一、商业地产的定义 29
二、商业地产的分类 29
三、商业地产的模式 30

一、中国GDP增长情况分析 30
二、工业经济发展形势分析 31
三、社会固定资产投资分析 32
四、全社会消费品零售总额 33
五、城乡居民收入增长分析 33
六、居民消费价格变化分析 34

一、人口环境分析 34
二、中国城镇化率 36

一、房地产土地政策分析 36
（一）调整住房公积金存贷款利率 36
（二）个人转让两年以上住房免征营业税 37
（三）《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》 37
（四）《关于优化2015年住房及用地供应结构，促进房地产市场平稳健康发展的通知》 37
（五）《不动产登记暂行条例》 37
（六）《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》 38
（七）《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》 38
（八）《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 38
二、商业地产主要政策法规 38
三、商业地产区域政策分析 39
（一）北京商业地产发展政策 39
（二）上海商业地产发展政策 39
（三）深圳存量商业地产新规 40
（四）广州商业地产发展政策 40
（五）其他地区商业地产政策 41
四、2016年房地产政策分析 42

一、商业用地指数趋势分析 43
二、商业用地供应规模分析 43
三、商业用地市场价格分析 45

一、房地产开发景气指数 47
二、房地产开发投资分析 47
三、房地产施、竣工面积分析 48
四、房地产销售面积及金额分析 49
五、房地产开发到位资金情况 49
六、房地产市场价格走势分析 50
七、商业地产行业存在的问题 51

一、商业地产行业发展历程 52
二、商业地产行业驱动因素 52
三、商业地产发展的必然性 54

一、商业地产市场现状分析 56
二、商业地产指数趋势分析 57
三、商业地产发展特点分析 59
四、商业地产进入调控视野 60
五、商业地产市场热点分析 60
六、商业地产市场形势分析 63
七、商业地产发展方向分析 63

一、商业地产开发投资额分析 67
二、商业地产销售面积分析 67
三、商业地产的销售额分析 68
四、商业地产销售价格分析 68
五、商业地产价格影响因素 69

一、房地产企业竞争格局分析 70
（一）房地产开发企业排名 70
（二）房地产品牌企业竞争 71
二、商业地产市场竞争态势分析 72
三、商业地产市场竞争全面升级 73
四、各大城市商业地产竞争态势 75
五、商业地产五大发展趋势分析 79
六、商业地产的全渠道模式分析 82

一、零散销售、统一经营 82
二、零散销售、各自经营 83
三、整体出售、整体经营 83
四、整体出租、整体经营 83
五、零散出租、各自经营 84

一、美国商业地产企业盈利模式分析 85
（一）商业地产企业盈利模式发展历程 85
（二）商业地产企业盈利模式特点分析 86
二、新加坡商业地产企业盈利模式分析 87
（一）商业地产企业盈利模式发展历程 87
（二）商业地产企业盈利模式特点分析 89

一、商业地产企业散售盈利模式 90
（一）散售模式类型分析 90
（二）散售模式适用物业 91
（三）散售模式的优劣势 92
二、商业地产企业整售盈利模式 93
（一）整售模式操作方式 93
（二）整售模式主要特点 93
（三）整售模式适用物业 94
（四）整售模式的优劣势 94

一、完全自营模式分析 94
（一）完全自营模式资源要求 94
（二）完全自营模式优劣势分析 96
二、自营+经营贷模式分析 96
（一）模式操作方式 96
（二）模式资源要求 97
（三）模式优劣势分析 97
三、资本运作模式分析 98
（一）资本运作模式操作方式 98
（二）资本运作模式优劣势分析 99

一、混合运作模式操作方式分析 99
二、混合运作模式主要特点分析 99
三、混合运作适用物业类型分析 99
四、混合运作模式优劣势分析 100

一、商业经营规划的布局顺序 102
二、商业经营规划的整体利益 102
三、商业规划的黄金分割定律 104
四、配套设施的作用与投入 105
五、商铺格局规划分析 106

一、商业地产项目经济测算 108
二、商业地产项目定价方式 109
三、商业地产项目经济效益 110

一、目标市场的选择策略 112
（一）集中化进入策略 112
（二）商品专业化策略 112
（三）市场专业化策略 112
（四）选择性进入策略 112
（五）市场全覆盖策略 113
二、项目开发商圈分析法 113
三、商业地产项目客户定位 119
（一）商圈范围界定 119
（二）消费者定位 119
（三）商家定位 120
（四）投资者定位 120
四、商业地产项目业态定位 120
（一）业态分类与特点 120
（二）项目的业态定位 123
（三）业态的合理构成 124
五、商业地产项目条件判断 125

一、商业地产消费者行为调查 128
二、销售与经营的平衡分析 129
三、商业物业商铺营销特性 129
四、商业项目营销推广流程 131
五、商业物业常用销售方式 134

一、商业地产项目招商特点 136
二、商业地产项目招商对象 136
三、商业地产项目招商流程 138
四、商业地产招商现存问题 138
五、商业地产项目招商策略 140
（一）项目招商通用策略 140
（二）购物中心招商策略 144
（三）写字楼的招商策略 147
（四）商业街的招商策略 152
（五）餐饮品牌招商策略 153

第二篇 细分市场篇 158

一、写字楼投资开发特性 158
二、写字楼投资开发背景 159
三、写字楼投资开发条件 160
四、写字楼项目投资开发 161
（一）写字楼投资策略 161
（二）写字楼产品定位 162
（三）写字楼市场需求 162
（四）写字楼市场供给 164
五、写字楼开发趋势预测 164

一、写字楼发展历程分析 165
二、写字楼错位竞争分析 166
三、甲级写字楼竞争分析 166
四、节能环保成新竞争点 169
五、写字楼发展特点分析 169

一、写字楼投资情况分析 174
二、写字楼市场建设规模 175
三、写字楼市场销售情况 176
四、写字楼市场价格情况 177
五、写字楼投资收益分析 178
（一）写字楼盈利模式 178
（二）写字楼投资成本 182
（三）写字楼投资回报率 183

