2015-2020年深圳市城市工业地产市场专项调研报告-中商产业研究院

内容概括

工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

2014年深圳共成功出让45宗土地（除去企业转让的1宗地），土地出让金额达551.8390亿，同比增长18%；土地出让面积共计187.5万平方米，土地均价达到2.94万/平；建筑面积共计487万平方米，楼面地价约为11315元/平，同比增长64.5%。2014年深圳土地出让金总额、楼面地价和土地均价都创下了近几年来的最高值。

从结构上看，2014年分别供应产业用地156.4公顷，商业服务设施用地194.4公顷，居住用地184.3公顷，公共基础设施项目用地833.8公顷。计划供应满足了坪山华谊兄弟文化创意产业项目、龙岗平湖招商银行货币金融服务项目等经营性项目用地需求，同时保障了松岗人民医院、横岗中学、宝安中心区前海人寿保险项目等社会福利民生项目用地供应。

工业地产是房地产市场“被遗忘的角落”。目前深圳市有开发商规模和综合素质都较高的工业地产项目，是给市场做了一个引领，具有前瞻性，同时，工业产品回报比较稳定，增值空间比较大，比较灵活的特性，对比目前住宅市场的情况，工业地产未来的发展空间或更值得期待。

总体看来，工业地产发展前景明朗，在较好的宏观环境下，对工业地产运作理念以及运营模式的准确把握，是投资工业地产成功的前提。产品定位，策划，规划，招商的同步进行是操作的关键。借鉴国际工业地产运作的经验，理解专业标准的综合型服务，像经营城市一样去经营园区，这会对工业地产投资运作成功提供较有力的支持。

报告目录

第一章

第一节工业地产的基础界定

8
一、工业地产的定义 8
二、工业地产的特性 8
（一）政策主导性 8
（二）区域性分析 9
（三）项目增值性 9
（四）投资回收期长 10
三、工业地产的分类 11
（一）物流仓储 11
（二）工业厂房 12
（三）工业研发楼宇 14

第二节工业地产的开发模式

15
一、工业园区开发模式 15
（一）开发主体 15
（二）操作手段 16
（三）所需外部条件 16
（四）开发模式流程 16
二、主体企业引导模式 17
（一）开发主体 17
（二）操作手段 17
（三）所需外部条件 17
（四）开发模式流程 17
三、工业地产商开发模式 18
（一）开发主体 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部条件 18
（四）开发模式流程 18
四、综合开发模式 19
（一）开发主体 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部条件 19
（四）开发模式流程 19

第三节工业地产主要

盈利模式 20
一、工业地产出租模式 20
二、工业地产出售模式 20
三、工业地产REITS 21
四、工业地产收入来源 21

第二章深圳市工业地产环境背景分析

第一节深圳市宏观经济运行情况

22
一、深圳市GDP增长情况 22
二、深圳市固定资产投资 23
（一）全市固定资产投资 23
（二）分区固定资产投资 23
三、深圳市产业结构分析 24

第二节深圳市工业经济运行情况

26
一、深圳市工业经济效益情况 26
（一）深圳市工业增加值 26
（二）分区域工业增加值 26
（三）工业经济整体效益 27
二、工业发展结构分析 28
（一）2015年工业发展情况 28
（二）战略性新兴产业发展 29
（三）工业产业结构及产值 30
（四）深圳市工业企业规模 31
三、深圳市城市规划布局 32
（一）城市土地规划 32
（二）工业布局分析 33

