13
一、城市综合体的定义 13
（一）城市综合体定义 13
（二）城市综合体特征 14
（三）城市综合体分类 16
（四）城市综合体业态 19
（五）城市综合体价值 19
二、城市综合体发展阶段分析 20
（一）雏形阶段分析 21
（二）早期开发阶段 22
（三）大规模孕育阶段 22
（四）快速扩张阶段 23

 24
一、城市综合体经济环境分析 24
（一）中国GDP增长情况分析 24
（二）工业经济发展形势分析 25
（三）社会固定资产投资分析 27
（四）全社会消费品零售总额 28
（五）城乡居民收入增长分析 29
（六）居民消费价格变化分析 30
二、城市综合体的政策环境分析 31
（一）房地产调控政策及其影响 31
（二）信贷政策及其影响分析 33
（三）土地政策及其影响分析 36
（四）规划政策及其影响分析 36

 37
一、中国城镇化进程状况分析 37
（一）中国城镇发展的历史进程 37
（二）中国城镇化发展现状分析 38
（三）城市在国民经济中的作用 40
二、中国城市发展规模情况分析 42
（一）中国城市数量规模分析 42
（二）城市土地面积统计情况 44
（三）城市人口统计情况分析 44
三、中国城市建设投资状况分析 45

 46
一、城市综合体发展状况分析 46
二、城市综合体存量市场分析 46
（一）城市综合体存量分布状况 46
（二）城市综合体存量区域属性 47
三、城市综合体增量市场分析 48
四、城市综合体发展的必然性 50
五、城市综合体发展存在问题 51
六、城市综合体发展机遇及挑战 52

 53
一、城市综合体开发要素分析 53
（一）城市综合体开发背景 53
（二）城市综合体开发优势 54
（三）城市综合体开发标准 55
二、城市综合体发展途径分析 57
三、城市综合体开发模式分析 58
（一）商务驱动模式分析 58
（二）商业驱动模式分析 58
（三）住宅驱动模式分析 59
（四）文化驱动模式分析 59
（五）休闲旅游驱动模式 60
（六）娱乐驱动模式分析 60
（七）会展驱动模式分析 60
（八）复合驱动模式分析 61
四、城市综合体开发商投资模式 62

 64
一、万达城市综合体模式 64
（一）万达综合体建设模式 64
1、融资模式分析 64
2、运营模式分析 65
3、盈利模式分析 65
4、资本合作模式 65
（二）万达集团品牌策略 66
二、华润城市综合体模式 67
（一）华润综合体建设模式 67
（二）华润置地发展策略 68
三、世茂城市综合体模式 68
四、宝龙城市综合体模式 69
五、南京中商城市综合体模式 70
（一）商业模式发展状况 70
（二）项目模式运作分析 72
（三）企业模式转型优势 74
六、SOHO中国城市综合体模式 77
（一）商业模式基本特征 77
（二）商业模式开发流程 77
（三）企业盈利模式分析 77
（四）企业已建项目统计 78
（五）企业资本扩张策略 78

 79
一、日本六本木 79
（一）项目情况简介 79
（二）项目运营分析 79
二、法国拉德芳斯 79
（一）项目情况简介 79
（二）项目运营分析 80
三、纽约时代广场 80
（一）项目情况简介 80
（二）项目运营分析 81
四、德国波茨坦广场 81
（一）项目情况简介 81
（二）项目运营分析 82
五、英国金丝雀码头 82
（一）项目情况简介 82
（二）项目运营分析 83
六、日本博多运河城 84
（一）项目情况简介 84
（二）项目运营分析 84
七、纽约洛克菲勒中心 85
（一）项目情况简介 85
（二）项目运营分析 85

 86
一、深圳华润中心 86
（一）项目情况简介 86
（二）项目运营分析 86
二、北京国贸中心 87
（一）项目情况简介 87
（二）项目运营分析 88
三、香港太古广场 88
（一）项目情况简介 88
（二）项目运营分析 90
四、上海新天地 90
（一）项目情况简介 90
（二）项目运营分析 91
五、广州天河城 92
（一）项目情况简介 92
（二）项目运营分析 93
六、广州白云万达广场 93
（一）项目情况简介 93
（二）项目运营分析 94
七、北京西单中粮大悦城 94
（一）项目情况简介 94
（二）项目运营分析 95
八、烟台新天地都市广场 95
（一）项目情况简介 95
（二）项目运营分析 96
九、徐州中央国际广场 97
（一）项目情况简介 97
（二）项目运营分析 98