一、写字楼投资前景分析 184
二、写字楼投资潜力分析 185
（一）大城市投资潜力 185
（二）中城市投资潜力 186
（三）小城市投资潜力 186
三、写字楼发展前景分析 187
（一）写字楼区域发展潜力 187
（二）郊区写字楼发展前景 187
（三）总部办公楼投资机会 188
四、写字楼发展趋势分析 190

一、商铺地产开发背景 192
二、商铺地产经营特点 192
三、商铺市场存在问题 194
四、商铺投资考虑因素 194
五、商铺地产投资技巧 195
六、商铺市场发展趋势 198

一、中国商业街主要类型 198
二、商业街发展特点分析 200
三、商业街存在问题分析 201
四、商业街主要表现形态 203
五、商业街投资收益分析 204
（一）商业街投资成本构成 204
（二）商业街投资回报率 204
（三）商业街盈利模式分析 205
（四）商业街运作成功策略 206
六、零售地产运行情况分析 209
七、零售地产市场趋势分析 210

一、投资商铺风险及对策分析 211
二、产权式商铺投资风险分析 212
（一）产权式商铺投资优势 212
（二）产权式商铺法律风险 213
（三）产权式商铺投资风险 215
三、七类商铺的投资回收形态 216
四、七类商铺的投资策略分析 218

一、购物中心调研与论证 224
二、购物中心立项与决策 224
三、购物中心选址与选型 224
四、购物中心规划与设计 225
五、购物中心融资与招商 227

一、购物中心发展阶段分析 227
二、购物中心数量增长分析 228
三、购物中心体量变化趋势 229
四、购物中心商铺数量分析 230

一、购物中心分布及城市竞争力 230
（一）购物中心区域分布情况 230
（二）购物中心分布特点分析 231
（三）购物中心各城市竞争力 232
二、重点城市购物中心分布特征 234
（一）北京购物中心分布特征 234
（二）广州购物中心分布特征 234
（三）上海购物中心分布特征 235
（四）深圳购物中心分布特征 235
（五）天津购物中心分布特征 236
三、三四线购物中心发展现状 237
（一）三四线购物中心发展优势 237
（二）三四线购物中心供应格局 238
（三）三四线购物中心开发模式 239
（四）三四线MALL短培育周期 241

一、布局移动销售 241
二、线上线下融合打造全新经营模式 242
三、体验式、特色化成为购物中心进行差异化经营的主要突破点 243
四、社区型购物中心日益兴起 245
五、传统零售转型购物中心 247

一、购物中心盈利模式选择 248
二、购物中心投资成本构成 248
三、购物中心业态租金分析 251
四、购物中心的投资回报率 252

一、购物中心业态发展趋势 254
二、购物中心投资前景分析 254
三、购物中心投资潜力分析 255
（一）大城市投资潜力分析 255
（二）中城市投资潜力分析 256
（三）小城市投资潜力分析 256

一、中央商务区发展演化过程 257
（一）国内CBD演化过程 257
（二）国外CBD演化过程 257
二、中央商务区不同分类情况 258
三、中央商务区空间布局模式 258
四、中央商务区空间扩展方式 261
五、中央商务区开发强度分析 262
六、中央商务区发展活力分析 264
（一）城市CBD已建程度 264
（二）城市CBD在建程度 264
（三）城市CBD可建程度 265

一、中央商务区开发运作特点 265
二、中央商务区建设现状分析 266
三、中央商务区发展模式分析 266
四、中央商务区成功关键因素 267
五、中央商务区的投资回收期 269

一、国内中央商务区建设分析 270
（一）香港中央商务区建设分析 270
（二）上海中央商务区建设分析 270
（三）北京中央商务区建设分析 271
（四）深圳中央商务区建设分析 272
（五）广州中央商务区建设分析 272
（六）重庆中央商务区建设分析 273
（七）武汉中央商务区建设分析 273
二、国外中央商务区建设分析 273
（一）伦敦中央商务区建设分析 273
（二）曼哈顿中央商务区建设分析 274
（三）东京新宿中央商务区建设分析 274
三、中外比较对中国CBD的启示 274

一、中央商务区写字楼经济价值 275
二、中央商务区写字楼容量分析 278
三、中央商务区写字楼供求情况 278
四、中央商务区写字楼重点案例 279
五、中央商务区写字楼价格租金 281

一、中央商务区住宅主要标准 283
二、中央商务区住宅供求特点 285
三、中央商务区住宅市场走势 286
四、中央商务区住宅交易情况 286
五、中央商务区住宅价格租金 287

一、中央商务区商业楼供求分析 289
二、中央商务区商业地产的案例 292
三、中央商务区商业楼市场走势 293
四、中央商务区商业楼价格租金 294

一、投资开发背景 296
二、酒店开发模式 297
三、酒店资本运作 298

一、经营增长盈利模式 300
二、物业增值盈利模式 301
三、资本营运盈利模式 302
四、品牌创新盈利模式 302
五、集团建设盈利模式 304

一、经济型酒店投资收益 304
（一）经济酒店投入产出 304
（二）经济酒店投资回报 306
二、产权式酒店投资价值 306
三、酒店公寓投资回报模式 308

一、酒店市场投资特点 309
二、酒店市场投资技巧 310
三、星级酒店发展分析 311
（一）星级酒店经营情况 311
（二）星级酒店分布状况 312
（三）旅游城市星级酒店情况 313

一、酒店投资前景分析 315
二、中西部酒店投资潜力 316
三、二三线酒店投资潜力 317
第三篇 区域市场篇 319

一、房地产开发投资额情况 319
二、商业地产开发投资情况 319
（一）办公楼 319
（二）商业营业用房 320

一、办公楼开发销售情况 320
（一）施工面积 320
（二）竣工面积 321
（三）销售面积 321
（四）销售金额 322
二、写字楼市场发展现状分析 322
（一）写字楼的成交情况分析 322
（二）写字楼的租售情况分析 323
（三）写字楼供需及空置情况 324
（四）写字楼的市场前景分析 325

