一、商业地产的定义 10
二、商业地产的分类 10
三、商业地产的模式 10

一、商业地产行业发展历程 11
二、商业地产行业驱动因素 11
（一）外部驱动因素分析 11
（二）内部价值潜力分析 12
三、商业地产发展的必然性 13

一、“国房景气指数”分析 14
二、房地产市场供给分析 15
（一）土地购置与开发情况 15
（二）开发投资增长分析 16
（三）开发企业资金来源 17
（四）房屋施竣工面积统计 19
三、商品房销售情况分析 20
（一）商品房销售面积与销售额 20
（二）房地产市场价格变动情况 21
四、房地产企业业绩分析 23
五、房地产企业转型分析 24
六、我国房地产需求形势分析 28
七、我国房地产行业地位分析 31

一、土地市场供应情况分析 34
（一）土地成交情况分析 34
（二）成交土地变化趋势 35
二、土地市场价格变动分析 37
（一）土地价格增长速度 37
（二）限购对地价的影响 38

一、中国商业地产市场现状 40
二、中国商业地产发展特点 41
三、商业地产进入调控视野 42
四、商业地产市场热点分析 42
五、中国商业地产市场形势 45

一、商业地产开发投资额分析 46
二、商业地产销售面积分析 46
三、商业地产销售价格分析 47
四、商业地产价格影响因素 48
五、零售地产投资交易规模 50
六、零售地产市场投资份额 50

一、中国房地产竞争格局分析 51
二、中国房地产品牌企业竞争 53
三、中国商业地产市场竞争态势 54
四、商业地产市场竞争全面升级 56
五、各大城市商业地产竞争态势 58

一、零散销售、统一经营 60
二、零散销售、各自经营 60
三、整体出售、整体经营 60
四、整体出租、整体经营 61
五、零散出租、各自经营 61

一、GDP统计分析 62
二、工业发展形势 62
三、固定资产投资 63
四、产业结构分析 64

一、政策环境综述 64
二、房地产政策 65
三、重要政策分析 66

一、河南人口环境分析 77
二、居民收入水平分析 78
三、居民消费价格分析 78
四、社会消费品零售额 79
五、招商引资情况分析 80

一、房地产投资分析 81
二、房地产供应状况 81
三、商品房销售情况 82
四、土地开发及购置 82
五、二手房市场分析 82

一、市场投资分析 83
二、市场供应统计 84
三、市场成交统计 85
四、销售价格分析 85
五、建设用地分析 86

一、投资热点分析 87
二、竞争形势分析 88
三、商业地产项目分析 89
四、郑州商业地产分析 91

一、写字楼市场开发条件 94
二、写字楼投资技巧分析 95
三、写字楼投资收益分析 96
（一）写字楼盈利模式 96
（二）写字楼投资成本 100
（三）写字楼投资回报率 100
四、写字楼投资建设规模 102
五、写字楼营销手段分析 102

一、酒店市场开发模式 105
二、酒店行业盈利模式 106
（一）经营增长盈利模式 106
（二）物业增值盈利模式 107
（三）资本营运盈利模式 108
（四）品牌创新盈利模式 109
（五）集团建设盈利模式 110
三、酒店行业投资收益分析 111
（一）经济酒店投入产出 111
（二）经济酒店投资回报 112
（三）产权式酒店投资价值 113
（四）酒店公寓投资回报模式 115
四、河南酒店市场投资情况 116

一、购物中心分类及业态组合 117
二、大型购物中心开发分析 121
三、购物中心投资收益分析 125
（一）盈利模式选择 125
（二）投资成本构成 126
（三）各业态租金 129
（四）投资回报率 130
四、购物中心投资建设情况 132

一、商铺地产开发背景 133
二、商铺地产经营特点 134
三、商业街投资收益分析 135
（一）商业街投资成本构成 135
（二）商业街投资回报率 136
（三）商业街盈利模式分析 137
（四）商业街运作成功策略 137
四、商铺地产投资技巧分析 140
五、商铺地产投资收益因素 143
六、产权式商铺的投资优势 144

一、城市综合体催生条件 145
二、城市综合体景气情况 146
三、城市综合体开发分析 146
（一）城市综合体开发背景 146
（二）城市综合体开发优势 148
（三）城市综合体开发标准 149
四、城市综合体投资特征 150
五、城市综合体投资收益 151
（一）盈利模式分析 151
（二）投资成本构成 151
（三）投资回报率 152
六、城市综合体投资规模 152