 99
一、北京城市综合体投资机会分析 99
（一）城市建设与发展规划分析 99
（二）城市消费能力及潜力分析 100
（三）城市综合体体量规模分析 101
（四）城市综合体投资机会分析 103
（五）城市综合体建设动态分析 103
二、上海城市综合体投资机会分析 104
（一）城市建设与发展规划分析 104
（二）城市消费能力及潜力分析 106
（三）城市综合体体量规模分析 106
（四）城市综合体投资机会分析 108
（五）城市综合体建设动态分析 109
三、广州城市综合体投资机会分析 110
（一）城市建设与发展规划分析 110
（二）城市消费能力及潜力分析 112
（三）城市综合体体量规模分析 112
（四）城市综合体投资机会分析 114
（五）城市综合体建设动态分析 114
四、深圳城市综合体投资机会分析 116
（一）城市建设与发展规划分析 116
（二）城市消费能力及潜力分析 119
（三）城市综合体体量规模分析 119
（四）城市综合体投资机会分析 121
（五）城市综合体建设动态分析 122

 123
一、成都城市综合体投资机会分析 123
（一）城市建设与发展规划分析 123
（二）城市消费能力及潜力分析 124
（三）城市综合体体量规模分析 124
（四）城市综合体投资机会分析 127
（五）城市综合体建设动态分析 127
二、沈阳城市综合体投资机会分析 129
（一）城市建设与发展规划分析 129
（二）城市消费能力及潜力分析 129
（三）城市综合体体量规模分析 130
（四）城市综合体投资机会分析 132
（五）城市综合体建设动态分析 134
三、天津城市综合体投资机会分析 135
（一）城市建设与发展规划分析 135
（二）城市消费能力及潜力分析 138
（三）城市综合体体量规模分析 138
（四）城市综合体投资机会分析 140
（五）城市综合体建设动态分析 141
四、其他优势二线城市综合体分析 142
（一）武汉市城市综合体市场分析 142
（二）南京市城市综合体市场分析 144
（三）苏州市城市综合体市场分析 145
（四）西安市城市综合体市场分析 147
（五）重庆市城市综合体市场分析 148
（六）贵阳市城市综合体市场分析 150

 152
一、常州城市综合体投资机会分析 152
（一）城市建设与发展规划分析 152
（二）城市消费能力及潜力分析 152
（三）城市综合体体量规模分析 153
（四）城市综合体投资机会分析 155
（五）城市综合体建设动态分析 156
二、乐山城市综合体投资机会分析 157
（一）城市建设与发展规划分析 157
（二）城市消费能力及潜力分析 159
（三）城市综合体投资机会分析 159
（四）城市综合体发展前景分析 160
（五）城市综合体建设动态分析 161