一、北京城市重点商圈分析 326
二、商业营业用房开发销售情况 328
（一）施工面积 328
（二）竣工面积 328
（三）销售面积 328
（四）销售金额 329
三、商铺市场发展现状分析 329
（一）商铺租金价格分析 329
（二）商铺发展前景分析 330

一、商业地产发展趋势分析 331
二、商业地产发展前景分析 331

一、房地产开发投资额情况 333
二、商业地产开发投资情况 333
（一）办公楼 333
（二）商业营业用房 334

一、办公楼开发销售情况 334
（一）施工面积 334
（二）竣工面积 335
（三）销售面积 335
（四）销售金额 335
二、写字楼市场发展现状分析 336
（一）写字楼成交情况分析 336
（二）写字楼供需情况分析 337
（三）写字楼租金价格分析 338
（四）写字楼市场前景分析 339

一、上海城市重点商圈分析 339
二、商业营业用房开发销售情况 340
（一）施工面积 340
（二）竣工面积 340
（三）销售面积 341
（四）销售金额 341
三、商铺市场发展现状分析 342
（一）商铺供需情况分析 342
（二）商铺租金价格分析 343
（三）商圈市场前景分析 344

一、商业地产发展趋势分析 344
二、商业地产发展前景分析 345

一、房地产开发投资额情况 346
二、商业地产开发投资额情况 346
（一）办公楼 346
（二）商业营业用房 347

一、办公楼开发销售情况 347
（一）施工面积 347
（二）竣工面积 348
（三）销售面积 348
（四）销售金额 348
二、写字楼市场发展现状分析 349
（一）写字楼成交情况分析 349
（二）写字楼供需情况分析 349
（三）写字楼租金价格分析 350
（四）写字楼市场前景分析 351

一、广州城市重点商圈分析 351
二、商业营业用房开发销售情况 353
（一）施工面积 353
（二）竣工面积 354
（三）销售面积 354
（四）销售金额 355
三、商铺市场发展现状分析 355
（一）商铺供需情况分析 355
（二）商铺租金价格分析 356
（三）商圈市场前景分析 357

一、商业地产发展趋势分析 357
二、商业地产发展前景分析 358

一、房地产开发投资额情况 359
二、商业地产开发投资情况 359
（一）办公楼 359
（二）商业营业用房 360

一、办公楼开发销售情况 360
（一）施工面积 360
（二）竣工面积 360
（三）销售面积 361
（四）销售金额 361
二、写字楼市场发展现状分析 362
（一）写字楼成交情况分析 362
（二）写字楼供需情况分析 362
（三）写字楼租售价格分析 362
（四）写字楼市场前景分析 364

一、深圳城市重点商圈分析 364
二、商业营业用房开发销售情况 365
（一）施工面积 365
（二）竣工面积 365
（三）销售面积 366
（四）销售金额 366
三、商铺市场发展现状分析 367
（一）商铺供需情况分析 367
（二）商铺租金价格分析 368
（三）商圈市场前景分析 369

一、商业地产发展趋势分析 370
二、商业地产发展前景分析 370

一、房地产开发投资额情况 371
二、商业地产开发投资情况 371
（一）办公楼 371
（二）商业营业用房 372

一、办公楼开发销售情况 372
（一）施工面积 372
（二）竣工面积 373
（三）销售面积 373
（四）销售金额 373
二、写字楼市场发展现状分析 374
（一）写字楼项目成交情况 374
（二）写字楼供需空置情况 375
（三）写字楼租售价格分析 376
（四）写字楼市场前景分析 377

一、天津城市重点商圈分析 377
二、商业营业用房开发销售情况 379
（一）施工面积 379
（二）竣工面积 379
（三）销售面积 380
（四）销售金额 380
三、商铺市场发展现状分析 380
（一）商铺供应情况分析 380
（二）商铺租金价格分析 381
（三）商圈市场前景分析 382

一、商业地产发展趋势分析 382
二、商业地产发展前景分析 383

一、房地产开发投资额情况 384
二、商业地产开发投资情况 384
（一）办公楼 384
（二）商业营业用房 385

一、办公楼开发销售情况 385
（一）施工面积 385
（二）竣工面积 385
（三）销售面积 386
（四）销售金额 386
二、写字楼市场发展现状分析 387
（一）写字楼供需情况分析 387
（二）写字楼租金价格分析 387
（三）写字楼市场前景分析 387

一、杭州城市重点商圈分析 388
二、商业营业用房开发销售情况 389
（一）施工面积 389
（二）竣工面积 389
（三）销售面积 390
（四）销售金额 390
三、商铺市场发展现状分析 390
（一）商铺供需情况分析 390
（二）商铺租金价格分析 391
（三）商圈发展趋势分析 391

一、房地产开发投资额情况 393
二、商业地产开发投资情况 393
（一）办公楼 393
（二）商业营业用房 394

一、办公楼开发销售情况 394
（一）施工面积 394
（二）竣工面积 395
（三）销售面积 395
（四）销售金额 395
二、写字楼市场发展现状分析 396
（一）写字楼供需情况分析 396
（二）写字楼租金价格分析 396
（三）写字楼市场前景分析 397

一、重庆城市重点商圈分析 397
二、商业营业用房开发销售情况 398
（一）施工面积 398
（二）竣工面积 399
（三）销售面积 399
（四）销售金额 400
三、商铺市场发展现状分析 400
（一）商铺供需情况分析 400
（二）商圈市场前景分析 401

一、房地产开发投资额情况 403
二、商业地产开发投资情况 403
（一）办公楼 403
（二）商业营业用房 404

一、办公楼开发销售情况 404
（一）施工面积 404
（二）竣工面积 404
（三）销售面积 405
（四）销售金额 405
二、写字楼市场发展现状分析 406
（一）写字楼供需情况分析 406
（二）写字楼租金价格分析 406
（三）写字楼市场前景分析 407

