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2014-2018年上海办公楼市场调研及投资风险研究报告

中商情报网 //www.jiongage.com/ 【日期：2014/1/26】 【打印】 【关闭】
 
2014-2018年上海办公楼市场调研及投资风险研究报告
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  • 关键字：办公楼研究报告
  • 出版日期：2014年8月报告页码：183图表：106
  • 报告编码：CI 了解中商情报网实力
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报告导读 \ READING REPORT
《2014-2018年上海办公楼市场调研及投资风险研究报告》报告主要分析了办公楼的市场规模、办公楼产品供需求状况、办公楼竞争状况和办公楼主要企业经营情况、办公楼主要企业的市场占有率，同时对办公楼的未来发展做出科学的预测。

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报告描述 \ REPORT DESCRIPTION
 
 

办公楼是供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事物和从事商业经营活动的大厦，是商品经济和社会专业化分工发展的产物，它的出现大大缩短了社会各行业、各系统部门、公司机构人员的空间距离，为他们集中办公，进行商务、公务往来等提供了极大的便利。

我国办公楼经历了从普通型商务办公楼、综合型仿国际标准办公楼、智能型商务办公楼到国际型顶级商务办公楼的发展演变。当前，中国办公楼的建设规模迅速增加，北京、上海等一线城市办公楼规模均达到上百万平方米，二、三线城市的写字楼开发也方兴未艾。办公楼经济在各个主要城市均已成为经济转型、城市发展的重要推动体系。特别是近几年随着国家对住宅市场的调控，办公楼作为商业地产正呈现出一片繁荣景象。2013年，我国办公楼开发投资额4652亿元，同比增长38.2%；办公楼累计施工面积24577万平方米，同比增长26.5%；新开工面积6887万平方米，同比增长15.0%；办公楼竣工面积2789万平方米，同比增长20.5%。2013年1-12月，我国办公楼销售面积2883万平方米，同比增长27.9%；办公楼销售金额3747亿元，同比增长35.1%。

近年来办公楼物业的投资年回报在4-10%，同时办公楼物业带来的租金收入一直保持着20%-25%的年增长率。如果说21世纪前10年是住宅市场投资的黄金时代，那么后10年则是办公楼地产投资的黄金时代。随着政策调整和城市的发展，越来越多的人正把目光投到办公楼市场，而日益向高端发展的办公楼必然会得到广大投资者的青睐，预计未来几年办公楼市场发展前景看好。

报告目录 \ REPORTS DIRECTORY
 

前  言
 
办公楼是供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事物和从事商业经营活动的大厦，是商品经济和社会专业化分工发展的产物，它的出现大大缩短了社会各行业、各系统部门、公司机构人员的空间距离，为他们集中办公，进行商务、公务往来等提供了极大的便利。
 
我国办公楼经历了从普通型商务办公楼、综合型仿国际标准办公楼、智能型商务办公楼到国际型顶级商务办公楼的发展演变。当前，中国办公楼的建设规模迅速增加，北京、上海等一线城市办公楼规模均达到上百万平方米，二、三线城市的写字楼开发也方兴未艾。办公楼经济在各个主要城市均已成为经济转型、城市发展的重要推动体系。特别是近几年随着国家对住宅市场的调控，办公楼作为商业地产正呈现出一片繁荣景象。2013年，我国办公楼开发投资额4652亿元，同比增长38.2%；办公楼累计施工面积24577万平方米，同比增长26.5%；新开工面积6887万平方米，同比增长15.0%；办公楼竣工面积2789万平方米，同比增长20.5%。2013年，我国办公楼销售面积2883万平方米，同比增长27.9%；办公楼销售金额3747亿元，同比增长35.1%。
 
上海作为国际大都市，经济发展进入工业化末期，第三产业客户逐渐成为上海办公楼的主要客户群体，由外资和中资企业共同带动的这一第三产业的稳定增长，依旧是上海办公楼市场保持强劲需求的中坚力量。近年来办公楼物业的投资年回报在4-10%，同时办公楼物业带来的租金收入一直保持着20%-25%的年增长率。随着政策调整和城市的发展，越来越多的人正把目光投到办公楼市场，而日益向高端发展的办公楼必然会得到广大投资者的青睐，预计未来几年上海办公楼市场发展前景看好。
 
 
 
