上海市房地产金融季度跟踪研究报告（2013年第一季度）

报告描述 \ REPORT DESCRIPTION

报告目录 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  2013年一季度全国房地产行业整体发展趋势分析 10
一、一季度全国经济发展情况 10
（一）工业生产增速总体平稳，企业利润恢复性增长 10
（二）固定资产投资较快增长，房地产销售大幅增加 11
（三）农业生产形势较好，畜牧业生产稳定增长 12
（四）市场销售稳定增长，餐饮销售增速有所回落 12
（五）进出口增速回升，贸易顺差增加 13
（六）居民消费价格涨幅回落，工业生产者价格同比下降 13
（七）居民收入继续增长，农村居民收入增速快于城镇 14
（八）货币供应量稳定增长，新增贷款同比多增 14
二、一季度全国信贷金融环境分析 14
（一）M2首超百亿，预期全年通胀压力大 14
（二）一季度信贷需求旺盛 16
三、一季度全国房地产行业政策解读 16
四、土地市场结构分化趋势明显 22
（一）地方政府把城镇化当救星，2013年土地供给或增加 22
（二）土地市场结构分化趋势明显 24
五、全国70个大中城市房价上涨情况分析 28
（一）新建商品住宅：超7成城市房价环比上涨 29
（二）二手住宅：价格上涨城市进一步增加 31
六、新型城镇化转型 33
（一）国务院称抓紧制定城镇化中长期发展规划，城镇化核心问题梳理 33
（二）新型城镇化转型给银行带来的机遇和挑战 35
第二章  2013年一季度全国房地产行业整体风险分析 42
一、楼市政策风险分析 42
（一）政府工作报告再提调控，十年九调房价愈高 42
（二）国务院拟建社会诚信平台，不动产将统一登记 47
（三）多地进行房产税前期准备，开征时点仍未定 49
（四）调控组合拳为市场降温，二季度楼市成交有望回落 52
二、楼市区域风险分析 55
（一）一线城市被指供求关系恶化 55
（二）宅地供应计划差别化，房企慎入三四线城市 60
（三）零售商进军商业地产难言坦途 62
三、房地产金融风险分析 65
（一）一季度房地产贷款同比增长16.34% 65
（二）3月房地产信托再居榜首，信托转型迫在眉睫 69
5、房地产信托兑付风险凸显 72
第三章  2013年一季度房地产企业经营情况分析 74
一、全国房地产企业季度监测 74
（一）一季度龙头房企业绩全线飘红 74
（二）强者愈强，行业集中度明显提升 76
（三）龙头房企2013年销售目标现分化，持续战略转型 76
（四）标杆房企纷纷亮出商业地产路线图 79
（五）龙头房企拿地态度现分歧 81
二、上海房地产企业季度动态 84
（一）上海房企一季度销售排名 84
（二）知名房企在沪高价抢地 86
（三）中华企业子公司拟贷款8亿，向关联方借款4亿 87
第四章 2013年1季度上海房地产市场运行情况 88
一、一季度上海市宏观经济发展趋势分析 88
（一）工业生产实现增长 88
（二）规模以上工业企业生产情况 89
（三）农业生产基本稳定 89
（四）居民消费价格变动情况 89
二、一季度上海地产行业政策解读 90
三、2013年1季度上海房地产市场供给情况分析 91
（一）上海房地产完成投资情况分析 91
（二）上海房地产投资结构分析 93
四、2013年1季度上海房地产市场需求情况分析 95
（一）上海新建房屋销售面积分析 95
（二）上海新建房屋销售额分析 97
五、2013年1季度上海房地产市场价格变化情况分析 99
第五章、2013年1季度上海房地产细分市场分析 101
一、土地市场分析 101
（一）土地市场长期供需分析 101
（二）土地市场短期供需分析 105
二、住宅市场分析 106
（一）上海住宅长期供需分析 106
（二）上海住宅短期供需分析 110
三、办公楼市场分析 112
（一）上海办公楼长期供需分析 112
（二）上海办公楼短期供需分析 116
四、商业营业用房市场分析 118
（一）上海商业营业用房长期供需分析 118
（二）上海商业营业用房短期供需分析 122
第六章、2013年1季度上海房地产投资资金筹措情况分析 125
一、2013年1季度上海房地产开发到位资金情况分析 125
二、2013年1季度上海房地产开发到位资金来源分析 126
三、2013年1季度上海房地产开发到位资金充裕程度分析 127
第七章  2013年一季度上海市房地产行业授信机会与风险分析 129
一、上海市房地产行业金融动态 129
（一）上海一季度房地产贷款情况 129
（二）上海部分银行二套房首付提至6.5成，利率上浮1.2倍 129
二、上海市房地产行业风险分析 130
（一）上海银行业：停发违规房企新开发项目房贷 130