一、成都城市重点商圈分析 407
二、商业营业用房开发销售情况 408
（一）施工面积 408
（二）竣工面积 409
（三）销售面积 409
（四）销售金额 410
三、商铺市场发展现状分析 410
（一）商铺供需情况分析 410
（二）商铺租金价格分析 411
（三）商圈发展前景分析 411

一、房地产开发投资额情况 414
二、商业地产开发投资情况 414
（一）办公楼 414
（二）商业营业用房 415

一、办公楼开发销售情况 415
（一）施工面积 415
（二）竣工面积 415
（三）销售面积 416
（四）销售金额 416
二、写字楼市场发展现状分析 417
（一）写字楼供需情况分析 417
（二）写字楼租售价格分析 417
（三）写字楼市场前景分析 418

一、武汉城市重点商圈分析 418
二、商业营业用房开发销售情况 419
（一）施工面积 419
（二）竣工面积 419
（三）销售面积 419
（四）销售金额 420
三、商铺市场发展现状分析 420
（一）商铺供需情况分析 420
（二）商铺租金价格分析 421
（三）商圈市场前景分析 421

一、房地产开发投资额情况 423
二、商业地产开发投资情况 423
（一）办公楼 423
（二）商业营业用房 424

一、办公楼开发销售情况 424
（一）施工面积 424
（二）竣工面积 424
（三）销售面积 425
（四）销售金额 425
二、写字楼市场发展现状分析 426
（一）写字楼供需情况分析 426
（二）写字楼租金及售价分析 426
（三）写字楼的市场前景分析 427

一、南京城市重点商圈分析 427
二、商业营业用房开发销售情况 428
（一）施工面积 428
（二）竣工面积 429
（三）销售面积 429
（四）销售金额 429
三、商铺市场发展现状分析 430
（一）商铺供需情况分析 430
（二）商铺租金价格分析 431
（三）商圈发展前景分析 431

第四篇 企业竞争篇 433

一、企业基本情况分析 433
（一）企业发展背景分析 433
（二）企业发展历程分析 433
二、项目获取与开发分析 434
（一）项目选址标准分析 434
（二）项目获取途径分析 434
（三）项目获取优势资源和商业操作 435
三、企业发展模式及战略 435
（一）融资模式分析 435
（二）运营模式分析 436
（三）盈利模式分析 436
（四）战略合作伙伴 436
（五）品牌发展战略 438
四、万达订单地产模式 439
（一）运作流程 439
（二）推广分析 439
（三）应用要求 440
（四）优劣势分析 440
五、企业产品与市场分析 441
（一）主要产品类型设计 441
（二）产品组合构成分析 443
（三）自持/销售比例分析 443
（四）项目业态组合分析 443
（五）当前主要商家构成 445
（六）项目操作特点/周期 445
六、企业经营情况分析 446
七、企业竞争优势分析 447
八、企业战略方向分析 447
九、万达广场案例分析 448
（一）沈阳万达广场——败笔与转型 448
（二）北京万达广场——盈利模式典范 452
（三）宁波万达广场——第三代产品升级 454

一、企业概况与历史沿革 457
二、企业总体经营情况分析 459
（一）项目经营情况分析 459
（二）企业收入利润分析 460
（三）企业资产负债分析 460
（四）企业偿债能力分析 460
三、企业在内地发展的项目 461
四、企业在内地市场发展策略 464
（一）内地市场发展路径分析 464
（二）内地市场土地策略分析 465
（三）内地项目商业模式分析 466

一、企业概况与历史沿革 467
（一）中粮置业发展概述 467
（二）中粮集团地产战略 467
（三）中粮置业发展路线 470
二、企业资本与扩张策略 470
（一）企业资本策略分析 470
（二）企业扩张策略分析 471
三、企业产品定位与经营 472
（一）品牌核心内涵与特征 472
（二）战略目标与组合策略 473
（三）产品结构形态分析 474
（四）企业经营策略创新 474
四、企业的经营情况分析 475
五、企业主流产品线分析 477
（一）商业综合体分析 477
（二）都市综合体分析 477
（三）区域性城市综合体分析 478
六、大悦城商业模式分析 478
（一）商业模式的基本特征 478
（二）商业模式的核心价值 479
（三）模式核心竞争力评价 480
（四）模式发展瓶颈与难题 480
七、大悦城系列重点项目 481
（一）北京西单大悦城分析 481
（二）北京朝阳大悦城分析 485
（三）沈阳中街大悦城分析 487
（四）天津大悦城分析 491
（五）上海大悦城分析 492
（六）杭州大悦城分析 495
（七）成都大悦城分析 496

一、企业概况与历史沿革 498
（一）SOHO中国发展概述 498
（二）SOHO中国地产战略 499
（三）SOHO中国发展路线 500
二、企业资本与扩张策略 501
三、企业产品定位与经营 502
（一）战略目标与发展策略 502
（二）产品结构形态分析 503
（三）企业经营策略创新 504
四 企业的经营情况分析 504
五、企业主流产品线分析 505
六、企业商业模式分析 506
（一）商业模式基本特征 506
（二）商业模式开发流程 506
七、企业盈利模式分析 506
（一）开发选址分析 506
（二）销售和售后分析 507
八、企业已建项目统计 507
九、企业重点案例分析 507
（一）银河SOHO分析 507
（二）望京SOHO分析 508
（三）SOHO世纪广场分析 508

一、企业概况与历史沿革 509
（一）中国国贸发展概述 509
（二）中国国贸地产战略 510
（三）中国国贸发展路线 510
二、企业产品定位与经营 511
（一）战略目标与发展策略 511
（二）产品结构形态分析 511
（三）企业经营策略创新 512
三、企业主流产品线分析 512
四、企业的经营情况分析 513
五、企业商业模式分析 513
（一）商业模式基本特征 513
（二）商业模式开发流程 513
（三）企业盈利模式特点 514
六、国贸中心案例分析 514