第三节深圳市地域环境分析

35
一、地理位置 35
二、自然资源 35
三、行政区划 35
四、文化特点 36

第四节深圳市工业基础设施建设

36
一、交通 36
二、供电 42
三、供水 43
四、供气 43
五、排水 43

第五节深圳市工业地产市场政策环境

44
一、深圳推出“1+6文件”深化土地管理制度改革 44
二、深圳经济特区高新技术产业园区条例 46

第六节深圳市工业地产行业社会环境分析

47
一、人口数量分析 47
二、消费市场分析 48

第三章深圳市工业地产一级土地市场研究

第一节工业地产价格与其他地产价格走势对比

49
一、全国四类不同性质土地价格对比 49
二、深圳市不同性质土地价格对比 49

第二节深圳市工业用地供应市场

50
一、主要工业园区土地供应情况 50
二、深圳市工业用地供应价格 50

第三节深圳市工业用地需求市场

第四节深圳市工业用地成交情况

52
一、深圳市土地市场成交分析 52
二、深圳市工业地产成交价格 53

第四章深圳市工业地产二级市场研究

第一节深圳市工业地产开发现状

54
一、深圳市工业地产开发总况 54
二、深圳市工业地产发展趋势 54
三、深圳市工业地产开发与运营 55

第二节各类工业厂房建设设计

58
一、单层厂房 58
二、多层厂房 58
三、热加工厂房 59
四、冷加工厂房 60
五、工业厂房建设趋势 60

第三节深圳市标准化厂房分析

61
一、工业厂房投资流程 61
二、标准工业厂房优势 61
三、标准厂房成本核算 62
四、定制工业厂房优势 64

第五章深圳市典型的工业地产项目分析

第一节深圳市高新技术产业园

65
一、项目分布及体量 65
二、项目产品特征分析 65
三、项目空间布局分析 66

第二节深圳湾科技生态园

68
一、项目分布及体量 68
二、项目产品特征分析 69
三、工业园区单位产值 70

第三节深圳市软件产业基地

70
一、项目分布及体量 70
二、项目产品特征分析 71
三、工业园区单位产值 71

第四节深圳市

生物医药创新产业园区 72
一、项目分布及体量 72
二、项目产品特征分析 72
三、工业园区单位产值 73
四、园区项目招商情况 73

第五节深圳市银星高科技工业园

74
一、项目分布及体量 74
二、项目产品特征分析 74
三、园区项目招商情况 74

第六节深圳市大工业园区

75
一、项目分布及体量 75
二、园区配套特征分析 75
三、园区项目招商情况 76

第六章深圳市工业地产开发招商策略分析

第一节工业地产成功开发要素

77
一、项目选址 77
二、项目定位 77
三、客户选择 77
四、宣传造势 77
五、产业招商 78
六、服务水平 78

第二节工业地产开发选址策略

78
一、区域环境分析 78
二、开发区环境分析 78
三、产业依托分析 78
四、交通物流区位分析 79
五、企业客户来源分析 79

第三节工业地产开发定位策略

79
一、市场定位的必要 79
二、市场地位的策略 80

第四节工业地产招商引资分析

81
一、招商引资的重要性 81
二、传统招商模式的问题 81
三、招商环境的打造 83
四、选商分析 84

第五节工业地产招商引资方式

84
一、组合营销 84
二、中介招商 87
三、产业招商 88
四、网络招商 89
五、其他招商方式 91

第七章深圳市工业地产融资渠道选择策略

第一节工业地产企业股权融资

93
一、股权出让融资 93
二、增资扩股融资 93
三、产权交易融资 94
四、杠杆收购融资 95
五、风险投资融资 95
六、投资银行融资 96
七、国内上市融资 96
八、境外上市融资 96
九、买壳上市融资 98

第二节

房地产投资信托 98
一、房地产信托产品发行规模 98
二、房地产信托发行结构分析 99
三、房地产信托预期收益率分析 100
四、房地产信托余额规模分析 101
五、房地产信托期限情况分析 102
六、房地产信托投资方式分析 103

第三节

产业投资基金 104
一、中国产业投资基金发展现状 104
二、中国产业投资基金投资方向 105
三、产业投资基金融资形式分析 108
四、房地产产业投资基金运作分析 108
五、工业地产产业投资基金运作分析 110

第八章 2015-2020年深圳市工业地产业投资环境及风险

第一节深圳市工业地产行业投资环境分析

111
一、深圳市工业地产投资经济环境分析 111
二、深圳市工业地产投资与影响因素分析 111
三、深圳市工业地产融资新渠道分析 112

第二节深圳市工业地产投资潜力分析

114
一、工业地产投资价值分析 114
二、工业地产投资回报率分析 115
三、工业地产区域投资热点分析 115
四、工业地产区域投资机会分析 116

第三节深圳市工业地产投资风险分析

118
一、政策风险 118
二、市场风险 118
三、扩张风险 118
四、经营风险 119

第四节关于深圳市工业地产投资的建议

119

图表目录

图表 1 工业园区开发模式流程 16
图表 2 主体企业引导模式流程 17
图表 3 工业地产商开发模式流程 18
图表 4 综合开发模式流程 20
图表 5 2010-2015年深圳市生产总值增长趋势图 22
图表 6 2014年深圳市各区生产总值占比结构图 23
图表 7 2009-2015年深圳市固定资产投资额增长统计 23
图表 8 2014年深圳市分区固定资产投资情况表 24
图表 9 2014年深圳市产业结构图 25
图表 10 2009-2015年深圳市规模以上工业累计增加值及其增长统计 26
图表 11 2014年深圳市分区工业增加值统计 27
图表 12 2014年深圳市主要工业品产量统计 27
图表 13 2015年上半年深圳市七大战略性新兴产业增加值表 30
图表 14 深圳市营收规模TOP20产业发展情况 30
图表 15 深圳市营收规模TOP50企业 31
图表 16 2012-2014年深圳市供水情况统计 43
图表 17 2012-2014年深圳市供气情况统计 43
图表 18 2012-2014年深圳市排水情况统计 44
图表 19 2014年深圳市分区常住人口统计 47
图表 20 2009-2014年深圳市社会消费品零售总额增长趋势图 48
图表 21 2010-2014年全国主要城市检测地价环比增长率情况 49
图表 22 2014年深圳市不同性质土地成交总价及占比统计 49
图表 23 2014-2015年深圳市工业用地供应情况 50
图表 24 2015年深圳市工业用地供应价格情况 50
图表 25 2014年深圳市工业用地成交区域情况统计 52
图表 26 2013-2014年深圳市土地市场成交情况 53
图表 27 2015年深圳市工业用地成交均价统计 53
图表 28 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房工程说明 62
图表 29 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房造价说明 63
图表 30 某厂房砼框架/双层类厂房工程说明 63
图表 31 某厂房砼框架/双层类厂房造价说明 63
图表 32 某号厂房轻钢/单层类厂房工程说明 63
图表 33 某号厂房轻钢/单层类厂房造价说明 63
图表 34 2010-2015年房地产信托新增规模及占比变化趋势图 99
图表 35 2010-2015年房地产信托季度新增规模变化趋势图 100
图表 36 2012-2015年房地产信托年化收益率变化趋势图 101
图表 37 2010-2015年房地产信托余额及占比趋势图 102
图表 38 2012-2015年房地产信托平均期限变化趋势图 103
图表 39 2015年房地产信托投资方式占比季度对比图 104
图表 40 深圳市工业地产投资与价格的影响因素 112

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