（二）上海楼盘扎堆入市，市场将进入下降通道 130
（三）上海城市化率已达89%以上，存在新矛盾和问题 132
（四）配建保障房和商品房同等“待遇”，或冲击高端楼盘 133
三、上海市房地产行业发展趋势与授信机会分析 134
（一）上海市房地产行业发展趋势分析 134
（二）上海谋划自由贸易试验区，方案已经上报国务院 134
（三）沪破解“南强北弱”：苏州河北岸大投入 135
（四）上海市分住宅物业授信机会分析 136
（五）上海市写字楼物业授信机会分析 137
（六）上海市商业零售物业授信机会分析 138
 
图表目录
图表 1：2007年-2013年一季度GDP增长情况 10
图表 2：2011年-2013年3月CPI指数变化情况 13
图表 3：2010年-2013年一季度货币供给量 15
图表 4：2013年一季度房地产行业政策一览 16
图表 5：新“国五条”主要内容 19
图表6：“国五条”实施细则重点内容一览 20
图表7：个人售房所得税征收的三种主要方式 21
图表8：2009年-2012年北京土地出让金情况(单位：亿元) 22
图表9：2012年全国300城市成交住宅用地楼面地价前十位排行情况 24
图表10：2012年房企合作拿地情况 25
图表11：2012年十大重点城市住宅用地溢价水平变化情况 27
图表12：70个大中城市新建商品住宅价格环比变动情况 29
图表13：70个大中城市新建商品住宅价格同比变动情况 30
图表14：70个大中城市新建商品住宅价格平均变动情况 30
图表15：70个大中城市二手住宅价格环比变动情况 31
图表16：70个大中城市二手住宅价格同比变动情况 32
图表17：城镇化核心问题 34
图表18：《全国促进城镇化健康发展规划纲要(2011-2020年)》要点 34
图表19：城镇化给商业银行带来的机遇 36
图表20：各大银行城镇化信贷支持措施 37
图表21：银行城镇化信贷授信建议 40
图表22：十年九次调控楼市 43
图表23：楼市调控四个阶段 43
图表24：2003-2012年北京及全国商品房销售均价（单位：元/平方米） 45
图表25：不动产登记范围、机构和法律体系 48
图表26：各地房产税准备工作一览 50
图表27：上海、重庆房产税重点一览 51
图表28：2013年一线城市销售面积情况 53
图表29：房地产调控组合拳 54
图表30：2005年-2012年全国房企土地购置面积（单位：万平方米） 55
图表31：2005年-2012年全国商品房新开工、竣工、销售面积（单位：万平方米） 56
图表32：2005年-2012年全国商品房、住宅投资额及销售额情况（单位：万元） 57
图表33：2007年-2013年北京商品住宅存量情况（单位：套） 58
图表34：2007年-2013年北京商品住宅供给及销售情况（单位：套） 59
图表35：2011-2013年土地供应计划（单位：万公顷） 60
图表36：部分省市2013年住宅用地供地计划（单位：公顷） 61
图表37：零售企业涉足商业地产 62
图表38：我国一二线城市购物中心空置率情况 64
图表39：金融机构人民币各项贷款余额、增量及增速情况（单位：万亿元 %） 65
图表40：金融机构房地产贷款余额增速及增量占比情况 66
图表41：金融机构地产、房产开发贷款余额同比增长情况 66
图表42：金融机构保障房开发贷款余额增速及增量占比情况 67
图表43：金融机构个人住房贷款余额及同比增长情况（单位：万亿） 68
图表44：2013年3月信托资金投资领域（单位：亿元） 69
图表45：月度房地产信托成立产品的平均收益率及期限（单位：年） 70
图表46：近期宏观政策对房地产信托的影响 71
图表47：2013年一季度TOP10房企销售金额情况（单位：亿元） 74
图表48：2013年一季度TOP10房企销售金额情况（单位：亿元） 75
图表49：2013年一季度房企TOP10市场份额和销售面积情况 76
图表50：部分房企2012-2013年销售目标对比（单位：亿元） 77
图表51：部分房企2013年产品结构调整情况 78
图表52：房企多元化转型 80
图表53：万科保利拿地情况及策略分析 83
图表54：2011年2季度-2013年1季度上海房地产投资完成情况 91
图表55：2011年2季度-2013年1季度上海房地产投资额增长情况 91
图表56：2011年2季度-2013年1季度上海与全国房地产投资增速对比 92
图表57：2011年2季度-2013年1季度上海房地产投资结构 93
图表58：2011年2季度-2013年1季度上海各季度房地产投资及住宅投资情况 93
图表59：2011年2季度-2013年1季度上海房地产投资与住宅投资增长情况 94