一、企业概况与历史沿革 515
（一）世贸股份发展概述 515
（二）世贸股份地产战略 516
（三）世贸股份发展路线 516
二、企业资本与扩张策略 516
三、企业产品定位与经营 517
（一）战略目标与发展策略 517
（二）产品结构形态分析 517
（三）企业经营策略创新 517
四、企业的经营情况分析 518
五、企业主流产品线分析 518
六、企业商业模式分析 519
（一）商业模式基本特征 519
（二）商业模式开发流程 519
（三）企业盈利模式特点 520
七、企业重点案例分析 520
（一）上海世茂国际广场 520
（二）北京世贸大厦 520

一、企业概况与历史沿革 521
（一）陆家嘴发展概述 521
（二）陆家嘴地产战略 521
（三）陆家嘴发展路线 521
二、企业产品定位与经营 522
（一）战略目标与发展策略 522
（二）产品结构形态分析 522
三、企业经营情况分析 524
（一）主要物业经营情况 524
（二）主要经营指标分析 526
四、企业商业模式分析 527
（一）商业模式基本特征 527
（二）商业模式开发流程 528
五、企业重点案例分析 528
（一）96广场 528
（二）1885文化休闲中心 528

一、企业概况与历史沿革 529
（一）金融街发展概述 529
（二）金融街地产战略 529
（三）金融街发展路线 529
二、企业资本与扩张策略 530
三、企业产品定位与经营 531
（一）战略目标与发展策略 531
（二）企业经营策略创新 531
四、企业经营情况分析 532
五、企业商业模式分析 534
（一）商业模式基本特征 534
（二）商业模式开发流程 534
（三）企业盈利模式特点 535
六、北京金融街案例分析 535
第五篇 趋势前景篇 536

一、商业地产融资的意义 536
二、商业地产融资需求分析 536
三、商业地产融资渠道分析 537
四、商业地产多元化融资流程 538
五、商业地产市场融资新平台 540
（一）商业抵押担保证券CMBS 540
（二）商业地产基金融资模式 542
六、商业地产市场融资形势 543

一、商业地产企业上市融资必要性 544
二、商业地产企业上市融资模式 546
三、商业地产企业上市融资效果 550
四、商业地产企业上市融资风险 552
（一）买壳上市的风险 552
（二）IPO形式的风险 553

一、房地产信托融资模式分析 554
（一）房地产信托融资模式类型 554
（二）房地产信托融资模式优劣势 557
二、商业地产信托融资情况分析 558
（一）房地产信托发行全貌分析 558
（二）房地产信托季度发行规模 559
（三）房地产信托季度余额规模 560
（四）房地产信托平均收益率 561
三、房地产信托资金运用方式 562
四、房地产信托资金投资方式 562
五、房地产信托项目分布 563
六、房地产信托兑付分析 565
七、地产类信托兑付风险与房地产调控高度相关 565

一、商业地产的固有特性 566
（一）高收益高风险并存 566
（二）商业与地产有机结合 566
（三）开发是基础/运营是关键 567
（四）资金需求巨大 567
二、商业地产融资的现实困境 567
三、突破困境的有效途径分析 568
四、商业地产融资基金待推广 570

一、商业地产投资风险 570
（一）开发商经验不足 570
（二）同质化/空置率高 571
（三）资金链压力较大 571
二、商业地产投资策略 572
（一）商业地产投资运作 572
（二）各业态投资攻略 595
（三）投资注意事项 599

