项目整体规划 155
五、物业经营统筹 158
六、项目事件营销 158

第四节 金色夏威夷项目案例分析 159
一、项目地块特征 159
二、项目整体策略 160
三、商业项目策略 160
四、写字楼的策略 161
五、公寓策略分析 162
六、成功策略解读 162

第七章 云南省城市更新项目定位策略 163

第一节 城市更新项目发展策略 163
一、区域发展配合整体规划 163
二、打造城市形象，创立区域品牌 163
三、保留传统文化，传承历史文明 163
四、市场为导向，建设新商业中心 164
五、整合多种资源，促进旅游业发展 164

第二节 城市更新项目区域战略定位 164
一、定位依据 164
二、战略定位 167
三、定位描述 167
四、实现方式 168
五、效益评估 168

第三节 区域形象定位 169
一、定位思路 169
二、形象因素 169
三、定位阐述 170

第四节 城市功能与产业设置原则 170
一、区域特色原则 170
二、适当多样化原则 171
三、相对集中原则 171
四、互补发展原则 171

第五节 区域城市功能与产业结构定位 172
一、可发展的功能与产业 172
（一）城市功能设置 172
（二）产业设置 173
二、功能与产业配置 174
（一）基础功能 174
（二）核心功能 174
（三）相关功能 175

第八章 云南省城市更新项目整体包装及推广策略 176

第一节 招商引资策略 176
一、总体策略 176
二、策略具体分解 176
（一）规划为本、配套先行 176
（二）改善环境、以地招商 176
（三）外引内联、项目促建 177
（四）动开发、板块出世 177
三、招商操作要点 177

第二节 整体包装策略 178
一、总体形象策略 178
二、历史文化概念包装建议 178
三、商业概念包装建议 179
四、现场包装建议 179
五、项目宣传及推广 180

第三节 招商引资模式设计 183
一、招商项目设定 183
二、招商方式设定 184
（一）传统招商引资方式 184
（二）现代主要招商引资方式 184
（三）本项目主要的招商方式 184
三、招商政策措施设定 185
四、招商形象展示设定 186
五、招商引资计划 186
（一）招商客户目标锁定 186
（二）招商区域目标锁定 186
（三）招商引资步骤 187

第四节 项目招商应注意的几大问题 188
一、招商引资政府角色扮演的问题 188
二、“政策优惠”不如诚信服务 188
三、招商引资要有所选择 189
四、关注引资新变化 189

第九章 云南省城市更新项目经济模型研究 191

第一节 项目地块地价估算 191
一、基准地价 191
二、项目地块价格修正 192
三、项目收入与投入 192

第二节 项目价差 193

第三节 项目的风险 193

第四节 项目收益总结 194

 
图表目录
图表 1  GAWC世界城市等级前50位城市 10
图表 2  GAWC城市排名（2000-2010年）变化超过5个位次的城市 10
图表 3  兼顾资本枢纽和创新中心功能的国际城市体系排名（一） 13
图表 4  兼顾资本枢纽和创新中心功能的国际城市体系排名（二） 14
图表 5  兼顾资本枢纽和创新中心功能的国际城市体系排名（三） 15
图表 6  2005-2015年中国城镇化率变化趋势图 29
图表 7  2012年中国全部地级及以上城市数量一览表 29
图表 8  2012年中国省会城市和计划单列市主要经济指标 31
图表 9  2012年中国各地区城市建设情况 32
图表 10  城镇化质量评价指标体系 61
图表 11  超大城市城镇化质量前10位和后10位（共28个） 64
图表 12  特大城市城镇化质量前10位和后10位（共31个） 64
图表 13  大城市城镇化质量前10位和后10位（共87个） 65
图表 14  中等城市城镇化质量前10位和后10位（共112个） 65
图表 15  小城市城镇化质量前10位和后10位（共28个） 66
图表 16  城市人均GDP与城镇化质量指数比较 66
图表 17  城镇居民人均可支配收入与城镇化质量指数比较 67
图表 18  人均一般预算内财政收入与城镇化质量指数比较 68
图表 19  非农产业产值比重与城镇化质量指数比较 68
图表 20  恩格尔系数与城镇化质量指数比较 69
图表 21  城镇登记失业人员比重与城镇化质量指数比较 70
图表 22  人均财政教育支出与城镇化质量指数比较 70
图表 23  建成区绿化覆盖率与城镇化质量指数比较 71
图表 24  单位GDP的SO2排放量与城镇化质量指数比较 71
图表 25  城乡居民收入比与城镇化质量指数比较 72
图表 26  目前的城镇化只是表面上的城镇化 81
图表 27  土地的城镇化大大快于人口的城镇化 82
图表 28  提高城镇化内涵至关重要 83
图表 29  新型城镇化必将以信息化为牵引 84
图表 30  新旧城镇化过程利益分配图 92
图表 31  2009-2013年云南省GDP变化趋势图 99
图表 32  2008-2012年云南省人口变化趋势图 100
图表 33  2009-2013年云南省土地购置费变化趋势图 102
图表 34  2009-2013年云南房地产土地购置面积变化趋势图 102
图表 35  2009-2013年云南省房地产开发投资完成额变化趋势图 103
图表 36  2009-2013年云南省房屋施工面积变化趋势图 103
图表 37  2009-2013年云南省新开工面积变化趋势图 103
图表 38  2009-2013年云南省商品销售面积变化趋势图 104
图表 39  2009-2013年云南省商品房销售额变化趋势图 104
图表 40  2009-2013年云南省商品房销售价格变化趋势图 105
图表 41  城市更新项目项目价值链 130
图表 42  城市更新土地运营前期准备阶段内容情况表 130
图表 43  前期准备工作流程图 131
图表 44  城市更新土地运营拆迁实施阶段内容情况表 131
图表 45  拆迁实施阶段工作流程图 132
图表 46  城市更新土地运营开发实施阶段内容情况表 132
图表 47  开发实施阶段工作流程图 133
图表 48  城市发展基金模式图 133
图表 49  MUT模式的组织实施流程图 134
图表 50  IDP模式图 135
图表 51  城市更新项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式 135
图表 52  城投自主进行一级开发模式运作过程示意图 136
图表 53  城投自主进行融资型合作开发模式运作过程示意图 137
图表 54  战略性合作进行一级开发的模式运作过程示意图 139
图表 55  融资性合作和战略性合作两种主要形式表 140
图表 56  城投是否在一级开发后介入二级开发情况表 140
图表 57  城投取地自主进行二级开发模式运作流程图 141
图表 58  城投取地转让变现模式运作流程图 142
图表 59  城投与其他公司合作取地进行二级开发模式流程图 143
图表 60  城投参与二级开发获利及直接获得土地增值收益图 144
图表 61  上海新天地项目实景图 145
图表 62  中远两湾城项目实景图 149
图表 63  江南新苑项目规划平面图 152
图表 64  金色夏威夷购物中心效果图 161
图表 65  天津老城厢旧城改造项目前期广告宣传品制作及投放费用预算 182
图表 66  2002年天津市中心城区基准地价统计 191
图表 67  天津市老城厢项目容积率修正系数表 191
图表 68  天津市老城厢旧城改造项目可出让用地的修正价格 192