2015-2020年佛山市顺德区工业地产市场调研及前景预测报告-中商产业研究院

内容概括

前言

工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

近年来，顺德部分开发商在开发房地产的同时，开始做工业地产或工业城配套设施。目前顺德工业地产处于起步阶段，未来发展有很大的空间。顺德属于工业重镇，很多企业处于待改进的状态，资源需要合并和改造。但顺德具有很强的自主性和内在优势，因此有较大的发展空间。2015年,佛山市顺德区供应工业用地43块；2015年一季度，顺德区工业用地地面价为731元/㎡，楼面价位487元/㎡。

工业地产是房地产市场“被遗忘的角落”。目前顺德有开发商规模和综合素质都较高的工业地产项目，是给市场做了一个引领，具有前瞻性，同时，工业产品回报比较稳定，增值空间比较大，比较灵活的特性，对比目前住宅市场的情况，工业地产未来的发展空间或更值得期待。

《佛山市顺德区总体规划（2009~2020）》有针对居住发展和用地的专项规划，为顺德楼市指明了未来的发展方向。根据规划建议，建议顺德楼市未来的发展道路是发展绿色房地产，提高工业园区开发水平。未来房地产的发展趋势将由之前的城市房地产转变为区域房地产，住宅房地产也要转变为以商业地产、工业园区、旅游地产、休闲地产等多元化地产。在珠三角一体化的背景下，以工业为主的顺德，未来工业地产前景不可估量。

报告目录

第一章

第一节工业地产的基础界定 9

一、工业地产的定义 9
二、工业地产的特性 9
（一）政策主导性 9
（二）区域性分析 10
（三）项目增值性 10
（四）投资回收期长 11
三、工业地产的分类 12
（一）物流仓储 12
（二）工业厂房 13
（三）工业研发楼宇 15

第二节工业地产的开发模式 16

一、工业园区开发模式 16
（一）开发主体 16
（二）操作手段 17
（三）所需外部条件 17
（四）开发模式流程 17
二、主体企业引导模式 18
（一）开发主体 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部条件 18
（四）开发模式流程 18
三、工业地产商开发模式 19
（一）开发主体 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部条件 19
（四）开发模式流程 19
四、综合开发模式 20
（一）开发主体 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部条件 20
（四）开发模式流程 20

第三节工业地产主要

盈利模式 21
一、工业地产出租模式 21
二、工业地产出售模式 21
三、工业地产RELTS 22
四、工业地产收入来源 22

第二章佛山市顺德区工业地产环境背景分析 23

第一节佛山市顺德区宏观经济运行情况 23

一、佛山市顺德区GDP增长 23
二、佛山市顺德区固定资产投资 23
三、佛山市顺德区产业结构分析 25

第二节佛山市顺德区工业经济运行情况 26

一、佛山市顺德区工业经济效益情况 26
（一）佛山市顺德区工业增加值增长情况 26
（二）佛山市顺德区工业企业生产效益情况分析 27
二、顺德区工业企业单位数量 28
三、工业发展结构分析 29
（一）轻重工业发展情况对比及增长率 29
（二）佛山市顺德区工业产业结构及其产值 29
（三）佛山市顺德区工业企业规模/实力对比 30
四、佛山市顺德区工业发展区域布局 32
（一）工业经济规模未来发展预期 32
（二）佛山市顺德区工业产业未来区位分布规划 32

