2013-2018年中国城中村改造发展规划指引与发展前景研究报告

第一章 城中村改造建设发展综述
1.1 城中村改造的定义
1.1.1 城中村的定义
（1）城中村的定义和特征
（2）城中村产生的原因
（3）城中村的社会功能
1.1.2 城中村改造的定义
（1）城中村改造的定义
（2）城中村改造的目标
1）综合发展
2）社会目标
3）产业目标
4）文化目标
1.2 城中村改造的必要性
1.2.1 城中村的负功能
（1）城中村成为城市犯罪高发地带
（2）城中村影响城市景观
（3）城中村成为不稳定因素
1.2.2 城中村改造的经济效益
1.2.3 城中村改造的政府动机
（1）改善城市形象的政绩动力
（2）日趋重要的社会维稳考虑
（3）城中城改造的利益驱动
1.3 城中村改造对房地产的影响
1.3.1 对房地产市场供给的影响
1.3.2 对房地产市场需求的影响
1.3.3 对房地产价格走势的影响
 

第二章 城中村改造建设的外部环境分析
2.1 我国经济环境分析
2.1.1 GDP运行轨迹分析
2.1.2 固定资产投资轨迹分析
2.1.3 国家宏观经济发展趋势
2.2 我国城镇化进程
2.2.1 城镇化的定义
2.2.2 我国城镇化发展历程
2.2.3 我国城镇化建设趋势
2.2.4 城镇化带来的投资机遇
2.3 人口现状分析
2.3.1 我国人口构成分析
2.3.2 我国人口素质分析
2.3.3 我国年龄结构分析
2.4 产业结构调整趋势
2.4.1 三次产业之间结构变化趋势
2.4.2 工业内部各产业结构变化趋势
2.4.3 农业内部结构各产业结构变化趋势
2.5 土地资源供给分析
2.5.1 全国土地资源供给现状
2.5.2 全国土地资源利用现状
2.5.3 全国土地资源供给趋势
2.6 房地产景气度分析
2.6.1 全国房地产开发投资分析
2.6.2 全国商品房销售和待售情况
2.6.3 房地产开发企业的资金来源
2.6.4 全国房地产开发景气指数
 

第三章 城中村改造市场分析与改造模式
3.1 城中村改造市场现状分析
3.1.1 我国城中村改造进程分析
3.1.2 我国城中村改造主要问题
（1）城中村改造土地问题分析
（2）违章建筑拆迁补偿问题分析
（3）改造资金来源渠道问题分析
（4）城中村改造的利益分配问题
（5）城中村改造与城市整体功能协调问题
（6）改造后村民后续生活的改善问题
3.2 城中村改造市场竞争分析
3.2.1 现有业内竞争者分析
3.2.2 城中村村民议价能力
3.2.3 潜在进入者威胁分析
3.3 城中村主要改造模式分析
3.3.1 城中村改造主体分析
（1）政府主导型
（2）村集体主导型
（3）开发商主导型
3.3.2 城中村改造方式分析
（1）一次性全面改造
（2）滚动式全面改造
（3）综合整治式改造
3.3.3 城中村改造成本分析
（1）总成本结构分析
（2）拆迁补偿费分析
（3）工程咨询费分析
（4）市政配套费分析
（5）市场营销费用分析
（6）运营管理费分析
3.3.4 城中村改造模式分析
（1）政府式改造模式
（2）自发式改造模式
（3）市场式改造模式
3.4 城中村改造融资模式分析
3.4.1 土地拍卖融资方式
（1）含义及适用范围
（2）主要优势与劣势
3.4.2 银行信贷融资方式
（1）含义及适用范围
（2）主要优势与劣势
3.4.3 集体经济自筹资金方式
（1）含义及适用范围
（2）主要优势与劣势
3.4.4 房地产信托(REITs)
（1）含义及适用范围
（2）主要优势与劣势
3.5 城中村改造拆迁补偿模式分析
3.5.1 补偿方式分析
（1）货币补偿方式分析
（2）产权调换方式分析
3.5.2 安置方式分析
（1）就地安置方式分析
（2）异地安置方式分析
3.6 城中村公共设施开发运营模式
3.6.1 工程项目融资代建制
3.6.2 村民投资参股经营模式
3.6.3 PFI (私人主动融资Private Finance Initiative)
3.6.4 分阶段的建设时序控制
 