 162
一、企业基本情况 162
二、企业主营业务结构 162
三、企业经营情况分析 162
四、企业经济指标分析 163
五、企业城市综合体项目 164

 165
一、企业基本情况 165
二、企业主营业务情况 165
三、企业经营情况分析 166
四、企业城市综合体项目 166
五、企业万达广场扩张计划 167

 171
一、企业基本情况 171
二、企业主营业务情况 171
三、企业经营情况分析 172
四、企业经济指标分析 177
五、企业城市综合体项目 178

 179
一、企业基本情况 179
二、企业主营业务情况 180
三、企业经营情况分析 182
四、企业经济指标分析 183
五、企业城市综合体项目 184

 185
一、企业基本情况 185
二、企业主营业务情况 186
三、企业经营情况分析 186
四、企业经济指标分析 186
五、企业城市综合体项目 187

 190
一、企业基本情况 190
二、企业主营业务情况 191
三、企业经营情况分析 191
四、企业经济指标分析 192
五、企业城市综合体项目 192

 193
一、企业基本情况 193
二、企业主营业务结构 193
三、企业经营情况分析 194
四、企业经济指标分析 195
五、企业城市综合体项目 196

 197
一、企业基本情况 197
二、企业主营业务结构 198
三、企业经营情况分析 198
四、企业经济指标分析 199
五、企业城市综合体项目 200

 201
一、企业基本情况 201
二、企业主营业务情况 202
三、企业经营情况分析 202
四、企业经济指标分析 203
五、企业城市综合体项目 204

 205
一、企业基本情况 205
二、企业主营业务结构 205
三、企业经营情况分析 206
四、企业经济指标分析 206
五、企业城市综合体项目 207

 209
一、企业基本情况 209
二、企业主营业务结构 210
三、企业经营情况分析 210
四、企业经济指标分析 211
五、企业城市综合体项目 212

 213
一、企业基本情况 213
二、企业主营业务结构 213
三、企业经营情况分析 214
四、企业经济指标分析 215
五、城市综合体优势新秀 215

 219
一、城市综合体行业的生命周期 219
二、城市综合体行业的发展前景 219
三、城市综合体开发商投资规划 221

 223
一、一二线城市综合体发展趋势 223
二、三四线城市综合体发展趋势 224
三、开发商城市综合体战略布局趋势 224
四、海外资本城市综合体布局趋势 225
五、城市综合体融资方式发展趋势 226

 226
一、区域经济发展要求 226
二、消费升级趋势明显 228
三、产业结构变化因素 229

 231
一、城市综合体项目经济效益 231
二、城市综合体项目投资特性 232
三、城市综合体项目营销推广 234

 236
一、城市综合体盈利模式分析 236
二、城市综合体投资成本构成 237
三、城市综合体的投资回报率 237

 238
一、资金短缺风险分析 238
二、供需失衡风险分析 238
三、经营模式风险分析 238
四、项目运营风险分析 242

 242
一、政府推进城市综合体投资开发建议 242
二、城市综合体开发商投资建议 243
三、城市综合体商铺投资建议 244
四、城市综合体投资者建议 245

 