第三节佛山市顺德区地域环境分析 33

一、地理位置 33
二、自然环境 33
三、生态气候 34
四、资源分布 34

第四节佛山市顺德区工业基础设施建设 35

一、交通 35
二、供电 36
三、供水 36
四、供气 37
五、排水 37

第五节佛山市顺德区工业地产市场政策环境 38

一、顺德区工业地产市场政策 38
二、顺德区工业地产新政分析 38

第六节佛山市顺德区工业地产行业社会环境分析 39

一、人口数量分析 39
二、消费市场分析 40
三、土地供应分析 41

第三章佛山市顺德区工业地产一级土地市场研究 42

第一节工业地产价格与其他地产价格走势对比 42

一、全国四类不同性质土地价格对比 42
二、佛山四类不同性质土地价格指数对比 42
三、佛山市顺德区四类性质土地价格历史走势 44

第二节佛山市顺德区工业用地供应市场 45

一、主要工业园区土地供应情况 45
二、2015年顺德工业用地供应情况 45
三、顺德区工业用地供应价格情况 48
四、区域土地供应价格对比 49

第三节佛山市顺德区工业用地需求市场 50

一、佛山市顺德区工业用地成交区域分布 50
二、2014年顺德工业用地主要成交情况 50

第四节佛山市顺德区工业用地供求关系 52

第四章佛山市顺德区工业地产二级市场研究 53

第一节佛山市顺德区工业地产开发展现状 53

一、佛山市顺德区工业地产开发总况 53
二、佛山市顺德区工业地产发展特点分析 53
三、佛山市顺德区工业地产项目建设情况 54
四、佛山市顺德区工业地产投资立项项目统计 55

第二节各类工业厂房建设设计 81

一、单层厂房 81
二、多层厂房 82
三、热加工厂房 82
四、冷加工厂房 83
五、工业厂房建设趋势 83

第三节佛山市顺德区标准化厂房 84

一、工业厂房投资流程 84
二、标准工业厂房优势 84
三、标准厂房成本核算 85
四、定制工业厂房优势 87

第四节佛山市顺德区标准化厂房物业市场开发整体情况 87

第五章佛山市顺德区典型的工业地产项目分析 89

第一节天富来国际工业城 89

一、项目分布及体量 89
二、项目产品特征分析 90
三、项目运作模式分析 91
四、工业园区单位产值 93
五、园区项目招商情况 93

第二节世友工业城 94

一、项目分布及体量 94
二、项目产品特征分析 94
三、项目运作模式分析 96
四、工业园区销售价格 96
五、园区项目招商情况 98

第三节智富园项目 98

一、项目分布及体量 98
二、项目产品特征分析 99
三、项目运作模式分析 100
四、工业园区单位产值 100
五、园区项目招商情况 100

第四节顺德科技创新中心 101

一、项目分布及体量 101
二、项目产品特征分析 102
三、项目运作模式分析 105
四、园区项目招商情况 106

第五节欧洲工业园 107

一、项目分布及体量 107
二、项目产品特征分析 108
三、项目运作模式分析 109
四、园区项目招商情况 109

第六章佛山市顺德区工业地产开发招商策略分析 111

第一节工业地产成功开发要素 111

一、项目选址 111
二、项目定位 111
三、客户选择 111
四、宣传造势 111
五、产业招商 112
六、服务水平 112

第二节工业地产开发选址策略 112

一、区域环境分析 112
二、开发区环境分析 112
三、产业依托分析 112
四、交通物流区位分析 113
五、企业客户来源分析 113

第三节工业地产开发定位策略 113

一、市场定位的必要 113
二、市场地位的策略 114

第四节工业地产招商引资分析 115

一、招商引资的重要性 115
二、传统招商模式的问题 115
三、招商环境的打造 117
四、选商分析 118

第五节工业地产招商引资方式 118

一、组合营销 118
二、中介招商 121
三、产业招商 122
四、网络招商 123
五、其他招商方式 125

第七章佛山市顺德区工业地产融资渠道选择策略 127

第一节工业地产企业股权融资 127

一、股权出让融资 127
二、增资扩股融资 127
三、产权交易融资 128
四、杠杆收购融资 129
五、风险投资融资 129
六、投资银行融资 130
七、国内上市融资 130
八、境外上市融资 130
九、买壳上市融资 132

第二节

房地产投资信托 132
一、房地产信托产品发行规模 132
二、房地产信托发行结构分析 133
三、房地产信托预期收益率分析 134
四、房地产信托余额规模分析 135
五、房地产信托期限情况分析 136
六、房地产信托投资方式分析 137

第三节

产业投资基金 138
一、中国产业投资基金发展现状 138
二、中国产业投资基金投资方向 139
三、产业投资基金融资形式分析 142
四、房地产产业投资基金运作分析 142
五、工业地产产业投资基金运作分析 144