一、目标市场的选择策略 153
（一）集中化进入策略 153
（二）商品专业化策略 153
（三）市场专业化策略 153
（四）选择性进入策略 153
（五）市场全覆盖策略 154
二、项目开发商圈分析法 154
三、商业地产项目客户定位 160
（一）商圈范围界定 160
（二）消费者定位 160
（三）商家定位 161
（四）投资者定位 161
四、商业地产项目业态定位 161
（一）业态分类与特点 161
（二）项目的业态定位 164
（三）业态的合理构成 165
五、商业地产项目条件判断 167

一、商业经营规划的布局顺序 170
二、商业经营规划的整体利益 170
三、商业规划的黄金分割定律 172
四、配套设施的作用与投入 173
五、商铺格局规划分析 174

一、商业地产项目经济测算 176
二、商业地产项目定价方式 177
三、商业地产项目经济效益 178

一、商业地产消费者行为调查 179
二、销售与经营的平衡分析 181
三、商业物业商铺营销特性 181
四、商业项目营销推广流程 183
五、商业物业常用销售方式 186

一、商业地产项目招商特点 188
二、商业地产项目招商对象 188
三、商业地产项目招商流程 190
四、商业地产招商现存问题 190
五、商业地产项目招商策略 192
（一）项目招商通用策略 192
（二）购物中心招商策略 196
（三）写字楼的招商策略 199
（四）商业街的招商策略 204
（五）餐饮品牌招商策略 205

一、商业地产企业散售盈利模式 209
（一）一般散售模式分析 209
（二）带租约销售模式分析 209
（三）带回报销售模式分析 210
（四）散售模式适用物业 210
（五）散售模式优劣势 211
二、商业地产企业整售盈利模式 212
（一）整售模式操作方式 212
（二）整售模式主要特点 212
（三）整售模式适用物业 213
（四）整售模式优劣势 213

一、完全自营模式分析 213
（一）完全自营模式资源要求 213
（二）完全自营模式优劣势分析 215
二、自营+经营贷模式分析 215
（一）模式操作方式 215
（二）模式资源要求 216
（三）模式优劣势分析 216
三、资本运作模式分析 217
（一）资本运作模式操作方式 217
（二）资本运作模式优劣势分析 218

一、混合运作模式操作方式分析 218
二、混合运作模式主要特点分析 218
三、混合运作适用物业类型分析 218
四、混合运作模式优劣势分析 219

一、商业地产融资的意义 220
二、商业地产融资需求分析 220
三、商业地产融资渠道分析 221
四、商业地产多元化融资流程 222
五、商业地产市场融资新平台 224
（一）商业抵押担保证券CMBS 224
（二）商业地产基金融资模式 226
六、河南商业地产市场融资形势 227

一、商业地产企业上市融资必要性 228
二、商业地产企业上市融资模式 230
三、商业地产企业上市融资效果 233
四、商业地产企业上市融资风险 236
（一）买壳上市的风险 236
（二）IPO形式的风险 236

一、房地产信托融资模式分析 237
二、房地产信托融资模式优劣势 240
三、房地产信托融资运作流程 241
四、房地产信托资金运用方式 244
五、房地产信托资金投资方式 244
六、房地产信托兑付情况分析 245

一、商业地产的固有特性 246
（一）高收益高风险并存 246
（二）商业与地产有机结合 246
（三）开发是基础/运营是关键 246
（四）资金需求巨大 247
二、商业地产融资的现实困境 247
三、突破困境的六种有效途径 248
四、商业地产融资基金待推广 250

一、商业地产投资风险 250
（一）开放商经验不足 250
（二）同质化/空置率高 251
（三）资金链压力较大 251
二、商业地产投资策略 252
（一）商业地产投资运作 252
（二）各业态投资攻略 275
（三）投资注意事项 279

一、中国商业地产市场发展前景展望 283
二、中国商业地产市场发展趋势预测 285
三、未来商业地产将向城市综合体转型 285
四、未来中国商业地产发展机遇与挑战 286
五、未来中国商业地产发展走向预测 287
六、中国商业地产市场规模预测 289
（一）中国商业地产投资规模预测 289
（二）中国商业地产销售规模预测 289
（三）中国商业地产销售额预测 290