图表60：2011年2季度-2013年1季度上海各类新建房屋累计销售面积情况 95
图表61：2011年2季度-2013年1季度上海房屋销售面积情况 95
图表62：2011年2季度-2013年1季度上海房屋销售面积增长情况 96
图表63：2011年2季度-2013年1季度上海各类新建房屋累计销售额情况 97
图表64：2011年2季度-2013年1季度上海各类新建房屋销售额情况 97
图表65：2011年2季度-2013年1季度上海各类新建房屋销售额增速趋势 98
图表66：2011年2季度-2013年1季度上海各类新建房屋销售价格增长情况 99
图表67：2011年2季度-2013年1季度上海各类新建房屋累计销售均价趋势 99
图表68：2011年2季度-2013年1季度上海各类新建房屋销售价格增速变化 100
图表69：2006年-2013年上海土地购置与开发状况 101
图表70：2006年-2013年3月上海土地购置与开发情况 102
图表71：2006年-2013年3月上海土地购置与开发增长情况 102
图表72：2006年-2013年3月上海土地购置及增长情况 103
图表73：2006年-2013年1季度上海土地购置与开发状况 104
图表74：2006-2013年1季度上海土地购置与土地开发情况 104
图表75：2011年2季度-2013年1季度土地购置面积与增速情况 105
图表76：2011年2季度-2013年1季度上海土地购置与土地开发情况 105
图表77：2011-2013年各季度上海住宅竣工、新开工和销售面积概况 106
图表78：2006年-2013年各季度上海住宅新开工、竣工及销售面积变化趋势 106
图表79：2006年-2013年各季度上海住宅新开工、竣工和销售面积同比增长情况 107
图表80：2006年-2013年各年1季度上海省住宅竣工及销售情况 108
图表81：2006年-2013年1季度上海住宅销售与竣工情况对比 109
图表82：2006年-2013年1季度上海住宅销售与竣工面积增速 109
图表83：2011年-2013年各季度上海住宅竣工及销售情况 110
图表84：2011年-2013年1季度上海住宅竣工与销售面积季度分析 111
图表85：2006-2013年各季度上海办公楼竣工、新开工和销售面积概况 112
图表86：2006年-2013年1季度上海办公楼新开工、竣工及销售面积变化趋势 112
图表87：2006年-2013年各季度上海办公楼新开工、竣工和销售面积同比增长情况 113
图表88：2006-2013年1季度上海办公楼竣工及销售情况 114
图表89：2006年-2013年各年1季度上海办公楼销售与竣工情况对比 114
图表90：2006年-2013年各年1季度上海办公楼销售与竣工增长情况 115
图表91：2011年-2013年各季度上海办公楼竣工及销售情况 116
图表92：2011年-2013年1季度上海办公楼竣工与销售面积情况 116
图表93：2011年-2013年1季度上海办公楼竣工与销售面积增长情况 117
图表94：2006-2013年各季度2013商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况 118
图表95：2006年-2013年1季度上海商业营业用房竣工及销售面积变化趋势 119
图表96：2006年-2013年各季度上海商业营业用房新开工、竣工和销售面积增长情况 119
图表97：2006年-2013年1季度上海商业营业用房竣工及销售情况 121
图表98：2006年-2013年各年1季度上海商业营业用房销售与竣工情况对比 121
图表99：2006年-2013年各年1季度上海商业营业用房销售与竣工增长情况 122
图表100：2011年-2013年各季度上海商业营业用房竣工及销售情况 122
图表101：2011年-2013年1季度上海商业营业用房竣工与销售面积情况对比 123
图表102：2011年-2013年1季度上海商业营业用房竣工与销售面积增长情况 123
图表103：2011年2季度-2013年1季度上海与全国到位资金对比 125
图表104：图表 56：2011年2季度-2013年1季度上海与全国到位资金增长情况 125
图表105：2012年1季度与2013年1季度上海房地产开发资金来源 126
图表106：2013年1季度上海资金来源构成 126
图表107：2011年2季度-2013年1季度上海到位资金与全国到位资金概况 127
图表108：2011年2季度-2013年1季度上海资金充裕指数与全国对比 128

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