一、促进房地产市场长期繁荣因素 603
二、中国房地产业中长期发展目标 604
三、中长期中国房地产市场发展展望 605

一、未来商业地产将向城市综合体转型 608
二、未来商业地产发展机遇与挑战 609
三、未来商业地产发展走向预测 610

一、商业地产投资规模预测 612
二、商业地产销售面积预测 612
三、商业地产销售额预测分析 613

图表 1 2011-2015年中国国内生产总值及增长速度 31
图表 2 2014-2015年中国国内生产总值及构成 31
图表 3 2011-2015年中国工业增加值及增长速度 32
图表 4 2011-2015年中国固定资产投资及增长速度 32
图表 5 2011-2015年中国社会消费品零售总额及增长速度 33
图表 6 2011-2015年中国居民人均可支配收入及增长速度 34
图表 7 2011-2015年中国人口总量趋势图 35
图表 8 2015年中国人口数及构成情况 35
图表 9 2011-2015年中国城镇化率变化趋势图 36
图表 10 中国商业地产主要法律法规 39
图表 11 2012-2015年中国商用土地指数趋势图 43
图表 12 2011-2015年国有建设用地供应情况 44
图表 13 2015年中国建设用地供应结构图 44
图表 14 2011-2015年中国国有土地出让面积和出让价款统计 45
图表 15 2013-2015年商用与住宅土地平均楼板价比 46
图表 16 2013-2015年商用土地平均溢价率比 46
图表 17 2015年中国房地产开发综合景气指数走势图 47
图表 18 2011-2015年中国房地产开发投资额统计分析 48
图表 19 2015年不同地区房地产开发投资额及同比增长情况 48
图表 20 2009-2015年中国房地产开发企业房屋施工及竣工面积统计 49
图表 21 2009-2015年中国房地产商品房销售情况 49
图表 22 2011-2015年中国房地产开发企业资金来源统计 50
图表 23 2016年中国十大城市新建商品住宅价格 50
图表 24 中国商业地产发展阶段分析 52
图表 25 2012-2015年中国商业地产指数趋势图 58
图表 26 2008-2015年中国商业营业用房投资额分析 67
图表 27 2008-2015年中国商业营业用房销售面积统计 68
图表 28 2008-2015年中国商业营业用房销售额统计 68
图表 29 2008-2014年中国商业营业用房销售价格统计 69
图表 30 2015年中国房地产开发企业前十强 71
图表 31 2014年中国房地产行业领导公司品牌 71
图表 32 2014年中国国有房地产公司品牌价值TOP10 72
图表 33 北京商贸零售业态与经济发展轨迹 75
图表 34 上海人均GDP与商业地产业态关系 76
图表 35 深圳商业发展阶段与经济增速 77
图表 36 广州商业地产发展阶段与人均GDP 78
图表 37 武汉商业地产发展阶段分析 78
图表 38 商业地产商全渠道转型模式 82
图表 39 西蒙房地产集团（SPG）和波士顿房地产集团（BXP）发展历程 86
图表 40 嘉德臵地地产+金融模式发展历程 88
图表 41 嘉德集团旗下分支机构和业务类型 89
图表 42 商业地产散售模式优缺点情况 93
图表 43 商业地产各种盈利模式指标对比分析 101
图表 44 城市购物中心商业业态组合 124
图表 45 地区购物中心商业业态组合 125
图表 46 Lifestyle Center商业业态组合 125
图表 47 写字楼运营管理能力示意图 160
图表 48 2012-2015年中国写字楼物业指数 163
图表 49 2015年中国写字楼物业情况 163
图表 50 2010-2015年中国办公楼竣工面积统计 164
图表 51 2008-2015年中国办公楼投资完成额统计 174
图表 52 2008-2015年中国写字楼施工面积统计 175
图表 53 2008-2015年中国写字楼新开工面积统计 175
图表 54 2008-2015年中国写字楼竣工面积统计 176
图表 55 2008-2015年中国办公楼销售面积统计 176
图表 56 2008-2015年中国办公楼销售额统计 177
图表 57 2008-2014年中国办公楼年均销售价格变化趋势图 178
图表 58 写字楼需求类型及因素 178
图表 59 写字楼需求投资者类型情况 179
图表 60 写字楼直接处置型模式 179
图表 61 写字楼运营模式 180
图表 62 写字楼盈利模式整体示意图 180
图表 63 写字楼盈利模式影响因素 181
图表 64 写字楼可持续盈利模式分析 181
图表 65 写字楼盈利案例研究 182
图表 66 写字楼运营管理费用情况 183
图表 67 2012-2015年中国零售商信心指数 210
图表 68 中国购物中心发展历史 228
图表 69 2008-2015年中国购物中心数量情况统计 229
图表 70 1985-2015年中国购物中心体量变化趋势 229
图表 71 1985-2015年购物中心商铺数量变化趋势 230
图表 72 北京市开业购物中心体量分布 234
图表 73 广州市购物中心体量分布 235
图表 74 上海市购物中心体量分布 235
图表 75 深圳市购物中心体量分布 236
图表 76 天津市购物中心体量分布 236
图表 77 三四线购物中心业态的SWOT分析 237
图表 78 一线地产商设备项目各层级市场份额对比 239
图表 79 国内主要三四线购物中心开发模式 239
图表 80 开发商对移动终端发展趋势的看法 242
图表 81 连锁百强销售额和网络零售销售额分别占社会零售总额比重 243
图表 82 开发商眼中购物中心运营的关键因素 244
图表 83 电子商务对实体商务的影响 244
图表 84 消费者对购物中心的位置选择 246
图表 85 开发商对购物中心的看法 246
图表 86 实体零售上市企业营业收入和利润增长均进入下滑通道 247
图表 87 购物中心各业态的单店面积与租金的关系 252
图表 88 购物中心业态多元化趋势 254
图表 89 中央商务区的分类情况 258
图表 90 城市空间结构理论分析示意图 261
图表 91 新宿及拉德方斯CBD开发成熟时间 269
图表 92 国内CBD开发建设时间 270
图表 93 国内主要CBD写字楼容量比较 278
图表 94 2015年上海市高端住宅交易情况表 287
图表 95 2015年上海市高端住宅交易租金情况表 288
图表 96 2014年重点城市零售物业未来及现有供应量统计 294
图表 97 2008-2015年中国住宿和餐饮业固定资产投资统计 296
图表 98 2010-2015年中国国内和入境游客统计 297
图表 99 投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险比较分析 308
图表 100 2011-2015年中国星级饭店营业收入统计 311
图表 101 2015年中国星级饭店经营情况平均出租率统计表 312
图表 102 2015年中国星级饭店客房平均房价统计 312
图表 103 2015年全国各省市星级饭店数量统计 312
图表 104 2015年全国50个重点旅游城市星级饭店经营情况统计 314
图表 105 中西部旅游业已具备快速发展的基本条件 317
图表 106 2010-2015年北京市房地产开发投资规模统计 319
图表 107 2010-2015年北京市办公楼开发投资规模统计 320
图表 108 2010-2015年北京市商业营业用房开发投资规模统计 320
图表 109 2010-2015年北京市办公楼施工面积统计 321
图表 110 2010-2015年北京市办公楼竣工面积统计 321