一、河南商业地产发展前景展望 291
二、河南商业地产发展趋势预测 291

一、商业地产投资的经营风险 295
二、商业地产投资的财务风险 295
三、商业地产管理人才紧缺风险 295
四、商业地产投资的流动性和变现性风险 296

一、河南商业地产企业的投资建议 297
二、商业地产企业并购重组策略建议 298
三、商业地产企业海外市场运作建议 299
四、商业地产企业并购整合策略建议 300

图表 1 中国商业地产发展阶段分析 11
图表 2 中国月度房地产景气指数统计 15
图表 3 中国房地产开发企业土地购置面积统计 16
图表 4 全国房地产开发企业土地购置面积增速变化趋势图 16
图表 5 中国房地产开发投资累计完成情况 17
图表 6 中国房地产投资增速情况统计 17
图表 7 全国房地产开发到位资金统计 18
图表 8 全国房地产开发资金累计构成情况 18
图表 9 全国房地产开发资金累计构成情况 19
图表 10 中国房屋施工面积统计 19
图表 11 中国房屋竣工面积增长趋势图 20
图表 12 中国按用途分商品房销售面积统计 21
图表 13 中国按用途分商品房销售额统计 21
图表 14 70个大中城市新建商品住宅价格变动情况 22
图表 15 全国100个城市（新建）住宅平均价格及同环比涨幅 22
图表 16 房企销售金额排行统计表 23
图表 17 中国累计房地产土地购置与待开发面积及增长率趋势 35
图表 18 中国300个城市住宅和商办用地成交面积 36
图表 19 各类城市住宅用地成交面积及同比增长率 37
图表 20 全国主要监测城市土地价格环比增速 38
图表 21 中国办公楼与商业营业用房投资额统计 46
图表 22 中国中国办公楼与商业营业用房销售情况统计 47
图表 23 河南省生产总值及增长速度情况 62
图表 24 河南省规模以上工业增加值当月和累计增速 63
图表 25 河南省固定资产投资额统计 63
图表 26 河南省产业增加值结构统计 64
图表 27 商业地产主要法律法规统计 65
图表 28 河南省人口数量及其构成情况统计 77
图表 29 河南省总人口统计 78
图表 30 河南省城镇和农村居民收入情况统计 78
图表 31 河南省社会消费品零售总额统计 79
图表 32 河南省房地产开发投资额统计 81
图表 33 河南省房地产开发企业房屋建筑面积统计 81
图表 34 河南省商品房销售情况统计 82
图表 35 河南省土地开发及购置情况统计 82
图表 36 河南省商业地产投资额统计 84
图表 37 河南省办公楼供应情况统计 84
图表 38 河南省商业营业用房供应情况统计 84
图表 39 河南省商业及服务用房屋竣工面积与价值统计 84
图表 40 河南省办公楼销售情况统计 85
图表 41 河南省商业营业用房销售情况统计 85
图表 42 河南省办公楼及商业营业用房销售价格统计 85
图表 43 河南省建设用地审批结果 86
图表 44 写字楼运营管理能力示意图 94
图表 45 写字楼需求类型及因素 96
图表 46 写字楼需求投资者类型情况 97
图表 47 写字楼盈利模式整体示意图 98
图表 48 写字楼盈利模式影响因素 98
图表 49 写字楼可持续盈利模式分析 99
图表 50 写字楼盈利案例研究 99
图表 51 写字楼运营管理费用情况 100
图表 52 河南省写字楼投资建设规模统计 102
图表 53 投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险比较分析 114
图表 54 河南省星级酒店数量统计 116
图表 55 河南省星级酒店结构图 117
图表 56 购物中心分类 118
图表 57 目前中国购物中心业态构成比例 119
图表 58 购物中心品牌综合情况 120
图表 59 购物中心各业态连锁程度对比 120
图表 60 河南购物中心业态布局特征 126
图表 61 购物中心各业态的单店面积与租金的关系 130
图表 62 郑州市购物中心主力店分布图 133
图表 63 城市购物中心商业业态组合 166
图表 64 地区购物中心商业业态组合 166
图表 65 Lifestyle Center商业业态组合 167
图表 66 商业地产散售模式优缺点情况 212
图表 67 私募基金的优势和劣势 227
图表 68 IPO的优势和劣势 227
图表 69 房地产信托融资运作流程 242
图表 70 房地产信托投资方式占比 245
图表 71 房地产信托已经进入兑付高峰期 245
图表 72 中国城镇化带来的刚性与改善需求 290