第四章 城中村改造市场规模与投资分析
4.1 城中村改造市场规模分析
4.1.1 我国现有城中村数量规模
4.1.2 我国现有城中村区域分布
4.1.3 我国城中村改造需求分析
4.1.4 我国城中村改造市场规模
4.2 城中村改造项目关键成功因素
4.2.1 要素一：营造区域价值
4.2.2 要素二：综合体建筑开发
4.2.3 要素三：项目开发顺序
4.2.4 要素四：项目整体社会效应
4.3 城中村改造商业市场定位与规划
4.3.1 项目区域市场分析
（1）城市规划角度
（2）城市商业市场角度
（3）相关物业市场角度
4.3.2 消费者研究分析
（1）消费人群构成
（2）消费行为及需求
（3）投资行为及需求
4.3.3 项目总体定位与规划
（1）总体定位
（2）商业等级及体量
（3）消费群体定位
（4）功能布局分析
（5）租售策略及价格
（6）业态建议及比例
4.4 城中村改造住宅市场定位与规划
4.4.1 项目整体定位
4.4.2 目标客户定位
4.4.3 目标客户分析
4.4.4 项目规划分析
4.5 城中村改造项目案例分析
4.5.1 上海新天地项目
（1）项目指标分析
（2）功能规划布局
（3）项目开发战略
4.5.2 广州江南新苑项目
（1）项目指标分析
（2）功能规划布局
（3）项目开发战略
4.5.3 佛山东方广场项目
（1）项目指标分析
（2）功能规划布局
（3）项目开发战略
4.5.4 深圳中航城项目
（1）项目指标分析
（2）功能规划布局
（3）项目开发战略
4.5.5 深圳卓越世纪城项目
（1）项目指标分析
（2）功能规划布局
（3）项目开发战略
4.5.6 成都金色夏威夷项目
（1）项目指标分析
（2）功能规划布局
（3）项目开发战略
4.6 城中村改造投资风险与控制
4.6.1 城中村改造投资风险分析
（1）城中村改造资产专用性风险
（2）城中村改造营运风险
（3）城中村改造市场风险
（4）城中村改造社会风险
（5）城中村改造自然风险
（6）城中村改造商业风险
4.6.2 房企城中村改造风险控制
（1）政策支持的合约化控制
（2）拆迁补偿的规范化控制
（3）开发盘量的分散化控制
（4）专项报规的特殊化控制
（5）土地摘牌的技术化控制
（6）融资途径的多样化控制
（7）对于土地竞拍情况的约定
（8）对于特殊情况的处理
 

第五章 代表城市城中村改造模式选择策略
5.1 广州市城中村改造策略分析
5.1.1 城中村改造范围分析
5.1.2 城中村产业结构分析
5.1.3 城中村人口结构分析
5.1.4 城中村管理体制分析
5.1.5 城中村改造政策解读
5.1.6 城中村改造进程分析
5.1.7 城中村改造策略分析
（1）基本原则和指导思想
（2）改造模式选择策略
（3）土地问题策略
（4）拆迁补偿机制
（5）渠道融资分析
（6）主要利益分配
（7）城市规划制定
（8）村民就业与社会保障制度
5.1.8 城中村改造个案分析
（1）杨箕村、猎德村改造分析
（2）琶洲村、林和村改造分析
（3）文冲村、东漖村、花地村改造分析
5.2 北京市城中村改造策略分析
5.2.1 城中村改造范围分析
5.2.2 城中村产业结构分析
5.2.3 城中村人口结构分析
5.2.4 城中村管理体制分析
5.2.5 城中村改造政策解读
5.2.6 城中村改造进程分析
5.2.7 城中村改造策略分析
5.2.8 城中村改造个案分析
5.2.9 城中村改造项目推介
5.3 上海市城中村改造策略分析
5.3.1 城中村改造范围分析
5.3.2 城中村产业结构分析
5.3.3 城中村人口结构分析
5.3.4 城中村管理体制分析
5.3.5 城中村改造政策解读
5.3.6 城中村改造进程分析
5.3.7 城中村改造策略分析
5.3.8 城中村改造个案分析
5.3.9 城中村改造项目推介
5.4 深圳市城中村改造策略分析
5.4.1 城中村改造范围分析
5.4.2 城中村产业结构分析
5.4.3 城中村人口结构分析
5.4.4 城中村管理体制分析
5.4.5 城中村改造政策解读
5.4.6 城中村改造进程分析
5.4.7 城中村改造策略分析
5.4.8 城中村改造个案分析
5.4.9 城中村改造项目推介
 