图表 111 2010-2015年北京市办公楼销售面积统计 322
图表 112 2010-2015年北京市办公楼销售金额统计 322
图表 113 2015年北京主要写字楼成交情况 323
图表 114 2005-2015年北京市甲级写字楼租金指数变化趋势图 324
图表 115 2015年北京写字楼主要租赁成交案例 324
图表 116 2015年北京写字楼供应量、净吸纳量及空置率对比图 325
图表 117 2015年北京写字楼市场新增供给情况 326
图表 118 2010-2015年北京市商业营业用房施工面积统计 328
图表 119 2010-2015年北京市商业营业用房竣工面积统计 328
图表 120 2010-2015年北京市商业营业用房销售面积统计 329
图表 121 2010-2015年北京市商业营业用房销售金额统计 329
图表 122 2015年第四季度北京市主要商圈租金及空置率情况图 330
图表 123 2008-2015年北京市购物中心首层租金指数 330
图表 124 2015年第四季度北京市商铺市场新增供给情况 331
图表 125 2010-2015年上海市房地产开发投资规模统计 333
图表 126 2010-2015年上海市办公楼开发投资规模统计 333
图表 127 2010-2015年上海市商业营业用房开发投资规模统计 334
图表 128 2010-2015年上海市办公楼施工面积统计 334
图表 129 2010-2015年上海市办公楼竣工面积统计 335
图表 130 2010-2015年上海市办公楼销售面积统计 335
图表 131 2010-2015年上海市办公楼销售金额统计 336
图表 132 2015年上海写字楼一手成交情况 336
图表 133 2015年上海写字楼整栋交易案例 337
图表 134 2015年上海市写字楼租赁成交情况 337
图表 135 2000-2015年上海核心商务区甲级写字楼供应、吸纳和空置率情况 338
图表 136 1999-2015年上海核心商务区甲级写字楼租金指数 338
图表 137 2010-2015年上海市商业营业用房施工面积统计 340
图表 138 2010-2015年上海市商业营业用房竣工面积统计 341
图表 139 2010-2015年上海市商业营业用房销售面积统计 341
图表 140 2010-2015年上海市商业营业用房销售金额统计 341
图表 141 2005-2015年上海市商业营业用房空置率情况图 343
图表 142 2002-2015年上海商圈零售租金指数 343
图表 143 2010-2015年广州市房地产开发投资规模统计 346
图表 144 2010-2015年广州市办公楼开发投资规模统计 346
图表 145 2010-2015年广州市商业营业用房开发投资规模统计 347
图表 146 2010-2015年广州市办公楼施工面积统计 347
图表 147 2010-2015年广州市办公楼竣工面积统计 348
图表 148 2010-2015年广州市办公楼销售面积统计 348
图表 149 2010-2015年广州市办公楼销售金额统计 349
图表 150 2015年广州市写字楼租赁成交案例 349
图表 151 1996-2015年广州甲级写字楼空置率走势及供需面积 350
图表 152 1998-2015年广州甲级写字楼租金指数变化趋势图 351
图表 153 2010-2015年广州市商业营业用房施工面积统计 354
图表 154 2010-2015年广州市商业营业用房竣工面积统计 354
图表 155 2010-2015年广州市商业营业用房销售面积统计 354
图表 156 2010-2015年广州市商业营业用房销售金额统计 355
图表 157 1993-2015年广州购物中心供应及存量变化趋势图 356
图表 158 2009-2015年广州购物中心首层租金指数 357
图表 159 2010-2015年深圳市房地产开发投资规模统计 359
图表 160 2010-2015年深圳市办公楼开发投资规模统计 359
图表 161 2010-2015年深圳市商业营业用房开发投资规模统计 360
图表 162 2010-2015年深圳市办公楼施工面积统计 360
图表 163 2010-2015年深圳市办公楼竣工面积统计 361
图表 164 2010-2015年深圳市办公楼销售面积统计 361
图表 165 2010-2015年深圳市办公楼销售金额统计 361
图表 166 1999-2015年深圳甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率情况 362
图表 167 2001-2015年深圳甲级写字楼租金指数变化趋势图 363
图表 168 2001-2015年深圳甲级写字楼售价指数变化趋势图 364
图表 169 2010-2015年深圳市商业营业用房施工面积统计 365
图表 170 2010-2015年深圳市商业营业用房竣工面积统计 366
图表 171 2010-2015年深圳市商业营业用房销售面积统计 366
图表 172 2010-2015年深圳市商业营业用房销售金额统计 366
图表 173 2002-2015年深圳市优质零售物业供应与存量统计 367
图表 174 2015年深圳市优质零售物业入驻率及体验式占比情况 368
图表 175 2008-2015年深圳优质零售物业租金指数变化趋势图 369
图表 176 2010-2015年天津市房地产开发投资规模统计 371
图表 177 2010-2015年天津市办公楼开发投资规模统计 371
图表 178 2010-2015年天津市商业营业用房开发投资规模统计 372
图表 179 2010-2015年天津市办公楼施工面积统计 372
图表 180 2010-2015年天津市办公楼竣工面积统计 373
图表 181 2010-2015年天津市办公楼销售面积统计 373
图表 182 2010-2015年天津市办公楼销售金额统计 374
图表 183 2015年天津写字楼市场在售项目 375
图表 184 2015年天津市写字楼市场租赁成交案例 375
图表 185 2000-2015年天津市写字楼供给、吸纳及空置率情况 376
图表 186 2007-2015年天津甲级写字楼租金指数 377
图表 187 2010-2015年天津市商业营业用房施工面积统计 379
图表 188 2010-2015年天津市商业营业用房竣工面积统计 379
图表 189 2010-2015年天津市商业营业用房销售面积统计 380
图表 190 2010-2015年天津市商业营业用房销售金额统计 380
图表 191 2001-2015年天津市优质商业物业供应量和存量变化趋势图 381
图表 192 2015年第三季度和第四季度天津市优质商业物业租金及空置率 382
图表 193 2010-2015年杭州市房地产投资额情况 384
图表 194 2010-2015年杭州市办公楼开发投资规模统计 384
图表 195 2010-2015年杭州市商业营业用房开发投资规模统计 385
图表 196 2011-2015年杭州市办公楼施工面积情况统计 385
图表 197 2011-2015年杭州市办公楼竣工面积情况统计 386
图表 198 2011-2015年杭州市办公楼销售面积情况统计 386
图表 199 2011-2015年杭州市办公楼销售金额情况统计 386
图表 200 2011-2015年杭州市商业营业用房施工面积情况统计 389
图表 201 2011-2015年杭州市商业营业用房竣工面积情况统计 389
图表 202 2011-2015年杭州市商业营业用房销售面积情况统计 390