图表 1  城市综合体功能框架图 13
图表 2  城市综合体六大特征 16
图表 3  城市综合体按功能构成分类的主要形式及典型代表分类 16
图表 4  城市综合体按项目所处城市级别分类 17
图表 5  城市综合体按项目所处地段分类 17
图表 6  城市综合体按项目核心物业分类 17
图表 7  城市综合体按项目开发驱动模式分类 18
图表 8  城市综合体业态关系 19
图表 9  中国城市综合体发展阶段 21
图表 10  2012年国内生产总值构成及增长速度统计 25
图表 11  2008-2012年中国国内生产总值及增长变化趋势图 25
图表 12  2012年规模以上企业工业增加值增长速度趋势图 26
图表 13  2012年规模以上工业企业营业收入与利润总额同比增速 27
图表 14  2008-2012年中国全社会固定资产投资增长趋势图 28
图表 15  2008-2012年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图 29
图表 16  2008-2012年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图 29
图表 17  2008-2012年农村居民人均纯收入及增长趋势图 30
图表 18  2012年中国居民消费价格月度变化趋势图 30
图表 19  2006-2012年中国城市化率变化趋势图 39
图表 20  地级及以上城市国民经济和社会发展主要指标 41
图表 21  2007-2012年中国行政区划统计 42
图表 22  2012年底中国分地区行政区划统计 43
图表 23  2006-2012年中国城市土地面积情况 44
图表 24  2006-2012年中国城市人口统计 44
图表 25  2006-2012年中国城市固定投资情况统计 45
图表 26  全国重点城市城市综合体存量分布 47
图表 27  全国重点城市城市综合体存量统计 47
图表 28  城市综合体存量区域属性 48
图表 29  城市综合体区域属性与轨道交通情况 48
图表 30  1995-2015全国20个城市综合体面积增长趋势图 49
图表 31  1995-2015年全国20个城市综合体数量增长趋势图 49
图表 32  2015年中国20个重点城市综合体项目新增量预测图 50
图表 33  万达城市综合体的四次战略转型 62
图表 34  中国主流城市综合体开发商产业链及发展模式 63
图表 35  南京中商公司主要城市综合体开发进度 71
图表 36  一般城市综合体投资规模测算 73
图表 37  一般城市综合体营业利润测算 73
图表 38  雨润集团多元化业务为公司城市综合体转型提供有力保障 75
图表 39  南京中商公司门店网络遍布华东三四线城市 76
图表 40  法国拉德芳斯全景图 80
图表 41  纽约时代广场全景图 81
图表 42  德国波茨坦广场全景图 82
图表 43  英国金丝雀码头全景图 83
图表 44  日本博多运河城全景图 84
图表 45  纽约洛克菲中心全景图 85
图表 46  深圳华润中心全景图 86
图表 47  北京国贸中心全景图 88
图表 48  香港太古广场全景图 89
图表 49  上海新天地全景图 91
图表 50  广州天河城全景图 92
图表 51  广州白云万达广场全景图 94
图表 52  北京西单中粮大悦城全景图 95
图表 53  烟台新天地都市广场全景图 96
图表 54  徐州中央国际广场全景图 97
图表 55  2007-2012年城镇居民人均可支配收入变化趋势图 100
图表 56  2007-2012年农村居民人均纯收入变化趋势图 101
图表 57  1995-2015年北京城市综合体体量变化趋势图 101
图表 58  北京各区域城市综合体体量统计 102
图表 59  北京城市综合体项目列表 102
图表 60  2006-2012年上海市城镇及农村可支配收入情况统计 106
图表 61  1990-2015年上海城市综合体体量变化趋势图 107
图表 62  上海各区域城市综合体体量统计 107
图表 63  上海城市综合体项目列表 108
图表 64  2010-2012年广州市居民可支配收入情况统计 112
图表 65  1996-2014年广州城市综合体体量变化趋势图 113
图表 66  广州各区域城市综合体体量统计 113
图表 67  广州城市综合体项目列表 114
图表 68  2007-2012年深圳市居民人均可支配收入及增长趋势图 119
图表 69  1997-2015年深圳城市综合体体量变化趋势图 120
图表 70  深圳各区域城市综合体体量统计 120
图表 71  深圳城市综合体项目列表 120
图表 72  2010-2012年成都市居民人均收入情况 124
图表 73  2005-2015年成都城市综合体体量变化趋势图 125
图表 74  成都各区域城市综合体体量统计 126
图表 75  成都城市综合体主要项目列表 126
图表 76  2010-2012年沈阳市居民人均收入情况 130
图表 77  2008-2015年沈阳城市综合体体量变化趋势图 130
图表 78  沈阳各区域城市综合体体量统计 131
图表 79  沈阳城市综合体项目列表 131
图表 80  2006-2012年天津市居民收入情况 138
图表 81  2005-2015年天津城市综合体体量变化趋势图 139
图表 82  天津各区域城市综合体体量统计 139
图表 83  天津城市综合体项目列表 140
图表 84  2008-2017年武汉城市综合体体量变化趋势图 143
图表 85  武汉各区域城市综合体体量统计 143
图表 86  武汉城市综合体项目列表 143
图表 87  1994-2013年南京城市综合体体量变化趋势图 144
图表 88  南京各区域城市综合体体量统计 145
图表 89  南京城市综合体项目列表 145