第六章 重点城中村改造标杆房地产企业分析
6.1 万科企业股份有限公司经营情况分析
6.1.1 企业发展概况及历史沿革
6.1.2 企业主营业务及产品线分析
6.1.3 企业主要经营能力分析
（1）企业的盈利能力分析
（2）企业的营运能力分析
（3）企业的偿债能力分析
（4）企业的发展能力分析
6.1.4 企业城中村改造项目分析
6.1.5 企业经营状况优劣势分析
6.1.6 企业最新发展动态分析
6.2 保利房地产(集团)股份有限公司经营情况分析
6.2.1 企业发展概况及历史沿革
6.2.2 企业主营业务及产品线分析
6.2.3 企业主要经营能力分析
（1）企业的盈利能力分析
（2）企业的营运能力分析
（3）企业的偿债能力分析
（4）企业的发展能力分析
6.2.4 企业城中村改造项目分析
6.2.5 企业经营状况优劣势分析
6.2.6 企业最新发展动态分析
6.3 广州富力地产股份有限公司经营情况分析
6.3.1 企业发展概况及历史沿革
6.3.2 企业主营业务及产品线分析
6.3.3 企业主要经营能力分析
（1）企业的盈利能力分析
（2）企业的营运能力分析
（3）企业的偿债能力分析
（4）企业的发展能力分析
6.3.4 企业城中村改造项目分析
6.3.5 企业经营状况优劣势分析
6.3.6 企业最新发展动态分析
6.4 恒大地产集团有限公司经营情况分析
6.4.1 企业发展概况及历史沿革
6.4.2 企业主营业务及产品线分析
6.4.3 企业主要经营能力分析
（1）企业的盈利能力分析
（2）企业的营运能力分析
（3）企业的偿债能力分析
（4）企业的发展能力分析
6.4.4 企业城中村改造项目分析
6.4.5 企业经营状况优劣势分析
6.4.6 企业最新发展动态分析
6.5 新鸿基地产发展有限公司经营情况分析
6.5.1 企业发展概况及历史沿革
6.5.2 企业主营业务及产品线分析
6.5.3 企业主要经营能力分析
（1）企业的盈利能力分析
（2）企业的营运能力分析
（3）企业的偿债能力分析
（4）企业的发展能力分析
6.5.4 企业城中村改造项目分析
6.5.5 企业经营状况优劣势分析
6.5.6 企业最新发展动态分析
 

第七章 城中村改造发展趋势与前景分析
7.1 城中村改造未来前景展望
7.1.1 城中村改带来的发展机遇
7.1.2 城中村改造发展前景预测
7.2 城中村改造投资特性分析
7.2.1 城中村改造进入壁垒分析
7.2.2 城中村改造盈利模式分析
7.2.3 城中村改造盈利因素分析
7.2.4 城中村改造项目利润分析
7.3 城中村改造主要投资建议
7.3.1 城中村改造投资潜力评价
7.3.2 城中村改造主要投资建议
 