图表 203 2011-2015年杭州市商业营业用房销售金额情况统计 390
图表 204 2015年杭州市主城区各区域商铺成交统计图 391
图表 205 2010-2015年重庆市房地产开发投资规模统计 393
图表 206 2010-2015年重庆市办公楼开发投资规模统计 393
图表 207 2010-2015年重庆市商业营业用房开发投资规模统计 394
图表 208 2010-2015年重庆市办公楼施工面积情况统计 394
图表 209 2010-2015年重庆市办公楼竣工面积情况统计 395
图表 210 2010-2015年重庆市办公楼销售面积情况统计 395
图表 211 2010-2015年重庆市办公楼销售金额情况统计 396
图表 212 2010-2015年重庆市商业营业用房施工面积情况统计 399
图表 213 2010-2015年重庆市商业营业用房竣工面积情况统计 399
图表 214 2010-2015年重庆市商业营业用房销售面积情况统计 400
图表 215 2010-2015年重庆市商业营业用房销售金额情况统计 400
图表 216 2012-2015年重庆市商铺成交面积与成交均价情况统计 401
图表 217 2010-2015年成都市房地产开发投资规模统计 403
图表 218 2010-2015年成都市办公楼开发投资规模统计 403
图表 219 2010-2015年成都市商业营业用房投资额规模统计 404
图表 220 2010-2015年成都市办公楼施工面积情况统计 404
图表 221 2010-2015年成都市办公楼竣工面积情况统计 405
图表 222 2010-2015年成都市办公楼销售面积情况统计 405
图表 223 2010-2015年成都市办公楼销售金额情况统计 406
图表 224 2010-2015年成都市商业营业用房施工面积情况 409
图表 225 2010-2015年成都市商业营业用房竣工面积情况 409
图表 226 2010-2015年成都市商业营业用房销售面积情况 410
图表 227 2010-2015年成都市商业营业用房销售金额情况统计 410
图表 228 2009-2015年成都零售物业租金指数 411
图表 229 2010-2015年武汉市房地产开发投资规模情况 414
图表 230 2010-2015年武汉市办公楼开发投资规模情况 414
图表 231 2010-2015年武汉市商业营业用房开发投资额情况 415
图表 232 2010-2015年武汉市办公楼施工面积情况统计 415
图表 233 2010-2015年武汉市办公楼竣工面积情况统计 416
图表 234 2010-2015年武汉市办公楼销售面积情况统计 416
图表 235 2010-2015年武汉市办公楼销售金额情况统计 416
图表 236 2010-2015年武汉市商业营业用房施工面积统计 419
图表 237 2010-2015年武汉市商业营业用房竣工面积统计 419
图表 238 2010-2015年武汉市商业营业用房销售面积统计 420
图表 239 2010-2015年武汉市商业营业用房销售金额统计 420
图表 240 2010-2015年南京市房地产开发投资规模统计 423
图表 241 2010-2015年南京市办公楼开发投资规模统计 423
图表 242 2010-2015年南京市商业营业用房开发投资规模统计 424
图表 243 2010-2015年南京市办公楼施工面积情况统计 424
图表 244 2010-2015年南京市办公楼竣工面积情况统计 425
图表 245 2010-2015年南京市办公楼销售面积情况统计 425
图表 246 2010-2015年南京市办公楼销售金额情况统计 426
图表 247 2010-2015年南京市商业营业用房施工面积统计 428
图表 248 2010-2015年南京市商业营业用房竣工面积统计 429
图表 249 2010-2015年南京市商业营业用房销售面积统计 429
图表 250 2010-2015年南京市商业营业用房销售金额统计 430
图表 251 2011-2015年大连万达集团资产与收入情况 447
图表 252 2014-2015年恒隆地产有限公司分部情况表 460
图表 253 2011-2015年恒隆地产有限公司收入与利润统计 460
图表 254 2012-2015年恒隆地产有限公司资产与负债统计 460
图表 255 2012-2015年恒隆地产有限公司偿债能力情况 461
图表 256 2015年中粮地产（集团）股份有限公司分行业经营情况 476
图表 257 2015年中粮地产（集团）股份有限公司分地区经营情况 476
图表 258 2011-2015年中粮地产（集团）股份有限公司收入与利润统计 476
图表 259 2011-2015年中粮地产（集团）股份有限公司资产与负债统计 477
图表 260 沈阳大悦城业态分布表 478
图表 261 西单大悦城消费群体分析图 484
图表 262 上海大悦城目标人群 493
图表 263 上海大悦城项目定位 493
图表 264 上海大悦城IT体验 494
图表 265 上海大悦城各楼层业态分布 495
图表 266 SOHO中国发展历程 501
图表 267 2012-2015年SOHO中国有限公司收入与资产统计 505
图表 268 2012-2015年国贸股份有限公司收入与利润统计 513
图表 269 2012-2015年国贸股份有限公司资产与负债统计 513
图表 270 2012-2015年世贸股份有限公司收入与利润统计 518
图表 271 2012-2015年世贸股份有限公司资产与负债统计 518
图表 272 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司陆家嘴区域开发示意图 523
图表 273 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司产品结构情况 524
图表 274 2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司分产品情况表 526
图表 275 2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司分地区情况表 527
图表 276 2012-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司收入利润统计 527
图表 277 2012-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司资产负债统计 527
图表 278 2015年金融街控股股份有限公司分产品情况表 533
图表 279 2015年金融街控股股份有限公司分地区情况表 533
图表 280 2012-2015年金融街控股股份有限公司收入利润统计 534
图表 281 2012-2015年金融街控股股份有限公司资产负债统计 534
图表 282 私募基金的优势和劣势 543
图表 283 IPO的优势和劣势 543
图表 284 2010-2015年房地产信托新增规模及占比趋势图 559
图表 285 2010-2015年房地产信托季度新增规模趋势图 560
图表 286 2010-2015年各季度房地产信托余额及占比趋势图 561
图表 287 2012-2015年信托收益率变化情况 562
图表 288 房地产信托投资方式占比 563
图表 289 2015年三季度集合资金房地产信托所在地区分布情况 564
图表 290 2013-2016年房地产信托到期规模 565
图表 291 2016-2021年中国商业地产投资规模预测 612
图表 292 2016-2021年中国商业营业用房销售面积预测 613