 
目 录
第一章 办公楼的相关概述 11
第一节 办公楼定义与特点 11
一、办公楼的定义 11
二、办公楼的特点 11
三、办公楼的模式分析 12
四、办公楼与商务公寓的区别 12
第二节 办公楼的分类 13
一、按建筑面积划分 13
二、按使用功能划分 13
三、按现代化程度分 14
四、按综合条件划分 14
五、按物业开发目的分 14
第三节 办公楼物业档次的划分标准 15
一、顶级物业（国际办公楼） 15
二、高档物业（甲级办公楼） 16
三、中档物业（乙级办公楼） 17
四、低档物业（丙级办公楼） 17
第二章 2014年中国办公楼市场分析 19
第一节 2014年中国办公楼市场现状分析 19
一、办公楼的发展回顾 19
二、办公楼市场特征分析 20
三、办公楼错位竞争分析 22
四、甲级办公楼竞争分析 23
第二节 2014年中国办公楼投资分析 25
一、房地产投资金额分析 25
二、办公楼投资金额分析 27
三、房地产开发资金来源规模 28
第三节 2014年中国办公楼市场供给分析 29
一、办公楼新开工面积 29
二、办公楼施工面积分析 30
三、办公楼竣工面积分析 31
四、各地区办公楼开发规模情况 32
第四节 2014年中国办公楼销售情况分析 33
一、办公楼销售面积分析 33
（一）中国办公楼销售面积 33
（二）各地区办公楼销售面积 34
二、办公楼销售金额分析 36
三、办公楼销售价格分析 37
四、办公楼价格波动原因 38
第三章 2013年上海房地产市场环境分析 39
第一节 上海地理交通环境分析 39
一、地理位置 39
二、行政划分 39
三、土地资源 41
四、交通条件 41
第二节 上海宏观经济环境分析 43
一、上海GDP增长情况分析 43
二、上海产业结构情况分析 44
三、上海固定资产投资分析 45
四、上海工业发展现状分析 45
五、上海居民收入情况分析 46
第三节 上海房地产政策环境分析 47
一、房地产政策环境综述 47
二、房地产调控政策解读 50
三、办公楼相关政策分析 52
第四节 2014年上海房地产市场环境分析 54
一、房地产投资金额分析 54
二、房地产施工面积分析 54
三、房地产竣工面积分析 55
四、房地产销售面积分析 55
五、房地产销售金额分析 56
六、房地产市场价格分析 56
第四章 2013年上海办公楼市场分析 58
第一节 上海办公楼市场投资分析 58
一、上海办公楼投资额分析 58
二、上海市办公楼投资情况 58
第二节 上海办公楼市场供给分析 60
一、上海办公楼新开工面积 60
二、上海办公楼施工面积分析 60
三、上海办公楼竣工面积分析 60
第三节 上海办公楼销售情况分析 61
一、上海办公楼销售面积分析 61
二、上海办公楼销售金额分析 61
三、上海办公楼待售面积分析 62
四、上海办公楼销售价格分析 62
第四节 上海办公楼出租需求分析 62
一、上海办公楼出租面积分析 62
二、上海办公楼出租需求分析 63
三、上海办公楼的出租率分析 64
第五章 上海重点区域办公楼市场分析 65
第一节 浦东区办公楼市场分析 65
一、办公楼建设项目分析 65
二、办公楼需求情况分析 66
三、办公楼销售价格分析 66
四、办公楼租金水平分析 67
第二节 徐汇区办公楼市场分析 68
一、办公楼建设项目分析 68
二、办公楼需求情况分析 69
三、办公楼销售价格分析 69
四、办公楼租金水平分析 70
第三节 虹口区办公楼市场分析 71
一、办公楼建设项目分析 71
二、办公楼需求情况分析 71
三、办公楼销售价格分析 72
四、办公楼租金水平分析 73
第四节 静安区办公楼市场分析 73
一、办公楼建设项目分析 73
二、办公楼需求情况分析 75
三、办公楼销售价格分析 75
四、办公楼租金水平分析 77
第五节 黄浦区办公楼市场分析 78
一、办公楼建设项目分析 78
二、办公楼需求情况分析 78
三、办公楼销售价格分析 79
四、办公楼租金水平分析 79
第六章 上海办公楼客户类型与营销策略 81
第一节 上海办公楼客户类型分析 81
一、跨国公司客户 81
二、金融企业客户 81
三、工业企业客户 81
四、贸易企业客户 81
五、专业服务机构 82
六、其他类型客户 82
第二节 上海办公楼客户选择因素 82
一、地理位置 82
二、物业服务 83
三、租金水平 83
四、内部装修 83
五、通信网路 84
六、商业配套 84
第三节 上海办公楼客户销售策略分析 84
一、注重采集企业客户关键信息 84
二、注重管理跟踪潜在客户线索 84
三、强调客户决策人的公关管理 85
四、强调销售团队的组织与协调 85
五、营造对企业客户商圈的支持 86
第七章 上海办公楼招商定位与策略分析 87
第一节 上海办公楼招商阶段分析 87
一、开发前期招商 87
二、开发中期招商 88
三、开业阶段招商 88
四、开业后的招商 89
第二节 上海办公楼招商定位要素 89
一、办公楼业态定位 89
二、办公楼目标市场 89
三、办公楼主题特色 90