NO.图表目录：
图表1：广州市部分城中村改造项目表
图表2：杨箕村改造成本构成表(单位：万元)
图表3：文冲村改造成本构成表(单位：万元)
图表4：北京市部分城中村改造项目表
图表5：上海市部分城中村改造项目表
图表6：深圳市部分城中村改造项目表
图表7：珠海市部分城中村改造项目表
图表8：杭州市部分城中村改造项目表
图表9：温州市部分城中村改造项目表
图表10：西安市部分城中村改造项目表
图表11：武汉市部分城中村改造项目表
图表12：重庆市部分城中村改造项目表
图表13：昆明市部分城中村改造项目表
图表14：天津市部分城中村改造项目表
图表15：郑州市部分城中村改造项目表
图表16：万科企业股份有限公司营收情况分析(单位：万元)
图表17：万科企业股份有限公司盈利能力分析(单位：%)
图表18：万科企业股份有限公司运营能力分析(单位：次)
图表19：万科企业股份有限公司偿债能力分析(单位：%，倍)
图表20：万科企业股份有限公司发展能力分析(单位：%)
图表21：万科企业股份有限公司优劣势分析
图表22：保利房地产(集团)股份有限公司营收情况分析(单位：万元)
图表23：保利房地产(集团)股份有限公司盈利能力分析(单位：%)
图表24：保利房地产(集团)股份有限公司运营能力分析(单位：次)
图表25：保利房地产(集团)股份有限公司偿债能力分析(单位：%，倍)
图表26：保利房地产(集团)股份有限公司发展能力分析(单位：%)
图表27：保利房地产(集团)股份有限公司优劣势分析
图表28：广州富力地产股份有限公司营收情况分析(单位：万元)
图表29：广州富力地产股份有限公司盈利能力分析(单位：%)
图表30：广州富力地产股份有限公司运营能力分析(单位：次)
图表31：广州富力地产股份有限公司偿债能力分析(单位：%，倍)
图表32：广州富力地产股份有限公司发展能力分析(单位：%)
图表33：广州富力地产股份有限公司优劣势分析
图表34：恒大地产集团有限公司营收情况分析(单位：万元)
图表35：恒大地产集团有限公司盈利能力分析(单位：%)
图表36：恒大地产集团有限公司运营能力分析(单位：次)
图表37：恒大地产集团有限公司偿债能力分析(单位：%，倍)
图表38：恒大地产集团有限公司发展能力分析(单位：%)
图表39：恒大地产集团有限公司优劣势分析
图表40：新鸿基地产发展有限公司营收情况分析(单位：万元)
图表41：新鸿基地产发展有限公司盈利能力分析(单位：%)
图表42：新鸿基地产发展有限公司运营能力分析(单位：次)
图表43：新鸿基地产发展有限公司偿债能力分析(单位：%，倍)
图表44：新鸿基地产发展有限公司发展能力分析(单位：%)
图表45：新鸿基地产发展有限公司优劣势分析
图表46：合景泰富地产控股有限公司营收情况分析(单位：万元)
图表47：合景泰富地产控股有限公司盈利能力分析(单位：%)
图表48：合景泰富地产控股有限公司运营能力分析(单位：次)
图表49：合景泰富地产控股有限公司偿债能力分析(单位：%，倍)
图表50：合景泰富地产控股有限公司发展能力分析(单位：%)
图表51：合景泰富地产控股有限公司优劣势分析
图表52：绿城房地产集团有限公司营收情况分析(单位：万元)
图表53：绿城房地产集团有限公司盈利能力分析(单位：%)
图表54：绿城房地产集团有限公司运营能力分析(单位：次)
图表55：绿城房地产集团有限公司偿债能力分析(单位：%，倍)
图表56：绿城房地产集团有限公司发展能力分析(单位：%)
图表57：绿城房地产集团有限公司优劣势分析
图表58：华润置地有限公司营收情况分析(单位：万元)
图表59：华润置地有限公司盈利能力分析(单位：%)
图表60：华润置地有限公司运营能力分析(单位：次)
图表61：华润置地有限公司偿债能力分析(单位：%，倍)
图表62：华润置地有限公司发展能力分析(单位：%)
图表63：华润置地有限公司优劣势分析
图表64：金地(集团)股份有限公司营收情况分析(单位：万元)
图表65：金地(集团)股份有限公司盈利能力分析(单位：%)
图表66：金地(集团)股份有限公司运营能力分析(单位：次)
图表67：金地(集团)股份有限公司偿债能力分析(单位：%，倍)
图表68：金地(集团)股份有限公司发展能力分析(单位：%)
图表69：金地(集团)股份有限公司优劣势分析
图表70：南京栖霞建设股份有限公司营收情况分析(单位：万元)