图表 90  2007-2015年苏州城市综合体体量变化趋势图 146
图表 91  苏州各区域城市综合体体量统计 146
图表 92  苏州城市综合体项目列表 147
图表 93  2006-2015年西安城市综合体体量变化趋势图 147
图表 94  西安各区域城市综合体体量统计 148
图表 95  西安城市综合体项目列表 148
图表 96  2006-2015年重庆城市综合体体量变化趋势图 149
图表 97  重庆各区域城市综合体体量统计 149
图表 98  重庆城市综合体项目列表 150
图表 99  2008-2015年贵阳城市综合体体量变化趋势图 151
图表 100  贵阳各区域城市综合体体量统计 151
图表 101  贵阳城市综合体项目列表 151
图表 102  2010-2012年常州市居民收入情况 153
图表 103  2012年城镇居民家庭年人均可支配收入分组表 153
图表 104  2012年常州市各区城市综合体情况 153
图表 105  2012年常州市各区域城市综合体项目情况 154
图表 106  2010-2012年乐山市居民收入情况 159
图表 107  2012年万科企业股份有限公司业务结构分析图 162
图表 108  2012年万科企业股份有限公司分产品情况表 163
图表 109  2012年万科企业股份有限公司分地区情况表 163
图表 110  2010-2013年万科企业股份有限公司收入与利润统计 164
图表 111  2010-2013年万科企业股份有限公司资产与负债统计 164
图表 112  2012年大连万达集团股份有限公司主要财务指标 166
图表 113  万达城市综合体（南京建邺万达广场）效果图 167
图表 114  2012年万达广场已建与在建项目区域分布情况 168
图表 115  2012年华润置地有限公司主要项目销售情况 173
图表 116  2012年华润置地有限公司住宅开发项目营业情况 176
图表 117  2009-2012年华润置地有限公司收入与利润统计 177
图表 118  2009-2012年华润置地有限公司资产与负债统计 178
图表 119  宝龙地产项目分布图 182
图表 120  2012年宝龙地产建筑面积情况分析图 183
图表 121  2009-2012年宝龙地产控股有限公司收入与利润统计 183
图表 122  2009-2012年宝龙地产控股有限公司资产与负债统计 184
图表 123  宝龙地产上海曹路宝龙城市广场 185
图表 124  2009-2012年SOHO中国有限公司收入与利润统计 186
图表 125  2009-2012年SOHO中国有限公司资产与负债统计 187
图表 126  2011-2012年恒隆地产有限公司业务收入情况 192
图表 127  2009-2012年恒隆地产有限公司收入与利润统计 192
图表 128  2009-2012年恒隆地产有限公司资产与负债统计 192
图表 129  2012年保利房地产（集团）股份有限公司业务结构情况 194
图表 130  2012年保利房地产（集团）股份有限公司分行业情况表 195
图表 131  2012年保利房地产（集团）股份有限公司分地区情况表 195
图表 132  2010-2013年保利房地产（集团）股份有限公司收入与利润统计 196
图表 133  2010-2013年保利房地产（集团）股份有限公司资产与负债统计 196
图表 134  2012年招商局地产控股股份有限公司业务结构情况 198
图表 135  2012年招商局地产控股股份有限公司分产品情况表 199
图表 136  2012年招商局地产控股股份有限公司分地区情况表 199
图表 137  2010-2013年招商局地产控股股份有限公司收入与利润统计 200
图表 138  2010-2013年招商局地产控股股份有限公司资产与负债统计 200
图表 139  金地（集团）有限公司业务情况表 202
图表 140  2012年金地（集团）有限公司分产品情况表 203
图表 141  2012年金地（集团）有限公司分地区情况表 203
图表 142  2010-2013年金地（集团）有限公司收入与利润统计 203
图表 143  2010-2013年金地（集团）有限公司资产与负债统计 204
图表 144  2012年新华联不动产股份有限公司业务结构情况 205
图表 145  2012年新华联不动产股份有限公司分产品情况表 206
图表 146  2012年新华联不动产股份有限公司分地区情况表 206
图表 147  2011-2013年新华联不动产股份有限公司收入与利润统计 207
图表 148  2011-2013年新华联不动产股份有限公司资产与负债统计 207
图表 149  新华联公司项目储备情况 208
图表 150  新华联在建综合体项目及所在城市概况 209
图表 151  2012年上海世茂股份有限公司业务结构情况 210
图表 152  2012年上海世茂股份有限公司分行业情况表 211
图表 153  2012年上海世茂股份有限公司分地区情况表 211
图表 154  2010-2013年上海世茂股份有限公司收入与利润统计 211
图表 155  2010-2013年上海世茂股份有限公司资产与负债统计 212
图表 156  2012年文峰大世界连锁发展股份有限公司业务结构情况 214
图表 157  2012年文峰大世界连锁发展股份有限公司分产品情况表 214
图表 158  2012年文峰大世界连锁发展股份有限公司分地区情况表 215
图表 159  2010-2013年文峰大世界连锁发展股份有限公司收入与利润统计 215
图表 160  2010-2013年文峰大世界连锁发展股份有限公司资产与负债统计 215
图表 161  中国主流城市综合体开发商规模及规划 222
图表 162  中国十大区域经济简介 227
图表 163  2006-2012年中国第三产业占比和城镇化速度比较 229
图表 164  城市综合体地产开发经济效益产生模型 232