四、办公楼品种组合 90
第三节 上海办公楼营销推广工具 90
一、楼书 90
二、DM单 92
三、VI系统 92
四、户外包装 93
五、报告广告 93
六、车身广告 94
第四节 上海办公楼招商策略分析 94
一、办公楼项目的招商定位 94
二、办公楼招商的广告推广 95
三、办公楼的招商流程分析 96
四、办公楼的招商策略建议 97
五、办公楼的招商管理流程 100
第八章 上海办公楼物业管理服务分析 104
第一节 上海办公楼物业服务方式 104
一、委托服务型物业服务 104
二、自主经营型物业服务 104
三、专业服务企业物业服务 104
第二节 上海办公楼前期物业服务内容 105
一、签订物业服务合同 105
二、制订物业服务方案 105
三、成立业主委员会 105
四、编写物业维修公约 105
五、制订规划并具体落实 105
六、做好物业的接管验收 105
第三节 上海办公楼物业营销租售管理 106
一、办公楼租赁合同的签订 106
二、办公楼租赁合同的执行 106
三、办公楼客户的选择 106
四、办公楼租金的确定 109
第四节 上海办公楼日常物业服务内容 110
一、办公楼前台服务内容 110
二、办公楼设施设备管理 111
三、办公楼的安全服务 111
四、办公楼的消防管理 112
五、办公楼的保洁管理 112
第五节 上海办公楼物业管理的策略分析 113
一、物业管理水平影响办公楼品质 113
二、掌握客户需求提供针对性服务 113
三、细分主流客户突出服务重点 114
四、前瞻性的运作满足客户期望 115
五、运用特色管理成就超值服务 115
第九章 上海办公楼项目开发策略分析 117
第一节 上海办公楼项目开发要点分析 117
一、办公楼的开发策略分析 117
二、办公楼的市场调查分析 118
三、办公楼的地块定位建议 119
四、办公楼的市场需求分析 120
五、办公楼的市场供给分析 121
第二节 上海办公楼产品规划设计 122
一、办公楼建筑规划设计要点 122
二、办公楼配置规划设计要点 123
三、办公楼智能办公设计分析 125
四、办公楼生态办公设计分析 126
第三节 上海超高层高端办公楼设计趋势 129
一、规模和功能向复合型发展 129
二、更注重与城市关系的融合 130
三、产品的设计标准不断提高 130
第十章 上海办公楼开发重点企业分析 135
第一节 上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司 135
一、企业发展基本情况 135
二、企业开发项目分析 135
三、企业经营情况分析 137
四、企业经济指标分析 138
五、企业竞争优势分析 139
第二节 中华企业股份有限公司 140
一、企业发展基本情况 140
二、企业开发项目分析 141
三、企业经营情况分析 145
四、企业经济指标分析 146
五、企业发展策略分析 147
六、企业竞争优势分析 148
第三节 上海新黄浦置业股份有限公司 148
一、企业发展基本情况 148
二、企业开发项目分析 149
三、企业经营情况分析 151
四、企业经济指标分析 152
五、企业发展策略分析 153
六、企业竞争优势分析 154
第四节 绿地集团 154
一、企业发展基本情况 154
二、企业开发项目分析 155
三、企业经营情况分析 156
四、企业发展策略分析 157
第五节 上海中星(集团)有限公司 157
一、企业发展基本情况 157
二、企业开发项目分析 158
三、企业经营情况分析 161
五、企业发展策略分析 161
第十一章 2014-2018年上海办公楼市场前景预测分析 162
第一节 2014-2018年中国办公楼市场前景分析 162
一、中国办公楼市场前景乐观 162
二、办公楼区域发展潜力分析 162
三、办公楼成地产投资新趋势 163
四、郊区办公楼市场前景看好 163
第二节 2014-2018年上海办公楼市场趋势分析 164
一、价值取向明朗化 164
二、产品符合时代特质 165
三、与国际化办公需求相符合 167
第三节 2014-2018年上海办公楼市场前景预测 167
一、办公楼投资规模预测分析 167
二、办公楼市场供给预测分析 168
三、办公楼市场需求预测分析 168
四、办公楼市场价格预测分析 169
第十二章 2014-2018年上海办公楼投资风险及策略分析 170
第一节 2014-2018年上海办公楼投资盈利分析 170
一、办公楼投资开发特性 170
二、办公楼投资开发条件 171
三、办公楼盈利模式分析 172
四、办公楼投资成本分析 176
五、办公楼的投资回报率 177
第二节 2014-2018年上海办公楼投资风险分析 179
一、政策风险 179
二、地段风险 180
三、功能风险 180
四、规划风险 180
五、空置风险 180
六、竞争风险 180
第三节 2014-2018年上海办公楼投融资策略分析 181
一、办公楼行业融资渠道 181
二、办公楼投资技巧分析 182
三、办公楼投资策略分析 183
 