第八章 2015-2020年佛山市顺德区工业地产业投资环境及风险 145

第一节佛山市顺德区工业地产行业投资环境分析 145

一、佛山市顺德区工业地产投资经济环境分析 145
二、佛山市顺德区工业地产投资与影响因素分析 145
三、佛山市顺德区工业地产融资新渠道分析 146

第二节佛山市顺德区工业地产投资潜力分析 148

一、工业地产投资价值分析 148
二、工业地产投资回报率分析 148
三、工业地产区域投资热点分析 149
四、工业地产区域投资机会分析 149

第三节佛山市顺德区工业地产投资风险分析 150

一、政策风险 150
二、市场风险 151
三、扩张风险 151
四、经营风险 152

第四节关于佛山市顺德区工业地产投资的建议 152

图表目录

图表 1 工业园区开发模式流程 17
图表 2 主体企业引导模式流程 18
图表 3 工业地产商开发模式流程 19
图表 4 综合开发模式流程 21
图表 5 2010-2014年佛山市顺德区地区生产总值及增长速度 23
图表 6 2014年顺德区分行业固定资产投资及其增长速度 24
图表 7 2010-2014年佛山顺德区固定资产投资情况 25
图表 8 2014年顺德区三大产业结构 25
图表 9 2012-2014年顺德区工业完成总产值情况 26
图表 10 2014年顺德区规模以上工业企业主要产品产量及其增长速度 27
图表 11 2014年顺德区规模以上工业企业利润及其增长速度 28
图表 12 顺德区工业企业单位数量情况统计 28
图表 13 顺德区轻重工业发展情况 29
图表 14 顺德区营收规模TOP20产业发展情况 30
图表 15 顺德区营收规模TOP40企业 30
图表 16 佛山市顺德区电力设备与供电情况 36
图表 17 2010-2014年顺德区社会消费品零售总额及增长速度 40
图表 18 2010-2014年全国主要城市检测地价环比增长率情况 42
图表 19 2012-2015年佛山市四类不同性质土地价格指数对比 43
图表 20 2012-2015年佛山市四类不同性质土地价格增长情况 43
图表 21 2013-2015年佛山市顺德区四类不同性质土地价格对比 44
图表 22 2013-2015年佛山市顺德区四类不同性质土地价格环比增长情况 44
图表 23 2009-2014年顺德区工业用地供应规模 45
图表 24 2015年顺德区工业用地供应宗地表 45
图表 25 2013-2015年顺德区工业地价水平值 48
图表 26 2013-2015年顺德区工业用地价格增长趋势图 49
图表 27 2013-2015年佛山市各区域工业土地供应价格对比 49
图表 28 2014年顺德区工业用地出让情况 50
图表 29 2014年顺德区工业用地成交情况 51
图表 30 2014年顺德区工业用地未成交地块 52
图表 31 2015年佛山市顺德区工业地产固定资产投资立项项目表 55
图表 32 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房工程说明 85
图表 33 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房造价说明 86
图表 34 某厂房砼框架/双层类厂房工程说明 86
图表 35 某厂房砼框架/双层类厂房造价说明 86
图表 36 某号厂房轻钢/单层类厂房工程说明 86
图表 37 某号厂房轻钢/单层类厂房造价说明 86
图表 38 天富来国际工业城规划图 90
图表 39 天富来国际工业城部分进驻的企业名称 93
图表 40 世友工业城项目详情 94
图表 41 世友工业城位置图（一） 95
图表 42 世友工业城位置图（二） 95
图表 43 世友工业城规划图 96
图表 44 2012-2015年世友工业城价格走势 97
图表 45 顺德科技创新中心概念图 102
图表 46 欧洲工业园区域图 108
图表 47 2010-2015年房地产信托新增规模及占比变化趋势图 133
图表 48 2010-2015年房地产信托季度新增规模变化趋势图 134
图表 49 2012-2015年房地产信托年化收益率变化趋势图 135
图表 50 2010-2015年房地产信托余额及占比趋势图 136
图表 51 2012-2015年房地产信托平均期限变化趋势图 137
图表 52 2015年房地产信托投资方式占比季度对比图 138
图表 53 佛山市顺德区工业地产投资与价格的影响因素 146

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