 
 
 
图表目录
图表 1  2014年中国20大城市甲级办公楼存量情况 20
图表 2  2005-2014中国房地产开发企业投资情况 26
图表 3  2013-2014年中国房地产开发投资增速变化趋势 26
图表 4  2014年中国东中西部房地产开发投资情况 27
图表 5  2008-2014年中国办公楼完成投资额统计 27
图表 6  2012-2014年中国办公楼月度累计完成投资额增速变化 28
图表 7  2013-2014年中国房地产开发企业到位资金统计 28
图表 8  2014年7月中国房地产开发企业资金来源结构 29
图表 9  2005-2014年中国办公楼新开工面积统计 30
图表 10  2008-2014年中国办公楼施工面积统计 30
图表 11  2012-2014年中国办公楼月度累计施工面积增速变化 31
图表 12  2008-2014年中国办公楼竣工面积统计 31
图表 13  2013-2014年中国办公楼月度累计竣工面积增速变化 32
图表 14  2014年上半年中国办公楼开发规模情况 32
图表 15  2005-2014年中国办公楼销售面积统计 34
图表 16  2014年中国办公楼月度累计销售面积变化情况 34
图表 17  2014年上半年中国办公楼销售规模情况 35
图表 18  2005-2014年中国办公楼销售额统计 36
图表 19  2014年中国办公楼月度累计销售额变化情况 37
图表 20  2005-2014年中国办公楼年均销售价格变化趋势图 38
图表 21  2010-2014年中国办公楼平均销售价格波动情况 38
图表 22  上海市行政区划统计 40
图表 23  上海市土地资源统计 41
图表 24  2009-2014年上海市地区生产总值统计 44
图表 25  2014年上海市产业结构分析图 44
图表 26  2009-2014年上海市全社会固定资产投资额统计 45
图表 27  2009-2014年上海市工业增加值统计 46
图表 28  2009-2014年上海市城镇居民家庭人均可支配收入及实际增速 47
图表 29  2009-2014年上海市农村居民家庭人均可支配收入及实际增速 47
图表 30  2013年上海房地产行业政策 48
图表 31  2009-2014年上海市房地产开发投资统计 54
图表 32  2009-2014年上海市商品房施工面积统计 55
图表 33  2009-2014年上海市商品房竣工面积统计 55
图表 34  2009-2014年上海市商品房销售面积统计 56
图表 35  2010-2013年上海市商品房销售金额统计 56
图表 36  2014年上海市商品住宅成交均价走势图 57
图表 37  2010-2014年上海市办公楼投资额统计 58
图表 38  2010-2014年上海市办公楼新开工面积统计 60
图表 39  2010-2013年上海市办公楼施工面积统计 60
图表 40  2010-2013年上海市办公楼竣工面积统计 61
图表 41  2010-2013年上海市办公楼销售面积统计 61
图表 42  2010-2013年上海市办公楼销售金额统计 61
图表 43  2010-2013年上海市办公楼待售面积统计 62
图表 44  2010-2013年上海市办公楼销售价格统计 62
图表 45  2010-2013年上海市办公楼出租面积统计 63
图表 46  上海市浦东区办公楼项目情况统计 65
图表 47  上海市浦东区部分办公楼销售价格统计 66
图表 48  上海市浦东区部分办公楼租金统计 67
图表 49  上海市徐汇区办公楼项目情况统计 68
图表 50  上海市徐汇区部分办公楼销售价格统计 69
图表 51  上海市徐汇区部分办公楼租金统计 70
图表 52  上海市虹口区办公楼项目情况统计 71
图表 53  上海市虹口区部分办公楼销售价格统计 72
图表 54  上海市虹口区部分办公楼租金统计 73
图表 55  上海市静安区办公楼项目情况统计 74
图表 56  上海市静安区部分办公楼销售价格统计 76
图表 57  上海市静安区部分办公楼租金统计 77
图表 58  上海市黄浦区办公楼项目情况统计 78
图表 59  上海市黄浦区部分办公楼销售价格统计 79
图表 60  上海市黄浦区部分办公楼租金统计 80
图表 61  办公楼开业后招商类别 89
图表 62  办公楼招商的策略 100
图表 63  招商人员的基本工作程序 101
图表 64  重要客户接待流程 102
图表 65  办公楼招商审核流程 103
图表 66  办公楼自用型客户统计 107
图表 67  部分高端办公楼项目设计参数一览表 132
图表 68  上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司主要业务 136
图表 69  上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司主营甲级办公楼项目 137
图表 70  上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司在建办公楼项目 137
图表 71  2014年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司分产品情况表 138
图表 72  2014年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司业务结构情况 138
图表 73  2014年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司分地区情况表 138
图表 74  2011-2014年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司收入与利润统计 139
图表 75  2011-2014年上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司资产与负债统计 139
图表 76  中华企业股份有限公司主要办公楼项目 141
图表 77  古北国际财富中心图 143
图表 78  静安中华大厦基本信息表 144
图表 79  静安中华大厦外观图 144
图表 80  2014年中华企业股份有限公司分行业分产品情况表 145
图表 81  2014年中华企业股份有限公司业务结构情况 146
图表 82  2014年中华企业股份有限公司分地区情况表 146
图表 83  2011-2014年中华企业股份有限公司收入与利润统计 146
图表 84  2011-2014年中华企业股份有限公司资产与负债统计 147
图表 85  浦江国际金融广场外观图 150
图表 86  新黄浦金融大厦基本信息 151
图表 87  2013年上海新黄浦置业股份有限公司分行业、分产品情况表 152
图表 88  2013年上海新黄浦置业股份有限公司业务结构情况 152
图表 89  2013年上海新黄浦置业股份有限公司分地区情况表 152
图表 90  2011-2014年上海新黄浦置业股份有限公司收入与利润统计 153
图表 91  2011-2014年上海新黄浦置业股份有限公司资产与负债统计 153
图表 92  上海绿地中心基本信息 155
图表 93  上海绿地中心图 156
图表 94  上海中星(集团)有限公司-中星城图 159
图表 95  2014-2018年上海市办公楼投资规模预测趋势图 168
图表 96  2014-2018年上海市办公楼竣工面积预测趋势图 168
图表 97  2014-2018年上海市办公楼销售额增长趋势图 169
图表 98  办公楼运营管理能力示意图 172
图表 99  办公楼需求类型及因素 172
图表 100  办公楼需求投资者类型情况 173
图表 101  办公楼盈利模式整体示意图 174
图表 102  办公楼盈利模式影响因素分析 175
图表 103  办公楼可持续盈利模式分析 176
图表 104  办公楼盈利案例研究 176
图表 105  办公楼运营管理费用情况 177
图表 106  办公楼行业融资渠道 182
 

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公司致力于为企业中高层管理人员、企事业发展研究部门人员、市场投资人士、投行及咨询行业人士、投资专家等提供各行业丰富翔实的市场研究资料和商业竞争情报；为国内外的行业企业、研究机构、社会团体和政府部门提供专业的行业市场研究报告、项目可行性研究报告、项目商业计划书，企业上市IPO咨询、商业分析、投资咨询、市场战略咨询等服务。目前，中商情报网已经为上万家客户包括政府机构、银行、世界500强企业、研究所、行业协会、咨询公司、集团公司各类投资公司在内的单位提供了专业的产业研究报告、项目投资咨询及竞争情报研究服务，并得到客户的广泛认可；为众多企业进行了上市导向战略规划，同时也为境内外上百家上市企业进行财务辅导、行业细分领域研究和募投方案的设计，并协助其顺利上市；协助多家证券公司开展IPO咨询业务。

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